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【摘 要】通过对业主代表的质量行为控制分析对安置房建设质量管理的影响。
【关键词】质量；控制；影响
On behalf of the owners in the resettlement housing construction quality control
Ji Deng-gui
(Dongtai city housing and Construction Bureau of resettlement housing office Dongtai Jiangsu 224200)
【Abstract】On behalf of the owners of the quality of behavior control the quality of resettlement house construction management.
【Key words】Quality;Control;Influence
1. 前言
城市安置房是一种特殊的商业地产项目，房屋质量关系国计民生，其质量的形成是一个有序的系统过程，工程质量水平的高低是项目决策、项目设计、项目施工过程控制及项目验收等各阶段、各环节工作质量的综合反映无数成功建设项目的实例都是通过优化工作质量的组合来体现的，本人近几年来一直参与各类重大建设项目的投资、决策、管理，亲身经历了许多精品工程项目的诞生，深有感触，现从项目决策、项目设计、项目施工过程控制及项目验收等各方面来描述业主代表在项目质量管理中的地位和作用，以及影响因数，供大家参考。
2. 科学合理的项目决策，是项目质量管理的基础
2.1 一个优秀的项目，首先必须是优秀的设计方按，结合对所需安置户的民意调查，业主必须要从五个方面来把握项目的设计质量，即建筑环境\、功能布置、使用寿命、文化内涵、建筑技术。
2.1.1 建筑环境，是要求建设项目能完全满足时空的要求，要让项目完全融合到项目建设的大环境中，从造型、外观，到建筑物周边景观的布置，衬托着时代的特征和个性。
2.1.2 功能布置，是让建设项目达到大多数安置户的意思，功能齐全、布局合理，同时又满足相应的建设规范的要求。
2.1.3 使用寿命，工程项目从筹集建准备到报废拆除所经历的时间阶段总和称为项目的使用寿命。不严格按规范要求，国家规定形同虚设，例如公安部、住房和城乡建设部于2009年9月25日联合发布了《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，民用建筑外墙保温材料的燃烧性能宜为A级（不燃），且不应低于B2级（可燃）的国家规定；2010年11月15日，上海余姚路胶州路一栋高层公寓起火，就是因为原工程外装修材料使用寿命不能满足要求，在重新装修施工中发生重大火灾，造成重大人员伤亡和财产经济损失。
2.1.4 文化内涵，建设项目从立项起，就必须弄清项目的建设意图，挖掘项目的文化价值，能追逐潮流，不失时尚。例如历史街区的传统民宅使用的特定的建筑“符号”、奥运场馆中的水立方和鸟巢、世博园中的中国馆等，这就是业主在项目初期质量控制中必须注意的一个新内容。
2.1.5 建筑技术，是建设项目设计阶段考虑较为成熟的一面，业主应一方面检查图纸的内容是否完整、到位；另一方面要求图纸表述的技术参数是否可靠，材料使用是否合理、科学。因此，谋划一个优秀的设计，树立为现代城市出亮点的理念，是业主实施项目质量管理出精品的重中之重。
2.2 正确处理好质量、投资和进度的关系，选择合理工期、确定投资额度，是项目质量目标实现的保证。项目的质量目标与项目投资目标和进度目标之间，存在着相互影响、相互依存的辩证关系。例如，安置房的施工工期受“总体”的制约，必须以速度最慢的栋号和配套项目的进度为标准；因此，适当加快进度，可以避免突击赶工，既保证建设质量，又可以获得合理工期，使得项目可以提前竣工，拆迁户早日安置回迁；在现场管理中严把质量关，可以减少返工，保证项目建设进度，可望减少安置过渡费用，提高项目整体效益；在项目进行过程中严格控制费用支出，合理支付工程进度款，可以保证项目建设资金的合理供应，从而促进工程的进度和质量，因此安置房的建设必须从项目的整体效益出发，采用定量分析与定性分析相结合的办法，运用运筹学原理，具体分析费用目标、进度目标、和质量目标三者之间的关系，寻求最短时间内最低费用下的最大利润以及质量控制的诸多手段，以保证三大目标的顺利实现。
