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摘 要：高职物业管理专业应物业管理行业发展而生，旨在为其培养高素质技能应用型劳动者。专业建设经历了探索、初建和发展至今，出现了“瓶颈”，即招生难、就业难和发展难等问题，亟需寻找对策。楼宇经济是近年来我国大力发展的新型经济形态，这种经济形态主要通过开发综合型楼宇引进税源，带动整个区域经济的发展。然而，根据对苏州工业园区楼宇经济发展现状的调研，目前楼宇经济发展受到诸多因素的影响，而符合需求的物业服务人才短缺是其中的重要因素之一。通过对高职物业管理专业建设“瓶颈”及楼宇经济发展对人才需求特征的分析，探索了物业管理专业突破建设“瓶颈”的对策。
关键词：高职；物业管理；楼宇经济；人才需求；专业建设
基金项目：2016年度苏州工业园区服务外包职业学院产业研究专项重点课题“苏州工业园区楼宇经济发展现状与人才需求研究”（项目编号：ky-cyzx601）
作者简介：余凡，女，苏州工业园区服务外包职业学院商学院房地产管理系主任，副教授，主要研究方向为高等职业教育。
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1674-7747（2017）24-0025-06
一、高职物业管理专业建设调研背景分析
高等职业院校专业开设以符合区域经济和社会发展需求为首要前提，在对行业充分调研、对开设条件论证研讨的基础上最终确定，因此，专业建设始终秉承“为产业办教育”的理念，紧随行业发展，不断地调整和完善建设培养方案。[1]高职物业管理专业便是在对物业管理这一被誉为现代城市 “朝阳产业”的行业进行充分调研和论证后开设的。以江苏省为例，经统计，全省共有高职院校83所，其中，开设物业管理专业同类和相近专业的院校有20所。在苏州，该类院校共8所，而单独以“物业管理”命名的学院有3所，如表1、表2所示。
为了深入了解目前这些高职院校物业管理专业建设发展情况，笔者组织了物业管理专业教师、企业专家和部分物业管理专业学生，利用寒暑假，主要对江苏省开设物业管理专业的高职院校进行走访和问卷调研。其中，重点调研了苏州工业园区服务外包职业学院、苏州农业职业技术学院和硅湖职业技术学院等三所院校。调研问卷采用五级李克特量表，以便被调研者方便判断和填写，调研内容主要围绕专业建设、人才培养、课程改革、师资建设和职业资格证情况等进行，[2]分析了目前高职物业管理专业建设取得的成绩，同时，也发现存在的共性问题。本次调研向高职院校教师共发放47份问卷，回收有效问卷31份；向高职院校学生共发放173份问卷，回收有效问卷154份；向高职院校相关领导和行政人员共发放问卷37份，回收有效问卷18份。
调研结果显示，高职院校的物业管理专业建设大都按照既定目标进行，并且积极探索了人才培养模式的创新，大部分专业都有或深度或宽口的校企合作，合作企业资源优秀，课程改革、师资队伍建设和教学资源库建设等都在有序开展。但是，调查中也发现了目前制约高职物業管理专业建设的一些共性问题和“瓶颈”。
二、高职物业管理专业建设“瓶颈”
通过SPSS 11.5对调研问卷的统计处理，笔者从教师、学生和相关领导三大主体角度，分析、探讨了目前高职院校物业管理专业建设的主要问题。
（一）调研结果
1.在对高职物业管理专业教师及相关领导的问卷进行统计分析后发现，涉及专业建设的所有问题回答评分中，招生效果、技能大赛成绩和学生学习兴趣三个维度的测评得分最低，如表3所示。
在三个项目中，平均分最高的是技能大赛成绩，但也只有2.99分。进一步调研发现，技能大赛取得好成绩的并不是与专业最匹配的赛项，获奖的主要是商务管理类比赛，与物业管理专业相契合的几乎没有获奖项目。这就使“以赛促教”这个专业发展的重要政策不能真正实现。三个维度上得分最低的是招生效果，在调研中发现，物业管理专业的招生数随着生源不断缩减而明显下降。以苏州工业园区某高职院校物业管理专业为例，如图1所示，近几年招生数呈明显下降趋势。而学生学习兴趣也不高，整体效果不尽如人意。
2.在对高职物业管理专业学生的问卷进行统计分析后发现，得分最低的是就业专业对口情况，其次是对专业的期望值和对专业未来发展的认知，如表4所示。
