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作者简介：林淑飘，贵州大学2005法律硕士。
摘 要：不动产登记制度是物权法的重要组成部分，然而长期以来，我国不动产登记存在着诸如立法不完善、登记效力不统一等许多问题。目前，随着我国《物权法》公布，不动产登记制度得到了进一步的完善，本文从登记机关、登记制度的法律效力等方面对新物权法中的不动产登记制度进行了全面解读。
关键字：不动产；物权；不动产登记制度；完善
2007年１０月１日《中华人民共和国物权法》将正式施行。从一审到七审，物权法势必成为瞩目的焦点。不动产登记制度作为物权法的重要组成部分，更是引起了社会的广泛关注，学者们也对此提出不同见解。
解读《物权法》中关于不动产登记制度的规定，主要集中在以下几点：
一、关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条（略）
本条是关于不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序，但非登记不能对抗第三人。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。这种立法模式不承认物权行为。［1］
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。采用哪种立法例更有利于保护交易安全和第三人的利益。我们不防来看个现实中的案例：
“李某拥有一不动产，与张某订立买卖合同，将不动产转让给张某，但尚未办理不动产变更登记。此时，又有王某来与甲协商欲买甲之不动产，价格比张某为高，李某转而准备将不动产卖给王某，王某为交易第三人。”这是在我们房地产交易中普遍存在的一屋二卖现象。现在我们分别在王某为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采用生效主义及采用对抗主义中衡量交易上的利益。
1、王某为善意：
1）不动产登记采生效主义。由于张尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，李某仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给王某，在这种情况下，由于李某仍是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，王某即可合法地取得不动产的所有权，然后，李某对张某承担债权法上的违约责任。
2）不动产登记采对抗主义。在登记采物权变动之对抗主义时，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使张尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产。但是，由于王某是善意第三人，张某取得不动产的效力不能对抗王某，王某因而最终取得该不动产。
2、王某为恶意
1）不动产登记为生效要件。张某没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，李某仍然是不动产的合法所有人，即使王是恶意的第三人，李某将不动产转让给王某的行为还是有效，王某在受让不动产之后立即办理了登记，结果，张某只能请求李某承担违约责任的法律救济，而恶意第三人王某竟然最终取得了不动产。
2）不动产登记采对抗主义。此时物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人王某为恶意时，张某可以对抗王某而继续合法享有不动产，王某则不能取得不动产。
3、结论：
从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人却能够取得不动产。可见，其实采用登记对抗主义，能更好地保护交易安全、稳定经济秩序。
二、关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条略
我国目前的不动产登记机关繁多，往往与政府众多行政管理部门融为一体，而且级别各异，在进行不动产登记时常因登记权限不清而发生冲突。
本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。总的来讲。物权法从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。可是，到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大。笔者认为，要结束我国多头、多级别登记的局面，必须尽快建立全国统一的登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，各学者争论不一。法学家梁慧星指出：“有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。”［2］因此新建的统一的登记机关必须权衡各方面利弊，既要具有信服力，又要真正服务大众，而不是只顾自身利益。因此，笔者认为国土资源部门作为统一登记机关是非常合适的。首先，不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权（主要指土地使用权）为基础。我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及县市的国土资源局。此外，大部分县在乡镇设有土管所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求。此外，国土资源部门作为统一登记机关有两点好处：一是充分利用了国家的现有资源，在原有的土地登记制度上作改进，扩展为不动产物权登记制度；二是避免行政机关基于行政管理的需要不正当的干预登记机关，使得登记机关的设置目的不能实现。
三、关于不动产异议登记制度
【法条】第十九条 略。
要理解本条，首先要明白什么是异议登记制度。异议登记制度在德国法中又称异议抗辩登记制度，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。［3］其对象为现存的权利登记，所保全的是关于物权的请求权。不动产登记簿上记载的应为权利的真实状态，但事实上很难保证登记内容的绝对准确。
纵观我国以往的立法，都没有真正意义上的异议登记制度，此次《物权法》首次把异议登记制度列入物权法，应该说是立法的一个进步。然而有学者认为，由于我国目前登记制度尚处于逐步完善的阶段，登记制度还不成熟，实行不动产异议登记制度，将会使登记的公示作用减弱，使登记制度难以发挥应有作用。故我国暂时不宜确立这一制度。笔者认为，正因为目前我国不动产登记制度不够完善，我们才更应该适应我国不动产交易市场发展的需要，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的异议登记制度。通过这一制度，使权利人能及时防止第三人介入并借登记的公信力不当取得受让利益。
