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摘 要 近年来，随着城市化进程的迅速发展，我国房地产行业也逐渐升温。房产价格居高不下，“泡沫经济”一词应运而生。虽然政府以及相关部门出台了各种措施，但是房价问题仍然迟迟得不到控制，社会亦是对此问题讨论如火如荼。笔者就房地产目前经济形势展开讨论，通过分析泡沫经济产生的原因，提出有效控制房地产经济的解决方法，同时对后期房地产市场面对的局势进行展望，为现代化进程持续稳步发展提供参考。
关键词 房地产管理；泡沫经济；经济；分析
改革开放以来，各地区房地产开发浪潮如火如荼，近几年，我市房地产行业出现了重重危机，例如房屋供不应求，房价远远高于城市居民的一般承受能力，笔者针对我市的房地产所处的经济状态进行了探究。
1.房地产经济目前呈现的状态
随着我国土地政策的进一步落实，国家宏观调控政策的出台以及外资企业与中国频繁的经济建设往来，土地交易价格持续增长。娱乐，商业用地价格指数同期增长；居住用地价格指数同期增长，且土地交易呈现出一种区域化特征。房地产销售火爆趋势日益严重。
2.我市房地产贸易泡沫产生的原因
过度投机是房地产泡沫产生最直接的原因。在我国房地产市场，购房需求可以归结为消费购房和投资购房，在短时间内，买房往往有一种买涨不买跌的心理，在长时间看好的舆论形势下，买房者对房屋的期待不断上升，进而出现一种盲从效应，房价之所以上涨，是与多方投资者心理相互挂钩的。土地交易价格上涨，使得房价呈持续上涨趋势，国家对于土地价格规定的高低影响到土地开发的成本，而当前形势下，政府对地价的管理实行开放式管理，出台一系列政策鼓励建设经济适用房，购房按揭，放宽银行贷款等，这些政策使得空置率上涨，房地场开发过热，直接助长了经济泡沫的形成。居民消费水平不断上升，通货膨胀压力持续上涨，城市人文环境呈现欣欣向荣的局面，带动了卫生，教育行业的发展，使得大量的就业者，开发商流入城市，房地产需求随之急剧膨胀，同时，各城市也在极力打造属于自己的品牌，成为房市进一步升温的催化剂。
3.控制经济泡沫的具体做法
我国房地产经济目前处于起步阶段，但是作为国民经济的支柱性和先导性产业，存在很多的不和谐的因素，有效控制经济泡沫，必须从以下方向出发：
3.1加大整改力度，维护市场秩序。
对于滥竽充数的房地产企业，相关部门要强化资质管理，积极引导企业进行开发，规范经营；对开发项目中乱收费的行为进行治理，从而降低开发的成本。发改委要根据各地区实际状况，制定科学的土地供求说明书，使得市场预期得以稳定。
3.2建立和完善住房的保障制度，加快改进住房供应需求结构。
改善需求结构以及住房保障体系，使得低收入居民同样享有住房权利，这就要求政府部门对高档商品房的建设进行干预，并大力发展经济适用房的供应，同时对消费的对象加以严格控制。地方政府要完善扶持政策，对于低收入的家庭，为其发展廉租住房，同时对廉租住房的使用对象进行控制，要大力发展中小户型，中低价位住房的供应，使低收入家庭的住房问题得到改善，市场环境达到和谐。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。
3.3规范土地市场，大力发展二级市场和租赁市场，引导住房梯度消费。
在进行土地交易时，笔者建议由农民集体租赁所持有土地的使用权，政府和开发商直接交易，严格控制购房者购房贷款金额，土地市场得以规范，能够在一定程度上使成本降低。对于二手房交易市场，要提倡二手房循环利用，降低房屋空置率，提高资源优质利用，对于二手房交易市场，要降低标准，规范中介行为。
3.4 加大宣传力度，积极引导适度消费，促进房地产良性发展。买不起房子那就先租住, 买不起大的就先买小的, 总之量力而行.