项目平均分最高的是对专业发展的认知，但是，也低于3分相对值，这说明目前高职物业管理专业学生对于专业的认可度以及未来发展的期望值不高，选择与专业对口的工作较少。高职物业管理专业发展建设遇到了“瓶颈”。[3]147
（二）高职物业管理专业建设“瓶颈”
1.招生难。随着高考生源的持续走低，高等职业院校不少专业招生变得越来越困难，甚至出现严重低于招生指标的情况。其中，物业管理专业便是如此。以江苏省为例，在调研中我们发现，所有的高职类物业管理专业招生都非常困难，甚至部分学院已准备取消该专业。校企合作比较好的几所高职物业管理专业招生情况也不容乐观，虽能基本招满，但生源的质量远远低于其他专业，大多是调剂过来的学生。
2.就业难。不是难在没有企业招收物业专业的学生，而是所招学生的知识、技能和能力不能满足企业发展对人才多层次的需求，出现供需能力不匹配的情况。另外，就业还难在企业留不住学生，学生在实习期满后，通常因为所从事工作比较低端、看不到自身发展空间、工资较低等原因离职，造成就业不对口情况。这样的就业情况也同样会影响到专业招生，需要在专业建设中重新确定培养目标，修订培养方案，寻找最适合的发展领域。
3.发展难。高职教育一直提倡“以赛促教”，而对于物业管理专业，目前几乎没有与专业最匹配、最合适的赛项。现有状况是或参与偏管理类的比赛，如市场营销；或参与偏工程类比赛，如工程造价。但是，这样的赛项都不能与物业管理专业真正契合，因此，专业谋求进一步发展、出成绩非常困难。
这些问题，究其根本原因是缺乏对物业管理行业的正确认知、对专业所培养学生的准确定位及对未来发展领域的理解。我们在调研中也发现，目前物业管理行业已经开始进入蓬勃发展阶段，并逐渐走向其高端领域，即物业资产管理。这种管理是以收益性物业为最主要的服务对象，管理人员通过招商、运营、房地产组合投资、能源管理和设施管理等手段进行专业化服务，使得物业实现最大化增值。这恰恰正是我国各大城市都在大力推进的一种新型经济形态——楼宇经济所亟需的、短缺的管理。 三、楼宇经济发展对物业服务人才知识能力的需求
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是指以城市经济为基础，以商务楼功能性板块和区域性设施为主要载体，以出租、出售或开发经营为目标，以高度土地集约化利用为特征，以现代服务业发展为核心，通过开发楼宇引进各类企业，吸引其他相关产业集聚形成一定空间集聚规模，从而引进税源、带动区域经济发展的一种综合经济业态。[4]
苏州工业园区是苏州国家级开发区，近年来不断加大楼宇开发建设力度，大力推进楼宇经济发展。尤其是2016年，国地税数据显示，园区范围内已启用楼宇84幢，共有注册企业22 900余户，2016年，合计入库税收收入达130亿元，占全年国地税税收收入的25.37%，成功实现通过发展楼宇经济推动产业转型，培植地方税源。但是，在调研中也发现，目前影响苏州工业园区楼宇经济发展的因素之一便是楼宇整体服务质量亟待提高，服务人员综合素质及能力需要提升。[3]148如图2所示，从园区典型楼宇的服务质量满意情况测评可以看出，满意度不高，这与楼宇经济整体发展势头不相匹配。如图3、图4所示为对楼宇经济发展所需岗位及服务人才知识技能的需求统计。
可见，楼宇经济的发展所需要的物业服务正是物业资产管理的核心内容。高职物业管理专业应该根据行业和新型经济形态的发展重新定位专业培养目标，审视专业培养方案，抓住社会和经济发展的新动力，紧随国家相关政策，培养顺应经济和行业发展、符合企业用人需求的人才，这也是突破专业建设“瓶颈”的契机。[5]
四、启示
高职物业管理专业的建设和发展亟待站在行业发展新阶段的层面上谋求突破，以顺利破解“瓶颈”。楼宇经济的蓬勃发展无疑有助于物业管理行业向更高层面推进，其对物业服务人才知识能力等各方面的需求，是高职物业管理专业谋求建设发展的重要参考和指引。
（一）高职物业管理专业应重新进行专业调研
高职物业管理应立足所在区域，以楼宇经济为最主要的调研领域进行人才需求调研和分析，并以此作为最重要的依据，确定人才培养目标和培养模式，积极进行课程体系的重新搭建以及开展教学改革，建立最符合行业企业需要的课程标准体系和知识能力架构，以期培养未来能够进入行业发展较高层面的技术技能应用型人才，为专业学生的发展理顺路径。在调研的基础上，课程体系按照校企联合制订教学方案流程和课程体系开发流程进行建设。如图5、图6所示。
