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【摘 要】 二战后，资本主义国家经济开始复苏，工业化得到进一步发展，以法国、美国、日本为代表的资本主义国家为了解决住宅严重短缺的问题开始了对新型装配式住宅建造模式进行了探索，推动了住宅工业化的发展。我国自1994年提出住宅工业化的概念，但整体上我国住宅建造市场仍然沿用传统的湿法建造模式。在劳动力成本上升、环境恶化等诸多约束条件下，我国住宅建造模式亟待转变。鉴于实行住宅工业化的诸多优点，房地产开发企业可以此为导向进行战略变革，但变革过程中需要有相关的配套措施进行加以辅助。
【关键词】 住宅工业化；房地产开发企业；变革
我国正处于工业化和城镇化发展的关键时期，且资源环境约束不断加剧、人民群众对住房质量和品质要求不断提高，再加上人口红利的淡出所导致的劳动力成本的不断上涨，促使房地产企业在未来的开发经营中对其发展模式进行战略性的调整，转变住宅建造模式，通过推进住宅建设工业化来缓解行业发展日益突出的矛盾。
1 住宅工业化的概念
所谓住宅工业化（Residential industrialization）是住宅的另一种生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑构件标准化，构件生产工厂化，住宅部、品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。
2 住宅工业化的发展
2.1国外住宅工业化发展
住宅工业化是目前国际发达国家住宅建筑行业发展的主流。二战后，资本主义国家经济开始复苏、工业化进一步发展，同时大量军人的复员导致城市人口的急剧膨胀，城市住宅的数量出现了严重的短缺，这种背景下使得政府必须要找到一个行之有效的办法去解决住宅数量大量短缺的问题，住宅工业化发展由此应运而生。如今在法国、美国、日本等主要发达国家都成为主要的住宅开发模式。
2.2国内住宅工业化发展
我国于1994年正式提出住宅产业化概念。但长期以来，我国住宅建设沿袭了传统的建筑模式，建筑行业的劳动生产率总体偏低，资源与能源消耗严重，建筑環境污染问题突出，建筑施工人员素质不高，建筑寿命偏低。因此，建筑行业急需转变传统模式，采用先进的生产方式来改变现状。在这样的背景下，1999年，国务院发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。2001年，住房和城乡建设部批准建立国家住宅产业化基地并开始试行。2006年6月，住房和城乡建设部下发《国家住宅产业化基地试行办法》，国家住宅产业化基地的实施，有利于总结经验、以点带面，全面推进住宅产业现代化。目前，我国已先后批准建立35个国家住宅产业化基地，包括万科企业股份有限公司（以下简称）、长沙远大住宅工业有限公司 青岛海尔集团等。万科、远大住工、海尔等国内一批知名企业通过对传统住宅建造模式的战略变革，推动了住宅工业化在实践领域的发展。
3 房地产企业发展的战略性变革
3.1房地产住宅开发模式变革的必要性
现阶段我国正处于全面建成小康社会关键时期，同时我国也正处于经济发展方式由粗放型增长向集约型增长的转型期，政府出台一系列政策措施来推动经济发展方式的转型，并积极的探索建设新型的工业化国家的道路。我国的房地产开发虽然经过了了多年的快速发展，但是目前的开发建设仍然处于粗放型的阶段，一直在延续传统的现场湿作业劳动手工操作。这种传统的操作模式，不仅生产效率明显偏低，而且由于大量的手工现场操作，使住宅产品的性能及工程质量相对较低，并且很不稳定，远远跟不上国际住宅产业发展的步伐，也无法满足我国现阶段日益提高的住宅品质要求。
