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摘要：近年来，随着房地产业的飞速发展，房地产作为一个不可移动的、长久耐用、价值巨大而又人人必须的特殊商品进入市场，正越来越受到社会和人民的普遍关注，因而对房地产测绘的准确性与现实性提出了更高的要求。而产权确认贯穿房产市场的始终，它关系广大人们的切身利益，房产面积稍有偏差就会造成很多不必要的纠纷，而房产测量工作是房产产权、产籍管理中的一项基础性、前期性工作[1]，也是国家的重要信息产业之一，它为产权确认等提供基础的数据资料，在处理产权纠纷等方面发挥着重大的作用。下面,就不同类型的房屋测量方法进行探讨,以为房产的实践测量工作提供借鉴。
关键词：房产测绘面积测算面积分摊
中图分类号：F293文献标识码： A
１独立私有房产测绘
（1）从未测绘过的房屋：
按提供的用地资料、报建图或竣工图实地测量，对照旧地籍图尺寸，采用数字化地号，并摘录旧用地范围的区、段、幅、地号。
（2）已有房产证的房屋：
1)第一种类型是：按自报发的产权证（或房产权属证明书、房产挡案查册表）这种房屋大部分为公产，因抵押、买卖、拍卖要求测绘房地产平面附图，很多情况首层（或几层）为公产，但首层梯间供上住宅使用，应扣除首层梯间面积。
2)第二种类型是：按实测核发的产权证。这种情况大部分因改建、分割（分层）要求测绘房地产平面附图，因此可按实测尺寸绘图，并按有关规定计算面积、说明情况；当然要参考原证、报建图，按实测尺寸、面积出图，原地号为编制地号的应改用为数字化地号。
3)第三种类型是：旧的房产证（无图）。这种持旧证（无图）申请测量，主要是因继承、买卖而要求测绘房地产平面附图；测绘这种情况下的私房，一定要查阅旧地籍图，从而得到有关尺寸相对照，并可判断该屋的四周墙是众墙、自墙、借墙，地号应采用数字化地号，不再填写编制地号。
２公有房产测绘
这里讲的公房测绘，主要是大院式的，单栋公房可归入上面私房测绘。
（1）整个大院从未测绘过
根据用地资料、房屋报建资料或（竣工图），到实地测绘，并按测绘尺寸计算面积、出图。分以下几种情况介绍：
1)业权单位要求整个大院出一张图（发一个证）：按实测尺寸绘图、计算面积，并按栋列面积表出图。
2)业权单位要求分栋出图（按栋发证）：做这种大院式房屋分栋出图的案，要搞清楚大院门牌、门牌栋号（一般为单位的自编栋号，当然也有其他的编法，例如：A栋、B栋……）、地号栋号；
3)业权单位只要求测绘大院中的一栋或几栋楼，而本次测绘不要求测绘整个大院用地面积，这种特殊情况就可作飞地处理（也就是以该栋楼占地范围作为本栋楼用地面积测绘），并且一栋楼编一个地号。
（2） 整个大院已测绘过并发证（采用的是编制地号）
1)要求测绘几栋拆除后并报建兴建了一栋大楼的处理办法：
① 本次测绘无法实地核实整个大院原证的用地面积，只能测绘该大楼的建基、建筑面积，故地号采用原证地号，用地面积按原证填写，建基、建筑面积为本次的实测面积。
② 如能核实原证注记的整个大院面积无误，或重新修测该大院用地面积，本栋楼建基、建筑面积按实测面积填写，地号更改为数字化地号，本栋楼地号后面加地号的栋号。
2)一个大院分割为二个大院，地号、用地面积的处理办法：
① 按实测分割出图，分两件案办理；
② 原地号取消，各增编一个新的数字化地号；
③ 按业权单位要求分栋或整个大院出图。
3)两个大院合并为一个大院，地号、用地面积的处理办法：
① 按实测合并出图；
② 原地号取消，重新增编一个新的数字化地号；
③ 按业权单位要求分栋或整个大院出图。
（3）整个大院已按自报发证（采用的是编制地号）
要求测绘几栋拆除后并报建兴建了一栋大楼，地号、用地面积的处理办法：
无法核对大院的用地面积，也不可能实测大院的用地面积，按原证填写大院的共用地面积及原证地号；
３单套商品房（零星单元）测绘
整个大楼按自报确权，并大部分单元已房改，只剩个别的零星单元，要求测绘出图：剩下的是住宅，按有关的测算系数计算分摊面积；若为非住宅，则只出套内面积；如果该楼占用的用地面积测出，地号就更改为数字化地号，否则，按原证填写地号及用地、建基面积。若大部分单元已在房改时作零星单元测绘出图，现要求测绘个别剩余单元，处理方法一样。
不同的情况采用不同的分摊系数：
1)九层以下（含九层）的多层住宅楼房，其单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为10.68%。
2)九层以下（含九层）的多层综合楼，其住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为12.65%。
3)十层以上（含十层）无电梯的高层楼房，其住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数，根据其住宅楼、综合楼住宅的不同类型，分别按照九层以下楼房的共有建筑面积的平均分摊系数10.68%、12.65%计算。
