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【摘 要】 当前房地产行业处于城市化进程的前沿，受到众多的关注。再加上我国进行的机构改革，有关于不动产登记机构的就是要将林地登记、草原登记、房屋登记以及土地登记等职责合并。本文结合笔者工作经验，首先阐述了房地产测绘的相关概念以及特点，从房地产测绘管理体系的现状入手，为进一步完善房地产测绘管理体系提出了可行的建议。
【关键词】 机构改革；房地产测绘；管理体系；建议
纵观近几年房地产行业的发展，不难发现其中也存在一些问题，涉及到房屋建筑质量、小区的环境质量等，甚至还包括了不动产的界址、面积等的确定。而这方方面面都离不开房地产测绘技术与其管理体系。只有充分认识到目前房地产测绘管理体系所面临的现状与问题，才能使其不断健全与完善。从而保障我国房地产行业的健康发展。
一、房地产测绘的相关概念以及特点
为了对房地产的权属、形状、位置、数量以及特征等相关信息进行获取或者表述行为就是房地产测绘。而房地产测绘的主要目的就是为了房地产的产权管理、税收、开发利用或者城市规划等提供相关的基础资料和定位信息。
一般来说，房地产测绘具有法定测绘的特点。房地产测绘必须依照我国相关法律法规以及技术标准，并在测量规范的约定下进行的。而所测得的数据结果等信息必须经过相关部门的审查，才能成为不动产产权的成果，从而享受物权法的保护。
二、我国房地产测绘现状分析
2.1在测管分离管理模式下的测绘管理
众所周知，我国的不动产登记一直是分散登记，在此背景下的不动产测绘体制也不断变化，经历了由测管一体到目前测管分离的状态。现在来说，我国的测绘管理体制存在两种模式：
第一种，房地产测绘的完全市场化。因为我国市场经济的不完善，再加上没有完善的法律法规的支持，导致完全开放的房地产测绘体制下难以形成公开、合理、有序以及公平的竞争环境，因而问题频发。如门槛限制较低，一个城市中存在多家甚至十几家同意人的测绘公司；为了盈利，存在恶意竞争的状况，且较为普遍；测绘公司中测绘技术人员技术不过关，导致测绘的数据漏洞百出。
第二种，测绘市场有限度的开放。这主要是经过不动产登记机构的认定，挑选出几家符合相关测绘标准或要求的测绘企业。一般来说，经由不动产登记机构选择的测绘企业大多是从机构中分离出来的。经过实践证明，这种模式可以有效的提高测绘的质量和效率，并且杜绝恶意竞争的情形，形成公平、合理、有序、透明的测绘市场环境。
2.2测绘成果的审核形式
房地产测绘属于基本上属于政府行使相关职能的行为。因此，房地产测绘产生的成果经由政府相关部门（房地产管理）审核以后，就被物权法保护。如果房地产测绘市场实现完全开放，那么就可能导致政府部门的审核成为形式主义，因为只要测绘单位的资质、实力以及提供的测绘数据达到相应标准就会被通过。或者还会产生另一种结果，严格审核房地产测绘的数据，然后登记机构再进行复核测量与计算。这样虽然能保证测绘的准确性，但是却增加了工作量，造成成本浪费。
2.3缺乏明确的测量规范
随着科学技术的发展和设计理念的不断更新，现在的众多房产建筑采用新型建筑材料，或者使用新的建筑形式。而这些新兴事物在2000年颁布的《房地产测量规范》中并没有明确的规范。这就为房地产开发商钻测绘规范的空子提供了条件。
2.4测绘技术人员专业素质不强，缺乏能力
上文分析，一些测绘企业是由房地产登记机构分离出来的，因此从其中转型出来的技术人员缺乏相应的测绘技术与能力。虽然他们知道房地产测绘的重要性，即使有着较强的责任心，知道需要把测绘工作做好，但是因为技术能力不达标，就使得测绘工作显得力不从心。或者一些测绘人员虽然有较强的知识与能力，但是没有深刻认识到房地产测绘的重要性，导致测绘的被动应付。
2.5房地产测绘的收费标准不合理
房地产测绘企业仍具备所有企业的特点，对于利润和盈利的需求是他们奋斗工作的动力。但是纵观目前测绘市场来说，其收费标准普遍偏低。一般来说，房地产测绘企业的收费标准由当地政府的物价局制定，但是在实际的测绘工作中，不仅要涉及到大量的建筑图纸等，还需要在施工现场进行实际测绘。大量的工作量与偏低的收费标准严重不符。
三、完善房地产测绘管理体系的相关建议
3.1切实可行的房地产测绘管理模式的构建
众所周知，不动产登记机构的改革将直接影响到房地产测绘管理体系。因此，当不动产统一登记机构建立后，不动产测绘的市场将进一步的开拓。但是我们也需要认识到目前我国的房地产测绘市场还处于初级阶段，需要脚踏实地、循序渐进。因此，就需要构建一个符合实际的房地产测绘管理体系，使得房地产测绘与市场需求平衡，从而规范、平衡房地产测绘市场。实践证明，有限度的开放的房地产测绘市场是比较可行的。
