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上海楼市，只有卖不掉的价格
面对前些年被投机者疯狂炒高的房价，上海市民无论在心理上还是经济上都难以承受。世上没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格，百姓购房力的提高和住房需求的实现才是房地产市场健康、稳定、持续发展的基础。
3问题让沪人望楼兴叹
虽然上海这些年房地产市场发展取得了骄人的成绩，但根据国际上公认的“房价收入比超过10：1、投资购房比超过20％、空置率超过10％就意味着房地产市场可能存在泡沫”的规律，上海的房地产市场确实存在一定的问题，价格回归理性是市场的必然选择。
房价收入比攀升世界之冠
从1998年到2002年期间，上海房地产市场的发展是稳定健康的。但是从2003年下半年开始，房价呈现出不正常的追涨现象，仅2003年上海的房价就上涨了30％，到2004年底又上涨了近20％，而2005年第一季度就上涨了19．5％，价格已经严重偏离了价值轨道，形成的泡沫使许多未买过商品房的市民尤其是年轻人，丧失了改善居住条件的能力。
例如虹口区水店路的某处楼盘，1998年售价才4700元／平方米，但现在最高挂牌已经到14000元／平方米了，100多平方米的房子7年增值了100万元。统计显示，目前上海市中环线的房屋均价为1．2万元／平方米，100平方米的房屋售价达到100万元以上，而上海市2004年家庭平均年收入也就在5．8万元左右，某些地方的房价收入比因此接近20：1，成了全世界房价收入比最高的城市。
投机购房比一度超40％
房地产市场需求分成自住需求、投资需求和投机需求3类。自住需求、投资需求与房价成反向变动，房价上涨过快购买就减少导致房价下降，房价下跌购买就增加导致房价上升，所以自住需求、投资需求具有稳定住房价格的作用。而投机者采用“追涨杀跌”的行为方式，房价越是上涨就越是增加购买并引起房价进一步上涨，房价越是下跌就越是加快抛盘并引起房价进一步下跌，这种做法会加剧住房价格的波动。
上海房地产市场近年来购房需求增长过程中投资和投机的比例上升过快，境内外购房者中许多人买房非为自住，而是为了投资特别是短期投机，即为了获取房价上涨后的购销差价，这种投机性购房比例在一些中高档商品房销售中一度达到40％以上。可是，依靠投资者和投机者支撑起来的市场就如同建在沙滩上的城堡，不管看起来多么华丽，却不堪一击，本地的普通市民自主性消费才是支撑楼市的中流砥柱。
空置率较高且租金回报率下降
上海楼市有一个奇怪的现象，房价上去了，租金却上不去。在房价飞涨的形势下，投资者普遍忽视了租金回报率这个指标，因为对于他们来说目前投资房产的收益更多的是来自房子本身价值的增长。
许多数据都显示，目前上海市大多数房屋的出租收益率都比两年前大为降低，基本上维持在3％～5％左右，平均至多也就4％。如果以自有资金来计算年出租收益率，即把贷款因素考虑在内，则上海的很多楼盘的出租收益率均显示为负值，也就是说，房东的出租收益率已经小于支付给银行的贷款利率。
同时，房地产租金回报率应该将购房投资者的空置风险考虑进去。关于上海房产的空值情况，不须确切的统计材料，光是某些媒体的案例就可见一斑了：上海市中心有4．3万户房屋连电表都没有装，显然是空置的。
房价走势必经降价关
在中央到地方进行楼市调控的大背景下，到2005年底以来，上海楼市形势出现了一些重大变化。例如二手房市场大量涌现抛盘，投机者不再入市接盘，消费者也持币观望，等待房价下调后再购房；新盘上市时不再出现以前那种日夜排队、摇号购买的火爆局面，投资者少了，消费者不再盲目抢购，售楼处一下子冷清了许多；无论是二手房还是新楼盘，价格开始松动，调控初期开发商结成的价格联盟开始瓦解等。未来上海房价走势究竟会怎样?市场各方面人士都在观望猜测。