四、不动产预告登记制度
【法条】 第二十条略
预告登记，是指为保全不动产登记的请求权而为的一种登记。预告登记属于物权性质，不仅具有保障债权登记请求权的功能，而且也具有保障物权登记请求权的功能。［4］预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。
本条的制度设计非常好，尤其是对不怀好意的房地产开发商上了绊，保护了商品房消费者的权利。预告登记后不得处分，处分了怎么办，当然不发生物权效力了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。如果明知房屋已经进行了登记，第三人还与房地产商进行买卖行为，那必定是由第三人自行承担责任。
五、登记赔偿责任
【法条】 第二十一条 略
本条明确了土地登记机构可以作为赔偿主体，严格来讲是一种国家赔偿责任制。对当事人因登记机关的错误登记而遭受的损害，各国法律都设有登记机关的赔偿责任制度。这不仅是由于登记机关在享有收取登记费用权利的同时，还必须对错误登记的后果承担相应的法律责任。同时，也是为了进一步增强登记机关工作人员的责任心，促使其认真履行登记职责，确保登记真实无误。
由于长期以来我国的不动产登记制度只强调行政管理的功能，却未将这种管理真正纳入行政赔偿的范畴，在实践中从未实施。不动产登记机关在不动产登记中难免因工作失误而致登记错误，从而导致善意第三人因信赖登记而遭到损失。关于不动产登记机构的登记过错，大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况，即“一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不承担责任；二是登记机关的过错，造成了损害，应该承担责任。”［5］
应当确立完备的不动产登记机关赔偿责任制度。因为，一方面，登记机关不能仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任，必须要使登记部门有享受一定利益的同时要承担一定的责任。另一方面，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的职责，促使其认真审查登记的内容，办求使登记的内容真实可靠。尤其是如果实行登记的实质审查制度，也必须要使登记机关承担一定的义务和责任。
注释：
［1］孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》。
［2］梁慧星《物权法草案的几个问题-在清华大学的演讲》，《中国法学网》。
［3］ 史尚宽著：《土地法原论》，台北，正中书局1975年版，第74页。
［4］ 孙宪忠，德国当代物权法［M］，北京：法律出版社，?1997，?第156页。
［5］梁慧星《物权法草案的几个问题-在清华大学的演讲》，《中国法学网》）
参考文献：
［1］ 孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》。
［2］ 王利明《中国物权法草案建议稿及说明》。
［3］ 梁慧星《物权法》《中国物权法草案建议稿》。
［4］ 谢在全《物权法》。
［5］ 王泽鉴《民法物权总论》。
［6］ 史尚宽《物权法论》。
［7］ 高富平《物权法原论》。
摘 要：不动产登记制度是物权法的重要组成部分，然而长期以来，我国不动产登记存在着诸如立法不完善、登记效力不统一等许多问题。目前，随着我国《物权法》公布，不动产登记制度得到了进一步的完善，本文从登记机关、登记制度的法律效力等方面对新物权法中的不动产登记制度进行了全面解读。
关键字：不动产；物权；不动产登记制度；完善
2007年１０月１日《中华人民共和国物权法》将正式施行。从一审到七审，物权法势必成为瞩目的焦点。不动产登记制度作为物权法的重要组成部分，更是引起了社会的广泛关注，学者们也对此提出不同见解。
解读《物权法》中关于不动产登记制度的规定，主要集中在以下几点：
一、关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条（略）
本条是关于不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序，但非登记不能对抗第三人。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。这种立法模式不承认物权行为。［1］
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。采用哪种立法例更有利于保护交易安全和第三人的利益。我们不防来看个现实中的案例：
“李某拥有一不动产，与张某订立买卖合同，将不动产转让给张某，但尚未办理不动产变更登记。此时，又有王某来与甲协商欲买甲之不动产，价格比张某为高，李某转而准备将不动产卖给王某，王某为交易第三人。”这是在我们房地产交易中普遍存在的一屋二卖现象。现在我们分别在王某为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采用生效主义及采用对抗主义中衡量交易上的利益。
1、王某为善意：
1）不动产登记采生效主义。由于张尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，李某仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给王某，在这种情况下，由于李某仍是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，王某即可合法地取得不动产的所有权，然后，李某对张某承担债权法上的违约责任。
2）不动产登记采对抗主义。在登记采物权变动之对抗主义时，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使张尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产。但是，由于王某是善意第三人，张某取得不动产的效力不能对抗王某，王某因而最终取得该不动产。
2、王某为恶意
1）不动产登记为生效要件。张某没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，李某仍然是不动产的合法所有人，即使王是恶意的第三人，李某将不动产转让给王某的行为还是有效，王某在受让不动产之后立即办理了登记，结果，张某只能请求李某承担违约责任的法律救济，而恶意第三人王某竟然最终取得了不动产。