3.2建立健全我国测绘规范体系
要保障测绘市场的健康发展，就必须将其纳入到测绘规范中来。因此，必须建立健全我国的测绘规范体系。测绘规范的建立，必须能够逐步完善，并且具有一定的可操作性。此外，在有限度开放的测绘市场中，不动产登记机构、城市规划部门以及测绘企业单位三方之间要建立共商机制，以便及时解决因建筑形式和建筑材料更新而带来的测绘问题。
3.3研究和使用新的测绘技术和工具
随着城市化建设的进一步发展，需要登记的不动产也将越来越多，并且测绘也更加注重精度和效率，因此传统的房地产测绘已经无法适应当前的发展需求。而科技的发展以及电子信息技术的进步，为先进测绘技术的发展提供了便利条件。借助航空摄影、遥感技术以及GPS卫星定位系统等先进技术，房地产测绘迎来了一个崭新的时代。但是这些先进技术以及设备的应用，必须从政府层面着手，由政府进行规划与布局。从不动产登记机构来说，大量的数据与信息的管理也需要借助GIS系统。那么这样一来测绘企业和单位所测量的数据必须与不动产登记机构的管理系统对接兼容。
3.4加强测绘质量管理
高质量的测绘成果不仅影响不动产登记机构的精确性，也可以提高测绘企业的信誉。所以，房地产测绘企业的测绘成果必须实行检查和验收制度。为了保障测绘企业所测量结果的准确性，测绘单位可以使用ISO质量管理体系，根据不动产测量的主要内容、方法以及过程等，将测量结果进行详细的划分，从而在测绘的每一个环节严格把关。另外，还需要将测绘质量与工作人员的奖惩关联，以便激励工作人员端正态度进行严格测绘，确保不会因人为原因导致测绘数据错误。
四、结束语
综上所述，不动产登记机构的改革已经如火如荼，在这样的背景下，房地产测绘部门要把握好与登记机构之间的关系，才能保障房地产行业的健康发展。从保障房地产登记机构的物权登记的质量来说，只有测绘部门与登记机构通力合作，相辅相成才能实现最佳效果。而目前我國房地产测绘正处于初步阶段，只有循序渐进，不断的对其管理体系进行健全和完善，才能增加人们对于房地产行业的满意度，促进去健康发展，为社会主义市场经济做出贡献。
参考文献：
[1]文志敏.预测、实测与产权登记面积[J].房地产权产籍.2011（04）
[2]蒋建方，瞿文君.房产测绘及其档案管理初探[J].中国房地产.2012（07）
[3]王鹤.浅议房产测绘的质量管理[J].经营管理者.2010（11）
[4]谢国俊.市场化下的房地产测绘[J].江西测绘.2010（02）
【关键词】 机构改革；房地产测绘；管理体系；建议
纵观近几年房地产行业的发展，不难发现其中也存在一些问题，涉及到房屋建筑质量、小区的环境质量等，甚至还包括了不动产的界址、面积等的确定。而这方方面面都离不开房地产测绘技术与其管理体系。只有充分认识到目前房地产测绘管理体系所面临的现状与问题，才能使其不断健全与完善。从而保障我国房地产行业的健康发展。
一、房地产测绘的相关概念以及特点
为了对房地产的权属、形状、位置、数量以及特征等相关信息进行获取或者表述行为就是房地产测绘。而房地产测绘的主要目的就是为了房地产的产权管理、税收、开发利用或者城市规划等提供相关的基础资料和定位信息。
一般来说，房地产测绘具有法定测绘的特点。房地产测绘必须依照我国相关法律法规以及技术标准，并在测量规范的约定下进行的。而所测得的数据结果等信息必须经过相关部门的审查，才能成为不动产产权的成果，从而享受物权法的保护。
二、我国房地产测绘现状分析
2.1在测管分离管理模式下的测绘管理
众所周知，我国的不动产登记一直是分散登记，在此背景下的不动产测绘体制也不断变化，经历了由测管一体到目前测管分离的状态。现在来说，我国的测绘管理体制存在两种模式：
第一种，房地产测绘的完全市场化。因为我国市场经济的不完善，再加上没有完善的法律法规的支持，导致完全开放的房地产测绘体制下难以形成公开、合理、有序以及公平的竞争环境，因而问题频发。如门槛限制较低，一个城市中存在多家甚至十几家同意人的测绘公司；为了盈利，存在恶意竞争的状况，且较为普遍；测绘公司中测绘技术人员技术不过关，导致测绘的数据漏洞百出。
第二种，测绘市场有限度的开放。这主要是经过不动产登记机构的认定，挑选出几家符合相关测绘标准或要求的测绘企业。一般来说，经由不动产登记机构选择的测绘企业大多是从机构中分离出来的。经过实践证明，这种模式可以有效的提高测绘的质量和效率，并且杜绝恶意竞争的情形，形成公平、合理、有序、透明的测绘市场环境。
2.2测绘成果的审核形式