合理尺度：回调30％
上海市“外环1～2万、中环2～3万、内环3～5万”的价格预期20年以后也许是合理的，但是现在绝对不合理，上海市的房价最少要下调至2004年10月份的价格，即在2005年4月份高位上下降30％。那么截至2005年底新卖出的房子大概也下调了15％，但2005年底的上海房价还存在泡沫，至少要在现有价格上再下调15％，这部分价格下调的实现应该是在2006年。
有人说中国的房价还会涨20年，并且拿一些发达地区的高房价来论证这一观点。其实不然，纽约、东京、香港的房价的确是上海的几倍，甚至是十几倍，但这几个城市的人均收入远高于上海。在东京，一个最普通的文员每月收入都在20～30万日元之间，相当于1万多元人民币，而在上海同等性质的工作者，每月也只有2000多元人民币的收入。上海的房价涨幅远远高于普通市民工资收入的增长速度，房价收入比应调整至12：1才比较合理。
大幅下调：也不存在
上海房价大幅下调也不可能，首先因为房产不是股票，是一种实在的资产。其次上海作为长三角龙头，要建设成4个“中心”(经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心)的国际化大都市，所以房地产业的发展是不可或缺的，市内外、境内外一致看好上海市未来的发展，房价适度下调后自然会有人接盘，所以上海房价从中长期看还会涨，而且房价应该高于周边城市及北京。
从现在到2010年，上海楼市在经历了一段时间的回落盘整期之后，房价将回落到一个合理的水平，随后房价又将进入一个新的增长周期，呈现出小幅上调的态势，到2010年，随着世博会的召开迎来一个小高潮，但不会像现在这么疯狂。而且，房价的上调幅度应该和CPI的变化相一致，而不是以人均GDP为依据。
购房者勿折花招下
目前有些理性的开发商确已开始实质性地调整价格了，有的甚至达25％～30％的降幅，可大部分开发商还没这样做。更有些“聪明”的开发商，不老老实实在降价上采取行动，而是采取许多“非价格”促销手段。
花招1：保价承诺
一种花招是号称“全面承担行情波动风险”，实行“购房全面保价计划”，宣称在相当长时间内如果房价下跌，客户可以从开发商获得差额补偿，另一种花招是承诺某一时段内购买楼盘的客户，不但可差价补偿，还可无理由退房。对于这类促销承诺，购房人特别需多个心眼，因为这些属于根本无法律依据的承诺，一旦开发商不兑现承诺，消费者将毫无办法。
花招2：附送赠品
比上述好一些的花招是买房送汽车或买房送装修等等，但事实表明， 多半购买者对此也不感兴趣。
花招3：虚高品质
还有的开发商力图在提高楼盘品质上下功夫，但问题是开发商提高的楼房品质必须是消费者需要的品质，如果消费者需要的不是“会馆”、“游泳池”、“网球场”之类的品质内容，市场依旧不会认可。
综合来看，目前上海购房者的购房心理预期已经出现了根本性的变化，即买涨不买跌。对于一些高位买进现在低价套牢的投资者，如果资金实力不强，退市越早亏得越少，但如果资金实力较强，可以长线持有，等待价格回调。
楼价跌深有支撑
近来的上海楼市，正如这个季节一般，凉意逼人。开发商在等，等楼市转暖；购房者在等，等价格跌到最低。其实对购房者来说，拨开迷雾比走出低谷或紧盯价格更为重要。
潮落潮起：楼价走势心中有数
1个理论——跌幅在3成
上海的房价一跌再跌，从量上来说，最大跌幅应在3成左右，原因主要有以下几点。
国内外经验如在我国香港、台湾最多跌过7成，当时上述两地的房价下跌都与经济的衰退不无关系，经济衰退加上政策打压，导致房价跌了7成。但上海的情况不同，经济非常活跃，原因只在于政策干预，所以就是7成的一半左右，即30％左右。
银行经营安全通常银行贷款政策规定了7成的上限，当房价跌破7成时，意味着会危及银行的经营安全，此时政府就会有意识地进行主动干预，对金融业予以保护而不会让楼市崩盘。