同时，我国人口众多，劳动生产率普遍偏低，且可利用的土地资源又严重紧缺，加之我国处于经济转型期，所以节能减排，发展绿色节能建筑，推行住宅工业化，改变传统住宅的生产模式将是我国房地产企业战略变革的一个新动向。
此外，在欧美发达资本主义国家以及日本、新加坡等国家的住宅工业化建造体系已经发展较为完善的今天，我国却处于住宅工业化的探索发展期。因此我国房地产企业住宅开发模式要想和国际接轨，必须对企业发展战略进行变革，加快住宅工业化的探索步伐。
3.2 住宅建造市场的波士顿矩阵分析
本文借用波士顿矩阵对住宅建造市场进行分析，其四领域具有的特征如下：
（1）幼童领域：该领域的经营单位具有较高的业务增长率和较低的市场份额，企业在该领域只能回收少量的资金，却需要投入大量的资金以提高市场份额，使该领域的经营单位转变成为“明星”。针对我国现行建筑物的建造模式，整体装配式建造在住宅建造模式中属于幼童领域，因为现阶段我国仅有少数的房地产开发企业在进行整体装配式建造模式的探索，大多数仍是采用传统建造模式即湿法作业，整体装配式占有较低的市场份额，但从国家政策、环境保护、可持续发展等宏观层面和房地产企业长远利益来看，整体装配式建造模式有较大的发展空间。资金雄厚的房地产企业应增加对该住宅模式的科研投入，以提高其市场份额。
（2）明星领域：该领域的经营单位具有较高的业务增长率和较高的市场份额，企业在该领域资金的回收和投入量都很大，针对该领域经营单位的特征，企业应当扩大其生产规模，使其转变为“金牛”。明星领域处于幼童领域和金牛领域的待转阶段，房地产企业通过追加对装配式住宅的科研资金投入，使装配式住宅施工标准、工艺等建造体系更加完善成熟，装配式住宅建造模式逐步推广，为房地产企业节省成本，提高盈利额。
（3）金牛领域：该领域的经营单位具有较低的业务增长率和较高的市场份额，需要极少的资金投入却能得到较高的利润回报，为企业的经营提供大量的资金支持。长远看来，传统住宅建造模式，虽然不利于房地产企业的进一步发展，相比于装配式建造模式也有种种缺陷，但基于我国住宅工业化所处的阶段，它却是一种比较成熟的建造模式。正常情况下房地产企业通过该模式进行合理的投资便可获得较为雄厚的资金回报，为房地产企业的经营发展提供了资金的支持。 4 房地产企业围绕“装配式住宅”进行战略变革的配套措施
4.1 紧跟国家政策导向，争取政府支持
在提倡绿色环保节能建筑的同时，国家应当制定相关的产业政策来鼓励支持住宅工业化的发展，为探索实践住宅工业化的企业营造一个好的经营环境。住宅工业化的初期变革原有的住宅建造模式需要付出巨大的成本，房地产企业要紧跟政府政策导向，可以从建设保障性住房做为住宅工业化试点等，并要争取政府更多的优惠措施，如制定有利于住宅工业化发展的产业政策，减少税费，甚至补贴等。
4.2 积极开展国际合作
以远大住工为例，1996年10月中国远大与日本铃木共同投资3000万美金，合资成立远大铃木住房设备有限公司，开启中国住宅产业化之路。1999年5月引进日本钢结构体系，建成我国第一代钢结构工业化集成住宅实验楼。2002年7月引进德国树脂混凝土模块装配体系，形成第二代工业化集成建筑体系。2006年4月长沙远大住宅工业有限公司成立，是中国第一家以“住宅工业”类别核准成立的新型制造企业。经过十多年的发展，远大住工已成为目前国内最具规模和实力的绿色建筑制造商，也是我国第一家具有完全自主知识产权、技术集成优势明显、装备制造能力世界领先的建筑工业化龙头企业，在住建部授牌的国家级“国家住宅产业化基地”中，也是唯一一家综合性的绿色建筑整体解决方案提供商。
4.3 企业文化的建设
企业文化是企业中不可缺少的一部分，優秀的企业文化能够营造良好的企业环境。房地产企业文化要符合住宅工业化这个国际大趋势，也符合我国现阶段在经济发展中节能环保的宗旨，其定位为绿色建筑制造商也迎合了现阶段我国居民购房的心理需求，同时对企业的合作者具有很强大的引力。。
