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摘 要：融资困难一直是制约我国农村经济发展的巨大障碍。为促进我国农村经济发展，中央政府早就提出了农村“三权”抵押贷款，并且一些省份（或地区）已经在这方面进行积极探索同时取得了显著效果。工作开展的同时，“三权”抵押贷款暴露出在抵押物价值评估难、抵押业务监管难、农户贷款费用高、风险分担机制不健全等问题。为使“三权”抵押贷款顺利进行，我国应从建立专业评估结构、合理贷款机制、交易平台，完善“三权”数据库、监管机制及风险保障机制，创新抵押贷款模式等方面对金融机构进行规范整治。
关键词：“三权” 抵押贷款 融资
农村“三权”抵押贷款是以农村土地承包经营权、林权及农民住房财产权为抵押融资担保的农村金融产品创新概念，是全面践行党的十九大会议精神，深入贯彻党保障和改善民生政策的重要体现，并从“高度”、“温度”及“力度”落实解决农村融资困难问题，大力拓展了农村融资渠道，增加了农村融资总量，活跃了农村金融市场。但从“三权”抵押贷款所处的金融、社会、政策等方面来看，农村“三权”抵押的推广还有许多问题需要解决。
近年来，国内许多学者针对农村“三权”抵押贷款的可行性、意义及实行困境展开了激烈的讨论。肖轶、魏朝富及尹珂（2012）以重庆市22个县1141户农户为研究对象，对重庆市农村“三权”抵押贷款需求进行调查，并分析当地农村“三权”抵押贷款意愿及其影响因素，得出在男户主、有外出打工人口、对投资风险承受能力较强的家庭对“三权”抵押贷款的需求意愿较高，政府应该向农村积极宣传“三权”抵押贷款政策，发挥财政支撑作用并引导和扶持农村金融发展。高圣平（2014）从法律困境分析了农地金融化，得出现行法律过于严格，产生了“金融抑制”，限制了农村金融的发展，可以通过放松管制推进农村金融体系变革。
本文首先对我国农村“三权”抵押贷款的实施及发展现状进行分析，然后得出农村“三权”抵押贷款中存在的问题，最后从银行、政府的角度出发提出具体建议。
一、现状分析
1、描述性统计
2015年12月27日“两权”抵押贷款试点地区正式被法律授权，农村“三权截”抵押贷款正式在全国范围内推行。止2018年9月全国“三权”抵押贷款余额共计2012億元，其中集体林权贷款余额高达1200亿元;农地抵押贷款推进232个试点地区，发放余额达到520亿元，与2017年前三季度相比增长76.3%;农房抵押贷款推进59个试点地区，余额达到292亿元，同比增加48.9%。“三权”抵押贷款初见成效，融资额度显著提高，为农村融资困难、“三农”问题提供了新的解决思路。
从表1-1可以看出，我国林权抵押贷款不仅推行时间较早而且所占比例较高，如2016年前三季度，林权抵押贷款余额高达农村土地承包经营权贷款、农民住房财产权贷款的10倍，而2017年和2018年林权抵押贷款余额仍远远高出“两权”抵押贷款。这与我国林业、林权的特点密不可分。首先，在世界森林资源中，我国森林资源增长幅度居首位，森林质量受到普遍重视，国家储备林制度正在进行初步建立。其次，除了森林资源较为丰富，我国林权与农村土地承包经营权农民住房财产权不同，林权包括国家、集体、个人三种所有权形式（用于抵押贷款的是集体林权和个人林权），占主要部分的集体林权面积大、价值高，也是林权抵押贷款规模大的原因之一。
此外，自2016年至2018年农民住房财产权贷款与农村土地承包经营权贷款余额差距越来越大，2018年农村土地承包经营权贷款余额增至农民住房财产权贷款的1.8倍左右。农民住房财产权抵押贷款推行艰难可能是传统住房思想根深蒂固的原因。
2、商业银行对比分析
从现有数据得知，目前我国有中国农业银行、中国邮政储蓄银行、农村商业银行等商业银行已经发放了农村“三权”抵押贷款并取得显著成效，逐渐解决农村融资困难的问题。
