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【摘要】随着城市建设速度的加快，物业管理业应运而生并取得了快速发展。沈阳市物业管理业在总体发展中呈现出了规模不断扩大、效益不断攀升、资质不断提高等特点，但在区域分布及盈利能力方面还需进一步优化和提升。为此，应鼓励物业管理企业入驻郊县，并在提高整个行业的经营水平，以及增进业内学习交流上多下功夫。
【关键词】物业管理业 区域中心城市 实证研究
近年来，沈阳市物业管理业取得了长足发展。第二次经济普查数据显示，2008年末，全市共有物业管理企业1161家，在管物业建筑面积达1.3亿平方米，从业人员3万余人，年主营业务收入28.9亿元，实现利润2.8亿元。主要指标与2004年第一次全国经济普查数据相比，均实现大幅度增长，表明沈阳市物业管理业已经驶入快速健康发展的轨道。
物业管理业的现状和特点
行业规模不断扩大。通过对比单位数、从业人员、在管房屋建筑面积三项主要指标可以看出两次经济普查期间全市物业管理业规模的变化。
从单位数看，2008年末全市物业企业为1161个，比2004年末的456个增长1.55倍，年均增长26.3%。从从业人员看，2008年末，全市物业企业从业人员3.0108万人，比2004年末增加1.2558万人，增长71.6%，年均增长14.4%。从在管房屋建筑面积看，2008年末全市物业企业在管房屋建筑面积为12626.4万平方米，比2004年的5306.3万平方米增长1.38倍，年均增长24.2%。其中在管住宅面积9686万平方米，增长1.16倍，年均增长21.2%；在管办公用房面积1135.8万平方米，增长1.46倍，年均增长25.2%。
企业实力不断壮大。物业管理业是全市的新兴行业，大批从事物业管理的企业正在经历着一个逐步壮大的成长期，对比两次经济普查数据可以看出全市物业企业实力明显提升。从企业资产总计看，2008年末，全市物业企业资产总计74亿元，比2004年末增长34％，年均增长7.6％。2004年末资产在1000万以上的物业企业有56个，而2008年为70个；资产在500～1000万的物业企业，2004年末有30个，2008年末有71个，可以看出具有一定规模实力的企业在明显增加，尤其是资产在500～1000万之间的企业增加更快。
行业效益不断攀升。数据显示，几年来，全市物业企业不仅单位数量快速增加，经济效益也明显改善，说明企业的管理水平、服务质量等方面在不断进步。2004年全市物业管理企业全年的主营业务收入只有8.8亿元，全行业营业利润为净亏损2640万元。2004年之后，随着本土企业逐步完成转制及一批批资质更高、实力更强的外来企业的加入，全市物业管理行业正步入良性竞争阶段，企业已整体走出经营困境。2008年全年完成主营业务收入28.9亿元，是2004年的3.3倍，年均增长34.6%，平均每个企业年主营业务收入249万元，比2004年增长29%，全行业实现营业利润2.8亿元。2004年营业利润在1000万以上的企业有1个，500～1000万之间的企业也是1个，200～500万之间的企业6个；2008年营业利润在1000万以上的企业6个，500～1000万之间的企业7个，200～500万之间的企业19家，盈利大户明显增加。
行业资质不断提高。全市的物业管理业虽然经历了十几年的发展历程，但在发展初期，特别是2001年以前整个行业还处在低水平的发展阶段。物业管理企业划分为四个资质等级，即一级、二级、三级和其他企业。2001年全市物业管理企业中没有一级企业，二级和三级企业也分别只有6个和44个；2004年全市有一级企业10个，二级企业16个，三级企业153个；到了2008年全市一级、二级、三级企业分别增加到20、41和407个，与2004年相比，一、二、三级企业年平均增速分别为18.9%、26.5%和27.7%。
私营企业已过半数。随着市场经济的不断深入，民间资本日益活跃，在物业管理领域得到充分体现。按企业登记注册类型分组，从企业单位数看，2008年末内资企业1112个，比2004年末增加677个，其中私营企业604个，占全部单位数的52%，比2004年末增加456户，是增长速度最快的经济类型；港、澳、台商投资企业15个，比2004年末增加4个；外商投资企业34个，比2004年末增加24个。从收入情况看，2008年内资企业实现主营业务收入26.8亿元，占全部物业企业的92.7%，比2004年增长2.24倍，年均增长34.6%。其中私营企业实现主营业务收入11.4亿元，占全部物业企业的39.4%，比2004年增长4.7倍，年均增长54.5%；港、澳、台商投资企业实现主营业务收入0.7亿元，占2.4%，比2004年增长2.5倍，年均增长36.8%；外商投资企业实现主营业务收入1.3亿元，占4.5%，比2004年增长2.25倍，年均增长34.3%。