2.3 选择优秀的、资质等级高的监理管理公司，是项目质量管理的重要载体；通过公开招标是获得优质公司的最佳途径。
2.3.1 根据国务院令［2000］第279号的《建设工程质量管理条例》的规定要求，建设单位应当依法对工程建设项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购、可能影响公共安全利益的等都要公开招标。
2.3.2 业主应当根据项目建设规模合理确定招标单位的选择标准和范围，并向有关单位提供与建设工程有关的原始资料（原始资料必须真实、准确、齐全）。
2.3.3 业主不得明示或者暗示设计、施工、监理等单位违反建设工程强制性标准、不合格材料，从而降低工程的质量标准。
2.3.4 有条件的建设单位还应建立设计、施工、监理、材料等单位和个人的信用业绩档案，为合理选择合作伙伴创造条件。
3. 完备、严谨的合同体系，是项目质量管理的重要依据
工程建设活动是应业主的要求而进行的，不同的安置小区有着不同的产品使用功能要求，其真实的意图已通过文字或图纸反映在合同中，因此，工程项目的质量除必须符合有关规范、标准、法规的要求外。完善的合同条款内容、完备的合同管理体系是进行质量管理和目标控制的重要依据，详见示意图（见图1）。
3.1 安置房的承建方应该在工程建设实施之前，明确专门机构和相关专业人员建设健全项目合同管管理制度，并将相关质量管理的目标要求在合同内相应的条款中给予明确（通用合同只需指出遵照执行的款项）。
3.2 业主应明确监理单位作为合同监督实施单位，在其它相关合同中具体化和明确化，一方面体现业主对项目质量的意图和追求，另一方面确定监理单位通过合同关系来实施项目质量管理的职责和权限，做到有章可循。
3.3 业主与材料供应单位签订的材料合同后应按照合同的约定，保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要，业主不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑配件和设备。
3.4 业主通过合同完成项目质量管理目标的分解；通过合同管理制度来实施对合作伙伴的监督管理；通过合同来完成项目质量管理终极目标的考核和质量责任或纠纷的处理。
因此，合同是纽带，是一个总水管，业主通过它来对项目质量管理的各个环节实施总控制。
图1 参建各方合同关系示意图
4. 完善的过程控制体系，是项目质量管理的保证
施工阶段是形成工程项目实体的阶段，是形成项目使用价值的过程。因此，施工阶段的质量控制，是一个经由投入物质量控制生产过程质量控制 产出物质量控制的全过程系统控制。它的到位与否，直接影响到项目质量目标的实现。就其过程来看，控制体系应从事前控制、事中控制、事后控制三个方面来着手健全。
4.1 精细的事前控制网络建立，为过程控制系统设计了控制蓝图。安置房的建设，时间短、任务重；业主不可能将施工单位、监理单位那样面面俱到，它主要从五个方面着手来布置：
4.1.1 主持由设计单位、施工单位监理单位参加召开的施工准备会议，根据安置房建设指挥部的初始意愿，提出项目质量管理目标，明示合同中相关质量条款的执行细则和奖罚标准，并结合设计单位、施工单位、监理单位为实现项目质量管理目标所需业主承担的相应义务和要求。
4.1.2 参与建立的实施单位（设计、施工、监理）负责落实的质量控制系统组织，审核质量控制系统组织相关项目质量管理活动、各种规章制度、活动内容、活动结果以及保障措施，并结合自身工作提出合理化建议，保证项目质量管理活动能贯穿项目施工管理的全过程。
4.1.3 根据设计图纸的要求，和实际使用功能的需要，负责由业主采购的设备或装置的选型、封样和定购、验货。