4)十至十九层有电梯的高层住宅楼房，全栋所有住宅单元分摊共有建筑面积平均分摊系数为19.25%。
5)二十层以上（含二十层）有电梯的高层住宅楼房，全栋所有住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为21.88%[３]。
4 商品房测绘
对于整幢楼房的测量，其建筑面积为各层建筑面积之和，测量的方法和仪器与其它房屋的测量基本相同，由于通常涉及多级分摊，特别是对于多功能的综合楼，因此在计算楼房建筑面积时要注意。
在测算整幢楼房的面积时，要分清哪些建筑面积是共有的，使用的主体是谁，哪些共有面积整幢分摊，哪些只是某一功能区或某一层分摊等等。
商品房的共用建筑面积包括属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房、水平和垂直通道、外半墙体。
其中不应计入分摊的共有建筑面积，包括有：作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；作为公共事业的市政建设的建筑物；大楼内的机动车库、非机动车库、车棚；為社区、小区服务的管理用房；为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；违章建的公共面积。
根据房产共有面积分摊的一般原则，建筑物的 每一个房产共有面积，都应该公正合理地分摊到户，我们可以分析：一幢楼有若干个功能区(功能区指的是具有一定使用功能的楼房的组成部分，如相对独立的楼层组、塔楼、裙楼等)，每个功能区有若干楼层，每个层又有若干套(单元)。每套(单元)要分摊所在层内的房产共有面积(如公共走廊)每层要分摊所在功能区内的房产共有面积(如电梯楼梯间)，每个功能区又要分摊为整幢楼服务的房产共有面积，或者功能区间分摊的房产共有面积(如两塔楼间的连接部位)。所有的房产共有面积，无论是功能区间分摊的还是功能区内分摊的，通过逐级分摊最后都要分摊到每套(单元)上。
不同的案件有不同的工作流程和测绘方法，需要测绘工作者掌握并运用不同的专业知识来解决，准确测绘。笔者在以后的工作中仍要继续总结经验，并借鉴其他工程师的优秀经验，努力提高自己的专业技能，为业主和申请人提供最准确的测绘数据。
参考文献：
[1] GuoGuihai. House Property Survey and Implementation of House Property Information System（D）.2006.
[2] GB/T 17986.1-2000(S)，房产测量规范.
[3] 广州市房地产业务手册细则2000.7.
关键词：房产测绘面积测算面积分摊
中图分类号：F293文献标识码： A
１独立私有房产测绘
（1）从未测绘过的房屋：
按提供的用地资料、报建图或竣工图实地测量，对照旧地籍图尺寸，采用数字化地号，并摘录旧用地范围的区、段、幅、地号。
（2）已有房产证的房屋：
1)第一种类型是：按自报发的产权证（或房产权属证明书、房产挡案查册表）这种房屋大部分为公产，因抵押、买卖、拍卖要求测绘房地产平面附图，很多情况首层（或几层）为公产，但首层梯间供上住宅使用，应扣除首层梯间面积。
2)第二种类型是：按实测核发的产权证。这种情况大部分因改建、分割（分层）要求测绘房地产平面附图，因此可按实测尺寸绘图，并按有关规定计算面积、说明情况；当然要参考原证、报建图，按实测尺寸、面积出图，原地号为编制地号的应改用为数字化地号。
3)第三种类型是：旧的房产证（无图）。这种持旧证（无图）申请测量，主要是因继承、买卖而要求测绘房地产平面附图；测绘这种情况下的私房，一定要查阅旧地籍图，从而得到有关尺寸相对照，并可判断该屋的四周墙是众墙、自墙、借墙，地号应采用数字化地号，不再填写编制地号。
２公有房产测绘
这里讲的公房测绘，主要是大院式的，单栋公房可归入上面私房测绘。
（1）整个大院从未测绘过
根据用地资料、房屋报建资料或（竣工图），到实地测绘，并按测绘尺寸计算面积、出图。分以下几种情况介绍：
1)业权单位要求整个大院出一张图（发一个证）：按实测尺寸绘图、计算面积，并按栋列面积表出图。
2)业权单位要求分栋出图（按栋发证）：做这种大院式房屋分栋出图的案，要搞清楚大院门牌、门牌栋号（一般为单位的自编栋号，当然也有其他的编法，例如：A栋、B栋……）、地号栋号；
3)业权单位只要求测绘大院中的一栋或几栋楼，而本次测绘不要求测绘整个大院用地面积，这种特殊情况就可作飞地处理（也就是以该栋楼占地范围作为本栋楼用地面积测绘），并且一栋楼编一个地号。
（2） 整个大院已测绘过并发证（采用的是编制地号）