（二）高职物业管理专业应进行深度校企合作
要重新审视和梳理已有的合作企业及合作模式，筛选最符合行业总体发展势头和前景的企业进行深度合作。现代学徒制作为非常重要的一种专业人才培养模式，物业管理专业可以与相关企业共同探索、建立协同育人机制。以苏州工业园区某职业学院物业管理专业为例，该专业在对园区楼宇经济及相关企业调研的基础上，梳理了所需人才应具备的知识、技能，并与合作企业建立了现代学徒制培养关系。
1.协同育人，共建“智能楼宇物业服务中心”。中心由学院提供企业入校办公的区域，企业“师傅”入住中心，并全程参与专业建设、教学资源平台建设、师资团队建设以及学生培养。
2.联合双招，共订一套联合招生招工方案。在招生录取政策范围内，以学院招生生源和招生类型为依据，按照企业招工岗位需求，共同确定年度招生招工计划，凸显行业发展特色和专业特色，凸显“入学即就业”特色。
3.跨界行企，共同打造物业管理专业教学资源共享平台。基于对园区楼宇经济调研数据，建设覆盖物业管理专业的核心课程，包含专业、课程和素材三个层级，包括课程标准、教学设计、视频课程（微课、动画演示）、PPT讲义、习题试题、典型案例、讨论话题、实验实训资料、案例库、辅助讲解及拓展阅读等多种形式的资源。
4.互聘共用，校企共同制定互聘共用双导师团队制度及管理办法，打造一支双导师师资队伍，如图7所示。培养校企双专业带头人，多引进业内资深专家，使得学校教育与行业发展不脱离。
（三）高职物业管理专业应加强与房地产、物业管理行业协会的合作
加大与房地产、物业管理行业协会的合作力度，时刻把握楼宇经济发展动态、行业走势，及时动态调整人才培养方案。
（四）高职物业管理专业要重视“以赛促教”
要依托楼宇经济發展的势头，积极组织学生参加行业内的技能大赛，在提高学生综合能力的同时，提升专业知名度。
参考文献：
[1] 张光跃，张萌.高职专业建设的新思路与内涵解析[J].职业技术教育，2013（1）：136-139.
[2] 熊威，陈寿根.高职专业建设评估指标体系研究[J].职业教育研究，2013（12）：19-20.
[3] 余凡.从职业教育本真价值透视高职专业建设的困境及出路[J].江苏高教，2014（11）：147-148.
[4] 杨全社.楼宇经济与城市可持续发展[J].中国社会科学院研究生院学报，2010（7）：57-62.
[5] 王立华.当前宏观经济视野下发展楼宇经济的探索与思考[J].中共市委杭州党校学报，2009（3）：30-35.
[责任编辑 盛 艳]
关键词：高职；物业管理；楼宇经济；人才需求；专业建设
基金项目：2016年度苏州工业园区服务外包职业学院产业研究专项重点课题“苏州工业园区楼宇经济发展现状与人才需求研究”（项目编号：ky-cyzx601）
作者简介：余凡，女，苏州工业园区服务外包职业学院商学院房地产管理系主任，副教授，主要研究方向为高等职业教育。
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1674-7747（2017）24-0025-06
一、高职物业管理专业建设调研背景分析
高等职业院校专业开设以符合区域经济和社会发展需求为首要前提，在对行业充分调研、对开设条件论证研讨的基础上最终确定，因此，专业建设始终秉承“为产业办教育”的理念，紧随行业发展，不断地调整和完善建设培养方案。[1]高职物业管理专业便是在对物业管理这一被誉为现代城市 “朝阳产业”的行业进行充分调研和论证后开设的。以江苏省为例，经统计，全省共有高职院校83所，其中，开设物业管理专业同类和相近专业的院校有20所。在苏州，该类院校共8所，而单独以“物业管理”命名的学院有3所，如表1、表2所示。
为了深入了解目前这些高职院校物业管理专业建设发展情况，笔者组织了物业管理专业教师、企业专家和部分物业管理专业学生，利用寒暑假，主要对江苏省开设物业管理专业的高职院校进行走访和问卷调研。其中，重点调研了苏州工业园区服务外包职业学院、苏州农业职业技术学院和硅湖职业技术学院等三所院校。调研问卷采用五级李克特量表，以便被调研者方便判断和填写，调研内容主要围绕专业建设、人才培养、课程改革、师资建设和职业资格证情况等进行，[2]分析了目前高职物业管理专业建设取得的成绩，同时，也发现存在的共性问题。本次调研向高职院校教师共发放47份问卷，回收有效问卷31份；向高职院校学生共发放173份问卷，回收有效问卷154份；向高职院校相关领导和行政人员共发放问卷37份，回收有效问卷18份。
