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摘要：广州，郑州等多个城市陆续出台住房租赁新政，落实租购同权。租购同权方案起到对该群体给予一定“扩权”、提供租房保障和便利条件等作用，但与房主相比，同时具有租户身份的新城市人在基本公共服务上难以享有相同权益，无法从根本上解决新城市人子女难以享受优质教育资源的难题。要落实租购同权，政府需要增加公共资源供给，因地制宜地推广政策并且探索发挥市场经济规律与行政力量合理介入的平衡点。
关键词：租购同权；新城市人；公共服务
据预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元，可见未来租房人口数量之庞大以及租房市场的快速发展。高昂的房价、严格的户籍政策与购房标准等因素让很多新城市人（本文所指的新城市人是具有承租人身份的外来流动人口。）大多通过选择租房方式解决住房问题。然而，我国租房市场中存在的租房合同 “霸王条款”横行、房屋配套设施老旧等乱象业已成为阻碍我国租房市场发展的重要因素，租房市场亟需规范整改。为解决上述问题，自2015年年底中央经济工作会议提出购租并举的相关方向后，相关政策文件陆续出台，2016年国务院办公室印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快住房租赁市场培育和发展工作。2016年年底，中央经济会议再次要求加快住房租赁市场化，加快结构化。2017年6月30日广州市人民政府办公厅发布相关文件提出加快发展住房租赁市场工作方案。方案中首次提出的“租购同权”一词随即引发人们广泛热议。
一、概念的厘清
（一）新城市人
如今，新城市人作为一个新兴概念，学术界暂无一个较为统一的界定，笔者尝试从社会现实出发作出解释：新城市人口是指出于流入地机遇广泛，福利政策较为完善等考虑，外来人口涌入经济发达地区进行社会化融合的产物。需要注意的是，本文所述的新城市人限定于在流入地无住房所有权而具有承租人身份的外来人员。
（二）租购同权
所谓租购同权亦称同租同权，实际上表述有所欠妥。法学理论上，业主对住房享有的所有权归于物权范畴，而租户取得房屋租赁权属于债权，这两种异质性法律权利不可能完全同权。“同权”仅指租户与业主在基本公共服务上享有同等权益，而不是租户享有产权。根据国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》，我国城镇居民公共服务包括：公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目。
二、关于租购同权与权利平等的现实意义
（一）有益于保障新城市人的居住权。
住房租赁平台的出现为新城市人带来便利。去年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出 “建设政府住房租赁交易服务平台”的要求。在租购并举背景下各地政府主导的住房租赁平台不断涌现，成都、杭州、广州、武汉等城市均在2017年底已经运行住房租赁平台。大多数新城市人有着租房的现实需要，他们同时也是租户的身份，相较于出租屋的房主而言，他们所得到的房屋信息较为匮乏，处于房屋信息资源不对等的地位，因此租赁市场上虚假房源欺诈、“二房东”等现象都戳中租户群体的痛点，而住房租赁平台的出现能有助于解决这个存在已久的棘手问题。由政府主导设立的住房租赁平台可以借助大数据技术将已经登记的不动产数据和房屋交易信息进行联网登记，严格核查房源的真实性，实现平台信息监管和为房主与租户提供服务，尤其便于广大租户找到真实可靠的房源，为租房提供便利和保障。
（二）有利于保障新城市人公共服务均等化。
