论文部分内容阅读
摘要：城市规划是建设和管理城市的根本依据，是确保城市土地合理利用和空间资源有效配置的前提，是实现城市发展目标的重要手段之一。但是针对当前我国城市化快速推进过程中城市规划与房地产开发之间的矛盾，分析了城市规划与房地产开发的关系及相互影响，结合科学发展观，探讨了两者协调发展的途径，指出城市规划具有前瞻性，房地产开发应按城市规划的指导而进行。
关键词：城市规划；房地产开发；互动关系；可持续发展
引言：
自从改革开放以后，我国的房地产行业就逐渐迈向繁荣以及快发展的道路，此番与城市规划的先导作用直接相关。但是，各大城市所出现的“卧城”、“拥堵”现象以及“上学难”、“看病难”等公共设施缺乏或失衡的城市顽疾，也无一不与城市规划滞后有关。城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。
一、城市规划和房地产开发的关系
城市规划体系通常包括宏观和微观两个不同层次，宏观层次上，主要表现为城市总体规划（或规划纲要），对城市定位、城市发展方向、城市空间布局和用地结构等城市发展战略问题做出科学的预测和清晰的界定。微观层次上，主要表现为城市详细规划（或分区规划等），对分区土地主导用途、范围和容量，以及具体地块使用性质、开发强度等做出明确规定。城市规划的主要任务是促进城市健康持续稳定的发展，统筹安排和部署城市发展近期和远期的各种土地利用，包括城市房地产开发所需的土地。而城市房地产的发展，不仅将城市规划中的设想物化成了一片片拔地而起的城市实体，更是极大地改变了城市面貌。从这个方面来看，城市房地产开发是实现城市规划目标的手段与载体，二者是相互统一的。
当前，我国许多地方的城市规划带有浓厚的行政指令色彩，往往使得城市规划跟不上城市的发展节奏和房地产项目开发的速度，出现了城市规划随着项目开发走的现象。另外，在市场利益驱动下，房地产企业有着足够的动力去突破城市规划的种种限制，片面地提高项目的容积率、建筑密度，压低建筑间距和各种配套的公共服务设施，忽视了城市全局利益和社会公共利益。从这个角度来看，城市房地产开发对于城市规划又有着局部的冲突与反作用力。
（一）城市规划对城市房地产的开发具有导控作用
优美和谐的城市可以由城市规划预先构想与设计。发展定位清晰、布局合理紧凑、环境友好、交通便捷的城市，其房地产价值将大大提升，因此，城市规划可以引导城市土地资源向更高效的方向转化，还可以预防和减少城市土地的低效使用。
1.城市的性质、职能与规模对房地产开发的影响
不同性质的城市定位，决定了城市的职能和规模，而不同的城市职能和规模，对土地的规划用途、利用强度和容积率等的要求也各不相同。
2.城市的用地结构对房地产开发的影响
城市规划将城市的不同区域按功能进行了划分，主要包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地和绿地与广场用地等。不同的土地利用方式，单位土地面积所产生的开发效益也各不相同，其中，商业用地的开发效益最高，工业最低，居住用地居中。因此，城市用地结构与房地产开发效益关系密切。
3.土地开发强度对房地产开发的影响
随着土地开发强度的提高，开发效益往往也随之增长，容易出现过度开发和无序开发现象。例如，在房地产项目的开发中，开发商为增加楼宇数量、扩大建筑面积，对楼宇间距一压再压，制造出密不透风的“混凝土森林”，致使项目的建筑密度过高、日照通风也不佳，还缺乏应有的公共绿地。
建设用地的土地使用性质、周围已有或拟建项目以及周边公共基础设施项目等情况，对建设用地的开发强度均有影响。在考虑城市空间和景观要求，以及建筑物群体之间关系的基础上，制定控制性详细规划时，可通过设定该区域内各类用地的建筑高度、建筑密度、容积率等规划控制指标，来明确建设用地的最大开发强度，防止过度开发和无序开发的倾向。
（二）房地产开发对城市规划的反馈机制
城市房地产开发已经成为城市建设的主体，加快了城市旧区的更新和新区的拓展，既是实施城市规划的有效手段，也对城市规划的调整与修订产生较大的作用力。
1.房地产开发加快了城市的发展
城市的总体协调发展包括对老旧城区的更新改造和城市新区的拓展开发。老旧城区的更新与复兴离不开房地产项目的带动。房地产项目的开发建设，不仅更新了老旧城区衰败的建筑物，还增加了新的就业渠道，为老旧城区的发展注入了新的活力。房地产开发对城市发展的推动效应，在城市新区建设中体现得更为显著。城市新区往往是在城市发展总体规划一纸蓝图的指引下，从无到有地逐步建设起来的。
2.房地产开发是实现城市规划目标的有效方式
通过房地产开发能更新城市空间结构，完善城市功能分区，从而实现城市规划的目标。城市规划限定了城市土地不同的利用性质，城市各种功能用地所蕴含的价值只有通过房地产项目的开发才可得以相应体现。在房地产项目的不断开发过程中，不同类型的功能用地的空间布局逐步达到动态平衡，城市规划目标得以实现。
3.房地产开发能够提高土地利用效率
长期的“先生产、后生活”的计划经济方式导致国内城市普遍出现了优地劣用、粗放开发等情况，大量的工业和仓储等用地占据了城市中心地带，寸土寸金的商业繁华区密集耸立着低矮破旧的城中村楼群，城市用地结构很不合理。伴随着城市产业结构的调整，城市规划也在不断地调整，城市中心地带纷纷在“退二进三”，通过工厂外迁、城中村改造等各种综合性的房地产开发方式，迅速缩减了生产性用地，大大增加了城市绿地和道路交通等公共服务设施用地，从而改善了城市用地结构，提高了城市土地利用效率，最终提升了城市品质。 二、城市规划和房地产开发的协调发展