4.4 人力资源的调整和组织结构的革新
原来生产模式下企业员工的大部分是创造价值比较低的工程管理人员，而设计、产品创新、项目获取及客户价值开发业务所占人员比例较低。通过推广住宅的工业化生产，生产过程大部分在工厂里由产业工人完成，开发商在工程管理人员方面的投入可以大大减少，而在产品的创新、多样化研究方面则需要投入更多的人力资源。
为例适应新的生产模式，应该调整部门的组织方式。如设置专门的研究院对住宅工业化中的模数协调体系和部品的研发；设置制造管理部对住宅部品生产工厂进行运作管理；设置专一的部品部门，对住宅部品进行制作和对内的供应及对外的销售等。
5 结语
本文通过介绍国内外住宅工业化的发展状况和住宅工业化优点，提出房地产企业住宅工业化进程中进行战略变革的必要性和方向。房地产企业对住宅工业化的实践推动并加速了我国住宅工业化的进程，在此过程中需要政府协同房地产企业做好各方面准备，共同做好产业发展的规划，制定有利于住宅工业化发展的政策，积极稳妥地推进产业的变革。同时，房地产企业应当根据市场和产业的发展趋势，重新审视和构建自身企业文化，变革组织结构，开阔眼界，积极开展国际交流合作，做好宣传和营销来强化住宅工业化的发展理念，为自身的战略变革争取到更多的有利条件。
参考文献：
[1] 杨尚平. 上海万科基于“工业化住宅”的核心能力战略研究[D].复旦大学硕士论文，2008.
[2] 韩琦. 中国住宅产业化存在的问题及对策研究[D].华中师范大学硕士论文，2007.
[3] 马红军.住宅产业化的研究与实践[D].西安建筑科技大学硕士论文，2011.
[4] 张珺. 国际住宅工业化研究的现状分析[J]，现代建设，2010.
[5] 李世蓉. 国外住宅产业化发展及启示[J]，房产前沿，2008.
[6] 许月海，林园. 我国住宅产业化现行政策分析[J]，科技信息，2011.
[7] 张铁山，洪媛，许炳. 日本住宅产业化发展的经验与启示[J]，产业观察，2010.
[8] 李欣，长沙远大住宅产业发展进程[J]，住宅产业，2012.
【关键词】 住宅工业化；房地产开发企业；变革
我国正处于工业化和城镇化发展的关键时期，且资源环境约束不断加剧、人民群众对住房质量和品质要求不断提高，再加上人口红利的淡出所导致的劳动力成本的不断上涨，促使房地产企业在未来的开发经营中对其发展模式进行战略性的调整，转变住宅建造模式，通过推进住宅建设工业化来缓解行业发展日益突出的矛盾。
1 住宅工业化的概念
所谓住宅工业化（Residential industrialization）是住宅的另一种生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑构件标准化，构件生产工厂化，住宅部、品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。
2 住宅工业化的发展
2.1国外住宅工业化发展
住宅工业化是目前国际发达国家住宅建筑行业发展的主流。二战后，资本主义国家经济开始复苏、工业化进一步发展，同时大量军人的复员导致城市人口的急剧膨胀，城市住宅的数量出现了严重的短缺，这种背景下使得政府必须要找到一个行之有效的办法去解决住宅数量大量短缺的问题，住宅工业化发展由此应运而生。如今在法国、美国、日本等主要发达国家都成为主要的住宅开发模式。
2.2国内住宅工业化发展