关于合理房价，是这样界定的：按正常比例来计算，房价应当是家庭年收入的5～6倍，上海就算跌3成也还在10倍上下，对于上海这样一个经济快速发展的城市来说，这样一个倍数还是能够被容忍的。所以并不是说有很严密的数据去支持为何跌3成，而是考虑到国际因素、金融业经营等问题进行综合判断的结果。
1个判断——房价将进入底部盘整阶段
目前的上海楼市将进入底部盘整阶段，这是从数据上作出的判断。从2005年6月开始，房价的下跌速度较快，几乎是呈直线型；到11、12月时已呈现出一个较为正常的状态，降速已明显放缓。跌到一定程度后，需求再次释放，从数据上反映出需求的量在增加，成交状况在好转，虽好转的数量不足以扭转整个市场的不景气，却足以撑住市场的继续下滑，起到了撑盘的效果。所以在2005年末至2006年第1季度价格的触底会形成，至少触底的动作、结构已完成。
价格虽触底但不会反弹。随着近几年上海经济的快速发展，大量国内外游资涌入上海楼市赚取房价升值的利益，而另一方面存在人民币升值的预期，企图既赚房差又赚汇差；从宏观调控的角度讲，政府需要对过热的经济进行控管，市场要求稳，而有效的方法之一就是让房价下降，继而再去调整汇率，此时如果房价出现反弹，政策调控政策的作用有所削弱，所以触底之后不会立刻反弹，而会在底部盘整一段时间。
1个预言——盘整后锯齿振荡走高
底部盘整后上海房价究竟往何处去，这要结合一系列政策予以考虑。2003年6月央行“121文件”出台，标志着房地产市场进入“政策警示年”；2004年陆续又出台了很多政策，例如8．31大限、房贷加息等，进入房地产市场的“政策干预年”；2005年在警示、干预未起到预期效果后，政府加大了政策力度，如“5．11文件”的出台，房地产市场进入“政策打压年”；2006年开始进入房地产税费改革元年，物业税、增值税、个人所得税等问题从2006年开始要逐步解决。这一系列干预政策的出台，说明购房成本正不断增加，但与此同时，上海楼市的需求依旧旺盛。在商品市场上有一个有趣的规律，即对价位的敏感度会随着时间的流逝而逐渐模糊。同理，购房者对价位也很容易麻痹。例如“5．11文件”刚出台时被购房者视作利空，但这种消极影响不会持续太久就会为购房者所习惯，而政策的干预者为达到目的就会再继续出台一系列的税费政策，在这种情况下房价会逐步走高。所以在2006年第1、2季度触底的结构性盘整完成后，第3、4季度直到2008年前会处在一种振荡走高状态，反映在趋势图上是一条锯齿振荡走高的曲线图；而2008年后锯齿的幅度会拉近、缩短，振幅减小，而向上走的态势会更加清晰。
理性知性：买房置业畅行无阻
1条辩证法——房价下跌是把双刃剑
原来的房地产市场可以说是卖方市场，有一句话说得很形象：没有卖不掉的房子，只有排队买不到的房子。这种情况从2005年中上海房价下跌开始扭转了。房价下跌，对于购房者来说一定是利好吗?不一定，房地产跌价是一把双刃剑，利弊共存。
对于已购房者来说，如果在2004年下半年或2005年初购房，相当于高位被套，想要解套相当困难。在1993年、1994年的时候也发生过房地产景气指数的下滑，在楼市上有大量高位被套的房子，但是房源的相对紧缺又为其进入租务市场打开了缺口，出租回报率一度曾达到8％～12％。但目前来讲，现在市场上的楼盘总量已很大，出租回报率能达到3％已属可观。对于正在观望的准购房者来说，目前的备选余地就很大了，但也同样存在由于观望而付出机会成本的风险。所以单纯地说房价下跌对谁更有利、对谁更不利是没有意义的，只能看房价下跌时已然做出了何种动作。
