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【摘要】代建制单位土地前期工作制约项目的顺利实施，本文介绍了土地前期手续办理的基本流程，并以迪士尼市政配套项目实例介绍了土地前期手续与技术前期的结合，针对不同政策的处置办法，带征地的考量，并从勘察定界、“三线”管控、违法用地、银行抵押地块及新增建设用地指标几方面阐述了加快土地手续办理的几点注意事项。
【关键词】土地前期工作；实践；代建制单位
1 前言
随着迪士尼主题乐园正式落户上海市，迪士尼周边市政配套工程逐渐成为了浦东新区市政建设的重点之一，为了便于迪士尼项目的建设和运营，迪士尼周边外围配套道路成了必须尽快解决的重中之重。自2010年起，唐黄路新建项目、航城路新建项目、南六公路改建工程、申江路高架专用道等一批项目先后开展项目立项、土地手续办理，甚至部分项目已经进入了实质性的开工建设，截至目前共计约10项，工程费用约403656万元，总用地面积约200公顷，包括川沙新市镇、六灶镇、周浦镇、康桥镇共计4个镇域内的有关村队。
2 土地前期工作流程
随着上海市《关于进一步规范本市建筑市场加强建设工程质量安全管理的若干意见》的出台，明确要求只有基建程序健全后才允许工程施工，只有土地手续办结才能办理施工许可证，土地前期工作处于了一个非常重要位置。土地前期包含有测量定界、土地预审、土地批文、征地包干、养吸劳、国有土地划拨决定书及建设用地批准书等具体内容，其办理环节主要如下图所示：
3 土地前期的几个重点
3.1 与技术前期的有机结合
项目立项完成后，工程实施范围基本确定，即本着“高效、合理、节约”的原则启动土地程序办理工作。市政项目用地范围多为条状形态，主要包含项目的起终点、横向相交路口及标准路段。路段部分用地范围常为规划用地范围，起终点和规划路口用地范围采用对接老路或预留规划范围的模式。代建制单位在技术前期阶段需仔细分析工程的实施范围。在南六公路改建工程办理选址意见书阶段即发现除了规划红线用地范围外，由于难六污水支线工程在跨河处多为顶管工作井位置，用地范围将超出规划红线，因此要求设计单位进行充分的技术论证，尽量少占用或不占用规划红线外用地。经多次方案讨论最终明确全线有11处地块位于规划红线外规划绿带内，且用地范围在保证施工的前提下选取最小的范围，这样既满足了工程建设的需要，又最大程度的节约土地，减少了耕地占用量，同时也减少了周边建筑物、构筑物等的动拆迁成本。
3.2 克服两区合并后政策上的差异性
迪士尼周边市政配套项目多位于原浦东新区和原南汇区交界处，同时涉及到原来两个区区域内的土地。由于原有两区发展定位不同，在办理土地征用手续上也存在一定的政策差异性，尤其体现在劳动力安置方式上。考虑到政策的延续性和当地居民对政策的理解和接受程度上不同，根据不同的区域采用不同的劳动力安置模式，并积极向所在地居民进行政策讲解和宣传工作，联系各镇村根据实际情况排摸需安置人员名单，并以镇为单位上报社会保障部门落实社会保障工作，为后续的土地手续的办结打下了良好的基础。
3.3 带征地的考量
带征地为项目实施范围外用地，一般是由于项目的实施出现“箱子地”、无法耕作土地及其它原因出现的不可利用土地。在南六公路和航城路土地征询期间，当地居民提出由于南六公路和航城路项目的实施，在交叉口东北角出现一处约2000m2的“箱子地”，且该地块的排灌系统和电力系统遭到破坏，因距离交叉口较近，近些年村民穿越马路耕作、种植时，已发生多起人员伤亡事故，要求项目实施期间给予带征。代建制单位组织相关单位现场踏勘，发现该处“箱子地”位置特殊，其中东南两侧为拟建南六公路和航城路，西北两侧为现状河流。分析现场实际情况和当地居民的诉求，上报有关管理部门，并最终取得有其同意，项目的实施既要滿足整体规划，又要考虑道路周边企事业居民的合理要求。
3.3 加快土地手续审批的几点事项
（1）提前介入勘测定界
一般项目在建设项目选址意见书完成后办理土勘测定界工作，鉴于迪士尼配市政套项目的重要性和紧迫性，在办理选址意见书前即开展了土地勘测定界摸底工作，根据可能的用地范围初步摸排土地地类、面积、用途，对于发现的一些违法用地、银行抵押地块等将会严重制约土地手续办理的节点，在满足工程建设需要的前提下给予避让，大大缩短土地手续的办结时间，利于项目的快速实施。
（2）“三线”管控的处置