以中国农业银行数据为例。农业银行在2009、2013、2014年先后推出林权抵押贷款、农村土地承包经营权贷款、农民住房财产权贷款。农业银行林权抵押贷款自推出后规模增长迅速，2012年-2014年林权抵押贷款增长了71.4%，随后增速下降，贷款余额呈波动上升趋势，但是占全国林权抵押贷款余额比例较低，仅为7.3%左右。农村土地承包经营权贷款余额增速最快，2017年增多至2013年的9.3倍，为28.8亿元，农民住房财产权贷款增速相对较缓，具体发放情况如表1-2：
二、推行“三权”抵押贷款存在的障碍
1、抵押物价值评估难
“三权”本身价值难以评估是抵押物价值评估难的根本问题。其一，农村土地经营权的价值取决于农业生产获得的收益，而此收益与天气状况、政府政策、国际贸易形势等保持着密切关系，这些因素均具有较强的不可测性;其二，林权的价值以永续开发为基础，同时受木材收入、林地维护费用以及林权剩余使用年限的影响，其中主要部分——木材收入的价值评估难度较大;其三，农民住房价值即包括土地使用权价值又包括地上建筑物价值，农村土地长期对集体所有价值没有得到充分体现，没有像城市一样具有成熟系统的土地评估制度[1]，并且农村自建房屋居多，没有专业的价值评估体系，导致住房价值评估难。
2、业务监管难
首先，抵押物价值评估难度较大导致无法确定“三权”的质量，不良贷款比率较高，监管难度增大;其次，我国现行的法律法规没有对农村“三权”抵押提供充分的法律依据以及法律保护，所以使得对“三权”抵押贷款实施过程的监管举步维艰;最后，从对农村小额信贷实地调查结果发现[2]，农村贷款中有偿还能力仍违约的坏账占七成，可以看出我国农村居民的整体素质、法律知识和金融知识都十分欠缺，这种状况使“三权”抵押贷款的风险增加且难以评估，不利于对农村金融参与的农民农户进行监管，导致农村金融的发展环境处于劣势。
3、抵押物变现难 “三权”流动性差也是阻碍“三权”抵押贷款进一步推行的重要原因。
农村土地经营权的抵押贷款流动性受人们意识影响。其一，农民外出打工同时为保证收入来源及以防失业带来不便会将土地承包出去而放弃抵押贷款的机会;其二，农村的空巢老人以及留守儿童大都以传统农业为生，这些都降低了土地经营权的流动性。
林权包括国有林权，集体林权和个人林权。国有林权不在“三权”抵押物的考虑范围;质量优良的个人林权流动性较强，而集体林权用于抵押时需要考虑其全部所有人，比如至少获得三分之二的所有人同意才能通过将集体林权作为抵押物进行抵押贷款这本身就是十分困难的，使得集体林权的流动性最差。不过2008年首次提出集体林权制度改革，集体林权由“公”向“私”转，且在2017年国家林业局再次强调全面深化集体林权制度改革。截至2017年7月，集体林权已经基本完成集体林权私有化、林业股份合作制的制度变迁，极大的调动了农民的生产积极性并提高了林权的流动性。
农村房产权是农民生活的基本保障，并且农民深受“安土重迁”、“落叶归根”等传统思想的影响，这些因素使得农民将房产用于流通、交易、抵押的意愿很弱，所以农村房產权与前两者比较，流动性更差、变现能力更弱，导致以农村房产权为担保贷款的数量和推行广度都较小。
4、农户贷款费用高
农户贷款费用较高，一方面价值评估费用收取较高，另一方面“三权”抵押贷款定价较高。
有能力进行农村“三权”抵押贷款的专业评估机构较少，随着“三权”抵押贷款的需求增加，供不应求，使得价值评估过程会产生较高的费用。
由“三权”抵押贷款自身特点决定，目前发展较为成熟的贷款定价模式有两种：一是完全从银行自身角度出发的成本加成定价模式;二是以基础利率为核心加之风险溢价的价格领导定价模式。基于实际情况考虑，成本加成定价模式忽略了外部因素对贷款价格的影响，所以价格领导定价模式相对成熟。价格领导定价模式中，抵押物价值由基础利率和风险溢价组成。但是由于农户本身无力偿还导致违约、道德风险导致有能力偿还但理性违约或者恶意违约的风险较高，风险溢价部分更高，同时导致不良贷款的进一步增加，形成恶性循环，使得贷款定价较高，阻碍“三权”抵押贷款的实施。