调研结果显示，高职院校的物业管理专业建设大都按照既定目标进行，并且积极探索了人才培养模式的创新，大部分专业都有或深度或宽口的校企合作，合作企业资源优秀，课程改革、师资队伍建设和教学资源库建设等都在有序开展。但是，调查中也发现了目前制约高职物業管理专业建设的一些共性问题和“瓶颈”。
二、高职物业管理专业建设“瓶颈”
通过SPSS 11.5对调研问卷的统计处理，笔者从教师、学生和相关领导三大主体角度，分析、探讨了目前高职院校物业管理专业建设的主要问题。
（一）调研结果
1.在对高职物业管理专业教师及相关领导的问卷进行统计分析后发现，涉及专业建设的所有问题回答评分中，招生效果、技能大赛成绩和学生学习兴趣三个维度的测评得分最低，如表3所示。
在三个项目中，平均分最高的是技能大赛成绩，但也只有2.99分。进一步调研发现，技能大赛取得好成绩的并不是与专业最匹配的赛项，获奖的主要是商务管理类比赛，与物业管理专业相契合的几乎没有获奖项目。这就使“以赛促教”这个专业发展的重要政策不能真正实现。三个维度上得分最低的是招生效果，在调研中发现，物业管理专业的招生数随着生源不断缩减而明显下降。以苏州工业园区某高职院校物业管理专业为例，如图1所示，近几年招生数呈明显下降趋势。而学生学习兴趣也不高，整体效果不尽如人意。
2.在对高职物业管理专业学生的问卷进行统计分析后发现，得分最低的是就业专业对口情况，其次是对专业的期望值和对专业未来发展的认知，如表4所示。
项目平均分最高的是对专业发展的认知，但是，也低于3分相对值，这说明目前高职物业管理专业学生对于专业的认可度以及未来发展的期望值不高，选择与专业对口的工作较少。高职物业管理专业发展建设遇到了“瓶颈”。[3]147
（二）高职物业管理专业建设“瓶颈”
1.招生难。随着高考生源的持续走低，高等职业院校不少专业招生变得越来越困难，甚至出现严重低于招生指标的情况。其中，物业管理专业便是如此。以江苏省为例，在调研中我们发现，所有的高职类物业管理专业招生都非常困难，甚至部分学院已准备取消该专业。校企合作比较好的几所高职物业管理专业招生情况也不容乐观，虽能基本招满，但生源的质量远远低于其他专业，大多是调剂过来的学生。
2.就业难。不是难在没有企业招收物业专业的学生，而是所招学生的知识、技能和能力不能满足企业发展对人才多层次的需求，出现供需能力不匹配的情况。另外，就业还难在企业留不住学生，学生在实习期满后，通常因为所从事工作比较低端、看不到自身发展空间、工资较低等原因离职，造成就业不对口情况。这样的就业情况也同样会影响到专业招生，需要在专业建设中重新确定培养目标，修订培养方案，寻找最适合的发展领域。
3.发展难。高职教育一直提倡“以赛促教”，而对于物业管理专业，目前几乎没有与专业最匹配、最合适的赛项。现有状况是或参与偏管理类的比赛，如市场营销；或参与偏工程类比赛，如工程造价。但是，这样的赛项都不能与物业管理专业真正契合，因此，专业谋求进一步发展、出成绩非常困难。
这些问题，究其根本原因是缺乏对物业管理行业的正确认知、对专业所培养学生的准确定位及对未来发展领域的理解。我们在调研中也发现，目前物业管理行业已经开始进入蓬勃发展阶段，并逐渐走向其高端领域，即物业资产管理。这种管理是以收益性物业为最主要的服务对象，管理人员通过招商、运营、房地产组合投资、能源管理和设施管理等手段进行专业化服务，使得物业实现最大化增值。这恰恰正是我国各大城市都在大力推进的一种新型经济形态——楼宇经济所亟需的、短缺的管理。 三、楼宇经济发展对物业服务人才知识能力的需求
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是指以城市经济为基础，以商务楼功能性板块和区域性设施为主要载体，以出租、出售或开发经营为目标，以高度土地集约化利用为特征，以现代服务业发展为核心，通过开发楼宇引进各类企业，吸引其他相关产业集聚形成一定空间集聚规模，从而引进税源、带动区域经济发展的一种综合经济业态。[4]