2）不动产登记采对抗主义。此时物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人王某为恶意时，张某可以对抗王某而继续合法享有不动产，王某则不能取得不动产。
3、结论：
从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人却能够取得不动产。可见，其实采用登记对抗主义，能更好地保护交易安全、稳定经济秩序。
二、关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条略
我国目前的不动产登记机关繁多，往往与政府众多行政管理部门融为一体，而且级别各异，在进行不动产登记时常因登记权限不清而发生冲突。
本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。总的来讲。物权法从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。可是，到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大。笔者认为，要结束我国多头、多级别登记的局面，必须尽快建立全国统一的登记机关。对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，各学者争论不一。法学家梁慧星指出：“有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。”［2］因此新建的统一的登记机关必须权衡各方面利弊，既要具有信服力，又要真正服务大众，而不是只顾自身利益。因此，笔者认为国土资源部门作为统一登记机关是非常合适的。首先，不动产物权的核心是土地物权，非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权（主要指土地使用权）为基础。我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及县市的国土资源局。此外，大部分县在乡镇设有土管所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求。此外，国土资源部门作为统一登记机关有两点好处：一是充分利用了国家的现有资源，在原有的土地登记制度上作改进，扩展为不动产物权登记制度；二是避免行政机关基于行政管理的需要不正当的干预登记机关，使得登记机关的设置目的不能实现。
三、关于不动产异议登记制度
【法条】第十九条 略。
要理解本条，首先要明白什么是异议登记制度。异议登记制度在德国法中又称异议抗辩登记制度，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。［3］其对象为现存的权利登记，所保全的是关于物权的请求权。不动产登记簿上记载的应为权利的真实状态，但事实上很难保证登记内容的绝对准确。
纵观我国以往的立法，都没有真正意义上的异议登记制度，此次《物权法》首次把异议登记制度列入物权法，应该说是立法的一个进步。然而有学者认为，由于我国目前登记制度尚处于逐步完善的阶段，登记制度还不成熟，实行不动产异议登记制度，将会使登记的公示作用减弱，使登记制度难以发挥应有作用。故我国暂时不宜确立这一制度。笔者认为，正因为目前我国不动产登记制度不够完善，我们才更应该适应我国不动产交易市场发展的需要，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的异议登记制度。通过这一制度，使权利人能及时防止第三人介入并借登记的公信力不当取得受让利益。
四、不动产预告登记制度
【法条】 第二十条略
预告登记，是指为保全不动产登记的请求权而为的一种登记。预告登记属于物权性质，不仅具有保障债权登记请求权的功能，而且也具有保障物权登记请求权的功能。［4］预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。
本条的制度设计非常好，尤其是对不怀好意的房地产开发商上了绊，保护了商品房消费者的权利。预告登记后不得处分，处分了怎么办，当然不发生物权效力了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。如果明知房屋已经进行了登记，第三人还与房地产商进行买卖行为，那必定是由第三人自行承担责任。
五、登记赔偿责任
【法条】 第二十一条 略
本条明确了土地登记机构可以作为赔偿主体，严格来讲是一种国家赔偿责任制。对当事人因登记机关的错误登记而遭受的损害，各国法律都设有登记机关的赔偿责任制度。这不仅是由于登记机关在享有收取登记费用权利的同时，还必须对错误登记的后果承担相应的法律责任。同时，也是为了进一步增强登记机关工作人员的责任心，促使其认真履行登记职责，确保登记真实无误。
由于长期以来我国的不动产登记制度只强调行政管理的功能，却未将这种管理真正纳入行政赔偿的范畴，在实践中从未实施。不动产登记机关在不动产登记中难免因工作失误而致登记错误，从而导致善意第三人因信赖登记而遭到损失。关于不动产登记机构的登记过错，大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况，即“一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不承担责任；二是登记机关的过错，造成了损害，应该承担责任。”［5］
应当确立完备的不动产登记机关赔偿责任制度。因为，一方面，登记机关不能仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任，必须要使登记部门有享受一定利益的同时要承担一定的责任。另一方面，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的职责，促使其认真审查登记的内容，办求使登记的内容真实可靠。尤其是如果实行登记的实质审查制度，也必须要使登记机关承担一定的义务和责任。
注释：
［1］孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》。
［2］梁慧星《物权法草案的几个问题-在清华大学的演讲》，《中国法学网》。
［3］ 史尚宽著：《土地法原论》，台北，正中书局1975年版，第74页。
［4］ 孙宪忠，德国当代物权法［M］，北京：法律出版社，?1997，?第156页。
［5］梁慧星《物权法草案的几个问题-在清华大学的演讲》，《中国法学网》）
参考文献：
［1］ 孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》。
［2］ 王利明《中国物权法草案建议稿及说明》。
［3］ 梁慧星《物权法》《中国物权法草案建议稿》。
［4］ 谢在全《物权法》。
［5］ 王泽鉴《民法物权总论》。
［6］ 史尚宽《物权法论》。
［7］ 高富平《物权法原论》。