5、业务发展较为滞后
一方面，“三权”抵押贷款业务对象比较单一。农村缺少可向银行提供抵押贷款的可交易的产品，“三权”抵押贷款的抵押物——无论是土地经营权、林权还是房产权——其实质均是土地。另一方面，土地流动性较差、流动范围较小，所以一旦土地交易难以完成或者土地难以变现时都会阻碍“三权”抵押贷款的进程。
“三权”抵押贷款的参与主体少，基本仅限于正规金融机构，又因为涉农金融机构不多，且开展“三权”抵押贷款业务只是屈于政府压力，所以参与主体积极性不高，创新信不足。
“三权”抵押贷款业务产品不丰富，业务单一。目前，农业银行等涉农金融机构仅对抵押物准入、押品价值评估、处置变现等业务进行规范，但是在设定抵押率、贷后管理、风险管理等业务方面发展较为落后。
三、解决对策
1、银行建立专业评估机构
不专业的土地评估机构得出的无效评估会伤害到银行的利益，甚至危及农民的利益和基本生活保障。所以，一方面，涉农银行应该建立专业的评估机构，加强与当地政府及其他银行之间的合作，发挥集团优势，并结合当地“三权”的实际情况量体裁衣、因地制宜[3]（比如借鉴城市国有土地价格评估机制），形成“村-镇-县”三层地区级别的专业评估机构，试点先行，实现精准评估。另一方面，政府应牵头由大型会计师事务所为主导的行业建立独立的“三权”抵押物第三方评估机构，并对其专业资质等级做出严格的要求及审核，以确保其评估结果的合理性、可靠性和真实性。
2、完善银行“三权”数据库，实现与政府“三权”数据库互联互通
第一，银行可以采用联络员制度，吸纳当地乡贤作为银行“三权”业务联络人，通过联络人对当地“三权”抵押物的详细情况进行实地考察，更准确高效的了解和掌握当地“三权”抵押物的质量、流动性及其所有权、使用权等信息，进而完善当地银行关于“三权”抵押、流转、评估和处置的数据库。
第二，中央政府自身应该完善“三权”信息，优化“三权”抵押物信息统计流程，出台完善“三权”数据库规范性文件及配套措施，银行应该与地方政府“三权”数据库实现互联互通，签署互联互通的合作协议，共同制定有关交易方式、交易时间安排、信息披露等细则共享机制和应急处置方案，并进行客户端的开发、“三权”数据库的建立及实时更新、简单且统一的“三权”抵押物信息索引界面设置等，更积极地推动“三权”抵押贷款的有效进行。
3、建立基于流动性的贷款机制
土地无法交易或交易困难严重阻碍了银行推广农村的“三权”抵押贷款的进度。所以银行在经办“三权”抵押贷款业务时，不仅要考虑借款人个人信用以及应用项目前景等因素，还要选择流动性较高、资质好、符合条件且买家多的“三权”，建立基于流动性的贷款机制。对流动性较强的“三权”提供较高的抵押额、较高的抵押率、较宽松的贷款条件及与农作物收益周期、林木成材周期相符合的贷款期限，健全完善农村土地流转市场建设。
4、强化“三权”抵押收费监督管理，减轻农户融资负担
物价监督部门、金融证券办应制定抵押贷款登记、评估相关收费标准，以保障农户的基本利益。各抵押登记部门、资产评估、担保中介机构、银行贷款部门要严格执行收费政策及标准，在办理抵押贷款过程中，杜绝不按规定程序办理登记、重复登记评估、扩大评估标的范围或虚高估价、乱收费、擅自提高收费标准等违法违规行为，切实降低农户“三权”抵押登记、评估费用。
5、完善“三权”抵押资产风险保障机制
推行“三权”抵押贷款的同时完善“三权”抵押资产风险保障机制是十分重要的。首先，农业保险公司应积极创新涉农保险险种，扩大针对农产品、三农、惠农保险的覆盖面以减轻银行所担风险，提高“三权”抵押物流转风险保障能力。然后，同时政府以财政补贴作为后盾，适当提高对“三权”抵押贷款业务优秀银行的奖励以及风险补偿比例，与银行共担损失。最后，政府还应设立专业部门收购“三权”不良资产，并将其销售、变现以偿还银行[4]，增强贷后管理，减轻涉农金融机构的后顾之忧。 6、创新拓展“三权”抵押贷款模式