长期以来，由于地区经济发展水平不一、供给性失衡等原因，我国不同的地区、城乡在医疗和教育资源、住房保障，文化體育等基本公共服务范围存在较大的差距。发达地区和城市吸引了许多新城市人来此打拼奋斗，但是他们难以与当地居民一样享有公共服务的权利。从某种意义上说，新城市人是城市公共服务差异的直接感知者和显著受害者。而租购同权方案的提出可以说是对新城市人群体呼喊公共服务均等化，尤其在住房保障方面的要求的一次有力的回应。从一些租购同权方案中提出的“增加租赁住房供应”“保护承租人的稳定居住权”“保障承租人健康安全居住”等具体建议看，可见政府以实际措施扶助在享受城市公共服务中处于不平等地位的新城市人，尽量保障在住房层面的公共服务的均等化。
（三）有利于短期稳定房价。
租购同权通过给予租房者一定的“扩权”，无疑对高居不下的楼价起到“降温”作用，达到稳定房价的效果。理论上，住房是为了满足人们居有定所的基本需求，但在当今社会，住房早已超出了原始的需求而被赋予了更多的涵义包括教育、社会保障、公共文化、社会服务等多个项目的公共服务，因此人们在购房的时候对居住属性的重视已削弱不少，取而代之的是对房屋附加属性的重视。租赁市场作为房地产盈利效益链中的重要组成部分，有助于稳定房价上升的浮动空间，促使住房回归原始的居住属性。
新城市人在城市融合中处于被动地位，一个关键的原因就在于他们并没有具有住房的所有权，随之导致他们难以享受房子所带来附加效应的公共服务。租购同权的提出无疑有助于改变这一问题，对于同样为城市做出贡献的新城市人而言一个利好政策，不辜负新城市人为城市所作出的建设，有利于促进社会的平等。
三、租购同权面临的问题
（一）租购同权无法解决教育平权的内源性问题
广州市租购同权方案中提出的符合条件的租房人子女可就近入学的规定，业已对租房人子女就近入学的权利作出了进一步保障，但需要注意的是“就近入学”是建立在教育资源分配剩余的基础上，即面对满足相关条件的适龄儿童，学位的分配遵循一定的顺序，即符合上级条件的适龄儿童优先于下级而率先获得学位，那么在社会现实下承租人就沦为政策的“拾荒者”。在目前学位紧张的背景下，只有在学位有剩余的情况下又满足积分入学的要求，新城市人子女才能就近入学。但随之适龄儿童的人口数量不断攀升，加之符合相关政策条件的承租人数量有限使得租购同权现实效果还有待观望。 此外，优质教育资源因其地域性及稀缺性直接决定了无论采用何种学位配给方式，服务的享受者只能是少数者的不堪现实，与此同时租购同权设有较高的准入门槛，亦进一步加深了新城市人难以享有优质教育资源的的无力感。
（二）租售同权对城市公共服务提出严峻挑战
租购同权的落地可以说是大有裨益，不仅满足新城市人对相关权利的平等性追求的需要，亦可带动房屋租赁市场的扩大，使房地产行业产生结构性变动但我们仍要清醒地意识到租购同权所带来的对公共服务提出严峻挑战的问题。租购同权的利好利益势必会对外来人口产生“虹吸效应”，这样一来在公共服务资源稀缺的现实条件下，户籍人口与新城市人口对公共资源的抢夺会愈演愈烈，可能会产生更严重的社会问题。此外，在庞大租房群体（主要是新城市人）中存有部分群体，他们无法提供相关租房完税证明与租房发票，其目的就在于逃避相关监管，也对公共服务资源提出了进一步的挑战。
（三）租购同权难以扭转房地产市场的“过热”效应。
过往十年房地产市场可谓“水涨船高”，尤其是不断飙升的学区房交易价格引起人们争议。房地产交易市场的“火爆”已造成住房交易价格连年抬升，而且这种现象可以说是市场规律过度发挥的必然后果。租购同权突显租房者可以享受当地的基本公共服务，这一政策对学区房价格的飙升起到了一定的遏制作用。但需要警惕的是虽然短期内学区房的交易价格会有所缓解，可长远看来，也会推动租房价格的上升。我们在享受租购同权所带来学区房价格下调红利的同时也要承担着租房价格上涨的风险，可以说这是未来有意购房的租户所要面临的一个尴尬处境。
针对学区房的相关问题，事实上租购同权并不能解决学区房大热的现象，这是因为学区房的背后往往蕴含着教育资源的稀缺问题，要想彻底解决这一问题，国家有必要加大欠发达地区教育工作的建设力度。
（四）租购同权难以撼动“以房立家”的深厚底蕴
“养儿防老，积谷防饥”，长久以来，“安居乐业”一直是充斥于人们心中的希冀，“安居乐业”核心在“居”，关键在于住房。住房不仅仅是简单的空间集合概念更是承载着一个家庭的悲欢离合。在中国，住房作为社会财富的一般性代表可以起到有效应对通货膨胀的作用，同时它也是中国婚恋市场中衡量一方经济状况的重要指标，足以体现一个家庭的不可或缺性。