我国于1994年正式提出住宅产业化概念。但长期以来，我国住宅建设沿袭了传统的建筑模式，建筑行业的劳动生产率总体偏低，资源与能源消耗严重，建筑環境污染问题突出，建筑施工人员素质不高，建筑寿命偏低。因此，建筑行业急需转变传统模式，采用先进的生产方式来改变现状。在这样的背景下，1999年，国务院发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。2001年，住房和城乡建设部批准建立国家住宅产业化基地并开始试行。2006年6月，住房和城乡建设部下发《国家住宅产业化基地试行办法》，国家住宅产业化基地的实施，有利于总结经验、以点带面，全面推进住宅产业现代化。目前，我国已先后批准建立35个国家住宅产业化基地，包括万科企业股份有限公司（以下简称）、长沙远大住宅工业有限公司 青岛海尔集团等。万科、远大住工、海尔等国内一批知名企业通过对传统住宅建造模式的战略变革，推动了住宅工业化在实践领域的发展。
3 房地产企业发展的战略性变革
3.1房地产住宅开发模式变革的必要性
现阶段我国正处于全面建成小康社会关键时期，同时我国也正处于经济发展方式由粗放型增长向集约型增长的转型期，政府出台一系列政策措施来推动经济发展方式的转型，并积极的探索建设新型的工业化国家的道路。我国的房地产开发虽然经过了了多年的快速发展，但是目前的开发建设仍然处于粗放型的阶段，一直在延续传统的现场湿作业劳动手工操作。这种传统的操作模式，不仅生产效率明显偏低，而且由于大量的手工现场操作，使住宅产品的性能及工程质量相对较低，并且很不稳定，远远跟不上国际住宅产业发展的步伐，也无法满足我国现阶段日益提高的住宅品质要求。
同时，我国人口众多，劳动生产率普遍偏低，且可利用的土地资源又严重紧缺，加之我国处于经济转型期，所以节能减排，发展绿色节能建筑，推行住宅工业化，改变传统住宅的生产模式将是我国房地产企业战略变革的一个新动向。
此外，在欧美发达资本主义国家以及日本、新加坡等国家的住宅工业化建造体系已经发展较为完善的今天，我国却处于住宅工业化的探索发展期。因此我国房地产企业住宅开发模式要想和国际接轨，必须对企业发展战略进行变革，加快住宅工业化的探索步伐。
3.2 住宅建造市场的波士顿矩阵分析
本文借用波士顿矩阵对住宅建造市场进行分析，其四领域具有的特征如下：
（1）幼童领域：该领域的经营单位具有较高的业务增长率和较低的市场份额，企业在该领域只能回收少量的资金，却需要投入大量的资金以提高市场份额，使该领域的经营单位转变成为“明星”。针对我国现行建筑物的建造模式，整体装配式建造在住宅建造模式中属于幼童领域，因为现阶段我国仅有少数的房地产开发企业在进行整体装配式建造模式的探索，大多数仍是采用传统建造模式即湿法作业，整体装配式占有较低的市场份额，但从国家政策、环境保护、可持续发展等宏观层面和房地产企业长远利益来看，整体装配式建造模式有较大的发展空间。资金雄厚的房地产企业应增加对该住宅模式的科研投入，以提高其市场份额。
（2）明星领域：该领域的经营单位具有较高的业务增长率和较高的市场份额，企业在该领域资金的回收和投入量都很大，针对该领域经营单位的特征，企业应当扩大其生产规模，使其转变为“金牛”。明星领域处于幼童领域和金牛领域的待转阶段，房地产企业通过追加对装配式住宅的科研资金投入，使装配式住宅施工标准、工艺等建造体系更加完善成熟，装配式住宅建造模式逐步推广，为房地产企业节省成本，提高盈利额。
（3）金牛领域：该领域的经营单位具有较低的业务增长率和较高的市场份额，需要极少的资金投入却能得到较高的利润回报，为企业的经营提供大量的资金支持。长远看来，传统住宅建造模式，虽然不利于房地产企业的进一步发展，相比于装配式建造模式也有种种缺陷，但基于我国住宅工业化所处的阶段，它却是一种比较成熟的建造模式。正常情况下房地产企业通过该模式进行合理的投资便可获得较为雄厚的资金回报，为房地产企业的经营发展提供了资金的支持。 4 房地产企业围绕“装配式住宅”进行战略变革的配套措施