2010年，上海市完成了“两规合一”，规划建设用地控制线、基本农田控制线和工业区块控制线被称为“三线”。迪士尼市政配套项目多位于原南汇区的农村化区域，几乎每个项目都碰触到了“三线”。为了快速解除“三线”管控，在办理土地勘测定界的同时排查碰触“三线”的位置、数量，分析处理的难易程度，并先期与有关主管部门进行沟通，在勘测定界完成的同时递交有关“三线”调整资料，并密切跟踪每一环节，直至“三线”管控解除。
（3）违法用地的解除
违法用地案件限制项目土地手续办理事项经常出现，一度使一批重要项目土地手续办理受到限制。代建制单位一般依据勘测定界报告查找违法用地，根据违法用地清单，委托勘测定界单位核准地理位置，调取相关产证，并现场踏勘，联系土地管理部门、镇村及违法用地单位，核准违法用地查处号及处置情况，联系违法用地单位尽快完成处罚事项，待处罚完成后上报主管部门进行违法用地解除。
（4）“银行抵押”地块的处置
近几年项目中，多次出现银行抵押现象，在办理供地手续前需完成“银行抵押”解除事宜，一般在房地产登记中心征询阶段发现银行抵押地块的位置、土地权属单位、相关抵押情况等，代建制单位需要根据取得的征询资料，与土地权属单位沟通，并联系抵押银行，同步协商解决方案和“银行抵押”地块解除节点计划。
（5）确保“新增建设用地指标”
为了确保土地的合理使用，每年的新增建设用地指标控制的都很严格。为保证项目的顺利实施，代建制单位会定期跟踪和了解新增建设用地指标的额度变化情况。在迪士尼市政配套项目办理土地手续期间，代建制单位会根据土地勘测定界初稿，联系主管部门预先汇报需要的“新增建设用地指标”数量和时间节点，请求其根据总体指标安排进行预留或调配，避免由于新增建设用地指标的制约影响项目土地手续的办理。
4 结论
土地手续办理时一个繁杂的过程，突发事件和不可预见事项也较多，尤其是迪士尼市政配套道路涉及体量大，征用土地多，遇到的各种事项复杂，代建制单位如何在项目过程中，狠抓重点和难点，有效的开展和解决各项事宜，能够有利于土地手续的办理，同步将更加有效的推进项目的实施。
参考文献
[1]赵淳怡．上海市代建制模式的选择[J]．上海城市发展，2006
[2]崔宏轶．政府投资项目建设管理改革的路径选择[J]．中国行政管理，2006
[3]郑建军，代建制模式下政府投资项目管理研究[D].硕士论文.上海：同济大学，2006
[4]瞿荣辉，浅谈公路工程前期工作难点问题与对策建议[J].公路，2006
[5]张神雄，谈建设项目前期阶段的管理[J].工程建设与设计，2010
【关键词】土地前期工作；实践；代建制单位
1 前言
随着迪士尼主题乐园正式落户上海市，迪士尼周边市政配套工程逐渐成为了浦东新区市政建设的重点之一，为了便于迪士尼项目的建设和运营，迪士尼周边外围配套道路成了必须尽快解决的重中之重。自2010年起，唐黄路新建项目、航城路新建项目、南六公路改建工程、申江路高架专用道等一批项目先后开展项目立项、土地手续办理，甚至部分项目已经进入了实质性的开工建设，截至目前共计约10项，工程费用约403656万元，总用地面积约200公顷，包括川沙新市镇、六灶镇、周浦镇、康桥镇共计4个镇域内的有关村队。
2 土地前期工作流程
随着上海市《关于进一步规范本市建筑市场加强建设工程质量安全管理的若干意见》的出台，明确要求只有基建程序健全后才允许工程施工，只有土地手续办结才能办理施工许可证，土地前期工作处于了一个非常重要位置。土地前期包含有测量定界、土地预审、土地批文、征地包干、养吸劳、国有土地划拨决定书及建设用地批准书等具体内容，其办理环节主要如下图所示：
3 土地前期的几个重点
3.1 与技术前期的有机结合
项目立项完成后，工程实施范围基本确定，即本着“高效、合理、节约”的原则启动土地程序办理工作。市政项目用地范围多为条状形态，主要包含项目的起终点、横向相交路口及标准路段。路段部分用地范围常为规划用地范围，起终点和规划路口用地范围采用对接老路或预留规划范围的模式。代建制单位在技术前期阶段需仔细分析工程的实施范围。在南六公路改建工程办理选址意见书阶段即发现除了规划红线用地范围外，由于难六污水支线工程在跨河处多为顶管工作井位置，用地范围将超出规划红线，因此要求设计单位进行充分的技术论证，尽量少占用或不占用规划红线外用地。经多次方案讨论最终明确全线有11处地块位于规划红线外规划绿带内，且用地范围在保证施工的前提下选取最小的范围，这样既满足了工程建设的需要，又最大程度的节约土地，减少了耕地占用量，同时也减少了周边建筑物、构筑物等的动拆迁成本。