不管出于何种目的，短期性租房毕竟不是长远之计，对大部分身处异乡的新城市人而言，买一套自己的房子是他们的不懈追求。这是源于人们根深蒂固的传统购房理念中对落叶生根的重视。此外，城乡二元结构矛盾催生了新城市人与户籍人之间多元社会问题，“同住不同权”成为困扰新城市人多年的病结，要想争取“同权”，新城市人还需要得到住房的所有权。
四、租购同权的实现
实质上公共资源与房屋产权相关联向外出售使得住房超越了基本的居住属性，从而一定程度上造成人们对買房的狂热与对租房的冷漠，也阻碍了房地产租赁市场的发展。而“租赁同权”政策可以达到规范住房租赁市场秩序，激发住房租赁市场的活力，保护新城市人应享有的公共服务权益的效果。
“路漫漫其修远兮”，租购同权的完全实现还需要一个漫长的过程，在这条道路上无法避免的一个重要问题便是公共资源有限性与人口日益膨胀之间的矛盾，尤其是与住房挂钩的各项公共服务较为短缺。因此，政府必须加强基础配套设施的建设力度，引入融资，增加公共资源供给。除此之外，在实施该政策过程中还需要关注下列问题。首先“租购同权”在各个城市的实施难度和效果各有不同，在经济繁荣社会资源密集的大城市，实施难度远远大于其他城市，而对“租购同权”呼声最高的人群集中在大城市，因而在实践中政府要注意循序渐进，因地制宜地推广；其次纵然新城市人处于较为弱势的社会地位，政府对该群体采取倾斜保护的措施无可厚非，但是政府应当在尊重市场规律的前提下，找到发挥市场经济规律与行政力量合理介入的平衡点。笔者期待在租购同权政策的发力下逐渐营造一个“住有所居”的和谐社会。
参考文献：
[1]王一丁，崔爽.《浅谈“租购同权”政策》[J].纳税，2017（16）：141.
[2]李想.《法律理性视角下租购同权政策的名与实》[J].中国高校社会科学，2017（03）：111-120+159-160.
[3]周清杰.《租购同权能带来什么改变》[J].金融经济，2017（21）：18-20.
[4]林上军.《辩证看待“租购同权”》[J].金融经济，2017（21）：16-17.
[5]戎魏魏.《浅析租购同权在实务中的发展及影响》[J].法制博览，2017（36）：142-143.
关键词：租购同权；新城市人；公共服务
据预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元，可见未来租房人口数量之庞大以及租房市场的快速发展。高昂的房价、严格的户籍政策与购房标准等因素让很多新城市人（本文所指的新城市人是具有承租人身份的外来流动人口。）大多通过选择租房方式解决住房问题。然而，我国租房市场中存在的租房合同 “霸王条款”横行、房屋配套设施老旧等乱象业已成为阻碍我国租房市场发展的重要因素，租房市场亟需规范整改。为解决上述问题，自2015年年底中央经济工作会议提出购租并举的相关方向后，相关政策文件陆续出台，2016年国务院办公室印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，加快住房租赁市场培育和发展工作。2016年年底，中央经济会议再次要求加快住房租赁市场化，加快结构化。2017年6月30日广州市人民政府办公厅发布相关文件提出加快发展住房租赁市场工作方案。方案中首次提出的“租购同权”一词随即引发人们广泛热议。
一、概念的厘清
（一）新城市人
如今，新城市人作为一个新兴概念，学术界暂无一个较为统一的界定，笔者尝试从社会现实出发作出解释：新城市人口是指出于流入地机遇广泛，福利政策较为完善等考虑，外来人口涌入经济发达地区进行社会化融合的产物。需要注意的是，本文所述的新城市人限定于在流入地无住房所有权而具有承租人身份的外来人员。
（二）租购同权