1项实用技术——三地加三管 在投资市场上有句话叫“买涨不买跌”，因为投资者的预期往往与市场变动的方向是一致的。涨，则预期还会涨；跌，则认为还要跌。买房亦是如此，购房者永远会认为此时的房价不是最低点，最便宜的房子还在后面，其实结果反而是后悔。准购房者不要奢望在景气指数最低点进入市场，相对的低点就可以了，因为你永远不可能把握最低点在哪里。只要进入价格的底部盘整阶段，就可以选择一些具备低替代性、高附加值特征的楼盘出手。何谓“替代性低、附加值高”?判断标准就是“三地加三管”一一“三地”是指地段(附近的商业气息及生活配套)、地铁(交通系统)、地标(房子本身的标识性以及该户在该栋楼中位置的显著性)；“三管”是指物管(物业管理)、建管(建筑管理以及开发商信誉和售后服务)、家管(邻里构成及其素质)。只要满足了这6条标准，就是物有所值的好房子，而不要单纯地比较价格一项。
团退风波：恐将频现2006年沪上楼市
2005年的上海房地产市场经历了年初的火爆和年底的萧条。3月楼市新政成了上海楼市的转折点，自8月到11月上海楼市销售价格连续4个月跌幅居全国之首，某些楼盘甚至出现了团退现象。
房价，沪人心头永远的痛
上海市民对房地产的热情超过了其他领域是有原因的，一来是因为近几年房价上涨速度快、幅度大，尤其 是2005年第一季度，开盘楼盘房价涨幅超过20％的不在少数；第二在于楼市销售的火爆，楼盘屡屡出现连续彻夜排队抢购的现象，自然成为社会关注的焦点。
目前上海附陛购房需求者主要由3类人群构成：市政动迁户、新上海人、改善居住需求者。可以判定，有为数相当可观的上海市民，对购房怀有兴趣，只是房价与购买力之间巨大的落差，一定程度上造就了目前市场上浓厚的观望氛围。
原籍河南洛阳的小崔，2003年来到上海，父母一辈子的积蓄加上自己东拼西凑，付了一套公寓住宅的首付，该住宅位于浦东三林地区，7成30年按揭，每月还款超过3000元。对刚参加工作两年的小崔而言，独自负担这笔支出并不容易，而家人的资助已可谓尽心尽力，再无余力相助。眼下房子就快交付，可接踵而至的装修又让小崔苦恼不堪。
相比小崔，上海本地人小杨看似幸运一些，自己已和父母一起迁入新居，老房子又面临动迁，家里能得到一笔为数可观的动迁补偿费。然而想用动迁补偿费用在原地段重新购置一套商品房却还是不够。小杨希望将来能搬出去拥有一片属于自己的天地，但源于上海人的地段情结，所以不愿住得太远，可看着近处的房价，只有干着急的份。
降价，团购团退轮番上演
回顾2005年初，购买者心态失衡，供求比例严重扭曲，房价疯涨，这一阶段的购房者基本都是以投资为目的，“外环1～2万、中环2～3万、内环3～5万”之说流传一时，成为许多房产投资客的指导思想和信心支柱。
2005年3月楼市新政出台以后，上海楼市投资市场迅速冷却，投资客纷纷偃旗息鼓，相继将之前囤积的房源向二手房市场抛售，市场供应状况得以扭转。其中相当部分原主要依靠投资者来支撑消费的楼盘，骤然失去最大一块消费群体，变得无所适从。与此同时，被压抑许久的自住型购房者渐渐成长为市场主力，然而他们并不认可当下上海房价。尤其是郊区，楼盘本身并无太多投资价值，房价又不受到当地自住型购房者的认可，于是降价之势由郊区开始，向市中心逐渐蔓延开来。
首先是遮遮掩掩的降价，随后干脆大张旗鼓地降。例如七宝地区的碧林湾，该楼盘6月推出新房时打出“开盘购买，享受超低价优惠”的措施，结果开盘当天的销售率就达80％以上。受此次团购行动成功的鼓舞，一些楼盘纷纷尝试团购活动，较为著名的是闵行春申的玫瑰99、徐汇大木桥附近的瑞金尊邸等。结果由于组织者急于求成，最终把活动办成子形式大于内容的闹剧，参加相关团购的上海市民大多都对目标楼盘不太了解，甚至一无所知，于是和开发商谈判时抛出六七折的要求，被开发商视为缺乏诚意。团购之举，救市不成，反添新乱。
到2005年底，越来越多的楼盘销售依旧没有明显起色，降价仍是开发商唯一的选择，然而降价举动又容易招致前期已购业主的不满。因为年初的购房者大多以投资为主要目的，如今不但预期的增值没了保障，反而要降价贬值，于是团退现象开始应运而生。目前，上海西区、北区以及浦东等区，已有不少楼盘的已购业主，或以价格原因，或以质量问题为由，在酝酿着团退风波。可以预见的是，团退在2006年将会成为沪上房地产市场中出现频率较高的一个词组。