由于我国城市化发展的脚步不断加快，能够有效追求城市综合效益的最大化成为现代化城市发展的最终目标，城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此，在科学发展观的指导下，寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径，已经成为当前城市建设工作的重点之一。
（一）城市规划应加强对房地产开发的管理
有效的城市规划超前，不仅能够给房地产行业的发展有一定的时间和思考，按照开发建设规划编制准备相应物质材料，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
（二）符合城市需求，达到可持续发展
将项目的开发和城市运营结合起来，自觉地集中于城市的总体发展目标，实现可持续发展，房地产开发与城市的规划发展保持一致。这个城市发展需要什么，就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求，也要符合片区消费的需求。
（三）城市规划应具有弹性
经济以及科技水平的不断提升，与日具增，此时的市场和环境的改变是不断地变化的，为适应这种变化，提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下，局部应具有一定的可调性，这样可促进城市与环境也应注重创新，以独特的环境文化，经营文化，经营技巧的运作手段提升自身的核心优势，增强自身竞争能力。
三、总结
总的来说，城市规划与房地产开发是整体与局部、宏观与微观、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者兼顾后者的相辅相成的关系。但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。因此必须本着规划先行的原则，而在加强城市规划调控力度的同时也要增加规划的灵敏度与灵活性。城市规划具有前瞻性，房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设，实现科学发展的观念。
参考文献：
[1]徐婷婷.昆明市北市区城市规划与房地产开发的关系研究[D].昆明理工大学，2009.
[2]范长云.房地产开发与城市规划协调发展的路径分析[J].探索研究，2011（8）：65-67.
[3]赵曜.城市规划与房地产开发非协调发展分析研究[J].山西建筑.2012.
关键词：城市规划；房地产开发；互动关系；可持续发展
引言：
自从改革开放以后，我国的房地产行业就逐渐迈向繁荣以及快发展的道路，此番与城市规划的先导作用直接相关。但是，各大城市所出现的“卧城”、“拥堵”现象以及“上学难”、“看病难”等公共设施缺乏或失衡的城市顽疾，也无一不与城市规划滞后有关。城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。
一、城市规划和房地产开发的关系
城市规划体系通常包括宏观和微观两个不同层次，宏观层次上，主要表现为城市总体规划（或规划纲要），对城市定位、城市发展方向、城市空间布局和用地结构等城市发展战略问题做出科学的预测和清晰的界定。微观层次上，主要表现为城市详细规划（或分区规划等），对分区土地主导用途、范围和容量，以及具体地块使用性质、开发强度等做出明确规定。城市规划的主要任务是促进城市健康持续稳定的发展，统筹安排和部署城市发展近期和远期的各种土地利用，包括城市房地产开发所需的土地。而城市房地产的发展，不仅将城市规划中的设想物化成了一片片拔地而起的城市实体，更是极大地改变了城市面貌。从这个方面来看，城市房地产开发是实现城市规划目标的手段与载体，二者是相互统一的。
当前，我国许多地方的城市规划带有浓厚的行政指令色彩，往往使得城市规划跟不上城市的发展节奏和房地产项目开发的速度，出现了城市规划随着项目开发走的现象。另外，在市场利益驱动下，房地产企业有着足够的动力去突破城市规划的种种限制，片面地提高项目的容积率、建筑密度，压低建筑间距和各种配套的公共服务设施，忽视了城市全局利益和社会公共利益。从这个角度来看，城市房地产开发对于城市规划又有着局部的冲突与反作用力。
（一）城市规划对城市房地产的开发具有导控作用
优美和谐的城市可以由城市规划预先构想与设计。发展定位清晰、布局合理紧凑、环境友好、交通便捷的城市，其房地产价值将大大提升，因此，城市规划可以引导城市土地资源向更高效的方向转化，还可以预防和减少城市土地的低效使用。
1.城市的性质、职能与规模对房地产开发的影响
不同性质的城市定位，决定了城市的职能和规模，而不同的城市职能和规模，对土地的规划用途、利用强度和容积率等的要求也各不相同。
2.城市的用地结构对房地产开发的影响
