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9月13日发布的7000字的文件《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中剔除“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。即把自己的房子抵押出去，每月获得养老金额，也被称为“以房养老”。
无论“以房养老”推行不推行，毕竟自己还能选择。而此次“以房养老”话题却将人们引向一个无法回避、无法选择的“真问题”—— 商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？这个“远虑”现在却实实在在地成了“近忧”。
那么70年土地使用权相对于我们的重要资产——住房，到底意味着什么？对于将来，我们又该抱有怎样的预期？当下又该如何应对？
70年怎么来的？
中国城市化模式的大突破，从80年代后期开始。当时，农业部门已经无力继续为工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫尝试效仿香港，通过出让城市土地使用权，基础设施建设融资。此后，大多数城市开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。
随着90年代以来中国房地产行业逐渐起步，商品房逐渐取代福利分房和集资建房。房地产发展离不开土地，需要土地的合法流转，为此国家制定了土地所有权与使用权分离的政策，对土地使用权实行出让、转让。1990年5月19日国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年，工业用地五十年”等等，于是住宅“土地使用权”设定为70年成为全国范围的做法。
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从而奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。随着1998年住房制度改革（“城市股票上市”） 和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。可以说，正是包括住宅用地70年使用权在内的土地制度设计，绕开了关于“土地私有化”的争论，盘活了土地资源，促进了城市化的进程。在保证土地国有的前提下，70年土地使用权解决了土地流转的问题，也给地方政府带来了充沛的财政收入，使得中国各地的基础设施有了飞跃性的进步。
“70年之痒”：期满后怎么办？
然而，对于70年“土地使用权”到期以后怎么办？长期以来没有明确的规定，一些法规的表述也不详。比如，“1990年暂行条例”第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。而第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。
这种无条件无偿收回制，对房屋所有权采取完全剥夺的办法。所以一出台就收到批评抵制，因此在1994年的《城市房地产管理法》中，改为到期前可以提出申请，申请以后如果是因为公共利益需要，那么政府就收回，如果没有公共利益的需要，就可以批准续期，批准续期以后再签订新的土地出让合同。并且如果政府要收回，对土地上的建筑物要给予补偿，即“申请续期收回补偿”制。这比1990年进了一步：首先给房产拥有者一个申请续期的机会，第二要收回的话也是有偿的。
同时，根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。用的都是“申请续期，有偿收回”这一制度。但是当时大家讨论当中认为这个制度缺乏可操作性。因为到期以后如果要大家都来申请续期的话，需要消耗大量的行政成本。而且可能有的住户申请了，有的没有申请，政府没法处理。后来经过讨论，把申请续期制度升级为无条件自动续期制。这使得人们对房屋有了一个稳固的长期产权预期。
然而自动续期不等于无偿续期。《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有”，并特别强调“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。如果提出“70年后自动无偿续期”，这实际上就获得了土地所有权，即土地私有，这是《宪法》不允许的。
所以，目前对于70年土地使用权期满无论是收回还是续期，目前只有法律原则，仍缺乏明确具体的法律规定，有很多细节还需要完善。这也正是人们会担心住房“70年后”的根源所在。
有人认为，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交为期70年的土地出让金。按照这个说法，70年期间的房产增值部分将有很大一部分被新的土地出让金“分”去，因为房产增值部分主要是由土地贡献的（所在地段及配套的公共服务水平），而这些很大部分将被吸收到土地重置价格中去。
此外，如果土地使用权被收回，地上的房子如何处理？是否采取拆拆补偿的办法？央产房、公房及经济适用房的用地该如何处理？仍有很多的可能性，给人“远虑”的理由，也充满期待的空间。
当下忧患：
年限折旧造成的“隐性损失”
而事实上，伴随着相对遥远的“70年之痒”，还有一个近在眼前的忧患却是我们经常忽略的。
在我国有偿有限期的土地使用制度下，房屋所有权是一种有限制条件的所有权，要受到土地使用权年限的制约。可以说，70年产权，让商品房的寿命除了住房可见的物理属性之外，多了一个权利“生命”，于是年限折旧造成的“隐性损失”必须纳入房产估值的考量之中。换句话说，购房者必须搞清土地使用权年限及剩余年限，搞清对所购房屋所有权的拥有年限。
以房地产转让方式取得出让土地使用权，其实际使用年限不是原出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用15年后转让，购房者的使用年限只有55年。此外，对于新开盘的商品房，从房地产开发商以合法方式取得土地使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使用权年限至少已减少了一两年，多达五年以上的也有可能。
投资者青睐于房地产的主要原因是房地产投资具有增值性。建筑物作为房产的物质实体与其他商品一样在使用过程中会不断的磨损、减值。即使不使用的建筑物，由于风雨侵蚀、功能不足等原因，价值也会降低。比如，钢筋混凝土结构的非生产用房耐用年限为60年，残值率为零。所以，通常所说的房地产的增值，并非房子物业本省增值，而是指土地的增值。
然而，在我国土地有偿有限期的使用制度下，房地产投资型买家不仅要分析影响土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值税、通货膨胀率、城市规划、经济发展前景和国际形式演变等，还要充分注意土地使用权出让年限和土地剩余使用年限对土地使用权价格的影响，即注意土地使用权折旧对土地增值额的冲减。我国的土地价格由于是有限年期的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年，价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但总有一天土地使用年限将会为零，具体一宗有土地使用年限的房地产价格，从长远来看是趋于下降的。
但是，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。
当然，这个问题可以由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决，但前提是“信息对称”。政府主管部门应制定土地使用期限公示制度，强制开发商履行告知义务，并对不履行这一义务的开发商实施处罚，从而保证相对弱势的购房者的知情权。在这个基础上，实行土地使用费分摊制。以年度为计费单位，开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。