我国目前有些城市土地交易业务比较发达，土地交易市场比较健全，但从整体来看，土地市场交易市场较为落后，创新拓展“三权”抵押贷款模式刻不容缓。
第一，推行商业性信贷与商业性保险相结合的信贷投放模式，同时保障银行和农户的利益。第二，确保贷款期限与林木成材周期相匹配，以保证贷款到期后能够如期收回。第三，实行有差别的贷款利率优惠政策，鼓励优质“三权”资产进入抵押贷款市场。第四，积极宣传和推广“林农直贷、专业担保公司保证贷款、林业产业化龙头企业承贷、小额贴息贷款和农户联保贷款”等贷款方式。
7、建立“三权”交易平台
为建立专业、有效的 “三权”交易平台，政府应加快推行农村“三权”抵押贷款交易相关法律法规出台，同时鼓励地方政府部门建立和完善土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台，增加“三权”抵押物变现途径。同时，政府还应出台相关政策鼓励民营企业的流动资产和家庭金融资产进入“三权”流转评估、交易环节，以拓宽农村“三权”抵押贷款融资规模，形成公平、公正、公开的市场化农村“三权”流转模式，从而加快“三权”的抵押变现，促进农村“三权”抵押贷款业务的推广。
参考文献：
[1]赵军洁，尚旭东，王大鹏.农地经营权抵押贷款：制度理论、法律法规与实践操作[J]. 农村经济，2016（11）：71～76
[2]赵炳盛，付亚辰.基于风险分析的三权抵押贷款定价研究[J].税务与经济，2012（04）： 29～33
[3]曹瓅，罗剑朝.农户对农地经营权抵押贷款响应及其影响因素——基于零膨脹负二项模 型的微观实证分析[J].中国农村经济，2015（12）：31～48
[4]马智利，董瑾，马敏达.农村三权抵押贷款运行机制分析与建议——以重庆为例[J].武 汉金融，2014（10）：49～51
[5]蒋佳骏，虞婷婷.农村“三权”抵押贷款对农村土地产出效率的影响研究——基于浙江 试点地区的实证分析[J].金融监管研究，2017（05）：97～110
[6]岳传刚，胡琼.农村“三权”抵押贷款改革创新面临的挑战与对策[J].改革与策略，2015 （04）：97～100+121
[7]赵忠奎.“三权”抵押融资担保法律激励探析[J].现代经济探讨，2014（10）：69～73
[8]何迪.农地权利抵押制度创新研究——一农地“三权分置”为背景[D].吉林大学，2017
关键词：“三权” 抵押贷款 融资
农村“三权”抵押贷款是以农村土地承包经营权、林权及农民住房财产权为抵押融资担保的农村金融产品创新概念，是全面践行党的十九大会议精神，深入贯彻党保障和改善民生政策的重要体现，并从“高度”、“温度”及“力度”落实解决农村融资困难问题，大力拓展了农村融资渠道，增加了农村融资总量，活跃了农村金融市场。但从“三权”抵押贷款所处的金融、社会、政策等方面来看，农村“三权”抵押的推广还有许多问题需要解决。
近年来，国内许多学者针对农村“三权”抵押贷款的可行性、意义及实行困境展开了激烈的讨论。肖轶、魏朝富及尹珂（2012）以重庆市22个县1141户农户为研究对象，对重庆市农村“三权”抵押贷款需求进行调查，并分析当地农村“三权”抵押贷款意愿及其影响因素，得出在男户主、有外出打工人口、对投资风险承受能力较强的家庭对“三权”抵押贷款的需求意愿较高，政府应该向农村积极宣传“三权”抵押贷款政策，发挥财政支撑作用并引导和扶持农村金融发展。高圣平（2014）从法律困境分析了农地金融化，得出现行法律过于严格，产生了“金融抑制”，限制了农村金融的发展，可以通过放松管制推进农村金融体系变革。
