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摘要：随着购房者消费意识及法律意识的不断提高，人们在买房时维权行为不断加强，对房屋的施工质量、使用功能等要求越来越高。正因为如此，政府部门对房屋的质量要求也越来越高，特别是屋面防水、厨卫间防水、地下室防水、室内空间尺寸、墙面空鼓裂缝、阴阳角的顺直等，这些对施工方的施工控制提出了较高的要求。针对苏州亿城项目分户验收过程中出现的常见问题（包括空间尺寸误差偏大及渗漏水），作以下总结
一：掌握分户验收的重点：
空间尺寸及墙地面平整度，屋面、墙面及窗边漏水
二：了解验收依据：
了解《江苏省住宅工程质量分户验收规程》相关规定：
1、普通水泥楼地面（混凝土、水泥砂浆楼地面）
1)面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷。
2_水泥楼地面工程面层应平整，不应有裂缝、脫皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直。
3)水泥楼地面表面平整度及水平度
2、室内墙面
1)墙面抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。自然间内，空鼓面积不大于400cm2空鼓少于2处，可不作为空鼓缺陷.
2)墙面平整度，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中表4.2.11的相关要求，阴阳角应顺直。不应有爆灰、起砂和裂缝。
3、空间尺寸
1)室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合表6.0.1的规定。
表6.0.1空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
注：经过装修，允许偏差值、允许级差值各减小5㎜。
4、防水工程
1）工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
2）外窗防水应符合下列要求：
1建筑外墙金属窗、塑料窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格 。
2门窗框与墙体之间的采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。
3外窗及周边不应有渗漏。
3）厨卫间、开放式阳台等有防水排水要求的楼地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通。
4）厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。
5）屋面防水，顶层户内不应有渗漏痕迹。
三：做好准备工作：
组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，项目管理人员先进行分户数据测量统计，再按照要求进行数据调整以及维修整改。苏州亿城项目的教训激光测距仪要底平宽大，误差同一。
四：施工过程中的控制与调整：
1、空间尺寸及墙地面平整度： 在二次结构施工时对砌体质量严格控制，尤其在装饰装修阶段在砌墙放线、灰饼、抹灰、地坪、腻子阶段进行控制。开间进深的偏差及极差的控制与调整：砌墙放线控制是基本控制，这一阶段若出现问题不及时整改，后期整改是要砸墙的，砌墙放线后要进行复测，灰饼控制是粗控，不合格者要凿除重做；抹灰控制是精控制，但对不合格者，要做粗调整，一般情况下，对偏小并超出允许范围者要凿除重粉，对偏大5mm以内部者可暂不做调整，对偏大并超出5mm者，要挂网粉刷；批白时要对偏大5mm以内者进行调整。空间净高偏差及极差的控制及调整：对偏大者一般不予调整，对偏小并超出5mm者，要凿除地面重做，对偏小在5mm以内者，可对地面进行打磨，对极差超出范围者可在顶面批白阶段进行调整。总的来说，整个过程就是测量----统计----整改，循环控制。工作人员就是要耐得住繁琐。本项目教训：分户验收从第一步做起。
2、屋面、墙面及窗边渗漏水：屋面和地下室是质监站验收必验部位，如果屋面和地下室渗水，该房屋竣工验收将一票否决。对于住宅楼屋面为平屋面的房子，屋面防水是重中之重。屋面施工要注意以下几点：
1）要重视屋面结构板的施工，在进行屋面板混凝土浇筑时，要切实做好混凝土振捣工作，结构防水是关键，不能过分依赖后期材料防水。
2)女儿墙，机房屋面墙或其他上屋面的墙体在施工时，应做一段翻墙与屋面板混凝土一起浇筑。
3）要切实注意屋面线管、预埋的盒子或其他预埋管子，此处都是渗水的关键部位。
4）当设计上未注明平屋面结构板坡度时，建议在施工时增加结构板坡度，这样有利于排水。
5）防水卷材施工前，基层一定要保证干燥。
6）屋面最后一道面层施工完成后，如果该平屋面没有其他用途，建议适当增加坡度，确保整个屋面无积水可能。
本项目教训：女儿墙要与主体屋面一起浇筑；
五：做好分户验收记录
分户验收过程中要求，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录(室内)》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录(公共部位)》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
本项目教训：测量数据时，要根据方位，按顺序填写数据。
六：分户验收一些小窍门：
1、验收时一般只测9个点，确切位置如下图：
小范围的调整可以只在这九个点位置处整改，具体情况视地区而论；
2、对有门洞的房间，可以L1-2或L1-2，，若有误差是可以测L1-2，，虚线在弹线时相差1cm是被允许的。
3、并不是所有偏差超出表6-0-1范围内的数据就是不合格的，一般一套房子允许有10%偏大数据可以超出范围但要在1.2倍以内。
六：认真总结分户验收，吸取经验为公司未来发展做出贡献
通过分户验收，项目管理认识到必须从根本抓起。分户验收是建立在主体施工质量和工序验收质量基础上的，对主体施工过程中的几何空间尺寸就必须满足规范要求，对所有材料、工序验收都要认真细致，这就要求所有管理人员对单元工程基础至每层放线认真监控以及复查验收，不放过施工过程中每一个细小环节，施工过程中的监督、实体完成的复检要严格的控制，在每个环节中发现质量问题、必须立即纠正、不得拖延、更不得将隐患留到实体中。在分户验收实施过程中主要采取以下做法：首先，提前编制分户验收方案；其次，确定参加验收人员；第三，确定验收设备；第四，明确验收工艺；第五，严格按《江苏省住宅工程质量分户验收规程》以及《江苏省住宅工程质量通病控制标准》执行；第六，组织验收；第七，落实不合格问题的处理；第八，复查。
一：掌握分户验收的重点：
空间尺寸及墙地面平整度，屋面、墙面及窗边漏水
二：了解验收依据：
了解《江苏省住宅工程质量分户验收规程》相关规定：
1、普通水泥楼地面（混凝土、水泥砂浆楼地面）
1)面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷。
2_水泥楼地面工程面层应平整，不应有裂缝、脫皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直。
3)水泥楼地面表面平整度及水平度
2、室内墙面
1)墙面抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。自然间内，空鼓面积不大于400cm2空鼓少于2处，可不作为空鼓缺陷.
