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[摘 要]设备管理是物业管理中极为重要的组成部分，如果管理不好，就会给业主造成极大的困扰，带给人们生活诸多的不便利，也会影响物业公司在行业中的发展，因此本文对物业设备的分类、物业管理中设备管理存在的问题以及提高设备管理水平的对策等方面分别进行了分析和探讨。
[关键词]物业管理；设备管理；分类；问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）18-0063-01
前言
随着社会经济的不断发展，物业中现代化设备应用的越来越多，这同时也产生了诸多问题，给设备管理提出了更大的挑战，物业设备管理具有较高的系统性以及综合性，应该对其进行科学化的分类，针对设备管理中存在的问题，采取有效的措施，提高服务质量。
1.物业设备的分类
现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展，其中物业设备种类较多，属于物业的固定资产，对其进行科学的细化分类，针对不同种类进行具体的维护保养工作，能够确保物业设备的正常运转，提高物业设备的服务价值，为设备管理打下良好的基础。
关于物业设备，按照不同的标准，分类形式也会不同。按照设备功能标准，可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、发电机系统、供配电系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统，还可以再往下细分，比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等，消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备，排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备，通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统。按照传播介质的不同，可以分为煤气设备系统、电器工程设备系统、供暖制冷设备系统以及给排水设备系统。按照物业管理目标不同的标准，可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。
2.物业管理中设备管理存在的问题
2.1 使用维护成本较高
为了满足人们对环境舒适度的要求，物业设备系统往往比较集中庞大，种类齐全，日常运转的能量消耗巨大，而且现代化的高层建筑中物业建设科技含量高，不仅仅有给排水设备系统、供配电设备系统等此类的基本配备，还具有智能化、网络化等便捷的管理服务，这就需要投入大量的资金成本来建设。有数据显示，在一般的建筑工程投资中，设备成本要占到20%到30%左右，而对于高层建筑工程投资来说，设备成本占据的比例更高，能达到总投资的一半。
物业设备随着使用年限的增多，由于运转磨损，必然会出现各种各样的问题，需要进行维护以及保养，诸如空调系统、弱电系统、电梯、屋顶等都需要进行定期的检查以及维护，否则就会给故障甚至事故的发生埋下隐患，给人们的生命财产安全带来威胁。庞大的设备系统，给日常的维护工作带来较为沉重的负担，物业公司需要投入大量的人力物力财力才能确保物业设备的正常运转，增加其使用年限，提高其使用价值。
2.2 维修技术水平需要提高
物业设备涉及到供热、通风换气、制冷、给排水、计算机网络等多个方面，这些方面的技术关联性不大，相互独立，每个方面都需要有专门的维修技术人员来进行维修，但是物业公司往往都是聘请相关的服务部门来进行维护，比如供配电方面就聘请供电公司，计算机网络方面就聘请通信公司，没有自己专业的维修团队，即使是有维修人员，也往往是身兼数职，只能解决螺丝松动、更换灯泡等技术含量低的问题，这就使得维修人员的维修技术水平总是停留在较低的水平。再有就是等到服务部门来解决问题，可能已经由小故障发展成大故障，需要多个部门维修人员的协同合作。这不仅不能及时的为业主解决困扰，提供便利，也不利于维修技术水平的提高。
2.3 故障发生带来的损失较大
对于智能化较为发达的高层建筑来说，人们对物业设备的依赖性较强，而物业设备故障的发生往往具有突发性，当突然发生故障或者事故，就会给人们的生活带来极大的麻烦甚至损失。比如某个具有五十层的高层建筑，如果其电梯突然出现故障而不能正常使用，居住高層的用户，上下楼都会很不方便，如果有人正在乘坐电梯而突然出现下坠的现象，很容易造成人员伤亡等重大事故，此类新闻报道屡见不鲜。
2.4 没有完善的设备管理体制
对物业设备的管理不仅仅是故障的维修，还需要进行经常的检查、维护以及更新，然而现在很多物业公司设备管理观念淡薄，没有意识到对其进行管理跟以往的低矮楼层建筑物业设备管理有很大的不同，相关责任落实不到位，设备管理体制非常不完善。
3.提高物业管理中设备管理水平的对策分析
3.1 加强设备管理观念
没有对物业设备形成统一的管理观念，这会从根本上制约物业设备管理水平的提高。应该利用培训、学习等的机会加强工作人员的设备管理概念，从以往房屋物业设备“修修补补”的管理思想中转变到现代化智能化的高层建筑物业设备管理观念中来，提高工作人员对设备管理的责任感。
