论文部分内容阅读
10月22日的房产新政出台后，对于楼市后市的走向无疑成为了大家关注的焦点。其实，这是一个10年的大轮回，如果我们现在能梳理一下这10年来市场变化的脉络，也能够对楼市未来趋势的判断有更为清晰的认识。
10年间的大轮回
“房地产的调控转向了!”当胡斌在10月22日听到财政部针对房地产推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨万千：“10年，这真是一个大轮回啊!”胡斌今年刚好40岁，10年前30岁的他拥有了自己的第一套房子，而10年来他也见证了房地产市场的起起落落。对于新近出台的政策他评论道：“真是终点又回到了起点。”
胡斌的话是没有错的，10年前的1998年，那一年可以说是房地产市场的一个转折点，从那一年开始一系列鼓励购房的政策逐步推出，从而也使楼市慢慢地从萧条走向了繁荣。历史总是这样惊人地相似，1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影，而从2007年开始的美国“次贷危机”在当前也是愈演愈烈。有许多学者认为，目前宏观经济面临的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。
10年，在经济发展的历史长河中可能只是弹指一挥间，但近10年来房地产市场的政策变幻却是令人难忘的，在这里我们如果能够梳理一下10年中政策变动的脉络，或许也能对未来市场的发展有一个更为清晰的认识。1998年10月7日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其核心内容就是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，由此许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策的。由此之后，中国的楼市慢慢进入了上升通道，而北京和上海这两座城市则成了“领头羊”。而以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日，《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。而2007年许多城市房价的再次“疯涨”终于让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策，最终使得市场在2008年金融风暴的作用下开始掉头向下。
在这10年来的发展过程中，我们可以明显地感到市场有这样的一些特点：一是房价整体上涨较快；二是调控政策的力度是“愈演愈烈”，从税收、贷款等各个层面进行了限制，最后终于在2008年恢复了“原状”。
市场环境迥然不同
2008和1998，从终点又回到起点，同样是针对房市的鼓励政策，这两个时点的市场环境已经发生了很大的变化。
一是房价已发生翻天覆地的变化，1998年由于刚刚开始从住房实物分配向市场化的转化，所以房价总体水平还不高，而2008年的楼市经过10年来的发展，整体房價已经到了一个较高的水平，“高房价”在现时已经成了全社会关注的一个焦点；二是房产投资理念已经深入人心，1998年时很少有人会把房产作为一种投资手段，而今天在城市的街头巷尾，我们都可以听到人们关于房产投资技巧的讨论；三是政策的导向发生了变化，1998年“货币化”是房地产市场发展的一条主线，而在当前房价高涨的情况下，如何让人人拥有居住的权利却是政策的又一个着力点；四是房地产市场的格局也有了很大不同，除了北京、上海和广州等一线城市之外，不少二三线城市的房地产市场也已经非常活跃；五是所处的经济环境大不一样，目前中国经济已经更多地融入到了世界一体化的大环境中去，房地产市场也将会受制于整体经济环境的波动；六是当前市场面临着更为复杂多变的因素的影响，如人民币升值、海外热钱等等。
由此我们可以看出，虽然政策走出了一个“鼓励——调控——打压——鼓励”的大轮回，但此一时彼一时，目前政策的着力点已经发生了很大变化。而反过来，正因为我们了解了房地产市场10年来政策变化的脉络，却也可以让我们对未来市场的判断有了更多的“底气”。
历史不会简单重复
说到底还是一句话：“历史不会简单地去重复。”未来10年楼市的运行轨迹绝不会是过去10年的简单复制，但过去的10年却也告诉了我们这样一个规律，房地产市场无疑是刺激内需最重要的“载体”，但其成长也不能过于迅猛，不然政策面就有可能发生转向。
国家有关部门此次主导“优惠措施”，并专门针对楼市出台了一系列鼓励住宅消费的政策，这对于楼市来说是一个巨大的利好。而且我们也相信，随着时间的推移，政策的作用会逐渐显现出来。