2)墙面平整度，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001中表4.2.11的相关要求，阴阳角应顺直。不应有爆灰、起砂和裂缝。
3、空间尺寸
1)室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合表6.0.1的规定。
表6.0.1空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
注：经过装修，允许偏差值、允许级差值各减小5㎜。
4、防水工程
1）工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
2）外窗防水应符合下列要求：
1建筑外墙金属窗、塑料窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格 。
2门窗框与墙体之间的采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。
3外窗及周边不应有渗漏。
3）厨卫间、开放式阳台等有防水排水要求的楼地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通。
4）厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。
5）屋面防水，顶层户内不应有渗漏痕迹。
三：做好准备工作：
组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，项目管理人员先进行分户数据测量统计，再按照要求进行数据调整以及维修整改。苏州亿城项目的教训激光测距仪要底平宽大，误差同一。
四：施工过程中的控制与调整：
1、空间尺寸及墙地面平整度： 在二次结构施工时对砌体质量严格控制，尤其在装饰装修阶段在砌墙放线、灰饼、抹灰、地坪、腻子阶段进行控制。开间进深的偏差及极差的控制与调整：砌墙放线控制是基本控制，这一阶段若出现问题不及时整改，后期整改是要砸墙的，砌墙放线后要进行复测，灰饼控制是粗控，不合格者要凿除重做；抹灰控制是精控制，但对不合格者，要做粗调整，一般情况下，对偏小并超出允许范围者要凿除重粉，对偏大5mm以内部者可暂不做调整，对偏大并超出5mm者，要挂网粉刷；批白时要对偏大5mm以内者进行调整。空间净高偏差及极差的控制及调整：对偏大者一般不予调整，对偏小并超出5mm者，要凿除地面重做，对偏小在5mm以内者，可对地面进行打磨，对极差超出范围者可在顶面批白阶段进行调整。总的来说，整个过程就是测量----统计----整改，循环控制。工作人员就是要耐得住繁琐。本项目教训：分户验收从第一步做起。
2、屋面、墙面及窗边渗漏水：屋面和地下室是质监站验收必验部位，如果屋面和地下室渗水，该房屋竣工验收将一票否决。对于住宅楼屋面为平屋面的房子，屋面防水是重中之重。屋面施工要注意以下几点：
1）要重视屋面结构板的施工，在进行屋面板混凝土浇筑时，要切实做好混凝土振捣工作，结构防水是关键，不能过分依赖后期材料防水。
2)女儿墙，机房屋面墙或其他上屋面的墙体在施工时，应做一段翻墙与屋面板混凝土一起浇筑。
3）要切实注意屋面线管、预埋的盒子或其他预埋管子，此处都是渗水的关键部位。
4）当设计上未注明平屋面结构板坡度时，建议在施工时增加结构板坡度，这样有利于排水。
5）防水卷材施工前，基层一定要保证干燥。
6）屋面最后一道面层施工完成后，如果该平屋面没有其他用途，建议适当增加坡度，确保整个屋面无积水可能。
本项目教训：女儿墙要与主体屋面一起浇筑；
五：做好分户验收记录
分户验收过程中要求，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录(室内)》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录(公共部位)》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
本项目教训：测量数据时，要根据方位，按顺序填写数据。
六：分户验收一些小窍门：
1、验收时一般只测9个点，确切位置如下图：
小范围的调整可以只在这九个点位置处整改，具体情况视地区而论；
2、对有门洞的房间，可以L1-2或L1-2，，若有误差是可以测L1-2，，虚线在弹线时相差1cm是被允许的。
3、并不是所有偏差超出表6-0-1范围内的数据就是不合格的，一般一套房子允许有10%偏大数据可以超出范围但要在1.2倍以内。
六：认真总结分户验收，吸取经验为公司未来发展做出贡献
通过分户验收，项目管理认识到必须从根本抓起。分户验收是建立在主体施工质量和工序验收质量基础上的，对主体施工过程中的几何空间尺寸就必须满足规范要求，对所有材料、工序验收都要认真细致，这就要求所有管理人员对单元工程基础至每层放线认真监控以及复查验收，不放过施工过程中每一个细小环节，施工过程中的监督、实体完成的复检要严格的控制，在每个环节中发现质量问题、必须立即纠正、不得拖延、更不得将隐患留到实体中。在分户验收实施过程中主要采取以下做法：首先，提前编制分户验收方案；其次，确定参加验收人员；第三，确定验收设备；第四，明确验收工艺；第五，严格按《江苏省住宅工程质量分户验收规程》以及《江苏省住宅工程质量通病控制标准》执行；第六，组织验收；第七，落实不合格问题的处理；第八，复查。