3.2 建立完善的设备管理体制
建立完善的设备管理体制，首先要对每台设备的基础资料都保管好，不能贪图便宜而引进质量差的设备，要对其质量合格证书、验收证书、出厂日期、使用年限、制造厂商以及安装调试说明书等进行严格的检查，其次要对物业设备进行详细的分类和编码，根据不同分类编码，对设备制定不同的维护保养方案，并对每台设备的特点、运转以及故障维修作详细的记录，并建立各自的数据库，当出现故障，及时调出资料，寻找最佳的解决方法。再次，要建立完善的设备管理程序，对于设备检测、设备维修，人员调度、培训教育等方面都要考虑到。
3.3 建立高素质的物业设备管理人才队伍
根据设备管理的实际情况，引进能起到带头作用又同时具有管理知识和专业知识的复合型人才，建立一支专业的物业设备管理团队，对团队中的工作人员进行上岗资格检查，并外派进行设备故障检测维修等知识的培训，经常聘请专家来做先进技术讲座，经常举办物业设备管理知识竞赛或者交流活动等。
3.4 针对不同分类，加强设备维护及节能
3.4.1 中央空调系统
中央空调系统由一系列设备组成，主要是对楼宇内的温度进行调节，主要包括冷却泵、冷却塔、阀门、冷水机组等，该设备负荷变化大，应该进行实时监测，确保高峰期的用电载荷不超过额定值。针对不同时间及地点，对其工作模式、送风温度、开机方式等及时调节，对其中的风机盘管等定期清洁，提高其工作效率。
3.4.2 供配电系统
物业管理中几乎所有的环节都会与供配电系统相关，要对电力负荷进行合理的分配，定期采集供电数据，建立电力监控系统，空调等舒适性用电与照明等生活用电分开调度，一旦出现电力故障，要及时查明故障原因，有必要时可以将舒适性用电负荷调节给生活用电，将故障影响降到最小。采用声控、光控等用电设备，既延长了使用寿命，又节约了能耗。
3.4.3 给排水系统
给排水系统中主要设备是抽水泵、管道、计量表、电控设备、排污泵等。要对老化的水龙头进行紧固或者更换，对有漏水问题的管线进行修补，对水压以及水量进行实时监测，为防止堵塞要定期进行清理并消毒，确保其通畅性以及水质的优良性。
3.4.4 其他系统
其他安防系统、照明系统、电梯系统等，都要根据其各自的特点，有针对性的进行管理，保证检测、维护、保养、维修等工作的到位。
结语
高层建筑结构复杂，楼层数多，高度大，很多都集休闲、商业、餐饮等功能于一体，其中物业设备种类多且科技含量高，要从转变观念、完善设备管理体制、提高管理人员素质等方面入手，提高物业设备的管理水平。
参考文献
[1] 乔艳丽.论现代物业管理中的设备管理的改革与发展[J].科技信息（学术研究）.2008（18）.
[2] 周洪峰，范民.论如何加强物业公司对物业设施设备的管理[J].现代物业.2008（06）.
[3] 王颖.试析物业设备与设施管理的特点、难点及要点[J].中国电力教育.2006（S4）.
[关键词]物业管理；设备管理；分类；问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）18-0063-01
前言
随着社会经济的不断发展，物业中现代化设备应用的越来越多，这同时也产生了诸多问题，给设备管理提出了更大的挑战，物业设备管理具有较高的系统性以及综合性，应该对其进行科学化的分类，针对设备管理中存在的问题，采取有效的措施，提高服务质量。
1.物业设备的分类
现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展，其中物业设备种类较多，属于物业的固定资产，对其进行科学的细化分类，针对不同种类进行具体的维护保养工作，能够确保物业设备的正常运转，提高物业设备的服务价值，为设备管理打下良好的基础。
关于物业设备，按照不同的标准，分类形式也会不同。按照设备功能标准，可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、发电机系统、供配电系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统，还可以再往下细分，比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等，消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备，排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备，通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统。按照传播介质的不同，可以分为煤气设备系统、电器工程设备系统、供暖制冷设备系统以及给排水设备系统。按照物业管理目标不同的标准，可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。
2.物业管理中设备管理存在的问题
2.1 使用维护成本较高
为了满足人们对环境舒适度的要求，物业设备系统往往比较集中庞大，种类齐全，日常运转的能量消耗巨大，而且现代化的高层建筑中物业建设科技含量高，不仅仅有给排水设备系统、供配电设备系统等此类的基本配备，还具有智能化、网络化等便捷的管理服务，这就需要投入大量的资金成本来建设。有数据显示，在一般的建筑工程投资中，设备成本要占到20%到30%左右，而对于高层建筑工程投资来说，设备成本占据的比例更高，能达到总投资的一半。
