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物业税是否应该开征?目前开征条件是否已经成熟?居民负担是否会加重?随着物业税开征风声再起，与之相关的种种问题也引起了人们的广泛讨论。
国外征收物业税，一是提高房产利用效率，二是能够调节贫富差距。为了了解物业税在国外的实际征收情况，记者特意采访了上海前进因私出入境服务有限公司负责北美移民事务的业务主管陈瑛。
物业税本是“好税”
陈瑛表示，加拿大的固定资产税(物业税)为2％。比如买了一套40万加元的房子，户主每年就要支付8000加元的固定资产税。这就促使大部分加拿大人一生中要搬3次家。初踏入社会的年轻人，经济能力差，买房都选择旧的排屋，这样缴纳的固定资产税也低。如果到了中年，事业有成，收入不错，孩子又大了，搬一次家，买一幢比较理想甚至气派的独立屋。到年老退休时，孩子已独立门户，养老金为主要生活来源，固定资产税却不能少缴分文，所以许多人都愿意卖掉大房，买一套小屋或公寓，能省下不少固定资产税。
为了表明物业税对调节社会贫富差距的实际作用，陈瑛还举了一个例子。宋美龄在纽约长岛一幢占地15公顷的豪宅，本是孔祥熙夫妇在1943年买下的。昔日的辉煌不再，宋美龄面对年久失修的房屋，还要每年付出20万美元的固定资产税，只能在1998年底以低价连同古董和精美瓷器一并忍痛出卖了。“因为要缴固定资产税，所以从没听说会有谁愿意多占几套房子让它空置的。这样不但能有效遏制故意囤积房产炒作房价，还能提高房产使用效率，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，就可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。所以说物业税是种很好的税。”陈瑛说道。
不应重复征税
既可遏制炒作，又可提高房产利用率，等于变相增加了房产的供给，这两者都会导致房价下降。因此不少专家学者把物业税看成了可以让房价理性回归的一根救命稻草，认为只有开征物业税才能有效降低老百姓的购房负担。另一方面，在当前金融经济危机不断向纵深发展、我国财政收支紧张的情况下，开征物业税理论上也可以给国家增加税收，替国家解燃眉之急。这两条是眼下支持开征物业税的主要理由。
如果是出于为国家增加税收的目的，物业税就不应该开征。
因为开征物业税的同时，理应取消过去的一系列相关收费，尤其是70年一并收取的土地出让金。时寒冰在接受采访时表示：“现在的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税，加重民众的负担。”要是既不对过去的税费进行任何减免，又横生物业税，把国家财政负担转移给购房者，恐怕于情于理都很难让人接受。
征收物业税能否降低房价
如果是出于降低房价减轻老百姓购房负担的目的，这倒是一个好办法。理论上说，物业税会让持有房产的人增加支出负担，在供求均衡的条件下会降低商品房的需求，减少投机，从而降低房价。可问题是，物业税是否真能承受如此大的责任呢?
要知道，在中国目前的制度环境下，抑制房价、打击投机绝不是单靠一个税种能够解决的，即使是中央政府同时出台多种政策、法规，互相协调配合的情况下，都不一定能有效抑制房价泡沫。尤其是当前金融危机环境下，在法律法规对炒房不加任何限制的情况下，房贷的门槛不断降低、二套房贷的政策逐渐松动，意味着投机不仅不被抑制，还被纵容和鼓励，在这种情况下，单靠一个物业税怎么可能发挥抑制投机的作用呢?