面对前些年被投机者疯狂炒高的房价，上海市民无论在心理上还是经济上都难以承受。世上没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格，百姓购房力的提高和住房需求的实现才是房地产市场健康、稳定、持续发展的基础。
3问题让沪人望楼兴叹
虽然上海这些年房地产市场发展取得了骄人的成绩，但根据国际上公认的“房价收入比超过10：1、投资购房比超过20％、空置率超过10％就意味着房地产市场可能存在泡沫”的规律，上海的房地产市场确实存在一定的问题，价格回归理性是市场的必然选择。
房价收入比攀升世界之冠
从1998年到2002年期间，上海房地产市场的发展是稳定健康的。但是从2003年下半年开始，房价呈现出不正常的追涨现象，仅2003年上海的房价就上涨了30％，到2004年底又上涨了近20％，而2005年第一季度就上涨了19．5％，价格已经严重偏离了价值轨道，形成的泡沫使许多未买过商品房的市民尤其是年轻人，丧失了改善居住条件的能力。
例如虹口区水店路的某处楼盘，1998年售价才4700元／平方米，但现在最高挂牌已经到14000元／平方米了，100多平方米的房子7年增值了100万元。统计显示，目前上海市中环线的房屋均价为1．2万元／平方米，100平方米的房屋售价达到100万元以上，而上海市2004年家庭平均年收入也就在5．8万元左右，某些地方的房价收入比因此接近20：1，成了全世界房价收入比最高的城市。
投机购房比一度超40％
房地产市场需求分成自住需求、投资需求和投机需求3类。自住需求、投资需求与房价成反向变动，房价上涨过快购买就减少导致房价下降，房价下跌购买就增加导致房价上升，所以自住需求、投资需求具有稳定住房价格的作用。而投机者采用“追涨杀跌”的行为方式，房价越是上涨就越是增加购买并引起房价进一步上涨，房价越是下跌就越是加快抛盘并引起房价进一步下跌，这种做法会加剧住房价格的波动。
上海房地产市场近年来购房需求增长过程中投资和投机的比例上升过快，境内外购房者中许多人买房非为自住，而是为了投资特别是短期投机，即为了获取房价上涨后的购销差价，这种投机性购房比例在一些中高档商品房销售中一度达到40％以上。可是，依靠投资者和投机者支撑起来的市场就如同建在沙滩上的城堡，不管看起来多么华丽，却不堪一击，本地的普通市民自主性消费才是支撑楼市的中流砥柱。
空置率较高且租金回报率下降
上海楼市有一个奇怪的现象，房价上去了，租金却上不去。在房价飞涨的形势下，投资者普遍忽视了租金回报率这个指标，因为对于他们来说目前投资房产的收益更多的是来自房子本身价值的增长。
许多数据都显示，目前上海市大多数房屋的出租收益率都比两年前大为降低，基本上维持在3％～5％左右，平均至多也就4％。如果以自有资金来计算年出租收益率，即把贷款因素考虑在内，则上海的很多楼盘的出租收益率均显示为负值，也就是说，房东的出租收益率已经小于支付给银行的贷款利率。
同时，房地产租金回报率应该将购房投资者的空置风险考虑进去。关于上海房产的空值情况，不须确切的统计材料，光是某些媒体的案例就可见一斑了：上海市中心有4．3万户房屋连电表都没有装，显然是空置的。
房价走势必经降价关
在中央到地方进行楼市调控的大背景下，到2005年底以来，上海楼市形势出现了一些重大变化。例如二手房市场大量涌现抛盘，投机者不再入市接盘，消费者也持币观望，等待房价下调后再购房；新盘上市时不再出现以前那种日夜排队、摇号购买的火爆局面，投资者少了，消费者不再盲目抢购，售楼处一下子冷清了许多；无论是二手房还是新楼盘，价格开始松动，调控初期开发商结成的价格联盟开始瓦解等。未来上海房价走势究竟会怎样?市场各方面人士都在观望猜测。
合理尺度：回调30％