物业设备随着使用年限的增多，由于运转磨损，必然会出现各种各样的问题，需要进行维护以及保养，诸如空调系统、弱电系统、电梯、屋顶等都需要进行定期的检查以及维护，否则就会给故障甚至事故的发生埋下隐患，给人们的生命财产安全带来威胁。庞大的设备系统，给日常的维护工作带来较为沉重的负担，物业公司需要投入大量的人力物力财力才能确保物业设备的正常运转，增加其使用年限，提高其使用价值。
2.2 维修技术水平需要提高
物业设备涉及到供热、通风换气、制冷、给排水、计算机网络等多个方面，这些方面的技术关联性不大，相互独立，每个方面都需要有专门的维修技术人员来进行维修，但是物业公司往往都是聘请相关的服务部门来进行维护，比如供配电方面就聘请供电公司，计算机网络方面就聘请通信公司，没有自己专业的维修团队，即使是有维修人员，也往往是身兼数职，只能解决螺丝松动、更换灯泡等技术含量低的问题，这就使得维修人员的维修技术水平总是停留在较低的水平。再有就是等到服务部门来解决问题，可能已经由小故障发展成大故障，需要多个部门维修人员的协同合作。这不仅不能及时的为业主解决困扰，提供便利，也不利于维修技术水平的提高。
2.3 故障发生带来的损失较大
对于智能化较为发达的高层建筑来说，人们对物业设备的依赖性较强，而物业设备故障的发生往往具有突发性，当突然发生故障或者事故，就会给人们的生活带来极大的麻烦甚至损失。比如某个具有五十层的高层建筑，如果其电梯突然出现故障而不能正常使用，居住高層的用户，上下楼都会很不方便，如果有人正在乘坐电梯而突然出现下坠的现象，很容易造成人员伤亡等重大事故，此类新闻报道屡见不鲜。
2.4 没有完善的设备管理体制
对物业设备的管理不仅仅是故障的维修，还需要进行经常的检查、维护以及更新，然而现在很多物业公司设备管理观念淡薄，没有意识到对其进行管理跟以往的低矮楼层建筑物业设备管理有很大的不同，相关责任落实不到位，设备管理体制非常不完善。
3.提高物业管理中设备管理水平的对策分析
3.1 加强设备管理观念
没有对物业设备形成统一的管理观念，这会从根本上制约物业设备管理水平的提高。应该利用培训、学习等的机会加强工作人员的设备管理概念，从以往房屋物业设备“修修补补”的管理思想中转变到现代化智能化的高层建筑物业设备管理观念中来，提高工作人员对设备管理的责任感。
3.2 建立完善的设备管理体制
建立完善的设备管理体制，首先要对每台设备的基础资料都保管好，不能贪图便宜而引进质量差的设备，要对其质量合格证书、验收证书、出厂日期、使用年限、制造厂商以及安装调试说明书等进行严格的检查，其次要对物业设备进行详细的分类和编码，根据不同分类编码，对设备制定不同的维护保养方案，并对每台设备的特点、运转以及故障维修作详细的记录，并建立各自的数据库，当出现故障，及时调出资料，寻找最佳的解决方法。再次，要建立完善的设备管理程序，对于设备检测、设备维修，人员调度、培训教育等方面都要考虑到。
3.3 建立高素质的物业设备管理人才队伍
根据设备管理的实际情况，引进能起到带头作用又同时具有管理知识和专业知识的复合型人才，建立一支专业的物业设备管理团队，对团队中的工作人员进行上岗资格检查，并外派进行设备故障检测维修等知识的培训，经常聘请专家来做先进技术讲座，经常举办物业设备管理知识竞赛或者交流活动等。
3.4 针对不同分类，加强设备维护及节能
3.4.1 中央空调系统
中央空调系统由一系列设备组成，主要是对楼宇内的温度进行调节，主要包括冷却泵、冷却塔、阀门、冷水机组等，该设备负荷变化大，应该进行实时监测，确保高峰期的用电载荷不超过额定值。针对不同时间及地点，对其工作模式、送风温度、开机方式等及时调节，对其中的风机盘管等定期清洁，提高其工作效率。
3.4.2 供配电系统
物业管理中几乎所有的环节都会与供配电系统相关，要对电力负荷进行合理的分配，定期采集供电数据，建立电力监控系统，空调等舒适性用电与照明等生活用电分开调度，一旦出现电力故障，要及时查明故障原因，有必要时可以将舒适性用电负荷调节给生活用电，将故障影响降到最小。采用声控、光控等用电设备，既延长了使用寿命，又节约了能耗。
3.4.3 给排水系统
给排水系统中主要设备是抽水泵、管道、计量表、电控设备、排污泵等。要对老化的水龙头进行紧固或者更换，对有漏水问题的管线进行修补，对水压以及水量进行实时监测，为防止堵塞要定期进行清理并消毒，确保其通畅性以及水质的优良性。
3.4.4 其他系统
其他安防系统、照明系统、电梯系统等，都要根据其各自的特点，有针对性的进行管理，保证检测、维护、保养、维修等工作的到位。
结语
高层建筑结构复杂，楼层数多，高度大，很多都集休闲、商业、餐饮等功能于一体，其中物业设备种类多且科技含量高，要从转变观念、完善设备管理体制、提高管理人员素质等方面入手，提高物业设备的管理水平。
参考文献
[1] 乔艳丽.论现代物业管理中的设备管理的改革与发展[J].科技信息（学术研究）.2008（18）.
[2] 周洪峰，范民.论如何加强物业公司对物业设施设备的管理[J].现代物业.2008（06）.
[3] 王颖.试析物业设备与设施管理的特点、难点及要点[J].中国电力教育.2006（S4）.