事实上，物业税不仅不能抑制炒房，反而可能助长炒房之风。由于70年的土地出让金被纳入到物业税中，逐年征收，因此炒房者反而能够以小博大，用更少的资金炒更多的房，因为房价的绝对值减小了。炒房者只是为了低买高卖，而不是长期持有，一般一两年或者几年内就出手了，不可能长期持有物业，因此物业税对房产投机的抑制作用是极其有限的。
所以如果一定要开征物业税，首先必须要先把各种税费都融人物业税，多税合一。尤其是70年的土地出让金必须化整为零进入物业税，否则不但无法降低房价，反而会因为刚性的税费成本增加而进一步抬升房价。其次，考虑到老百姓的实际承受能力，建议采取阶梯税率，起征点的设定也应充分考虑到小户型房和低价房，以此来向中低收入家庭倾斜，体现出物业税调节贫富差距的作用。再次，物业税开征不妨分步走，先从政府用地和国有企业用地开始，再推广到商业用地，最后才是普通商品住宅，尽量降低老百姓的税费负担。
物业税别变味
要开征新税，不能不顾百姓实际承受能力。而一个劲闭门造车，尤其是诸如物业税这种事关全体国民切身利益的新税，是否应开征，何时开征，如何开征，这些都必须要仔细考量，小心求证，万不可在条件不成熟的情况下贸然开征。
事实上，早在2003年，中共中央十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”也就是说，开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。这说明党中央在开征物业税的问题上早已高屋建瓴地意识到：我国的税制改革必须推进，但前提是不能加重老百姓的负担。
然而6年过去了，中国房地产市场经历了巨大变化，市场上也不时传出开征物业税的消息，但却总是雷声大，雨点小。这正说明中央政府深刻认识到开征物业税还面临很多困难。
难点到底在哪里呢?除了上文提到的诸多困难外，还有一个最大的困难便是来自地方政府的阻力。
按照财政部相关负责人的说法，物业税改革的基本框架是，将现行的房产交易阶段的各种税费以及土地出让金合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。去年财政部还曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝，最重要的原因是地方政府担心将原本70年一并收取的土地出让金分摊到物业税中按年缴纳的话，地方政府将面临巨大的财政压力。
因为目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果物业税把土地出让金分摊缴纳，就可能导致城市建设资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”
然而只有将土地出让金并入物业税按年支付，才真正有可能降低房价。因为目前地方政府通过抬高土地出让金获取更多财政收入，而地价的抬高直接推动了房价上涨，房价的整体上涨又反过来推动了地价的进一步飙升……只要地方政府还躺在土地财政上吃饭，就有抬高地价的利益冲动，进而加大楼市调控难度，恶化民生。另外，目前存在于房地产开发、流通环节的各种收费甚至出“明煤正娶”的税收还多，据有关部门统计，达上百种之多，其中相当一部分收费与土地出让金相伴而生。倘若土地出让金不纳入物业税中，那依赖在土地出让金身上的这一庞大“寄生体”税费就依然存在，并会不断提高，最终还将被转嫁到购房者身上，更不利于老百姓安居乐业。
反过来说，也只有将土地出让金并入物业税，才能在客观上抑制地方政府盲目投资、冲动建设的激情，逼着地方政府不得不提高服务意识，提高政府资金使用效率，通过改善公共服务换取民众缴纳物业税的积极性。
说到底，改革应该要让老百姓真正得到实惠，如果开征物业税。不能理顺房价中的税费与成本的关系，还要加重老百姓买房的负担，那么物业税就变味了，开征也就毫无意义了。
国外征收物业税，一是提高房产利用效率，二是能够调节贫富差距。为了了解物业税在国外的实际征收情况，记者特意采访了上海前进因私出入境服务有限公司负责北美移民事务的业务主管陈瑛。
物业税本是“好税”
陈瑛表示，加拿大的固定资产税(物业税)为2％。比如买了一套40万加元的房子，户主每年就要支付8000加元的固定资产税。这就促使大部分加拿大人一生中要搬3次家。初踏入社会的年轻人，经济能力差，买房都选择旧的排屋，这样缴纳的固定资产税也低。如果到了中年，事业有成，收入不错，孩子又大了，搬一次家，买一幢比较理想甚至气派的独立屋。到年老退休时，孩子已独立门户，养老金为主要生活来源，固定资产税却不能少缴分文，所以许多人都愿意卖掉大房，买一套小屋或公寓，能省下不少固定资产税。
为了表明物业税对调节社会贫富差距的实际作用，陈瑛还举了一个例子。宋美龄在纽约长岛一幢占地15公顷的豪宅，本是孔祥熙夫妇在1943年买下的。昔日的辉煌不再，宋美龄面对年久失修的房屋，还要每年付出20万美元的固定资产税，只能在1998年底以低价连同古董和精美瓷器一并忍痛出卖了。“因为要缴固定资产税，所以从没听说会有谁愿意多占几套房子让它空置的。这样不但能有效遏制故意囤积房产炒作房价，还能提高房产使用效率，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，就可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。所以说物业税是种很好的税。”陈瑛说道。
不应重复征税
既可遏制炒作，又可提高房产利用率，等于变相增加了房产的供给，这两者都会导致房价下降。因此不少专家学者把物业税看成了可以让房价理性回归的一根救命稻草，认为只有开征物业税才能有效降低老百姓的购房负担。另一方面，在当前金融经济危机不断向纵深发展、我国财政收支紧张的情况下，开征物业税理论上也可以给国家增加税收，替国家解燃眉之急。这两条是眼下支持开征物业税的主要理由。
如果是出于为国家增加税收的目的，物业税就不应该开征。
因为开征物业税的同时，理应取消过去的一系列相关收费，尤其是70年一并收取的土地出让金。时寒冰在接受采访时表示：“现在的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税，加重民众的负担。”要是既不对过去的税费进行任何减免，又横生物业税，把国家财政负担转移给购房者，恐怕于情于理都很难让人接受。
征收物业税能否降低房价
如果是出于降低房价减轻老百姓购房负担的目的，这倒是一个好办法。理论上说，物业税会让持有房产的人增加支出负担，在供求均衡的条件下会降低商品房的需求，减少投机，从而降低房价。可问题是，物业税是否真能承受如此大的责任呢?