3.2 克服两区合并后政策上的差异性
迪士尼周边市政配套项目多位于原浦东新区和原南汇区交界处，同时涉及到原来两个区区域内的土地。由于原有两区发展定位不同，在办理土地征用手续上也存在一定的政策差异性，尤其体现在劳动力安置方式上。考虑到政策的延续性和当地居民对政策的理解和接受程度上不同，根据不同的区域采用不同的劳动力安置模式，并积极向所在地居民进行政策讲解和宣传工作，联系各镇村根据实际情况排摸需安置人员名单，并以镇为单位上报社会保障部门落实社会保障工作，为后续的土地手续的办结打下了良好的基础。
3.3 带征地的考量
带征地为项目实施范围外用地，一般是由于项目的实施出现“箱子地”、无法耕作土地及其它原因出现的不可利用土地。在南六公路和航城路土地征询期间，当地居民提出由于南六公路和航城路项目的实施，在交叉口东北角出现一处约2000m2的“箱子地”，且该地块的排灌系统和电力系统遭到破坏，因距离交叉口较近，近些年村民穿越马路耕作、种植时，已发生多起人员伤亡事故，要求项目实施期间给予带征。代建制单位组织相关单位现场踏勘，发现该处“箱子地”位置特殊，其中东南两侧为拟建南六公路和航城路，西北两侧为现状河流。分析现场实际情况和当地居民的诉求，上报有关管理部门，并最终取得有其同意，项目的实施既要滿足整体规划，又要考虑道路周边企事业居民的合理要求。
3.3 加快土地手续审批的几点事项
（1）提前介入勘测定界
一般项目在建设项目选址意见书完成后办理土勘测定界工作，鉴于迪士尼配市政套项目的重要性和紧迫性，在办理选址意见书前即开展了土地勘测定界摸底工作，根据可能的用地范围初步摸排土地地类、面积、用途，对于发现的一些违法用地、银行抵押地块等将会严重制约土地手续办理的节点，在满足工程建设需要的前提下给予避让，大大缩短土地手续的办结时间，利于项目的快速实施。
（2）“三线”管控的处置
2010年，上海市完成了“两规合一”，规划建设用地控制线、基本农田控制线和工业区块控制线被称为“三线”。迪士尼市政配套项目多位于原南汇区的农村化区域，几乎每个项目都碰触到了“三线”。为了快速解除“三线”管控，在办理土地勘测定界的同时排查碰触“三线”的位置、数量，分析处理的难易程度，并先期与有关主管部门进行沟通，在勘测定界完成的同时递交有关“三线”调整资料，并密切跟踪每一环节，直至“三线”管控解除。
（3）违法用地的解除
违法用地案件限制项目土地手续办理事项经常出现，一度使一批重要项目土地手续办理受到限制。代建制单位一般依据勘测定界报告查找违法用地，根据违法用地清单，委托勘测定界单位核准地理位置，调取相关产证，并现场踏勘，联系土地管理部门、镇村及违法用地单位，核准违法用地查处号及处置情况，联系违法用地单位尽快完成处罚事项，待处罚完成后上报主管部门进行违法用地解除。
（4）“银行抵押”地块的处置
近几年项目中，多次出现银行抵押现象，在办理供地手续前需完成“银行抵押”解除事宜，一般在房地产登记中心征询阶段发现银行抵押地块的位置、土地权属单位、相关抵押情况等，代建制单位需要根据取得的征询资料，与土地权属单位沟通，并联系抵押银行，同步协商解决方案和“银行抵押”地块解除节点计划。
（5）确保“新增建设用地指标”
为了确保土地的合理使用，每年的新增建设用地指标控制的都很严格。为保证项目的顺利实施，代建制单位会定期跟踪和了解新增建设用地指标的额度变化情况。在迪士尼市政配套项目办理土地手续期间，代建制单位会根据土地勘测定界初稿，联系主管部门预先汇报需要的“新增建设用地指标”数量和时间节点，请求其根据总体指标安排进行预留或调配，避免由于新增建设用地指标的制约影响项目土地手续的办理。
4 结论
土地手续办理时一个繁杂的过程，突发事件和不可预见事项也较多，尤其是迪士尼市政配套道路涉及体量大，征用土地多，遇到的各种事项复杂，代建制单位如何在项目过程中，狠抓重点和难点，有效的开展和解决各项事宜，能够有利于土地手续的办理，同步将更加有效的推进项目的实施。
参考文献
[1]赵淳怡．上海市代建制模式的选择[J]．上海城市发展，2006
[2]崔宏轶．政府投资项目建设管理改革的路径选择[J]．中国行政管理，2006
[3]郑建军，代建制模式下政府投资项目管理研究[D].硕士论文.上海：同济大学，2006
[4]瞿荣辉，浅谈公路工程前期工作难点问题与对策建议[J].公路，2006
[5]张神雄，谈建设项目前期阶段的管理[J].工程建设与设计，2010