上海市“外环1～2万、中环2～3万、内环3～5万”的价格预期20年以后也许是合理的，但是现在绝对不合理，上海市的房价最少要下调至2004年10月份的价格，即在2005年4月份高位上下降30％。那么截至2005年底新卖出的房子大概也下调了15％，但2005年底的上海房价还存在泡沫，至少要在现有价格上再下调15％，这部分价格下调的实现应该是在2006年。
有人说中国的房价还会涨20年，并且拿一些发达地区的高房价来论证这一观点。其实不然，纽约、东京、香港的房价的确是上海的几倍，甚至是十几倍，但这几个城市的人均收入远高于上海。在东京，一个最普通的文员每月收入都在20～30万日元之间，相当于1万多元人民币，而在上海同等性质的工作者，每月也只有2000多元人民币的收入。上海的房价涨幅远远高于普通市民工资收入的增长速度，房价收入比应调整至12：1才比较合理。
大幅下调：也不存在
上海房价大幅下调也不可能，首先因为房产不是股票，是一种实在的资产。其次上海作为长三角龙头，要建设成4个“中心”(经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心)的国际化大都市，所以房地产业的发展是不可或缺的，市内外、境内外一致看好上海市未来的发展，房价适度下调后自然会有人接盘，所以上海房价从中长期看还会涨，而且房价应该高于周边城市及北京。
从现在到2010年，上海楼市在经历了一段时间的回落盘整期之后，房价将回落到一个合理的水平，随后房价又将进入一个新的增长周期，呈现出小幅上调的态势，到2010年，随着世博会的召开迎来一个小高潮，但不会像现在这么疯狂。而且，房价的上调幅度应该和CPI的变化相一致，而不是以人均GDP为依据。
购房者勿折花招下
目前有些理性的开发商确已开始实质性地调整价格了，有的甚至达25％～30％的降幅，可大部分开发商还没这样做。更有些“聪明”的开发商，不老老实实在降价上采取行动，而是采取许多“非价格”促销手段。
花招1：保价承诺
一种花招是号称“全面承担行情波动风险”，实行“购房全面保价计划”，宣称在相当长时间内如果房价下跌，客户可以从开发商获得差额补偿，另一种花招是承诺某一时段内购买楼盘的客户，不但可差价补偿，还可无理由退房。对于这类促销承诺，购房人特别需多个心眼，因为这些属于根本无法律依据的承诺，一旦开发商不兑现承诺，消费者将毫无办法。
花招2：附送赠品
比上述好一些的花招是买房送汽车或买房送装修等等，但事实表明， 多半购买者对此也不感兴趣。
花招3：虚高品质
还有的开发商力图在提高楼盘品质上下功夫，但问题是开发商提高的楼房品质必须是消费者需要的品质，如果消费者需要的不是“会馆”、“游泳池”、“网球场”之类的品质内容，市场依旧不会认可。
综合来看，目前上海购房者的购房心理预期已经出现了根本性的变化，即买涨不买跌。对于一些高位买进现在低价套牢的投资者，如果资金实力不强，退市越早亏得越少，但如果资金实力较强，可以长线持有，等待价格回调。
楼价跌深有支撑
近来的上海楼市，正如这个季节一般，凉意逼人。开发商在等，等楼市转暖；购房者在等，等价格跌到最低。其实对购房者来说，拨开迷雾比走出低谷或紧盯价格更为重要。
潮落潮起：楼价走势心中有数
1个理论——跌幅在3成
上海的房价一跌再跌，从量上来说，最大跌幅应在3成左右，原因主要有以下几点。
国内外经验如在我国香港、台湾最多跌过7成，当时上述两地的房价下跌都与经济的衰退不无关系，经济衰退加上政策打压，导致房价跌了7成。但上海的情况不同，经济非常活跃，原因只在于政策干预，所以就是7成的一半左右，即30％左右。
银行经营安全通常银行贷款政策规定了7成的上限，当房价跌破7成时，意味着会危及银行的经营安全，此时政府就会有意识地进行主动干预，对金融业予以保护而不会让楼市崩盘。