4.1.4 根据《建设工程质量管理条例》的规定,办好工程质量的政府监督手续,并按规定在项目竣工后办理相关备案手续。
4.1.5 根据合同相关条款,编制相应的资金使用计划,确保工程顺利实施。
4.2 严格的过程控制,督促实施单位严把质量关。
4.2.1 施工过程是保障房在施工阶段控制工程质量的重的,由于施工是由一系例相互关联、相互制约的工序所构成，因此对施工过程的质量控制必须落实在每项具体的工序质量监控之上。在这一阶段，业主应指导、协助实施单位完善工序质量控制，把相关影响工序质量的因数都纳入管理范围，使项目质量工作落实到实处。
4.2.2 参与施工过程的质量控制，根据工程项目质量目标的要求，加强施工现场及施工工艺的监督管理，督促施工单位认真执行工艺标准和操作规程，重点环节和细部节点要积极推行“样板制”，摸索操作要点，理清操作思路，确保工艺、工序标准不走样，工序质量合格率达100%。
4.2.3 努力做好设计变更和图纸修改的复核和通知发放工作，及时收集变更数据，调整变更后项目管理的工序控制点，使项目质量目标不受变更的影响。
4.3事后验收是项目质量管理的终结环节，工程项目实体的形成，从施工准备到验收交付使用，经历若干道工序，通过若干个工程的共同努力，形成了一个闭合环，这些都需要业主对每个过程的汇总才能形成。
5. 结语
根据《建设工程质量管理条例》的规定，业主在收到建设工程竣工报告后，还当组织设计、施工、工程监理等其他相关单位进行竣工验收。
施工阶段的质量控制和管理，实质是业主和相关合作方（设计、施工、监理），按工程合同及设计图纸规定，依据国家、省、市相关技术规范质量标准，进行建设和管理的工程。安置房承建指挥部在整个过程中始终处于中心地位，应通过建立完善的工程项目质量管理控制体系来履行好自己的工作职责。
当然，项目质量管理还必须遵循市场客观规律和相关法律法规政策，紧紧依靠监理和社会监督部门的密切配合和共同努力，才能使项目质量管理目标得以实现，业主的行为和作用，只是项目质量管理的一个分支，笔者仅是从安置房的业主代表一方谈起，仅供参考。
［文章编号］1619-2737（2011）05-10-113
【关键词】质量；控制；影响
On behalf of the owners in the resettlement housing construction quality control
Ji Deng-gui
(Dongtai city housing and Construction Bureau of resettlement housing office Dongtai Jiangsu 224200)
【Abstract】On behalf of the owners of the quality of behavior control the quality of resettlement house construction management.
【Key words】Quality;Control;Influence
1. 前言
城市安置房是一种特殊的商业地产项目，房屋质量关系国计民生，其质量的形成是一个有序的系统过程，工程质量水平的高低是项目决策、项目设计、项目施工过程控制及项目验收等各阶段、各环节工作质量的综合反映无数成功建设项目的实例都是通过优化工作质量的组合来体现的，本人近几年来一直参与各类重大建设项目的投资、决策、管理，亲身经历了许多精品工程项目的诞生，深有感触，现从项目决策、项目设计、项目施工过程控制及项目验收等各方面来描述业主代表在项目质量管理中的地位和作用，以及影响因数，供大家参考。
2. 科学合理的项目决策，是项目质量管理的基础
2.1 一个优秀的项目，首先必须是优秀的设计方按，结合对所需安置户的民意调查，业主必须要从五个方面来把握项目的设计质量，即建筑环境\、功能布置、使用寿命、文化内涵、建筑技术。
2.1.1 建筑环境，是要求建设项目能完全满足时空的要求，要让项目完全融合到项目建设的大环境中，从造型、外观，到建筑物周边景观的布置，衬托着时代的特征和个性。