本文首先对我国农村“三权”抵押贷款的实施及发展现状进行分析，然后得出农村“三权”抵押贷款中存在的问题，最后从银行、政府的角度出发提出具体建议。
一、现状分析
1、描述性统计
2015年12月27日“两权”抵押贷款试点地区正式被法律授权，农村“三权截”抵押贷款正式在全国范围内推行。止2018年9月全国“三权”抵押贷款余额共计2012億元，其中集体林权贷款余额高达1200亿元;农地抵押贷款推进232个试点地区，发放余额达到520亿元，与2017年前三季度相比增长76.3%;农房抵押贷款推进59个试点地区，余额达到292亿元，同比增加48.9%。“三权”抵押贷款初见成效，融资额度显著提高，为农村融资困难、“三农”问题提供了新的解决思路。
从表1-1可以看出，我国林权抵押贷款不仅推行时间较早而且所占比例较高，如2016年前三季度，林权抵押贷款余额高达农村土地承包经营权贷款、农民住房财产权贷款的10倍，而2017年和2018年林权抵押贷款余额仍远远高出“两权”抵押贷款。这与我国林业、林权的特点密不可分。首先，在世界森林资源中，我国森林资源增长幅度居首位，森林质量受到普遍重视，国家储备林制度正在进行初步建立。其次，除了森林资源较为丰富，我国林权与农村土地承包经营权农民住房财产权不同，林权包括国家、集体、个人三种所有权形式（用于抵押贷款的是集体林权和个人林权），占主要部分的集体林权面积大、价值高，也是林权抵押贷款规模大的原因之一。
此外，自2016年至2018年农民住房财产权贷款与农村土地承包经营权贷款余额差距越来越大，2018年农村土地承包经营权贷款余额增至农民住房财产权贷款的1.8倍左右。农民住房财产权抵押贷款推行艰难可能是传统住房思想根深蒂固的原因。
2、商业银行对比分析
从现有数据得知，目前我国有中国农业银行、中国邮政储蓄银行、农村商业银行等商业银行已经发放了农村“三权”抵押贷款并取得显著成效，逐渐解决农村融资困难的问题。
以中国农业银行数据为例。农业银行在2009、2013、2014年先后推出林权抵押贷款、农村土地承包经营权贷款、农民住房财产权贷款。农业银行林权抵押贷款自推出后规模增长迅速，2012年-2014年林权抵押贷款增长了71.4%，随后增速下降，贷款余额呈波动上升趋势，但是占全国林权抵押贷款余额比例较低，仅为7.3%左右。农村土地承包经营权贷款余额增速最快，2017年增多至2013年的9.3倍，为28.8亿元，农民住房财产权贷款增速相对较缓，具体发放情况如表1-2：
二、推行“三权”抵押贷款存在的障碍
1、抵押物价值评估难
“三权”本身价值难以评估是抵押物价值评估难的根本问题。其一，农村土地经营权的价值取决于农业生产获得的收益，而此收益与天气状况、政府政策、国际贸易形势等保持着密切关系，这些因素均具有较强的不可测性;其二，林权的价值以永续开发为基础，同时受木材收入、林地维护费用以及林权剩余使用年限的影响，其中主要部分——木材收入的价值评估难度较大;其三，农民住房价值即包括土地使用权价值又包括地上建筑物价值，农村土地长期对集体所有价值没有得到充分体现，没有像城市一样具有成熟系统的土地评估制度[1]，并且农村自建房屋居多，没有专业的价值评估体系，导致住房价值评估难。
2、业务监管难
首先，抵押物价值评估难度较大导致无法确定“三权”的质量，不良贷款比率较高，监管难度增大;其次，我国现行的法律法规没有对农村“三权”抵押提供充分的法律依据以及法律保护，所以使得对“三权”抵押贷款实施过程的监管举步维艰;最后，从对农村小额信贷实地调查结果发现[2]，农村贷款中有偿还能力仍违约的坏账占七成，可以看出我国农村居民的整体素质、法律知识和金融知识都十分欠缺，这种状况使“三权”抵押贷款的风险增加且难以评估，不利于对农村金融参与的农民农户进行监管，导致农村金融的发展环境处于劣势。