要知道，在中国目前的制度环境下，抑制房价、打击投机绝不是单靠一个税种能够解决的，即使是中央政府同时出台多种政策、法规，互相协调配合的情况下，都不一定能有效抑制房价泡沫。尤其是当前金融危机环境下，在法律法规对炒房不加任何限制的情况下，房贷的门槛不断降低、二套房贷的政策逐渐松动，意味着投机不仅不被抑制，还被纵容和鼓励，在这种情况下，单靠一个物业税怎么可能发挥抑制投机的作用呢?
事实上，物业税不仅不能抑制炒房，反而可能助长炒房之风。由于70年的土地出让金被纳入到物业税中，逐年征收，因此炒房者反而能够以小博大，用更少的资金炒更多的房，因为房价的绝对值减小了。炒房者只是为了低买高卖，而不是长期持有，一般一两年或者几年内就出手了，不可能长期持有物业，因此物业税对房产投机的抑制作用是极其有限的。
所以如果一定要开征物业税，首先必须要先把各种税费都融人物业税，多税合一。尤其是70年的土地出让金必须化整为零进入物业税，否则不但无法降低房价，反而会因为刚性的税费成本增加而进一步抬升房价。其次，考虑到老百姓的实际承受能力，建议采取阶梯税率，起征点的设定也应充分考虑到小户型房和低价房，以此来向中低收入家庭倾斜，体现出物业税调节贫富差距的作用。再次，物业税开征不妨分步走，先从政府用地和国有企业用地开始，再推广到商业用地，最后才是普通商品住宅，尽量降低老百姓的税费负担。
物业税别变味
要开征新税，不能不顾百姓实际承受能力。而一个劲闭门造车，尤其是诸如物业税这种事关全体国民切身利益的新税，是否应开征，何时开征，如何开征，这些都必须要仔细考量，小心求证，万不可在条件不成熟的情况下贸然开征。
事实上，早在2003年，中共中央十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”也就是说，开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。这说明党中央在开征物业税的问题上早已高屋建瓴地意识到：我国的税制改革必须推进，但前提是不能加重老百姓的负担。
然而6年过去了，中国房地产市场经历了巨大变化，市场上也不时传出开征物业税的消息，但却总是雷声大，雨点小。这正说明中央政府深刻认识到开征物业税还面临很多困难。
难点到底在哪里呢?除了上文提到的诸多困难外，还有一个最大的困难便是来自地方政府的阻力。
按照财政部相关负责人的说法，物业税改革的基本框架是，将现行的房产交易阶段的各种税费以及土地出让金合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。去年财政部还曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝，最重要的原因是地方政府担心将原本70年一并收取的土地出让金分摊到物业税中按年缴纳的话，地方政府将面临巨大的财政压力。
因为目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果物业税把土地出让金分摊缴纳，就可能导致城市建设资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”
然而只有将土地出让金并入物业税按年支付，才真正有可能降低房价。因为目前地方政府通过抬高土地出让金获取更多财政收入，而地价的抬高直接推动了房价上涨，房价的整体上涨又反过来推动了地价的进一步飙升……只要地方政府还躺在土地财政上吃饭，就有抬高地价的利益冲动，进而加大楼市调控难度，恶化民生。另外，目前存在于房地产开发、流通环节的各种收费甚至出“明煤正娶”的税收还多，据有关部门统计，达上百种之多，其中相当一部分收费与土地出让金相伴而生。倘若土地出让金不纳入物业税中，那依赖在土地出让金身上的这一庞大“寄生体”税费就依然存在，并会不断提高，最终还将被转嫁到购房者身上，更不利于老百姓安居乐业。
反过来说，也只有将土地出让金并入物业税，才能在客观上抑制地方政府盲目投资、冲动建设的激情，逼着地方政府不得不提高服务意识，提高政府资金使用效率，通过改善公共服务换取民众缴纳物业税的积极性。
说到底，改革应该要让老百姓真正得到实惠，如果开征物业税。不能理顺房价中的税费与成本的关系，还要加重老百姓买房的负担，那么物业税就变味了，开征也就毫无意义了。