2.1.2 功能布置，是让建设项目达到大多数安置户的意思，功能齐全、布局合理，同时又满足相应的建设规范的要求。
2.1.3 使用寿命，工程项目从筹集建准备到报废拆除所经历的时间阶段总和称为项目的使用寿命。不严格按规范要求，国家规定形同虚设，例如公安部、住房和城乡建设部于2009年9月25日联合发布了《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，民用建筑外墙保温材料的燃烧性能宜为A级（不燃），且不应低于B2级（可燃）的国家规定；2010年11月15日，上海余姚路胶州路一栋高层公寓起火，就是因为原工程外装修材料使用寿命不能满足要求，在重新装修施工中发生重大火灾，造成重大人员伤亡和财产经济损失。
2.1.4 文化内涵，建设项目从立项起，就必须弄清项目的建设意图，挖掘项目的文化价值，能追逐潮流，不失时尚。例如历史街区的传统民宅使用的特定的建筑“符号”、奥运场馆中的水立方和鸟巢、世博园中的中国馆等，这就是业主在项目初期质量控制中必须注意的一个新内容。
2.1.5 建筑技术，是建设项目设计阶段考虑较为成熟的一面，业主应一方面检查图纸的内容是否完整、到位；另一方面要求图纸表述的技术参数是否可靠，材料使用是否合理、科学。因此，谋划一个优秀的设计，树立为现代城市出亮点的理念，是业主实施项目质量管理出精品的重中之重。
2.2 正确处理好质量、投资和进度的关系，选择合理工期、确定投资额度，是项目质量目标实现的保证。项目的质量目标与项目投资目标和进度目标之间，存在着相互影响、相互依存的辩证关系。例如，安置房的施工工期受“总体”的制约，必须以速度最慢的栋号和配套项目的进度为标准；因此，适当加快进度，可以避免突击赶工，既保证建设质量，又可以获得合理工期，使得项目可以提前竣工，拆迁户早日安置回迁；在现场管理中严把质量关，可以减少返工，保证项目建设进度，可望减少安置过渡费用，提高项目整体效益；在项目进行过程中严格控制费用支出，合理支付工程进度款，可以保证项目建设资金的合理供应，从而促进工程的进度和质量，因此安置房的建设必须从项目的整体效益出发，采用定量分析与定性分析相结合的办法，运用运筹学原理，具体分析费用目标、进度目标、和质量目标三者之间的关系，寻求最短时间内最低费用下的最大利润以及质量控制的诸多手段，以保证三大目标的顺利实现。
2.3 选择优秀的、资质等级高的监理管理公司，是项目质量管理的重要载体；通过公开招标是获得优质公司的最佳途径。
2.3.1 根据国务院令［2000］第279号的《建设工程质量管理条例》的规定要求，建设单位应当依法对工程建设项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购、可能影响公共安全利益的等都要公开招标。
2.3.2 业主应当根据项目建设规模合理确定招标单位的选择标准和范围，并向有关单位提供与建设工程有关的原始资料（原始资料必须真实、准确、齐全）。
2.3.3 业主不得明示或者暗示设计、施工、监理等单位违反建设工程强制性标准、不合格材料，从而降低工程的质量标准。
2.3.4 有条件的建设单位还应建立设计、施工、监理、材料等单位和个人的信用业绩档案，为合理选择合作伙伴创造条件。
3. 完备、严谨的合同体系，是项目质量管理的重要依据
工程建设活动是应业主的要求而进行的，不同的安置小区有着不同的产品使用功能要求，其真实的意图已通过文字或图纸反映在合同中，因此，工程项目的质量除必须符合有关规范、标准、法规的要求外。完善的合同条款内容、完备的合同管理体系是进行质量管理和目标控制的重要依据，详见示意图（见图1）。
3.1 安置房的承建方应该在工程建设实施之前，明确专门机构和相关专业人员建设健全项目合同管管理制度，并将相关质量管理的目标要求在合同内相应的条款中给予明确（通用合同只需指出遵照执行的款项）。
3.2 业主应明确监理单位作为合同监督实施单位，在其它相关合同中具体化和明确化，一方面体现业主对项目质量的意图和追求，另一方面确定监理单位通过合同关系来实施项目质量管理的职责和权限，做到有章可循。