房地产测绘属于基本上属于政府行使相关职能的行为。因此，房地产测绘产生的成果经由政府相关部门（房地产管理）审核以后，就被物权法保护。如果房地产测绘市场实现完全开放，那么就可能导致政府部门的审核成为形式主义，因为只要测绘单位的资质、实力以及提供的测绘数据达到相应标准就会被通过。或者还会产生另一种结果，严格审核房地产测绘的数据，然后登记机构再进行复核测量与计算。这样虽然能保证测绘的准确性，但是却增加了工作量，造成成本浪费。
2.3缺乏明确的测量规范
随着科学技术的发展和设计理念的不断更新，现在的众多房产建筑采用新型建筑材料，或者使用新的建筑形式。而这些新兴事物在2000年颁布的《房地产测量规范》中并没有明确的规范。这就为房地产开发商钻测绘规范的空子提供了条件。
2.4测绘技术人员专业素质不强，缺乏能力
上文分析，一些测绘企业是由房地产登记机构分离出来的，因此从其中转型出来的技术人员缺乏相应的测绘技术与能力。虽然他们知道房地产测绘的重要性，即使有着较强的责任心，知道需要把测绘工作做好，但是因为技术能力不达标，就使得测绘工作显得力不从心。或者一些测绘人员虽然有较强的知识与能力，但是没有深刻认识到房地产测绘的重要性，导致测绘的被动应付。
2.5房地产测绘的收费标准不合理
房地产测绘企业仍具备所有企业的特点，对于利润和盈利的需求是他们奋斗工作的动力。但是纵观目前测绘市场来说，其收费标准普遍偏低。一般来说，房地产测绘企业的收费标准由当地政府的物价局制定，但是在实际的测绘工作中，不仅要涉及到大量的建筑图纸等，还需要在施工现场进行实际测绘。大量的工作量与偏低的收费标准严重不符。
三、完善房地产测绘管理体系的相关建议
3.1切实可行的房地产测绘管理模式的构建
众所周知，不动产登记机构的改革将直接影响到房地产测绘管理体系。因此，当不动产统一登记机构建立后，不动产测绘的市场将进一步的开拓。但是我们也需要认识到目前我国的房地产测绘市场还处于初级阶段，需要脚踏实地、循序渐进。因此，就需要构建一个符合实际的房地产测绘管理体系，使得房地产测绘与市场需求平衡，从而规范、平衡房地产测绘市场。实践证明，有限度的开放的房地产测绘市场是比较可行的。
3.2建立健全我国测绘规范体系
要保障测绘市场的健康发展，就必须将其纳入到测绘规范中来。因此，必须建立健全我国的测绘规范体系。测绘规范的建立，必须能够逐步完善，并且具有一定的可操作性。此外，在有限度开放的测绘市场中，不动产登记机构、城市规划部门以及测绘企业单位三方之间要建立共商机制，以便及时解决因建筑形式和建筑材料更新而带来的测绘问题。
3.3研究和使用新的测绘技术和工具
随着城市化建设的进一步发展，需要登记的不动产也将越来越多，并且测绘也更加注重精度和效率，因此传统的房地产测绘已经无法适应当前的发展需求。而科技的发展以及电子信息技术的进步，为先进测绘技术的发展提供了便利条件。借助航空摄影、遥感技术以及GPS卫星定位系统等先进技术，房地产测绘迎来了一个崭新的时代。但是这些先进技术以及设备的应用，必须从政府层面着手，由政府进行规划与布局。从不动产登记机构来说，大量的数据与信息的管理也需要借助GIS系统。那么这样一来测绘企业和单位所测量的数据必须与不动产登记机构的管理系统对接兼容。
3.4加强测绘质量管理
高质量的测绘成果不仅影响不动产登记机构的精确性，也可以提高测绘企业的信誉。所以，房地产测绘企业的测绘成果必须实行检查和验收制度。为了保障测绘企业所测量结果的准确性，测绘单位可以使用ISO质量管理体系，根据不动产测量的主要内容、方法以及过程等，将测量结果进行详细的划分，从而在测绘的每一个环节严格把关。另外，还需要将测绘质量与工作人员的奖惩关联，以便激励工作人员端正态度进行严格测绘，确保不会因人为原因导致测绘数据错误。
四、结束语
综上所述，不动产登记机构的改革已经如火如荼，在这样的背景下，房地产测绘部门要把握好与登记机构之间的关系，才能保障房地产行业的健康发展。从保障房地产登记机构的物权登记的质量来说，只有测绘部门与登记机构通力合作，相辅相成才能实现最佳效果。而目前我國房地产测绘正处于初步阶段，只有循序渐进，不断的对其管理体系进行健全和完善，才能增加人们对于房地产行业的满意度，促进去健康发展，为社会主义市场经济做出贡献。
参考文献：
[1]文志敏.预测、实测与产权登记面积[J].房地产权产籍.2011（04）
[2]蒋建方，瞿文君.房产测绘及其档案管理初探[J].中国房地产.2012（07）
[3]王鹤.浅议房产测绘的质量管理[J].经营管理者.2010（11）
[4]谢国俊.市场化下的房地产测绘[J].江西测绘.2010（02）