论文部分内容阅读
摘 要：中国国民经济的不断发展和改革的深入，使得房地产企业的地位在国家中突飞猛进，在国内经济发展中的地位和作用影响也越来越深远。并随着国家的不断成长和强大，现在房地产企业已经成为了国家的重要力量。在2008年金融危机之前，一直处在高速发展的状态，这种发展中不乏经济泡沫。这些资产泡沫导致了国内房地产企业在金融危机后陷入问题缠身的状态。房地产企业总体在经营管理方面存在很多问题，严重影响了我国经济社会的正常运作秩序。本文就以房地产企业提出了一些在经济管理方向上的想法和观点。
关键词：房地产 经济管理 市场管理
1、国内房地产经济管理存在的一些问题和一般做法的利弊
房地产企业在我国国民经济发展与国民经济体系中，属于具有重要地位作用和先导性、基础性的产业。随着我国国民经济的不断完善与快速发展，房地产企业及其经济也得到了快速和稳定的发展提升。现阶段我国的房地产企业正处于兴旺发达的重要阶段，并且逐渐成为我国经济繁荣的重要标志之一，而对于房地产产业发展来讲，一个良好的房地产市场发展体系，不仅需要完备的房地产法律与规定约束，需要房地产企业发展中的各种规章制度进行管理辅助。房地产经纪管理属于房地产发展管理的重要内容之一，其管理水平与管理完善性直接影响着房地产发展的整体水平。
近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而我国房地产经纪管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续行和科学性综合性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动。经济管理可以提供生产力，将潜在的实力发挥出来，创造更多的价值。为了适应社会发展的需要，国家开始重视房地产的经济管理，出台了相应的政策和法规来加强对房地产事业的经济管理，但是政策和法规实施之后仍然没有发挥很大的功效，房地产经济管理现状没能得到改善。大部分的政策在实施时，并没有理解实际的房地产情况，政策与实际的情况脱离，不能有效的解决实际存在的问题。还缺乏明确长远的目标，是我国整个房地产事业存在的问题，不仅广大的房地产企业缺乏明确长远的目标，政府在制定相应的政策法规时也缺乏科学性和合理性。大部分房地产企业制定的发展计划都是针对企业短期的目标，政府只对房地产的部分问题制定了相应的解决措施，存在片面性和不完整性，不能有效的解决房地产经济管理中存在的不足，不适应社会经济发展的需要。管理的不当，使得房地产市场出现不正当的行为，严重危害到市场经济的健康发展。政府制定政策的片面性，使得政策实施期间会引发新的问题，房地产事业的管理涉及很多的方面，不断的出现问题，会直接影响政策的作用，最后导致管理力度越大房地产市场越混乱的现状。很多的房地产商只顾及眼前的利益，制定不合理的发展方案，阻碍了企业的长远发展。
不断促进资源的合理利用，保证资源的可利用和持续发展，以及可以有效谋求社会上的进步这三方面的内容。但是从我国的市场经济环境中我们可以发现房地产市场的可持续发展就是包括两个方面的内涵；一是指房地产市场的发展既要能够满足当代人对各种房产品的需求，还要能够满足子孙后代的对于房产品的要求，其中不但可以包括土地资源的可持续利用以及房地产市场的完善以及人居环境的改善和住宅区的稳定协调发展，二是要能够保持产业自身的不断增长，又要能够与社会和国民经济的发展相适应，资源开发的合理利用可以有效保证土地的可持续发展利用，还对于土地的空间资源和建材资源利用的可持续性进行发展等等。
2、如何加强我国房地产商的经济管理
2.1、加强企业稽核制度
有的企业的经营者认为，稽核部门不仅不能创造效益，而且还大量占用人员编制导致经营成本增加，没有从根本上重视稽核制度建设。而很多案例表明，一些问题的发生，并不是因为没有制定，而是没有严格自执行制度，缺少稽核制度。
2.2、企业内部的审计制度需要加强
要发挥企业审计的作用，保证审计机构的相对独立性，使其直接对董事会负责，这样才能够真正发挥企业审计的作用，监督和保护企业的资产、财产安全，监督企业朝着合理合法的良性方面发展，保证企业管理制度的正确执行。
3、对国内房地产经济管理具体项目的思考和建议
3.1、要核算并确定公司的投资总额项目可行性研究报告
由公司选择适宜的项目经理部去实施落实，以获得批复的可行性研究报告为基本依据，并结合公司资金实力情况综台确定对该项目的投资总额。通过工程人员的初步估算后，提出项目资金流量表，取得公司认可，与其它测算确定后定下的指标一并以文字的形式确定下来，作为实施项目经济管理的依据性文件执行。
3.2、要控制开发成本，确定费用支出
控制开发成本是房地产企业经济管理的关键。某一项目的投资总额一经确定，开发成本的控制就是实现效益主要途径。正常的必要支出比较便于控制，而业务费用的开销弹性较大等标准难掌握，控制起来难度较大。解决的方法首先要增强经办人的主人翁感，自主的最大限度节约开支；其次是通过制度严控一切漏洞，查缺补漏；再次要采取费用合理包干的办法，费用节约归己。
