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摘要：随着社会经济的快速发展，中央空调已经成为人们高质量生活的必需品，为人们的生活带来了宜居、舒适的环境。作为大型建筑能耗系统中能耗比例最高的设备，积极采取措施降低中央空调能耗，加强日常维护具有重要意义。在此背景下，本文论述了中央空调终端设备维修保养的物业管理。
关键词：中央空调;设备维修;物业
1 引言
企业物业化管理是现代企业管理不可缺少的组成部分，企业物业化也是当前市场经济机制的必然产物。邢矿集团2016年率先对中央空调末端设备的维护、维修实行了物业化管理。现就中央空调末端设备维修的物业化管理做些探讨。
2 以国家规范和行业标准为依据，建立空调末端设备管理制度及岗位职责，实现物业公司对中央空调末端设备的有效管理
中央空调系统安全运行直接影响到企业的环境安全，想要保证空调设备的安全运行，必须有章可依。我们依据《公共场所集中空调通风系统卫生规范》、《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》等规范性文件，制定出风机盘管、新风机（组）、排风机、浄化机组、空调过滤器（网）等空调末端设施的巡查管理制度、凊洗管理制度、保养维修管理制度。每种管理制度涵盖了执行标准、流程、设施巡查、清洗、保养频次及相应表单。物业公司人员遵照制度管理设备，以实现中央空调系统安全有效运行。
2.1 空调设施巡查管理制度
检验管理制度包括下列项目、预期结果;待检区域;各设备部件的运行状况是否正常，是否符合正常运行的标准;各设备的检验周期;设施检验的国家规范或行业标准;使用形式，检验记录及记录书写规范。
2.2 空调设施清洗管理制度
清洁管理制度包括：设备清洁的目的、清洁后的预期效果;需要清洁的设备的范围、类型和设备分布区域的内容、需要清洁的设备的部件名称和清洁后的效果评价;每台设备的频率、清洁周期;相关文件，国家设备清洗规范和标准;记录表的使用表、清洗记录表和书写标准。
2.3 空调设施保养维修管理制度
保养维修管理制度内容包括以下几项：目的，设备保养维修后预期达到的效果;范围，需保养维修设备的种类及设备分布区域;内容，所保养维修设备的部件名称和保养维修后的效果评价;频次，每台设备的保养周期;相关文件，设备保养维修参照的国家规范和标准及设备使用说明书;使用表单，保养维修记录表及记录表的书写规范。
2.4 岗位职责
建立岗位职责应涵盖物业公司空调维修项目主管的岗位职责、空调维修工岗位职责、空调清洗工岗位职责。各岗位职责内容应包括岗位基本情况、岗位概述、职责与工作任务描述、岗位权限，职责与工作任务描述里面可划分公共职责和专业职责。
3 加强员工管理，提高维修质量
3.1 建立培训考核制度
对物业公司新进员工进行人职培训，使用期满进行考核，考核合格后方能上岗。每月制定员工培训计划，培训内容包括规章制度、服务礼仪、技术技能等，每周设定培训日，对全体员工进行培训。还要不定期在设备现场举行设备操作及维修技能的专项培训。
3.2 严格审查员工资质
遵照国家安全生产监督管理总局发布的《特种作业人员安全技术培训考核管理规定（2015年修订）》的要求，每一位空调维修物业员工，必须持有《制冷与空调作业证》，做到持证上岗。物业公司新进员工，必须向企业后勤处提交新招聘员工的资历证明和资质证明，保证新进员工符合合同规定的用人条件及资质要求。
3.3 制定空调维修质量监督管理控制指标
（表1），对业公司维修服务质量进行客观评价以空调报修总数量和维修完成数量为基础数据，全样本采集形成空调维修完成率质控指标，每月收集一次，目标值≥95%，支付当月全额物业服务费，目标值《95%时，又分成4个目标值档次，每个目标值档次对应支付物业服务费的百分比目标值越低，支付物业服务费的百分比越少;当目标值《60%时，停止支付一切物业服务费，立即解除合同。每月对监控指标达标情况进行分析，以便持续改进、提高维修质量。
3.4 建立维修质量监管机制，并落实到位