3.5 增加投资渠道,改善投资大环境, 将国内热钱有效分流.
其实近年来房地产过热, 人们疯狂投资房地产,甚至不惜借债/贷款,这其中固然有投机的成分,但不可否认的是也的确是有很多人只是在为自己的资产保值或是正常的投资:
现在CPI已高达5.5%, 资金存在银行里基本上是负利率, 中国的百姓本来是最保守的存钱派, 但这样的环境下还有多少人敢于把全部资产放在银行里?
现在的投资渠道极其狭窄, 股市已经是大名鼎鼎的”中国熊”;基金没有几只是赚的,大部分保本都困难,谁敢保证自己慧眼识珠,能从矮子里拔出将军来; 黄金白银也已经涨到了巅峰; 翡翠,和田玉,红木家具,名人字画……, 中国人已经充分发挥出了聪明才智, 把能投资能炒作的项目都挖掘出来了.
所以改善投资环境才是针对房地产泡沫的釜底抽薪的良方, 只有大环境改善了,人们的投资渠道增多了,自然而然热钱不会再大规模集中在房地产市场,那才能真正的降温了.
4.展望
4.1近几年内，房地产将会面临融资渠道多元化的局面，房地产投资将保持持续增长。
在中央宏观调控下，目前房地产市场投资速度明显有所下降，但增长速度估计不低于30%，房地产投资热点可能会从北京，上海等城市圈转移，沿海城市譬如浙江，辽宁等城市的房地产市场逐渐升温，估计将会成为下一轮投资焦点。投资渠道将会趋于多元化，通过股票市场，企业债券进行融资，将会成为当下主流趋势。
4.2房地产价格将会持续上涨
虽然国家出台了限制二次购房，控制拆迁规模，上调银行存款率等措施，但是对需求量的影响不大。由于中国目前处于一种住房条件普遍偏低的状态，住房供应远远不能满足多数人对住房的需求。供给方面，中国对土地管理进行严格控制，提高存贷款利率，对于房地产供给产生深远影响，使得开发商投资金额不足，导致造楼速度跟不上买楼速度，供给关系紧张，控制开发规模的实行，使得土地开发面积减少，供给关系紧张。随着城市化进程的发展以及消费者手头流动资金的增加，房市需求将会在未来几年保持持续增长趋势。
4.3 通过调控二手房市场带动一手房市场向良性发展
我国房地产目前的特征主要表现为需求过度化，购房区域化，开发房源丰富化以及购房人群性质多样化。在二,三线城市近期出台了一系列二手房管理政策以及扶持政策，二手房市场将会增加活力，成为购房焦点。二手房交易市场的发展，将会带动房地产市场平稳发展，满足供给需求的同时，也平息了房地产价格升高的趋势。而在一线大都市, 则采取相反的政策, 因二手房市场也已过热,所以与一手房市场同时调控, 从而平抑整个市场的过度扩张.