“从某种程度上来说，这次推出政策其实是想要恢复民众对楼市的信心，政府在向民众传递这样一个信号，房价不会大幅下跌。”京城某业内人士在分析政府刺激楼市目的时如是说。由此看来，从2008年开始新的一个轮回中，中国楼市不会简单重复过去10年的历史，从房价启动再到暴涨，而是一个信心恢复再逐级发展的过程。
其实在当前整体经济环境不景气的情况下，房地产市场最为关键的问题是如何防止房价大幅下跌，当然与此同时也不会允许房价再次出现快速上涨的态势，因此这便要求政府采用更为高明的方式来进行调节。广州中原地产项目部总经理黄滔表示，他在广州市房地主管部门组织的内部会议上就表示认为应该温和刺激楼市，而不是在短时间内将利好出尽。广州知名房产专家韩世同告诉记者，如果在短时间内出台诸多利好政策，有可能导致两种情形，一是使得房价重新反弹，失去了“拉动内需”的本意；二是在利好出尽之后楼市仍然没有起色，而后续无招可使，那么只能看着楼市将会滑向深渊而束手无策。
未来市场走向何方
房价是涨还是下跌?记者在采访中得知，虽然政府已表明了积极的姿态，但是市场将会以持续调整来应对，京沪穗三地的市场人士基本持相同的观点。黄滔告诉记者，与深圳相比，广州楼市要平稳得多，他说：“虽然深圳的房价已经回落，但是广州受到的影响要小得多，相对来说房价下跌幅度并不大。”他分析认为，基于这种情形，未来楼市观望态势将会继续，这对于需要资金周转的开发商而言，只能通过扩大优惠幅度快速售出项目来达到加快回笼资金的目的。
易居研究院发展研究所副所长杨红旭则认为，楼市的中期调整态势肯定不会随着相关政策的出台而改变。他说：“目前市场观望气氛非常浓厚，持续调整的市场预期已经形成，因此中期调整态势不会改变。”在他看来，即使政府出台了一系列鼓励购房的政策，但是在今后 半年内这种调整态势仍然难以改变。
不过从目前来看，调控的转向是显而易见的，比如从之前的抑制需求，到现在抑制投资性需求、激活自住需求；从之前的抑制房地产过快过热发展，到现在的保持房地产市场稳定健康发展等。那么，未来楼市又会有些什么特点呢?专家表示，未来可能是需求依然旺盛，但房价仍然会受到各种因素的抑制。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，随着城市化进程的加快，越来越多的人涌向城市，这对楼市的供应会形成很大的压力，因此在未来十年内，房地产市场的总体水平会呈现供不应求的局面。当然，由于过去5年(2002年至2007年)房价的暴涨，已经透支了未来的上涨空间，因此专家表示未来房价已经不太可能再次出现暴涨的情形。再说，此前的暴涨情形已经引起政府的高度重视，也不会允许房价再次出现暴涨的情形。“如果房价暴涨，政府还是要对其进行调控。”有專家如此认为。
购房者该如何应对
对于购房者来说，一方面不能因为政策利好出台而盲目乐观，另一方面在当前的低迷盘整期，也可以对市场多做研究和比较，在其中捕捉购房的机会。为此，购房者可以注意以下几点：
一是投资者现在可以关注那些租金回报较高的物业，对于此类物业来说，在此轮调整过程中，虽然也会随着大势进行调整，但在市场出现转机时，此类物业会率先启动，如能及时出手，肯定会获得不错的回报。
二是专家建议可挑选那些前期价位已经出现回落的物业，杨红旭表示，如果是购买婚房，可以选择那些周边配套已趋于完善，而目前价位与高点相比有不小幅度下调的楼盘。
三是尽量选择符合普通住宅条件的住宅，因为购买此类住宅在税费方面会有相应的优惠，如契税部分减免、印花税以及交易手续费等有不同程度的减免。所以从这一点来说，就需时刻留意普通住房标准的变化。
四是用足公积金贷款，目前公积金贷款利率进一步下调，从10月27日起，五年期(含五年)公积金贷款利率从4.32％下调至4.05％，五年期以上公积金贷款利率从4.86％下调至4.59％。以上海为例，如用足80万元贷款，贷款年限为20年，如果按等额本息计算法来计算，贷款购房者每月还款额为5100元，每月要比商业贷款(7折优惠，利率为5.229％)少还281元。
五是继续关注政策面的变化，专家表示，在未来一段时间内，可能还有诸多对针对房地产市场的政策出台，对购房者来说，可能会进一步降低其购房负担。所以对于投资者来说就要进一步关注政策面的变化，等待相关政策“落地”之后，再通过比较找到对自己最为有利的购房方式。
六是不要忽视地方性优惠政策。如在上海对于自住住房满两年的情形，免缴营业税和个人所得税，这相当于总房价的6.55％，如果购买符合此类条件的物业，等于预先给房价打了9.3折。还有一些地方政府对购房实行财政补贴措施，如西安、成都等城市对购房者给予一定的购房补贴。
最后要提醒大家的是，购房者还需要注意政策的时效性。如“上海十四条”中，对营业税、个人所得税、买卖普通住房登记费和手续费，以及公积金贷款最高限额等，其执行期限是从2008年11月1日起至2009年12月31日止，也就是说，买卖住房只有在这段时间内才能享受到政策的优惠。