3、抵押物变现难 “三权”流动性差也是阻碍“三权”抵押贷款进一步推行的重要原因。
农村土地经营权的抵押贷款流动性受人们意识影响。其一，农民外出打工同时为保证收入来源及以防失业带来不便会将土地承包出去而放弃抵押贷款的机会;其二，农村的空巢老人以及留守儿童大都以传统农业为生，这些都降低了土地经营权的流动性。
林权包括国有林权，集体林权和个人林权。国有林权不在“三权”抵押物的考虑范围;质量优良的个人林权流动性较强，而集体林权用于抵押时需要考虑其全部所有人，比如至少获得三分之二的所有人同意才能通过将集体林权作为抵押物进行抵押贷款这本身就是十分困难的，使得集体林权的流动性最差。不过2008年首次提出集体林权制度改革，集体林权由“公”向“私”转，且在2017年国家林业局再次强调全面深化集体林权制度改革。截至2017年7月，集体林权已经基本完成集体林权私有化、林业股份合作制的制度变迁，极大的调动了农民的生产积极性并提高了林权的流动性。
农村房产权是农民生活的基本保障，并且农民深受“安土重迁”、“落叶归根”等传统思想的影响，这些因素使得农民将房产用于流通、交易、抵押的意愿很弱，所以农村房產权与前两者比较，流动性更差、变现能力更弱，导致以农村房产权为担保贷款的数量和推行广度都较小。
4、农户贷款费用高
农户贷款费用较高，一方面价值评估费用收取较高，另一方面“三权”抵押贷款定价较高。
有能力进行农村“三权”抵押贷款的专业评估机构较少，随着“三权”抵押贷款的需求增加，供不应求，使得价值评估过程会产生较高的费用。
由“三权”抵押贷款自身特点决定，目前发展较为成熟的贷款定价模式有两种：一是完全从银行自身角度出发的成本加成定价模式;二是以基础利率为核心加之风险溢价的价格领导定价模式。基于实际情况考虑，成本加成定价模式忽略了外部因素对贷款价格的影响，所以价格领导定价模式相对成熟。价格领导定价模式中，抵押物价值由基础利率和风险溢价组成。但是由于农户本身无力偿还导致违约、道德风险导致有能力偿还但理性违约或者恶意违约的风险较高，风险溢价部分更高，同时导致不良贷款的进一步增加，形成恶性循环，使得贷款定价较高，阻碍“三权”抵押贷款的实施。
5、业务发展较为滞后
一方面，“三权”抵押贷款业务对象比较单一。农村缺少可向银行提供抵押贷款的可交易的产品，“三权”抵押贷款的抵押物——无论是土地经营权、林权还是房产权——其实质均是土地。另一方面，土地流动性较差、流动范围较小，所以一旦土地交易难以完成或者土地难以变现时都会阻碍“三权”抵押贷款的进程。
“三权”抵押贷款的参与主体少，基本仅限于正规金融机构，又因为涉农金融机构不多，且开展“三权”抵押贷款业务只是屈于政府压力，所以参与主体积极性不高，创新信不足。
“三权”抵押贷款业务产品不丰富，业务单一。目前，农业银行等涉农金融机构仅对抵押物准入、押品价值评估、处置变现等业务进行规范，但是在设定抵押率、贷后管理、风险管理等业务方面发展较为落后。
三、解决对策
1、银行建立专业评估机构
不专业的土地评估机构得出的无效评估会伤害到银行的利益，甚至危及农民的利益和基本生活保障。所以，一方面，涉农银行应该建立专业的评估机构，加强与当地政府及其他银行之间的合作，发挥集团优势，并结合当地“三权”的实际情况量体裁衣、因地制宜[3]（比如借鉴城市国有土地价格评估机制），形成“村-镇-县”三层地区级别的专业评估机构，试点先行，实现精准评估。另一方面，政府应牵头由大型会计师事务所为主导的行业建立独立的“三权”抵押物第三方评估机构，并对其专业资质等级做出严格的要求及审核，以确保其评估结果的合理性、可靠性和真实性。
2、完善银行“三权”数据库，实现与政府“三权”数据库互联互通
第一，银行可以采用联络员制度，吸纳当地乡贤作为银行“三权”业务联络人，通过联络人对当地“三权”抵押物的详细情况进行实地考察，更准确高效的了解和掌握当地“三权”抵押物的质量、流动性及其所有权、使用权等信息，进而完善当地银行关于“三权”抵押、流转、评估和处置的数据库。