1)要求测绘几栋拆除后并报建兴建了一栋大楼的处理办法：
① 本次测绘无法实地核实整个大院原证的用地面积，只能测绘该大楼的建基、建筑面积，故地号采用原证地号，用地面积按原证填写，建基、建筑面积为本次的实测面积。
② 如能核实原证注记的整个大院面积无误，或重新修测该大院用地面积，本栋楼建基、建筑面积按实测面积填写，地号更改为数字化地号，本栋楼地号后面加地号的栋号。
2)一个大院分割为二个大院，地号、用地面积的处理办法：
① 按实测分割出图，分两件案办理；
② 原地号取消，各增编一个新的数字化地号；
③ 按业权单位要求分栋或整个大院出图。
3)两个大院合并为一个大院，地号、用地面积的处理办法：
① 按实测合并出图；
② 原地号取消，重新增编一个新的数字化地号；
③ 按业权单位要求分栋或整个大院出图。
（3）整个大院已按自报发证（采用的是编制地号）
要求测绘几栋拆除后并报建兴建了一栋大楼，地号、用地面积的处理办法：
无法核对大院的用地面积，也不可能实测大院的用地面积，按原证填写大院的共用地面积及原证地号；
３单套商品房（零星单元）测绘
整个大楼按自报确权，并大部分单元已房改，只剩个别的零星单元，要求测绘出图：剩下的是住宅，按有关的测算系数计算分摊面积；若为非住宅，则只出套内面积；如果该楼占用的用地面积测出，地号就更改为数字化地号，否则，按原证填写地号及用地、建基面积。若大部分单元已在房改时作零星单元测绘出图，现要求测绘个别剩余单元，处理方法一样。
不同的情况采用不同的分摊系数：
1)九层以下（含九层）的多层住宅楼房，其单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为10.68%。
2)九层以下（含九层）的多层综合楼，其住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为12.65%。
3)十层以上（含十层）无电梯的高层楼房，其住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数，根据其住宅楼、综合楼住宅的不同类型，分别按照九层以下楼房的共有建筑面积的平均分摊系数10.68%、12.65%计算。
4)十至十九层有电梯的高层住宅楼房，全栋所有住宅单元分摊共有建筑面积平均分摊系数为19.25%。
5)二十层以上（含二十层）有电梯的高层住宅楼房，全栋所有住宅单元分摊共有建筑面积的平均分摊系数为21.88%[３]。
4 商品房测绘
对于整幢楼房的测量，其建筑面积为各层建筑面积之和，测量的方法和仪器与其它房屋的测量基本相同，由于通常涉及多级分摊，特别是对于多功能的综合楼，因此在计算楼房建筑面积时要注意。
在测算整幢楼房的面积时，要分清哪些建筑面积是共有的，使用的主体是谁，哪些共有面积整幢分摊，哪些只是某一功能区或某一层分摊等等。
商品房的共用建筑面积包括属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房、水平和垂直通道、外半墙体。
其中不应计入分摊的共有建筑面积，包括有：作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；作为公共事业的市政建设的建筑物；大楼内的机动车库、非机动车库、车棚；為社区、小区服务的管理用房；为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；违章建的公共面积。
根据房产共有面积分摊的一般原则，建筑物的 每一个房产共有面积，都应该公正合理地分摊到户，我们可以分析：一幢楼有若干个功能区(功能区指的是具有一定使用功能的楼房的组成部分，如相对独立的楼层组、塔楼、裙楼等)，每个功能区有若干楼层，每个层又有若干套(单元)。每套(单元)要分摊所在层内的房产共有面积(如公共走廊)每层要分摊所在功能区内的房产共有面积(如电梯楼梯间)，每个功能区又要分摊为整幢楼服务的房产共有面积，或者功能区间分摊的房产共有面积(如两塔楼间的连接部位)。所有的房产共有面积，无论是功能区间分摊的还是功能区内分摊的，通过逐级分摊最后都要分摊到每套(单元)上。
不同的案件有不同的工作流程和测绘方法，需要测绘工作者掌握并运用不同的专业知识来解决，准确测绘。笔者在以后的工作中仍要继续总结经验，并借鉴其他工程师的优秀经验，努力提高自己的专业技能，为业主和申请人提供最准确的测绘数据。
参考文献：
[1] GuoGuihai. House Property Survey and Implementation of House Property Information System（D）.2006.
[2] GB/T 17986.1-2000(S)，房产测量规范.
[3] 广州市房地产业务手册细则2000.7.