10年间的大轮回
“房地产的调控转向了!”当胡斌在10月22日听到财政部针对房地产推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨万千：“10年，这真是一个大轮回啊!”胡斌今年刚好40岁，10年前30岁的他拥有了自己的第一套房子，而10年来他也见证了房地产市场的起起落落。对于新近出台的政策他评论道：“真是终点又回到了起点。”
胡斌的话是没有错的，10年前的1998年，那一年可以说是房地产市场的一个转折点，从那一年开始一系列鼓励购房的政策逐步推出，从而也使楼市慢慢地从萧条走向了繁荣。历史总是这样惊人地相似，1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影，而从2007年开始的美国“次贷危机”在当前也是愈演愈烈。有许多学者认为，目前宏观经济面临的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。
10年，在经济发展的历史长河中可能只是弹指一挥间，但近10年来房地产市场的政策变幻却是令人难忘的，在这里我们如果能够梳理一下10年中政策变动的脉络，或许也能对未来市场的发展有一个更为清晰的认识。1998年10月7日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其核心内容就是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，由此许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。而为了进一步鼓励购房，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策的。由此之后，中国的楼市慢慢进入了上升通道，而北京和上海这两座城市则成了“领头羊”。而以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日，《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。而2007年许多城市房价的再次“疯涨”终于让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策，最终使得市场在2008年金融风暴的作用下开始掉头向下。
在这10年来的发展过程中，我们可以明显地感到市场有这样的一些特点：一是房价整体上涨较快；二是调控政策的力度是“愈演愈烈”，从税收、贷款等各个层面进行了限制，最后终于在2008年恢复了“原状”。
市场环境迥然不同
2008和1998，从终点又回到起点，同样是针对房市的鼓励政策，这两个时点的市场环境已经发生了很大的变化。
一是房价已发生翻天覆地的变化，1998年由于刚刚开始从住房实物分配向市场化的转化，所以房价总体水平还不高，而2008年的楼市经过10年来的发展，整体房價已经到了一个较高的水平，“高房价”在现时已经成了全社会关注的一个焦点；二是房产投资理念已经深入人心，1998年时很少有人会把房产作为一种投资手段，而今天在城市的街头巷尾，我们都可以听到人们关于房产投资技巧的讨论；三是政策的导向发生了变化，1998年“货币化”是房地产市场发展的一条主线，而在当前房价高涨的情况下，如何让人人拥有居住的权利却是政策的又一个着力点；四是房地产市场的格局也有了很大不同，除了北京、上海和广州等一线城市之外，不少二三线城市的房地产市场也已经非常活跃；五是所处的经济环境大不一样，目前中国经济已经更多地融入到了世界一体化的大环境中去，房地产市场也将会受制于整体经济环境的波动；六是当前市场面临着更为复杂多变的因素的影响，如人民币升值、海外热钱等等。
由此我们可以看出，虽然政策走出了一个“鼓励——调控——打压——鼓励”的大轮回，但此一时彼一时，目前政策的着力点已经发生了很大变化。而反过来，正因为我们了解了房地产市场10年来政策变化的脉络，却也可以让我们对未来市场的判断有了更多的“底气”。
历史不会简单重复
说到底还是一句话：“历史不会简单地去重复。”未来10年楼市的运行轨迹绝不会是过去10年的简单复制，但过去的10年却也告诉了我们这样一个规律，房地产市场无疑是刺激内需最重要的“载体”，但其成长也不能过于迅猛，不然政策面就有可能发生转向。
国家有关部门此次主导“优惠措施”，并专门针对楼市出台了一系列鼓励住宅消费的政策，这对于楼市来说是一个巨大的利好。而且我们也相信，随着时间的推移，政策的作用会逐渐显现出来。