城市规划将城市的不同区域按功能进行了划分，主要包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地和绿地与广场用地等。不同的土地利用方式，单位土地面积所产生的开发效益也各不相同，其中，商业用地的开发效益最高，工业最低，居住用地居中。因此，城市用地结构与房地产开发效益关系密切。
3.土地开发强度对房地产开发的影响
随着土地开发强度的提高，开发效益往往也随之增长，容易出现过度开发和无序开发现象。例如，在房地产项目的开发中，开发商为增加楼宇数量、扩大建筑面积，对楼宇间距一压再压，制造出密不透风的“混凝土森林”，致使项目的建筑密度过高、日照通风也不佳，还缺乏应有的公共绿地。
建设用地的土地使用性质、周围已有或拟建项目以及周边公共基础设施项目等情况，对建设用地的开发强度均有影响。在考虑城市空间和景观要求，以及建筑物群体之间关系的基础上，制定控制性详细规划时，可通过设定该区域内各类用地的建筑高度、建筑密度、容积率等规划控制指标，来明确建设用地的最大开发强度，防止过度开发和无序开发的倾向。
（二）房地产开发对城市规划的反馈机制
城市房地产开发已经成为城市建设的主体，加快了城市旧区的更新和新区的拓展，既是实施城市规划的有效手段，也对城市规划的调整与修订产生较大的作用力。
1.房地产开发加快了城市的发展
城市的总体协调发展包括对老旧城区的更新改造和城市新区的拓展开发。老旧城区的更新与复兴离不开房地产项目的带动。房地产项目的开发建设，不仅更新了老旧城区衰败的建筑物，还增加了新的就业渠道，为老旧城区的发展注入了新的活力。房地产开发对城市发展的推动效应，在城市新区建设中体现得更为显著。城市新区往往是在城市发展总体规划一纸蓝图的指引下，从无到有地逐步建设起来的。
2.房地产开发是实现城市规划目标的有效方式
通过房地产开发能更新城市空间结构，完善城市功能分区，从而实现城市规划的目标。城市规划限定了城市土地不同的利用性质，城市各种功能用地所蕴含的价值只有通过房地产项目的开发才可得以相应体现。在房地产项目的不断开发过程中，不同类型的功能用地的空间布局逐步达到动态平衡，城市规划目标得以实现。
3.房地产开发能够提高土地利用效率
长期的“先生产、后生活”的计划经济方式导致国内城市普遍出现了优地劣用、粗放开发等情况，大量的工业和仓储等用地占据了城市中心地带，寸土寸金的商业繁华区密集耸立着低矮破旧的城中村楼群，城市用地结构很不合理。伴随着城市产业结构的调整，城市规划也在不断地调整，城市中心地带纷纷在“退二进三”，通过工厂外迁、城中村改造等各种综合性的房地产开发方式，迅速缩减了生产性用地，大大增加了城市绿地和道路交通等公共服务设施用地，从而改善了城市用地结构，提高了城市土地利用效率，最终提升了城市品质。 二、城市规划和房地产开发的协调发展
由于我国城市化发展的脚步不断加快，能够有效追求城市综合效益的最大化成为现代化城市发展的最终目标，城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此，在科学发展观的指导下，寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径，已经成为当前城市建设工作的重点之一。
（一）城市规划应加强对房地产开发的管理
有效的城市规划超前，不仅能够给房地产行业的发展有一定的时间和思考，按照开发建设规划编制准备相应物质材料，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
（二）符合城市需求，达到可持续发展
将项目的开发和城市运营结合起来，自觉地集中于城市的总体发展目标，实现可持续发展，房地产开发与城市的规划发展保持一致。这个城市发展需要什么，就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求，也要符合片区消费的需求。
（三）城市规划应具有弹性
经济以及科技水平的不断提升，与日具增，此时的市场和环境的改变是不断地变化的，为适应这种变化，提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下，局部应具有一定的可调性，这样可促进城市与环境也应注重创新，以独特的环境文化，经营文化，经营技巧的运作手段提升自身的核心优势，增强自身竞争能力。
三、总结
总的来说，城市规划与房地产开发是整体与局部、宏观与微观、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者兼顾后者的相辅相成的关系。但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。因此必须本着规划先行的原则，而在加强城市规划调控力度的同时也要增加规划的灵敏度与灵活性。城市规划具有前瞻性，房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设，实现科学发展的观念。
参考文献：
[1]徐婷婷.昆明市北市区城市规划与房地产开发的关系研究[D].昆明理工大学，2009.
[2]范长云.房地产开发与城市规划协调发展的路径分析[J].探索研究，2011（8）：65-67.
[3]赵曜.城市规划与房地产开发非协调发展分析研究[J].山西建筑.2012.