企业主管每月定期检查合同约定的空调设备运行情况，如空调设备室、新排风机房、病房等。检查巡视、维护、清洁是否按时进行。如发现无法整改，应向物业公司发出书面整改通知，限期完成整改，并书面回复整改过程及效果。逾期不整改的，按合同处罚条款处罚物业公司。
4 利用后勤信息化管理模式，提高物业维修服务效率
企业物业信息化管理是大势所趋。利用维修信息平台实现站点服务。各物业员工通过手机接收维修信息，进行维修，返回维修进度和完成情况，信息平台一目了然，大大提高了维修服务效率。通过应用信息平台，它还可以提取和分析维护大数据，并找出是否存在隐患和系统问题的空调设备和设施，以解决故障的为根本目的，提供基本依据进行设备更新和升级。
5 确保空调维修质量的同时，注重空调节能的物业管理
（1）企业后勤是耗能大户，节能、节约要从一点一滴做起对于空调末端设备维修来说，耗材和零件更换的控制是节能管理的重中之重，要納入物业服务合同之中。物业维修中产生的一定数额（如300元）以内的一般材料零件费包含在物业服务费中，这样，物业公司会自觉控制材料的消耗。重要零部件的更换，物业公司报请后勤监管人鉴定审核后，方能购置更换。每一项材料零件价格在招标时核定，签人物业合同。
（2）把节约意识贯穿于日常维修工作中制作“空调使用须知”标示牌，张贴在空调开关旁边，规范职工把温度设定在国家标准范围内，做到开空调关闭门窗，人走关闭空调。企业要求物业管理人员按照本标准对空调的使用和操作进行监督，并对空调进行维护，每月派专人对职能科室空调使用情况进行监督，检查是否按标准要求使用空调。每天晚上，物业管理人员对公共区域、大厅、走廊的空调进行检查，对未及时关闭的空调进行关闭。
6 结语
综上所述，企业应采用信息化管理模式、先进的信息化管理技术、创新的管理理念，引进具有专业技术专长的高科技人才，提高中央空调终端设备的管理水平，实现中央空调终端设备维修的物业管理。只有这样，中央空调终端设备的管理才能达到高质量、高效率、低消耗的管理目标，才能充分发挥人、财、物的综合效益。
参考文献：
[1] 陆华龙.中央空调系统末端设备节能优化控制探讨[J].科技与创新，2017（05）.
[2] 邓翔，薛雪.中央空调末端设备变频节能效果预测与分析[J].机电工程技术，2018（11）.
（作者单位：邢矿集团生活后勤服务分公司邢台金宫物业服务有限公司）
关键词：中央空调;设备维修;物业
1 引言
企业物业化管理是现代企业管理不可缺少的组成部分，企业物业化也是当前市场经济机制的必然产物。邢矿集团2016年率先对中央空调末端设备的维护、维修实行了物业化管理。现就中央空调末端设备维修的物业化管理做些探讨。
2 以国家规范和行业标准为依据，建立空调末端设备管理制度及岗位职责，实现物业公司对中央空调末端设备的有效管理
中央空调系统安全运行直接影响到企业的环境安全，想要保证空调设备的安全运行，必须有章可依。我们依据《公共场所集中空调通风系统卫生规范》、《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》等规范性文件，制定出风机盘管、新风机（组）、排风机、浄化机组、空调过滤器（网）等空调末端设施的巡查管理制度、凊洗管理制度、保养维修管理制度。每种管理制度涵盖了执行标准、流程、设施巡查、清洗、保养频次及相应表单。物业公司人员遵照制度管理设备，以实现中央空调系统安全有效运行。
2.1 空调设施巡查管理制度
检验管理制度包括下列项目、预期结果;待检区域;各设备部件的运行状况是否正常，是否符合正常运行的标准;各设备的检验周期;设施检验的国家规范或行业标准;使用形式，检验记录及记录书写规范。
2.2 空调设施清洗管理制度
清洁管理制度包括：设备清洁的目的、清洁后的预期效果;需要清洁的设备的范围、类型和设备分布区域的内容、需要清洁的设备的部件名称和清洁后的效果评价;每台设备的频率、清洁周期;相关文件，国家设备清洗规范和标准;记录表的使用表、清洗记录表和书写标准。
2.3 空调设施保养维修管理制度
保养维修管理制度内容包括以下几项：目的，设备保养维修后预期达到的效果;范围，需保养维修设备的种类及设备分布区域;内容，所保养维修设备的部件名称和保养维修后的效果评价;频次，每台设备的保养周期;相关文件，设备保养维修参照的国家规范和标准及设备使用说明书;使用表单，保养维修记录表及记录表的书写规范。