关于合理房价，是这样界定的：按正常比例来计算，房价应当是家庭年收入的5～6倍，上海就算跌3成也还在10倍上下，对于上海这样一个经济快速发展的城市来说，这样一个倍数还是能够被容忍的。所以并不是说有很严密的数据去支持为何跌3成，而是考虑到国际因素、金融业经营等问题进行综合判断的结果。
1个判断——房价将进入底部盘整阶段
目前的上海楼市将进入底部盘整阶段，这是从数据上作出的判断。从2005年6月开始，房价的下跌速度较快，几乎是呈直线型；到11、12月时已呈现出一个较为正常的状态，降速已明显放缓。跌到一定程度后，需求再次释放，从数据上反映出需求的量在增加，成交状况在好转，虽好转的数量不足以扭转整个市场的不景气，却足以撑住市场的继续下滑，起到了撑盘的效果。所以在2005年末至2006年第1季度价格的触底会形成，至少触底的动作、结构已完成。
价格虽触底但不会反弹。随着近几年上海经济的快速发展，大量国内外游资涌入上海楼市赚取房价升值的利益，而另一方面存在人民币升值的预期，企图既赚房差又赚汇差；从宏观调控的角度讲，政府需要对过热的经济进行控管，市场要求稳，而有效的方法之一就是让房价下降，继而再去调整汇率，此时如果房价出现反弹，政策调控政策的作用有所削弱，所以触底之后不会立刻反弹，而会在底部盘整一段时间。
1个预言——盘整后锯齿振荡走高
底部盘整后上海房价究竟往何处去，这要结合一系列政策予以考虑。2003年6月央行“121文件”出台，标志着房地产市场进入“政策警示年”；2004年陆续又出台了很多政策，例如8．31大限、房贷加息等，进入房地产市场的“政策干预年”；2005年在警示、干预未起到预期效果后，政府加大了政策力度，如“5．11文件”的出台，房地产市场进入“政策打压年”；2006年开始进入房地产税费改革元年，物业税、增值税、个人所得税等问题从2006年开始要逐步解决。这一系列干预政策的出台，说明购房成本正不断增加，但与此同时，上海楼市的需求依旧旺盛。在商品市场上有一个有趣的规律，即对价位的敏感度会随着时间的流逝而逐渐模糊。同理，购房者对价位也很容易麻痹。例如“5．11文件”刚出台时被购房者视作利空，但这种消极影响不会持续太久就会为购房者所习惯，而政策的干预者为达到目的就会再继续出台一系列的税费政策，在这种情况下房价会逐步走高。所以在2006年第1、2季度触底的结构性盘整完成后，第3、4季度直到2008年前会处在一种振荡走高状态，反映在趋势图上是一条锯齿振荡走高的曲线图；而2008年后锯齿的幅度会拉近、缩短，振幅减小，而向上走的态势会更加清晰。
理性知性：买房置业畅行无阻
1条辩证法——房价下跌是把双刃剑
原来的房地产市场可以说是卖方市场，有一句话说得很形象：没有卖不掉的房子，只有排队买不到的房子。这种情况从2005年中上海房价下跌开始扭转了。房价下跌，对于购房者来说一定是利好吗?不一定，房地产跌价是一把双刃剑，利弊共存。
对于已购房者来说，如果在2004年下半年或2005年初购房，相当于高位被套，想要解套相当困难。在1993年、1994年的时候也发生过房地产景气指数的下滑，在楼市上有大量高位被套的房子，但是房源的相对紧缺又为其进入租务市场打开了缺口，出租回报率一度曾达到8％～12％。但目前来讲，现在市场上的楼盘总量已很大，出租回报率能达到3％已属可观。对于正在观望的准购房者来说，目前的备选余地就很大了，但也同样存在由于观望而付出机会成本的风险。所以单纯地说房价下跌对谁更有利、对谁更不利是没有意义的，只能看房价下跌时已然做出了何种动作。