“从某种程度上来说，这次推出政策其实是想要恢复民众对楼市的信心，政府在向民众传递这样一个信号，房价不会大幅下跌。”京城某业内人士在分析政府刺激楼市目的时如是说。由此看来，从2008年开始新的一个轮回中，中国楼市不会简单重复过去10年的历史，从房价启动再到暴涨，而是一个信心恢复再逐级发展的过程。
其实在当前整体经济环境不景气的情况下，房地产市场最为关键的问题是如何防止房价大幅下跌，当然与此同时也不会允许房价再次出现快速上涨的态势，因此这便要求政府采用更为高明的方式来进行调节。广州中原地产项目部总经理黄滔表示，他在广州市房地主管部门组织的内部会议上就表示认为应该温和刺激楼市，而不是在短时间内将利好出尽。广州知名房产专家韩世同告诉记者，如果在短时间内出台诸多利好政策，有可能导致两种情形，一是使得房价重新反弹，失去了“拉动内需”的本意；二是在利好出尽之后楼市仍然没有起色，而后续无招可使，那么只能看着楼市将会滑向深渊而束手无策。
未来市场走向何方
房价是涨还是下跌?记者在采访中得知，虽然政府已表明了积极的姿态，但是市场将会以持续调整来应对，京沪穗三地的市场人士基本持相同的观点。黄滔告诉记者，与深圳相比，广州楼市要平稳得多，他说：“虽然深圳的房价已经回落，但是广州受到的影响要小得多，相对来说房价下跌幅度并不大。”他分析认为，基于这种情形，未来楼市观望态势将会继续，这对于需要资金周转的开发商而言，只能通过扩大优惠幅度快速售出项目来达到加快回笼资金的目的。
易居研究院发展研究所副所长杨红旭则认为，楼市的中期调整态势肯定不会随着相关政策的出台而改变。他说：“目前市场观望气氛非常浓厚，持续调整的市场预期已经形成，因此中期调整态势不会改变。”在他看来，即使政府出台了一系列鼓励购房的政策，但是在今后 半年内这种调整态势仍然难以改变。
不过从目前来看，调控的转向是显而易见的，比如从之前的抑制需求，到现在抑制投资性需求、激活自住需求；从之前的抑制房地产过快过热发展，到现在的保持房地产市场稳定健康发展等。那么，未来楼市又会有些什么特点呢?专家表示，未来可能是需求依然旺盛，但房价仍然会受到各种因素的抑制。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，随着城市化进程的加快，越来越多的人涌向城市，这对楼市的供应会形成很大的压力，因此在未来十年内，房地产市场的总体水平会呈现供不应求的局面。当然，由于过去5年(2002年至2007年)房价的暴涨，已经透支了未来的上涨空间，因此专家表示未来房价已经不太可能再次出现暴涨的情形。再说，此前的暴涨情形已经引起政府的高度重视，也不会允许房价再次出现暴涨的情形。“如果房价暴涨，政府还是要对其进行调控。”有專家如此认为。
购房者该如何应对
对于购房者来说，一方面不能因为政策利好出台而盲目乐观，另一方面在当前的低迷盘整期，也可以对市场多做研究和比较，在其中捕捉购房的机会。为此，购房者可以注意以下几点：
一是投资者现在可以关注那些租金回报较高的物业，对于此类物业来说，在此轮调整过程中，虽然也会随着大势进行调整，但在市场出现转机时，此类物业会率先启动，如能及时出手，肯定会获得不错的回报。
二是专家建议可挑选那些前期价位已经出现回落的物业，杨红旭表示，如果是购买婚房，可以选择那些周边配套已趋于完善，而目前价位与高点相比有不小幅度下调的楼盘。
三是尽量选择符合普通住宅条件的住宅，因为购买此类住宅在税费方面会有相应的优惠，如契税部分减免、印花税以及交易手续费等有不同程度的减免。所以从这一点来说，就需时刻留意普通住房标准的变化。
四是用足公积金贷款，目前公积金贷款利率进一步下调，从10月27日起，五年期(含五年)公积金贷款利率从4.32％下调至4.05％，五年期以上公积金贷款利率从4.86％下调至4.59％。以上海为例，如用足80万元贷款，贷款年限为20年，如果按等额本息计算法来计算，贷款购房者每月还款额为5100元，每月要比商业贷款(7折优惠，利率为5.229％)少还281元。
五是继续关注政策面的变化，专家表示，在未来一段时间内，可能还有诸多对针对房地产市场的政策出台，对购房者来说，可能会进一步降低其购房负担。所以对于投资者来说就要进一步关注政策面的变化，等待相关政策“落地”之后，再通过比较找到对自己最为有利的购房方式。
六是不要忽视地方性优惠政策。如在上海对于自住住房满两年的情形，免缴营业税和个人所得税，这相当于总房价的6.55％，如果购买符合此类条件的物业，等于预先给房价打了9.3折。还有一些地方政府对购房实行财政补贴措施，如西安、成都等城市对购房者给予一定的购房补贴。
最后要提醒大家的是，购房者还需要注意政策的时效性。如“上海十四条”中，对营业税、个人所得税、买卖普通住房登记费和手续费，以及公积金贷款最高限额等，其执行期限是从2008年11月1日起至2009年12月31日止，也就是说，买卖住房只有在这段时间内才能享受到政策的优惠。