4.1 紧跟国家政策导向，争取政府支持
在提倡绿色环保节能建筑的同时，国家应当制定相关的产业政策来鼓励支持住宅工业化的发展，为探索实践住宅工业化的企业营造一个好的经营环境。住宅工业化的初期变革原有的住宅建造模式需要付出巨大的成本，房地产企业要紧跟政府政策导向，可以从建设保障性住房做为住宅工业化试点等，并要争取政府更多的优惠措施，如制定有利于住宅工业化发展的产业政策，减少税费，甚至补贴等。
4.2 积极开展国际合作
以远大住工为例，1996年10月中国远大与日本铃木共同投资3000万美金，合资成立远大铃木住房设备有限公司，开启中国住宅产业化之路。1999年5月引进日本钢结构体系，建成我国第一代钢结构工业化集成住宅实验楼。2002年7月引进德国树脂混凝土模块装配体系，形成第二代工业化集成建筑体系。2006年4月长沙远大住宅工业有限公司成立，是中国第一家以“住宅工业”类别核准成立的新型制造企业。经过十多年的发展，远大住工已成为目前国内最具规模和实力的绿色建筑制造商，也是我国第一家具有完全自主知识产权、技术集成优势明显、装备制造能力世界领先的建筑工业化龙头企业，在住建部授牌的国家级“国家住宅产业化基地”中，也是唯一一家综合性的绿色建筑整体解决方案提供商。
4.3 企业文化的建设
企业文化是企业中不可缺少的一部分，優秀的企业文化能够营造良好的企业环境。房地产企业文化要符合住宅工业化这个国际大趋势，也符合我国现阶段在经济发展中节能环保的宗旨，其定位为绿色建筑制造商也迎合了现阶段我国居民购房的心理需求，同时对企业的合作者具有很强大的引力。。
4.4 人力资源的调整和组织结构的革新
原来生产模式下企业员工的大部分是创造价值比较低的工程管理人员，而设计、产品创新、项目获取及客户价值开发业务所占人员比例较低。通过推广住宅的工业化生产，生产过程大部分在工厂里由产业工人完成，开发商在工程管理人员方面的投入可以大大减少，而在产品的创新、多样化研究方面则需要投入更多的人力资源。
为例适应新的生产模式，应该调整部门的组织方式。如设置专门的研究院对住宅工业化中的模数协调体系和部品的研发；设置制造管理部对住宅部品生产工厂进行运作管理；设置专一的部品部门，对住宅部品进行制作和对内的供应及对外的销售等。
5 结语
本文通过介绍国内外住宅工业化的发展状况和住宅工业化优点，提出房地产企业住宅工业化进程中进行战略变革的必要性和方向。房地产企业对住宅工业化的实践推动并加速了我国住宅工业化的进程，在此过程中需要政府协同房地产企业做好各方面准备，共同做好产业发展的规划，制定有利于住宅工业化发展的政策，积极稳妥地推进产业的变革。同时，房地产企业应当根据市场和产业的发展趋势，重新审视和构建自身企业文化，变革组织结构，开阔眼界，积极开展国际交流合作，做好宣传和营销来强化住宅工业化的发展理念，为自身的战略变革争取到更多的有利条件。
参考文献：
[1] 杨尚平. 上海万科基于“工业化住宅”的核心能力战略研究[D].复旦大学硕士论文，2008.
[2] 韩琦. 中国住宅产业化存在的问题及对策研究[D].华中师范大学硕士论文，2007.
[3] 马红军.住宅产业化的研究与实践[D].西安建筑科技大学硕士论文，2011.
[4] 张珺. 国际住宅工业化研究的现状分析[J]，现代建设，2010.
[5] 李世蓉. 国外住宅产业化发展及启示[J]，房产前沿，2008.
[6] 许月海，林园. 我国住宅产业化现行政策分析[J]，科技信息，2011.
[7] 张铁山，洪媛，许炳. 日本住宅产业化发展的经验与启示[J]，产业观察，2010.
[8] 李欣，长沙远大住宅产业发展进程[J]，住宅产业，2012.