苏州工业园区是苏州国家级开发区，近年来不断加大楼宇开发建设力度，大力推进楼宇经济发展。尤其是2016年，国地税数据显示，园区范围内已启用楼宇84幢，共有注册企业22 900余户，2016年，合计入库税收收入达130亿元，占全年国地税税收收入的25.37%，成功实现通过发展楼宇经济推动产业转型，培植地方税源。但是，在调研中也发现，目前影响苏州工业园区楼宇经济发展的因素之一便是楼宇整体服务质量亟待提高，服务人员综合素质及能力需要提升。[3]148如图2所示，从园区典型楼宇的服务质量满意情况测评可以看出，满意度不高，这与楼宇经济整体发展势头不相匹配。如图3、图4所示为对楼宇经济发展所需岗位及服务人才知识技能的需求统计。
可见，楼宇经济的发展所需要的物业服务正是物业资产管理的核心内容。高职物业管理专业应该根据行业和新型经济形态的发展重新定位专业培养目标，审视专业培养方案，抓住社会和经济发展的新动力，紧随国家相关政策，培养顺应经济和行业发展、符合企业用人需求的人才，这也是突破专业建设“瓶颈”的契机。[5]
四、启示
高职物业管理专业的建设和发展亟待站在行业发展新阶段的层面上谋求突破，以顺利破解“瓶颈”。楼宇经济的蓬勃发展无疑有助于物业管理行业向更高层面推进，其对物业服务人才知识能力等各方面的需求，是高职物业管理专业谋求建设发展的重要参考和指引。
（一）高职物业管理专业应重新进行专业调研
高职物业管理应立足所在区域，以楼宇经济为最主要的调研领域进行人才需求调研和分析，并以此作为最重要的依据，确定人才培养目标和培养模式，积极进行课程体系的重新搭建以及开展教学改革，建立最符合行业企业需要的课程标准体系和知识能力架构，以期培养未来能够进入行业发展较高层面的技术技能应用型人才，为专业学生的发展理顺路径。在调研的基础上，课程体系按照校企联合制订教学方案流程和课程体系开发流程进行建设。如图5、图6所示。
（二）高职物业管理专业应进行深度校企合作
要重新审视和梳理已有的合作企业及合作模式，筛选最符合行业总体发展势头和前景的企业进行深度合作。现代学徒制作为非常重要的一种专业人才培养模式，物业管理专业可以与相关企业共同探索、建立协同育人机制。以苏州工业园区某职业学院物业管理专业为例，该专业在对园区楼宇经济及相关企业调研的基础上，梳理了所需人才应具备的知识、技能，并与合作企业建立了现代学徒制培养关系。
1.协同育人，共建“智能楼宇物业服务中心”。中心由学院提供企业入校办公的区域，企业“师傅”入住中心，并全程参与专业建设、教学资源平台建设、师资团队建设以及学生培养。
2.联合双招，共订一套联合招生招工方案。在招生录取政策范围内，以学院招生生源和招生类型为依据，按照企业招工岗位需求，共同确定年度招生招工计划，凸显行业发展特色和专业特色，凸显“入学即就业”特色。
3.跨界行企，共同打造物业管理专业教学资源共享平台。基于对园区楼宇经济调研数据，建设覆盖物业管理专业的核心课程，包含专业、课程和素材三个层级，包括课程标准、教学设计、视频课程（微课、动画演示）、PPT讲义、习题试题、典型案例、讨论话题、实验实训资料、案例库、辅助讲解及拓展阅读等多种形式的资源。
4.互聘共用，校企共同制定互聘共用双导师团队制度及管理办法，打造一支双导师师资队伍，如图7所示。培养校企双专业带头人，多引进业内资深专家，使得学校教育与行业发展不脱离。
（三）高职物业管理专业应加强与房地产、物业管理行业协会的合作
加大与房地产、物业管理行业协会的合作力度，时刻把握楼宇经济发展动态、行业走势，及时动态调整人才培养方案。
（四）高职物业管理专业要重视“以赛促教”
要依托楼宇经济發展的势头，积极组织学生参加行业内的技能大赛，在提高学生综合能力的同时，提升专业知名度。
参考文献：
[1] 张光跃，张萌.高职专业建设的新思路与内涵解析[J].职业技术教育，2013（1）：136-139.
[2] 熊威，陈寿根.高职专业建设评估指标体系研究[J].职业教育研究，2013（12）：19-20.
[3] 余凡.从职业教育本真价值透视高职专业建设的困境及出路[J].江苏高教，2014（11）：147-148.
[4] 杨全社.楼宇经济与城市可持续发展[J].中国社会科学院研究生院学报，2010（7）：57-62.
[5] 王立华.当前宏观经济视野下发展楼宇经济的探索与思考[J].中共市委杭州党校学报，2009（3）：30-35.
[责任编辑 盛 艳]