所谓租购同权亦称同租同权，实际上表述有所欠妥。法学理论上，业主对住房享有的所有权归于物权范畴，而租户取得房屋租赁权属于债权，这两种异质性法律权利不可能完全同权。“同权”仅指租户与业主在基本公共服务上享有同等权益，而不是租户享有产权。根据国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》，我国城镇居民公共服务包括：公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目。
二、关于租购同权与权利平等的现实意义
（一）有益于保障新城市人的居住权。
住房租赁平台的出现为新城市人带来便利。去年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出 “建设政府住房租赁交易服务平台”的要求。在租购并举背景下各地政府主导的住房租赁平台不断涌现，成都、杭州、广州、武汉等城市均在2017年底已经运行住房租赁平台。大多数新城市人有着租房的现实需要，他们同时也是租户的身份，相较于出租屋的房主而言，他们所得到的房屋信息较为匮乏，处于房屋信息资源不对等的地位，因此租赁市场上虚假房源欺诈、“二房东”等现象都戳中租户群体的痛点，而住房租赁平台的出现能有助于解决这个存在已久的棘手问题。由政府主导设立的住房租赁平台可以借助大数据技术将已经登记的不动产数据和房屋交易信息进行联网登记，严格核查房源的真实性，实现平台信息监管和为房主与租户提供服务，尤其便于广大租户找到真实可靠的房源，为租房提供便利和保障。
（二）有利于保障新城市人公共服务均等化。
长期以来，由于地区经济发展水平不一、供给性失衡等原因，我国不同的地区、城乡在医疗和教育资源、住房保障，文化體育等基本公共服务范围存在较大的差距。发达地区和城市吸引了许多新城市人来此打拼奋斗，但是他们难以与当地居民一样享有公共服务的权利。从某种意义上说，新城市人是城市公共服务差异的直接感知者和显著受害者。而租购同权方案的提出可以说是对新城市人群体呼喊公共服务均等化，尤其在住房保障方面的要求的一次有力的回应。从一些租购同权方案中提出的“增加租赁住房供应”“保护承租人的稳定居住权”“保障承租人健康安全居住”等具体建议看，可见政府以实际措施扶助在享受城市公共服务中处于不平等地位的新城市人，尽量保障在住房层面的公共服务的均等化。
（三）有利于短期稳定房价。
租购同权通过给予租房者一定的“扩权”，无疑对高居不下的楼价起到“降温”作用，达到稳定房价的效果。理论上，住房是为了满足人们居有定所的基本需求，但在当今社会，住房早已超出了原始的需求而被赋予了更多的涵义包括教育、社会保障、公共文化、社会服务等多个项目的公共服务，因此人们在购房的时候对居住属性的重视已削弱不少，取而代之的是对房屋附加属性的重视。租赁市场作为房地产盈利效益链中的重要组成部分，有助于稳定房价上升的浮动空间，促使住房回归原始的居住属性。
新城市人在城市融合中处于被动地位，一个关键的原因就在于他们并没有具有住房的所有权，随之导致他们难以享受房子所带来附加效应的公共服务。租购同权的提出无疑有助于改变这一问题，对于同样为城市做出贡献的新城市人而言一个利好政策，不辜负新城市人为城市所作出的建设，有利于促进社会的平等。
三、租购同权面临的问题
（一）租购同权无法解决教育平权的内源性问题
广州市租购同权方案中提出的符合条件的租房人子女可就近入学的规定，业已对租房人子女就近入学的权利作出了进一步保障，但需要注意的是“就近入学”是建立在教育资源分配剩余的基础上，即面对满足相关条件的适龄儿童，学位的分配遵循一定的顺序，即符合上级条件的适龄儿童优先于下级而率先获得学位，那么在社会现实下承租人就沦为政策的“拾荒者”。在目前学位紧张的背景下，只有在学位有剩余的情况下又满足积分入学的要求，新城市人子女才能就近入学。但随之适龄儿童的人口数量不断攀升，加之符合相关政策条件的承租人数量有限使得租购同权现实效果还有待观望。 此外，优质教育资源因其地域性及稀缺性直接决定了无论采用何种学位配给方式，服务的享受者只能是少数者的不堪现实，与此同时租购同权设有较高的准入门槛，亦进一步加深了新城市人难以享有优质教育资源的的无力感。
（二）租售同权对城市公共服务提出严峻挑战