第二，中央政府自身应该完善“三权”信息，优化“三权”抵押物信息统计流程，出台完善“三权”数据库规范性文件及配套措施，银行应该与地方政府“三权”数据库实现互联互通，签署互联互通的合作协议，共同制定有关交易方式、交易时间安排、信息披露等细则共享机制和应急处置方案，并进行客户端的开发、“三权”数据库的建立及实时更新、简单且统一的“三权”抵押物信息索引界面设置等，更积极地推动“三权”抵押贷款的有效进行。
3、建立基于流动性的贷款机制
土地无法交易或交易困难严重阻碍了银行推广农村的“三权”抵押贷款的进度。所以银行在经办“三权”抵押贷款业务时，不仅要考虑借款人个人信用以及应用项目前景等因素，还要选择流动性较高、资质好、符合条件且买家多的“三权”，建立基于流动性的贷款机制。对流动性较强的“三权”提供较高的抵押额、较高的抵押率、较宽松的贷款条件及与农作物收益周期、林木成材周期相符合的贷款期限，健全完善农村土地流转市场建设。
4、强化“三权”抵押收费监督管理，减轻农户融资负担
物价监督部门、金融证券办应制定抵押贷款登记、评估相关收费标准，以保障农户的基本利益。各抵押登记部门、资产评估、担保中介机构、银行贷款部门要严格执行收费政策及标准，在办理抵押贷款过程中，杜绝不按规定程序办理登记、重复登记评估、扩大评估标的范围或虚高估价、乱收费、擅自提高收费标准等违法违规行为，切实降低农户“三权”抵押登记、评估费用。
5、完善“三权”抵押资产风险保障机制
推行“三权”抵押贷款的同时完善“三权”抵押资产风险保障机制是十分重要的。首先，农业保险公司应积极创新涉农保险险种，扩大针对农产品、三农、惠农保险的覆盖面以减轻银行所担风险，提高“三权”抵押物流转风险保障能力。然后，同时政府以财政补贴作为后盾，适当提高对“三权”抵押贷款业务优秀银行的奖励以及风险补偿比例，与银行共担损失。最后，政府还应设立专业部门收购“三权”不良资产，并将其销售、变现以偿还银行[4]，增强贷后管理，减轻涉农金融机构的后顾之忧。 6、创新拓展“三权”抵押贷款模式
我国目前有些城市土地交易业务比较发达，土地交易市场比较健全，但从整体来看，土地市场交易市场较为落后，创新拓展“三权”抵押贷款模式刻不容缓。
第一，推行商业性信贷与商业性保险相结合的信贷投放模式，同时保障银行和农户的利益。第二，确保贷款期限与林木成材周期相匹配，以保证贷款到期后能够如期收回。第三，实行有差别的贷款利率优惠政策，鼓励优质“三权”资产进入抵押贷款市场。第四，积极宣传和推广“林农直贷、专业担保公司保证贷款、林业产业化龙头企业承贷、小额贴息贷款和农户联保贷款”等贷款方式。
7、建立“三权”交易平台
为建立专业、有效的 “三权”交易平台，政府应加快推行农村“三权”抵押贷款交易相关法律法规出台，同时鼓励地方政府部门建立和完善土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台，增加“三权”抵押物变现途径。同时，政府还应出台相关政策鼓励民营企业的流动资产和家庭金融资产进入“三权”流转评估、交易环节，以拓宽农村“三权”抵押贷款融资规模，形成公平、公正、公开的市场化农村“三权”流转模式，从而加快“三权”的抵押变现，促进农村“三权”抵押贷款业务的推广。
参考文献：
[1]赵军洁，尚旭东，王大鹏.农地经营权抵押贷款：制度理论、法律法规与实践操作[J]. 农村经济，2016（11）：71～76
[2]赵炳盛，付亚辰.基于风险分析的三权抵押贷款定价研究[J].税务与经济，2012（04）： 29～33
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