4.4经济适用房买卖将会对政府宏观调控产生影响
政府对于经济适用房调控成本普遍偏高，而各地都存在发展地方经济，招商引资所带来的压力，使得国家相关指令实行不是很彻底，地方政府趋于利益考虑，往往会采取“上有政策，下有对策”的措施。近年来，经济适用房虽然买入价格较低，但是由于其对于购买数量以及出售年限有所限制，短时间经济适用房投资基本不存在利益可言。而长时期的投资，将会增加交易时的综合地价款，增加了开发的成本。经济适用房政策作为一种过渡性的产品，政府必须对开发商投资经济适用房提供足够的优惠条件，从而使楼市局势得以缓解。
中国房地产市场运行效果与政府相关政策有着密切的联系，在一定程度上，也受购房者以及投资者投资心理的影响。各级政府在法律权限的背景下，通过控制国家财税，调节经济总量，抑制虚拟需求，才能保证市场供应需求，有效避免房地产行业内部灰色泡沫的产生，勾勒出房地产行业稳定发展的轨迹。
参考文献：
[1]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2008.8
[2]张雯.中国房地产信贷市场的经济学分析[J].求索,2009(3),67-69
[3]刘峻岭.房地产泡沫经济分析[J].安徽建筑，2008(6),1998-1999
[4]阮素荣.漳州市近年房价运行态势与分析[J].东南置业，2008(8),80-81
关键词 房地产管理；泡沫经济；经济；分析
改革开放以来，各地区房地产开发浪潮如火如荼，近几年，我市房地产行业出现了重重危机，例如房屋供不应求，房价远远高于城市居民的一般承受能力，笔者针对我市的房地产所处的经济状态进行了探究。
1.房地产经济目前呈现的状态
随着我国土地政策的进一步落实，国家宏观调控政策的出台以及外资企业与中国频繁的经济建设往来，土地交易价格持续增长。娱乐，商业用地价格指数同期增长；居住用地价格指数同期增长，且土地交易呈现出一种区域化特征。房地产销售火爆趋势日益严重。
2.我市房地产贸易泡沫产生的原因
过度投机是房地产泡沫产生最直接的原因。在我国房地产市场，购房需求可以归结为消费购房和投资购房，在短时间内，买房往往有一种买涨不买跌的心理，在长时间看好的舆论形势下，买房者对房屋的期待不断上升，进而出现一种盲从效应，房价之所以上涨，是与多方投资者心理相互挂钩的。土地交易价格上涨，使得房价呈持续上涨趋势，国家对于土地价格规定的高低影响到土地开发的成本，而当前形势下，政府对地价的管理实行开放式管理，出台一系列政策鼓励建设经济适用房，购房按揭，放宽银行贷款等，这些政策使得空置率上涨，房地场开发过热，直接助长了经济泡沫的形成。居民消费水平不断上升，通货膨胀压力持续上涨，城市人文环境呈现欣欣向荣的局面，带动了卫生，教育行业的发展，使得大量的就业者，开发商流入城市，房地产需求随之急剧膨胀，同时，各城市也在极力打造属于自己的品牌，成为房市进一步升温的催化剂。
3.控制经济泡沫的具体做法
我国房地产经济目前处于起步阶段，但是作为国民经济的支柱性和先导性产业，存在很多的不和谐的因素，有效控制经济泡沫，必须从以下方向出发：
3.1加大整改力度，维护市场秩序。
对于滥竽充数的房地产企业，相关部门要强化资质管理，积极引导企业进行开发，规范经营；对开发项目中乱收费的行为进行治理，从而降低开发的成本。发改委要根据各地区实际状况，制定科学的土地供求说明书，使得市场预期得以稳定。
3.2建立和完善住房的保障制度，加快改进住房供应需求结构。
改善需求结构以及住房保障体系，使得低收入居民同样享有住房权利，这就要求政府部门对高档商品房的建设进行干预，并大力发展经济适用房的供应，同时对消费的对象加以严格控制。地方政府要完善扶持政策，对于低收入的家庭，为其发展廉租住房，同时对廉租住房的使用对象进行控制，要大力发展中小户型，中低价位住房的供应，使低收入家庭的住房问题得到改善，市场环境达到和谐。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。
3.3规范土地市场，大力发展二级市场和租赁市场，引导住房梯度消费。
在进行土地交易时，笔者建议由农民集体租赁所持有土地的使用权，政府和开发商直接交易，严格控制购房者购房贷款金额，土地市场得以规范，能够在一定程度上使成本降低。对于二手房交易市场，要提倡二手房循环利用，降低房屋空置率，提高资源优质利用，对于二手房交易市场，要降低标准，规范中介行为。
3.4 加大宣传力度，积极引导适度消费，促进房地产良性发展。买不起房子那就先租住, 买不起大的就先买小的, 总之量力而行.
3.5 增加投资渠道,改善投资大环境, 将国内热钱有效分流.
其实近年来房地产过热, 人们疯狂投资房地产,甚至不惜借债/贷款,这其中固然有投机的成分,但不可否认的是也的确是有很多人只是在为自己的资产保值或是正常的投资:
现在CPI已高达5.5%, 资金存在银行里基本上是负利率, 中国的百姓本来是最保守的存钱派, 但这样的环境下还有多少人敢于把全部资产放在银行里?