1项实用技术——三地加三管 在投资市场上有句话叫“买涨不买跌”，因为投资者的预期往往与市场变动的方向是一致的。涨，则预期还会涨；跌，则认为还要跌。买房亦是如此，购房者永远会认为此时的房价不是最低点，最便宜的房子还在后面，其实结果反而是后悔。准购房者不要奢望在景气指数最低点进入市场，相对的低点就可以了，因为你永远不可能把握最低点在哪里。只要进入价格的底部盘整阶段，就可以选择一些具备低替代性、高附加值特征的楼盘出手。何谓“替代性低、附加值高”?判断标准就是“三地加三管”一一“三地”是指地段(附近的商业气息及生活配套)、地铁(交通系统)、地标(房子本身的标识性以及该户在该栋楼中位置的显著性)；“三管”是指物管(物业管理)、建管(建筑管理以及开发商信誉和售后服务)、家管(邻里构成及其素质)。只要满足了这6条标准，就是物有所值的好房子，而不要单纯地比较价格一项。
团退风波：恐将频现2006年沪上楼市
2005年的上海房地产市场经历了年初的火爆和年底的萧条。3月楼市新政成了上海楼市的转折点，自8月到11月上海楼市销售价格连续4个月跌幅居全国之首，某些楼盘甚至出现了团退现象。
房价，沪人心头永远的痛
上海市民对房地产的热情超过了其他领域是有原因的，一来是因为近几年房价上涨速度快、幅度大，尤其 是2005年第一季度，开盘楼盘房价涨幅超过20％的不在少数；第二在于楼市销售的火爆，楼盘屡屡出现连续彻夜排队抢购的现象，自然成为社会关注的焦点。
目前上海附陛购房需求者主要由3类人群构成：市政动迁户、新上海人、改善居住需求者。可以判定，有为数相当可观的上海市民，对购房怀有兴趣，只是房价与购买力之间巨大的落差，一定程度上造就了目前市场上浓厚的观望氛围。
原籍河南洛阳的小崔，2003年来到上海，父母一辈子的积蓄加上自己东拼西凑，付了一套公寓住宅的首付，该住宅位于浦东三林地区，7成30年按揭，每月还款超过3000元。对刚参加工作两年的小崔而言，独自负担这笔支出并不容易，而家人的资助已可谓尽心尽力，再无余力相助。眼下房子就快交付，可接踵而至的装修又让小崔苦恼不堪。
相比小崔，上海本地人小杨看似幸运一些，自己已和父母一起迁入新居，老房子又面临动迁，家里能得到一笔为数可观的动迁补偿费。然而想用动迁补偿费用在原地段重新购置一套商品房却还是不够。小杨希望将来能搬出去拥有一片属于自己的天地，但源于上海人的地段情结，所以不愿住得太远，可看着近处的房价，只有干着急的份。
降价，团购团退轮番上演
回顾2005年初，购买者心态失衡，供求比例严重扭曲，房价疯涨，这一阶段的购房者基本都是以投资为目的，“外环1～2万、中环2～3万、内环3～5万”之说流传一时，成为许多房产投资客的指导思想和信心支柱。
2005年3月楼市新政出台以后，上海楼市投资市场迅速冷却，投资客纷纷偃旗息鼓，相继将之前囤积的房源向二手房市场抛售，市场供应状况得以扭转。其中相当部分原主要依靠投资者来支撑消费的楼盘，骤然失去最大一块消费群体，变得无所适从。与此同时，被压抑许久的自住型购房者渐渐成长为市场主力，然而他们并不认可当下上海房价。尤其是郊区，楼盘本身并无太多投资价值，房价又不受到当地自住型购房者的认可，于是降价之势由郊区开始，向市中心逐渐蔓延开来。
首先是遮遮掩掩的降价，随后干脆大张旗鼓地降。例如七宝地区的碧林湾，该楼盘6月推出新房时打出“开盘购买，享受超低价优惠”的措施，结果开盘当天的销售率就达80％以上。受此次团购行动成功的鼓舞，一些楼盘纷纷尝试团购活动，较为著名的是闵行春申的玫瑰99、徐汇大木桥附近的瑞金尊邸等。结果由于组织者急于求成，最终把活动办成子形式大于内容的闹剧，参加相关团购的上海市民大多都对目标楼盘不太了解，甚至一无所知，于是和开发商谈判时抛出六七折的要求，被开发商视为缺乏诚意。团购之举，救市不成，反添新乱。
到2005年底，越来越多的楼盘销售依旧没有明显起色，降价仍是开发商唯一的选择，然而降价举动又容易招致前期已购业主的不满。因为年初的购房者大多以投资为主要目的，如今不但预期的增值没了保障，反而要降价贬值，于是团退现象开始应运而生。目前，上海西区、北区以及浦东等区，已有不少楼盘的已购业主，或以价格原因，或以质量问题为由，在酝酿着团退风波。可以预见的是，团退在2006年将会成为沪上房地产市场中出现频率较高的一个词组。