2.4 岗位职责
建立岗位职责应涵盖物业公司空调维修项目主管的岗位职责、空调维修工岗位职责、空调清洗工岗位职责。各岗位职责内容应包括岗位基本情况、岗位概述、职责与工作任务描述、岗位权限，职责与工作任务描述里面可划分公共职责和专业职责。
3 加强员工管理，提高维修质量
3.1 建立培训考核制度
对物业公司新进员工进行人职培训，使用期满进行考核，考核合格后方能上岗。每月制定员工培训计划，培训内容包括规章制度、服务礼仪、技术技能等，每周设定培训日，对全体员工进行培训。还要不定期在设备现场举行设备操作及维修技能的专项培训。
3.2 严格审查员工资质
遵照国家安全生产监督管理总局发布的《特种作业人员安全技术培训考核管理规定（2015年修订）》的要求，每一位空调维修物业员工，必须持有《制冷与空调作业证》，做到持证上岗。物业公司新进员工，必须向企业后勤处提交新招聘员工的资历证明和资质证明，保证新进员工符合合同规定的用人条件及资质要求。
3.3 制定空调维修质量监督管理控制指标
（表1），对业公司维修服务质量进行客观评价以空调报修总数量和维修完成数量为基础数据，全样本采集形成空调维修完成率质控指标，每月收集一次，目标值≥95%，支付当月全额物业服务费，目标值《95%时，又分成4个目标值档次，每个目标值档次对应支付物业服务费的百分比目标值越低，支付物业服务费的百分比越少;当目标值《60%时，停止支付一切物业服务费，立即解除合同。每月对监控指标达标情况进行分析，以便持续改进、提高维修质量。
3.4 建立维修质量监管机制，并落实到位
企业主管每月定期检查合同约定的空调设备运行情况，如空调设备室、新排风机房、病房等。检查巡视、维护、清洁是否按时进行。如发现无法整改，应向物业公司发出书面整改通知，限期完成整改，并书面回复整改过程及效果。逾期不整改的，按合同处罚条款处罚物业公司。
4 利用后勤信息化管理模式，提高物业维修服务效率
企业物业信息化管理是大势所趋。利用维修信息平台实现站点服务。各物业员工通过手机接收维修信息，进行维修，返回维修进度和完成情况，信息平台一目了然，大大提高了维修服务效率。通过应用信息平台，它还可以提取和分析维护大数据，并找出是否存在隐患和系统问题的空调设备和设施，以解决故障的为根本目的，提供基本依据进行设备更新和升级。
5 确保空调维修质量的同时，注重空调节能的物业管理
（1）企业后勤是耗能大户，节能、节约要从一点一滴做起对于空调末端设备维修来说，耗材和零件更换的控制是节能管理的重中之重，要納入物业服务合同之中。物业维修中产生的一定数额（如300元）以内的一般材料零件费包含在物业服务费中，这样，物业公司会自觉控制材料的消耗。重要零部件的更换，物业公司报请后勤监管人鉴定审核后，方能购置更换。每一项材料零件价格在招标时核定，签人物业合同。
（2）把节约意识贯穿于日常维修工作中制作“空调使用须知”标示牌，张贴在空调开关旁边，规范职工把温度设定在国家标准范围内，做到开空调关闭门窗，人走关闭空调。企业要求物业管理人员按照本标准对空调的使用和操作进行监督，并对空调进行维护，每月派专人对职能科室空调使用情况进行监督，检查是否按标准要求使用空调。每天晚上，物业管理人员对公共区域、大厅、走廊的空调进行检查，对未及时关闭的空调进行关闭。
6 结语
综上所述，企业应采用信息化管理模式、先进的信息化管理技术、创新的管理理念，引进具有专业技术专长的高科技人才，提高中央空调终端设备的管理水平，实现中央空调终端设备维修的物业管理。只有这样，中央空调终端设备的管理才能达到高质量、高效率、低消耗的管理目标，才能充分发挥人、财、物的综合效益。
参考文献：
[1] 陆华龙.中央空调系统末端设备节能优化控制探讨[J].科技与创新，2017（05）.
[2] 邓翔，薛雪.中央空调末端设备变频节能效果预测与分析[J].机电工程技术，2018（11）.
（作者单位：邢矿集团生活后勤服务分公司邢台金宫物业服务有限公司）