3.3、在项目定性前先行核算和预算完成利润
实现利润是经济管理的最终目标。实现利润的多少是检验企业业绩的根本标志，获取利润也是企业赖以生存和发展的基础。因此，利润指标的确定是一项硬指标，直接影响到各方面的利益，涉及到多部门的关系，如果实现合理预算并分配利润，将会激发各部门的情绪和积极性，对企业项目的建设有建设性意义。
不断加强房地产规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用，首先就要在政策上加强限制和粗放型的房地产经济，努力实现资源集约型利用的房地产发展转变，加强对房地产市场的监控力度，提高对土地、空间资源的利用率，正确在房地产开始之初要注重科学性和规划性。首先国家应该站在可持续发展的高度上对房地产开发进行限制。政府应该坚决的抵制粗放式开发模式，通过政策导向引导房地产开发向集约型转变，避免重復建设和资源浪费。其次，开发商在房地产开发之前，要对建设的可行性进行调查，如果可行，则进行相关操作，反之则要叫停，不能盲目推进项目。最后，开发商不仅要做到和其它行业的协调，更要做到和地区经济发展，附近社区发展相协调。这样才能发挥房地产经济对国民经济的支柱作用，为经济发展，和谐发展贡献力量。
发展过程中要保护房地产生态环境。环境的好坏是居民生活水平高低的重要指标，所以在房地产开发之前要注意经济发展和环境的协调。首先，房地产开发之前，开发商要充分听取生态专家的建议和意见，将房地产发展和城市发展有机结合，真正的实现以人为本，其次，房地产在建筑的时候，要注重建筑材料和装修材料的选择，使用对环境无害的物质，避免出现污染环境的情况。
结语
综上所述，国家主要从土地供应，银行信贷，机构监管和产业政策等方面对房地产进行逐步的规范和完善，今年又采取从紧的货币政策，逐步完善相关的金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。房地产经济的持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状，应重点做好房地产贷款结构的调整，增加消费贷款比重，并注意防范风险。房地产经济，更是一个城市经济进步的引航者和开拓者，同时也是国民经济的命脉之一。所以，维护房地产市场的稳定和井然有序的体制对于当今的社会发展具有特殊的意义。房地产市场作为国民经济的重要产业之一，在国民经济的发展过程中起着举足轻重的作用，它是国民经济中的支柱性产业之一，对于维护我们促进经济的稳定发展具有十分重大的意义，
参考文献：
[1]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息.2012（04）
[2]黄岛.我国房地产经济管理的问题与对策[J].金融管理与研究.2010（08）
关键词：房地产 经济管理 市场管理
1、国内房地产经济管理存在的一些问题和一般做法的利弊
房地产企业在我国国民经济发展与国民经济体系中，属于具有重要地位作用和先导性、基础性的产业。随着我国国民经济的不断完善与快速发展，房地产企业及其经济也得到了快速和稳定的发展提升。现阶段我国的房地产企业正处于兴旺发达的重要阶段，并且逐渐成为我国经济繁荣的重要标志之一，而对于房地产产业发展来讲，一个良好的房地产市场发展体系，不仅需要完备的房地产法律与规定约束，需要房地产企业发展中的各种规章制度进行管理辅助。房地产经纪管理属于房地产发展管理的重要内容之一，其管理水平与管理完善性直接影响着房地产发展的整体水平。
近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而我国房地产经纪管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续行和科学性综合性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动。经济管理可以提供生产力，将潜在的实力发挥出来，创造更多的价值。为了适应社会发展的需要，国家开始重视房地产的经济管理，出台了相应的政策和法规来加强对房地产事业的经济管理，但是政策和法规实施之后仍然没有发挥很大的功效，房地产经济管理现状没能得到改善。大部分的政策在实施时，并没有理解实际的房地产情况，政策与实际的情况脱离，不能有效的解决实际存在的问题。还缺乏明确长远的目标，是我国整个房地产事业存在的问题，不仅广大的房地产企业缺乏明确长远的目标，政府在制定相应的政策法规时也缺乏科学性和合理性。大部分房地产企业制定的发展计划都是针对企业短期的目标，政府只对房地产的部分问题制定了相应的解决措施，存在片面性和不完整性，不能有效的解决房地产经济管理中存在的不足，不适应社会经济发展的需要。管理的不当，使得房地产市场出现不正当的行为，严重危害到市场经济的健康发展。政府制定政策的片面性，使得政策实施期间会引发新的问题，房地产事业的管理涉及很多的方面，不断的出现问题，会直接影响政策的作用，最后导致管理力度越大房地产市场越混乱的现状。很多的房地产商只顾及眼前的利益，制定不合理的发展方案，阻碍了企业的长远发展。