租购同权的落地可以说是大有裨益，不仅满足新城市人对相关权利的平等性追求的需要，亦可带动房屋租赁市场的扩大，使房地产行业产生结构性变动但我们仍要清醒地意识到租购同权所带来的对公共服务提出严峻挑战的问题。租购同权的利好利益势必会对外来人口产生“虹吸效应”，这样一来在公共服务资源稀缺的现实条件下，户籍人口与新城市人口对公共资源的抢夺会愈演愈烈，可能会产生更严重的社会问题。此外，在庞大租房群体（主要是新城市人）中存有部分群体，他们无法提供相关租房完税证明与租房发票，其目的就在于逃避相关监管，也对公共服务资源提出了进一步的挑战。
（三）租购同权难以扭转房地产市场的“过热”效应。
过往十年房地产市场可谓“水涨船高”，尤其是不断飙升的学区房交易价格引起人们争议。房地产交易市场的“火爆”已造成住房交易价格连年抬升，而且这种现象可以说是市场规律过度发挥的必然后果。租购同权突显租房者可以享受当地的基本公共服务，这一政策对学区房价格的飙升起到了一定的遏制作用。但需要警惕的是虽然短期内学区房的交易价格会有所缓解，可长远看来，也会推动租房价格的上升。我们在享受租购同权所带来学区房价格下调红利的同时也要承担着租房价格上涨的风险，可以说这是未来有意购房的租户所要面临的一个尴尬处境。
针对学区房的相关问题，事实上租购同权并不能解决学区房大热的现象，这是因为学区房的背后往往蕴含着教育资源的稀缺问题，要想彻底解决这一问题，国家有必要加大欠发达地区教育工作的建设力度。
（四）租购同权难以撼动“以房立家”的深厚底蕴
“养儿防老，积谷防饥”，长久以来，“安居乐业”一直是充斥于人们心中的希冀，“安居乐业”核心在“居”，关键在于住房。住房不仅仅是简单的空间集合概念更是承载着一个家庭的悲欢离合。在中国，住房作为社会财富的一般性代表可以起到有效应对通货膨胀的作用，同时它也是中国婚恋市场中衡量一方经济状况的重要指标，足以体现一个家庭的不可或缺性。
不管出于何种目的，短期性租房毕竟不是长远之计，对大部分身处异乡的新城市人而言，买一套自己的房子是他们的不懈追求。这是源于人们根深蒂固的传统购房理念中对落叶生根的重视。此外，城乡二元结构矛盾催生了新城市人与户籍人之间多元社会问题，“同住不同权”成为困扰新城市人多年的病结，要想争取“同权”，新城市人还需要得到住房的所有权。
四、租购同权的实现
实质上公共资源与房屋产权相关联向外出售使得住房超越了基本的居住属性，从而一定程度上造成人们对買房的狂热与对租房的冷漠，也阻碍了房地产租赁市场的发展。而“租赁同权”政策可以达到规范住房租赁市场秩序，激发住房租赁市场的活力，保护新城市人应享有的公共服务权益的效果。
“路漫漫其修远兮”，租购同权的完全实现还需要一个漫长的过程，在这条道路上无法避免的一个重要问题便是公共资源有限性与人口日益膨胀之间的矛盾，尤其是与住房挂钩的各项公共服务较为短缺。因此，政府必须加强基础配套设施的建设力度，引入融资，增加公共资源供给。除此之外，在实施该政策过程中还需要关注下列问题。首先“租购同权”在各个城市的实施难度和效果各有不同，在经济繁荣社会资源密集的大城市，实施难度远远大于其他城市，而对“租购同权”呼声最高的人群集中在大城市，因而在实践中政府要注意循序渐进，因地制宜地推广；其次纵然新城市人处于较为弱势的社会地位，政府对该群体采取倾斜保护的措施无可厚非，但是政府应当在尊重市场规律的前提下，找到发挥市场经济规律与行政力量合理介入的平衡点。笔者期待在租购同权政策的发力下逐渐营造一个“住有所居”的和谐社会。
参考文献：
[1]王一丁，崔爽.《浅谈“租购同权”政策》[J].纳税，2017（16）：141.
[2]李想.《法律理性视角下租购同权政策的名与实》[J].中国高校社会科学，2017（03）：111-120+159-160.
[3]周清杰.《租购同权能带来什么改变》[J].金融经济，2017（21）：18-20.
[4]林上军.《辩证看待“租购同权”》[J].金融经济，2017（21）：16-17.
[5]戎魏魏.《浅析租购同权在实务中的发展及影响》[J].法制博览，2017（36）：142-143.