现在的投资渠道极其狭窄, 股市已经是大名鼎鼎的”中国熊”;基金没有几只是赚的,大部分保本都困难,谁敢保证自己慧眼识珠,能从矮子里拔出将军来; 黄金白银也已经涨到了巅峰; 翡翠,和田玉,红木家具,名人字画……, 中国人已经充分发挥出了聪明才智, 把能投资能炒作的项目都挖掘出来了.
所以改善投资环境才是针对房地产泡沫的釜底抽薪的良方, 只有大环境改善了,人们的投资渠道增多了,自然而然热钱不会再大规模集中在房地产市场,那才能真正的降温了.
4.展望
4.1近几年内，房地产将会面临融资渠道多元化的局面，房地产投资将保持持续增长。
在中央宏观调控下，目前房地产市场投资速度明显有所下降，但增长速度估计不低于30%，房地产投资热点可能会从北京，上海等城市圈转移，沿海城市譬如浙江，辽宁等城市的房地产市场逐渐升温，估计将会成为下一轮投资焦点。投资渠道将会趋于多元化，通过股票市场，企业债券进行融资，将会成为当下主流趋势。
4.2房地产价格将会持续上涨
虽然国家出台了限制二次购房，控制拆迁规模，上调银行存款率等措施，但是对需求量的影响不大。由于中国目前处于一种住房条件普遍偏低的状态，住房供应远远不能满足多数人对住房的需求。供给方面，中国对土地管理进行严格控制，提高存贷款利率，对于房地产供给产生深远影响，使得开发商投资金额不足，导致造楼速度跟不上买楼速度，供给关系紧张，控制开发规模的实行，使得土地开发面积减少，供给关系紧张。随着城市化进程的发展以及消费者手头流动资金的增加，房市需求将会在未来几年保持持续增长趋势。
4.3 通过调控二手房市场带动一手房市场向良性发展
我国房地产目前的特征主要表现为需求过度化，购房区域化，开发房源丰富化以及购房人群性质多样化。在二,三线城市近期出台了一系列二手房管理政策以及扶持政策，二手房市场将会增加活力，成为购房焦点。二手房交易市场的发展，将会带动房地产市场平稳发展，满足供给需求的同时，也平息了房地产价格升高的趋势。而在一线大都市, 则采取相反的政策, 因二手房市场也已过热,所以与一手房市场同时调控, 从而平抑整个市场的过度扩张.
4.4经济适用房买卖将会对政府宏观调控产生影响
政府对于经济适用房调控成本普遍偏高，而各地都存在发展地方经济，招商引资所带来的压力，使得国家相关指令实行不是很彻底，地方政府趋于利益考虑，往往会采取“上有政策，下有对策”的措施。近年来，经济适用房虽然买入价格较低，但是由于其对于购买数量以及出售年限有所限制，短时间经济适用房投资基本不存在利益可言。而长时期的投资，将会增加交易时的综合地价款，增加了开发的成本。经济适用房政策作为一种过渡性的产品，政府必须对开发商投资经济适用房提供足够的优惠条件，从而使楼市局势得以缓解。
中国房地产市场运行效果与政府相关政策有着密切的联系，在一定程度上，也受购房者以及投资者投资心理的影响。各级政府在法律权限的背景下，通过控制国家财税，调节经济总量，抑制虚拟需求，才能保证市场供应需求，有效避免房地产行业内部灰色泡沫的产生，勾勒出房地产行业稳定发展的轨迹。
参考文献：
[1]张红.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2008.8
[2]张雯.中国房地产信贷市场的经济学分析[J].求索,2009(3),67-69
[3]刘峻岭.房地产泡沫经济分析[J].安徽建筑，2008(6),1998-1999
[4]阮素荣.漳州市近年房价运行态势与分析[J].东南置业，2008(8),80-81