3.3 业主与材料供应单位签订的材料合同后应按照合同的约定，保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要，业主不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑配件和设备。
3.4 业主通过合同完成项目质量管理目标的分解；通过合同管理制度来实施对合作伙伴的监督管理；通过合同来完成项目质量管理终极目标的考核和质量责任或纠纷的处理。
因此，合同是纽带，是一个总水管，业主通过它来对项目质量管理的各个环节实施总控制。
图1 参建各方合同关系示意图
4. 完善的过程控制体系，是项目质量管理的保证
施工阶段是形成工程项目实体的阶段，是形成项目使用价值的过程。因此，施工阶段的质量控制，是一个经由投入物质量控制生产过程质量控制 产出物质量控制的全过程系统控制。它的到位与否，直接影响到项目质量目标的实现。就其过程来看，控制体系应从事前控制、事中控制、事后控制三个方面来着手健全。
4.1 精细的事前控制网络建立，为过程控制系统设计了控制蓝图。安置房的建设，时间短、任务重；业主不可能将施工单位、监理单位那样面面俱到，它主要从五个方面着手来布置：
4.1.1 主持由设计单位、施工单位监理单位参加召开的施工准备会议，根据安置房建设指挥部的初始意愿，提出项目质量管理目标，明示合同中相关质量条款的执行细则和奖罚标准，并结合设计单位、施工单位、监理单位为实现项目质量管理目标所需业主承担的相应义务和要求。
4.1.2 参与建立的实施单位（设计、施工、监理）负责落实的质量控制系统组织，审核质量控制系统组织相关项目质量管理活动、各种规章制度、活动内容、活动结果以及保障措施，并结合自身工作提出合理化建议，保证项目质量管理活动能贯穿项目施工管理的全过程。
4.1.3 根据设计图纸的要求，和实际使用功能的需要，负责由业主采购的设备或装置的选型、封样和定购、验货。
4.1.4 根据《建设工程质量管理条例》的规定,办好工程质量的政府监督手续,并按规定在项目竣工后办理相关备案手续。
4.1.5 根据合同相关条款,编制相应的资金使用计划,确保工程顺利实施。
4.2 严格的过程控制,督促实施单位严把质量关。
4.2.1 施工过程是保障房在施工阶段控制工程质量的重的,由于施工是由一系例相互关联、相互制约的工序所构成，因此对施工过程的质量控制必须落实在每项具体的工序质量监控之上。在这一阶段，业主应指导、协助实施单位完善工序质量控制，把相关影响工序质量的因数都纳入管理范围，使项目质量工作落实到实处。
4.2.2 参与施工过程的质量控制，根据工程项目质量目标的要求，加强施工现场及施工工艺的监督管理，督促施工单位认真执行工艺标准和操作规程，重点环节和细部节点要积极推行“样板制”，摸索操作要点，理清操作思路，确保工艺、工序标准不走样，工序质量合格率达100%。
4.2.3 努力做好设计变更和图纸修改的复核和通知发放工作，及时收集变更数据，调整变更后项目管理的工序控制点，使项目质量目标不受变更的影响。
4.3事后验收是项目质量管理的终结环节，工程项目实体的形成，从施工准备到验收交付使用，经历若干道工序，通过若干个工程的共同努力，形成了一个闭合环，这些都需要业主对每个过程的汇总才能形成。
5. 结语
根据《建设工程质量管理条例》的规定，业主在收到建设工程竣工报告后，还当组织设计、施工、工程监理等其他相关单位进行竣工验收。
施工阶段的质量控制和管理，实质是业主和相关合作方（设计、施工、监理），按工程合同及设计图纸规定，依据国家、省、市相关技术规范质量标准，进行建设和管理的工程。安置房承建指挥部在整个过程中始终处于中心地位，应通过建立完善的工程项目质量管理控制体系来履行好自己的工作职责。
当然，项目质量管理还必须遵循市场客观规律和相关法律法规政策，紧紧依靠监理和社会监督部门的密切配合和共同努力，才能使项目质量管理目标得以实现，业主的行为和作用，只是项目质量管理的一个分支，笔者仅是从安置房的业主代表一方谈起，仅供参考。
［文章编号］1619-2737（2011）05-10-113