不断促进资源的合理利用，保证资源的可利用和持续发展，以及可以有效谋求社会上的进步这三方面的内容。但是从我国的市场经济环境中我们可以发现房地产市场的可持续发展就是包括两个方面的内涵；一是指房地产市场的发展既要能够满足当代人对各种房产品的需求，还要能够满足子孙后代的对于房产品的要求，其中不但可以包括土地资源的可持续利用以及房地产市场的完善以及人居环境的改善和住宅区的稳定协调发展，二是要能够保持产业自身的不断增长，又要能够与社会和国民经济的发展相适应，资源开发的合理利用可以有效保证土地的可持续发展利用，还对于土地的空间资源和建材资源利用的可持续性进行发展等等。
2、如何加强我国房地产商的经济管理
2.1、加强企业稽核制度
有的企业的经营者认为，稽核部门不仅不能创造效益，而且还大量占用人员编制导致经营成本增加，没有从根本上重视稽核制度建设。而很多案例表明，一些问题的发生，并不是因为没有制定，而是没有严格自执行制度，缺少稽核制度。
2.2、企业内部的审计制度需要加强
要发挥企业审计的作用，保证审计机构的相对独立性，使其直接对董事会负责，这样才能够真正发挥企业审计的作用，监督和保护企业的资产、财产安全，监督企业朝着合理合法的良性方面发展，保证企业管理制度的正确执行。
3、对国内房地产经济管理具体项目的思考和建议
3.1、要核算并确定公司的投资总额项目可行性研究报告
由公司选择适宜的项目经理部去实施落实，以获得批复的可行性研究报告为基本依据，并结合公司资金实力情况综台确定对该项目的投资总额。通过工程人员的初步估算后，提出项目资金流量表，取得公司认可，与其它测算确定后定下的指标一并以文字的形式确定下来，作为实施项目经济管理的依据性文件执行。
3.2、要控制开发成本，确定费用支出
控制开发成本是房地产企业经济管理的关键。某一项目的投资总额一经确定，开发成本的控制就是实现效益主要途径。正常的必要支出比较便于控制，而业务费用的开销弹性较大等标准难掌握，控制起来难度较大。解决的方法首先要增强经办人的主人翁感，自主的最大限度节约开支；其次是通过制度严控一切漏洞，查缺补漏；再次要采取费用合理包干的办法，费用节约归己。
3.3、在项目定性前先行核算和预算完成利润
实现利润是经济管理的最终目标。实现利润的多少是检验企业业绩的根本标志，获取利润也是企业赖以生存和发展的基础。因此，利润指标的确定是一项硬指标，直接影响到各方面的利益，涉及到多部门的关系，如果实现合理预算并分配利润，将会激发各部门的情绪和积极性，对企业项目的建设有建设性意义。
不断加强房地产规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用，首先就要在政策上加强限制和粗放型的房地产经济，努力实现资源集约型利用的房地产发展转变，加强对房地产市场的监控力度，提高对土地、空间资源的利用率，正确在房地产开始之初要注重科学性和规划性。首先国家应该站在可持续发展的高度上对房地产开发进行限制。政府应该坚决的抵制粗放式开发模式，通过政策导向引导房地产开发向集约型转变，避免重復建设和资源浪费。其次，开发商在房地产开发之前，要对建设的可行性进行调查，如果可行，则进行相关操作，反之则要叫停，不能盲目推进项目。最后，开发商不仅要做到和其它行业的协调，更要做到和地区经济发展，附近社区发展相协调。这样才能发挥房地产经济对国民经济的支柱作用，为经济发展，和谐发展贡献力量。
发展过程中要保护房地产生态环境。环境的好坏是居民生活水平高低的重要指标，所以在房地产开发之前要注意经济发展和环境的协调。首先，房地产开发之前，开发商要充分听取生态专家的建议和意见，将房地产发展和城市发展有机结合，真正的实现以人为本，其次，房地产在建筑的时候，要注重建筑材料和装修材料的选择，使用对环境无害的物质，避免出现污染环境的情况。
结语
综上所述，国家主要从土地供应，银行信贷，机构监管和产业政策等方面对房地产进行逐步的规范和完善，今年又采取从紧的货币政策，逐步完善相关的金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。房地产经济的持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状，应重点做好房地产贷款结构的调整，增加消费贷款比重，并注意防范风险。房地产经济，更是一个城市经济进步的引航者和开拓者，同时也是国民经济的命脉之一。所以，维护房地产市场的稳定和井然有序的体制对于当今的社会发展具有特殊的意义。房地产市场作为国民经济的重要产业之一，在国民经济的发展过程中起着举足轻重的作用，它是国民经济中的支柱性产业之一，对于维护我们促进经济的稳定发展具有十分重大的意义，
参考文献：
[1]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息.2012（04）
[2]黄岛.我国房地产经济管理的问题与对策[J].金融管理与研究.2010（08）