无论“以房养老”推行不推行，毕竟自己还能选择。而此次“以房养老”话题却将人们引向一个无法回避、无法选择的“真问题”—— 商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？这个“远虑”现在却实实在在地成了“近忧”。
那么70年土地使用权相对于我们的重要资产——住房，到底意味着什么？对于将来，我们又该抱有怎样的预期？当下又该如何应对？
70年怎么来的？
中国城市化模式的大突破，从80年代后期开始。当时，农业部门已经无力继续为工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫尝试效仿香港，通过出让城市土地使用权，基础设施建设融资。此后，大多数城市开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。
随着90年代以来中国房地产行业逐渐起步，商品房逐渐取代福利分房和集资建房。房地产发展离不开土地，需要土地的合法流转，为此国家制定了土地所有权与使用权分离的政策，对土地使用权实行出让、转让。1990年5月19日国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年，工业用地五十年”等等，于是住宅“土地使用权”设定为70年成为全国范围的做法。
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从而奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。随着1998年住房制度改革（“城市股票上市”） 和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。可以说，正是包括住宅用地70年使用权在内的土地制度设计，绕开了关于“土地私有化”的争论，盘活了土地资源，促进了城市化的进程。在保证土地国有的前提下，70年土地使用权解决了土地流转的问题，也给地方政府带来了充沛的财政收入，使得中国各地的基础设施有了飞跃性的进步。
“70年之痒”：期满后怎么办？
然而，对于70年“土地使用权”到期以后怎么办？长期以来没有明确的规定，一些法规的表述也不详。比如，“1990年暂行条例”第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。而第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。
这种无条件无偿收回制，对房屋所有权采取完全剥夺的办法。所以一出台就收到批评抵制，因此在1994年的《城市房地产管理法》中，改为到期前可以提出申请，申请以后如果是因为公共利益需要，那么政府就收回，如果没有公共利益的需要，就可以批准续期，批准续期以后再签订新的土地出让合同。并且如果政府要收回，对土地上的建筑物要给予补偿，即“申请续期收回补偿”制。这比1990年进了一步：首先给房产拥有者一个申请续期的机会，第二要收回的话也是有偿的。
同时，根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。用的都是“申请续期，有偿收回”这一制度。但是当时大家讨论当中认为这个制度缺乏可操作性。因为到期以后如果要大家都来申请续期的话，需要消耗大量的行政成本。而且可能有的住户申请了，有的没有申请，政府没法处理。后来经过讨论，把申请续期制度升级为无条件自动续期制。这使得人们对房屋有了一个稳固的长期产权预期。
然而自动续期不等于无偿续期。《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有”，并特别强调“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。如果提出“70年后自动无偿续期”，这实际上就获得了土地所有权，即土地私有，这是《宪法》不允许的。
所以，目前对于70年土地使用权期满无论是收回还是续期，目前只有法律原则，仍缺乏明确具体的法律规定，有很多细节还需要完善。这也正是人们会担心住房“70年后”的根源所在。
有人认为，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交为期70年的土地出让金。按照这个说法，70年期间的房产增值部分将有很大一部分被新的土地出让金“分”去，因为房产增值部分主要是由土地贡献的（所在地段及配套的公共服务水平），而这些很大部分将被吸收到土地重置价格中去。
此外，如果土地使用权被收回，地上的房子如何处理？是否采取拆拆补偿的办法？央产房、公房及经济适用房的用地该如何处理？仍有很多的可能性，给人“远虑”的理由，也充满期待的空间。
当下忧患：
年限折旧造成的“隐性损失”
而事实上，伴随着相对遥远的“70年之痒”，还有一个近在眼前的忧患却是我们经常忽略的。
在我国有偿有限期的土地使用制度下，房屋所有权是一种有限制条件的所有权，要受到土地使用权年限的制约。可以说，70年产权，让商品房的寿命除了住房可见的物理属性之外，多了一个权利“生命”，于是年限折旧造成的“隐性损失”必须纳入房产估值的考量之中。换句话说，购房者必须搞清土地使用权年限及剩余年限，搞清对所购房屋所有权的拥有年限。
以房地产转让方式取得出让土地使用权，其实际使用年限不是原出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用15年后转让，购房者的使用年限只有55年。此外，对于新开盘的商品房，从房地产开发商以合法方式取得土地使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使用权年限至少已减少了一两年，多达五年以上的也有可能。
投资者青睐于房地产的主要原因是房地产投资具有增值性。建筑物作为房产的物质实体与其他商品一样在使用过程中会不断的磨损、减值。即使不使用的建筑物，由于风雨侵蚀、功能不足等原因，价值也会降低。比如，钢筋混凝土结构的非生产用房耐用年限为60年，残值率为零。所以，通常所说的房地产的增值，并非房子物业本省增值，而是指土地的增值。
然而，在我国土地有偿有限期的使用制度下，房地产投资型买家不仅要分析影响土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值税、通货膨胀率、城市规划、经济发展前景和国际形式演变等，还要充分注意土地使用权出让年限和土地剩余使用年限对土地使用权价格的影响，即注意土地使用权折旧对土地增值额的冲减。我国的土地价格由于是有限年期的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年，价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但总有一天土地使用年限将会为零，具体一宗有土地使用年限的房地产价格，从长远来看是趋于下降的。
但是，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。
当然，这个问题可以由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决，但前提是“信息对称”。政府主管部门应制定土地使用期限公示制度，强制开发商履行告知义务，并对不履行这一义务的开发商实施处罚，从而保证相对弱势的购房者的知情权。在这个基础上，实行土地使用费分摊制。以年度为计费单位，开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。