企业分布城区化特征明显，中心城区企业密度显著提高。由于物业与城市建设和房地产开发相互联动，因此在物业企业的区域分布上呈现中心城区—郊区—开发区—县（市）的梯次特征。2008年末，和平、沈河、大东、皇姑和铁西这5个中心城区共有物业企业772个，占全市的66.5%；郊区物业企业260个，占22.4%；开发区90个，占7.8％；县（市）39个，占3.4%。与2004年末相比，新增的705个企业中，中心城区462个，占65.5%；郊区163个，占23.1%；开发区49个，占7%；县（市）31个，占4.4%。2004年末，没有一个区县物业企业超过100个，2008末，和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区和于洪区物业企业都超过100个，其中沈河区235个，居首位。新增企业超100个的区有3个，分别是沈河区、和平区和铁西区。
政策扶持力度不断加大，发展环境不断优化。为加快推进社区建设，切实改善人民居住环境，全市对物业管理业的发展极为重视。为提高物业行业的层次和水平，提高服务质量，政府相继出台了一系列政策和文件。2007年5月市政府印发《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》共十二条，2010年5月全市正式颁布《沈阳市物业管理条例（草案）》，标志着全市物业管理行业真正进入有章可循、有法可依的正规化发展轨道。政策的不断完善也优化了企业发展环境，使企业的服务更高效、管理更规范。同时全市成立了物业管理协会，在一定程度上加强了对行业的社会监督。
物业管理业需关注的主要问题
区域分布还需进一步优化。从全市物业企业分布看，中心区最为密集，郊县相对分散，这是物业行业自身特点决定的，越是人口密集的地方，越是房屋密集的地方分布越密。但是普查数据显示，部分郊县新增企业速度与同类地区相比较为缓慢，发展显得不够平衡。从一定程度上说，物业发展水平也是一个地区服务现代化、集约化的一个标志，为此，区域合理分布，行业整体协调发展应是全市物业发展的目标之一。
盈利能力需进一步提升。与2004年相比，2008年全市的物业管理企业数量明显增加，全行业实现扭亏为盈。2004年全市盈利企业142家，占全部企业的31.1%，年盈利额为9112.2万元，盈利企业年平均盈利64.2万元；2008年全市盈利企业为779家，占全部企业的67.1%，盈利额为3.8亿元，企业年平均盈利48.4万元，虽然与2004年相比全市盈利企业的绝对数和比重均明显增加，但企业的年平均盈利额却下降了24.6%，年均下降6.8%。2004年全市虧损企业233家，占全部企业数的51.1%，亏损额为1.2亿元，亏损企业年平均亏损50.4万元；2008年全市亏损企业为222家，占全部企业数的19.1%，亏损额为9251.2万元，企业平均亏损41.7万元，与2004年相比亏损企业的比重明显下降，降幅达32个百分点，但企业的平均亏损额下降并不明显，年均仅下降4.6%。由此可见，物业整体行业的盈利能力需进一步提升。
推动和完善物业管理业的建议
鼓励更多企业入驻郊县。从数据可以看出，郊县物业虽发展较快，但潜力依然很大。建议在鼓励县域经济加速发展的同时，引导房地产企业和物业企业拓宽发展空间，使城区和县域发展协调联动起来。从而推动郊县物业步入高速发展期。
吸引更多优秀人才加入，提高整个行业的经营水平。物业管理的核心是人，如果企业长期微利或亏损经营，从业人员收入偏低，工作稳定性差，就不会吸引、留住优秀人才，带来人才和经营效益间的恶性循环。只有称职人才的加入，企业才能真正做大做强，因此人才作为一种资源对物业管理行业的发展至关重要。
与管理能力较高、经验相对丰富的地区增进学习交流，全力提升行业整体水平。要善于“走出去、招进来”，支持和鼓励全市物业管理水平较高的企业到省内外地区承接委托项目，争取在短时间内树立起全市的品牌物业。同时针对全市一些规模较大、规划比较合理、配套设施比较齐全的项目，可以适当考虑引进国内外知名物业管理企业通过招投标的方式实施管理。通过企业间相互交流，借鉴成功经验，力求提高行业的整体水平，最终推动全市物业管理业实现良性健康发展。（作者为沈阳大学科技工程学院副教授、辽宁大学博士研究生；本文系辽宁省教育厅人文社会科学研究项目——辽宁省服务产业发展研究阶段性研究成果之一，项目编号：2009A529）
【关键词】物业管理业 区域中心城市 实证研究
近年来，沈阳市物业管理业取得了长足发展。第二次经济普查数据显示，2008年末，全市共有物业管理企业1161家，在管物业建筑面积达1.3亿平方米，从业人员3万余人，年主营业务收入28.9亿元，实现利润2.8亿元。主要指标与2004年第一次全国经济普查数据相比，均实现大幅度增长，表明沈阳市物业管理业已经驶入快速健康发展的轨道。
物业管理业的现状和特点
行业规模不断扩大。通过对比单位数、从业人员、在管房屋建筑面积三项主要指标可以看出两次经济普查期间全市物业管理业规模的变化。
从单位数看，2008年末全市物业企业为1161个，比2004年末的456个增长1.55倍，年均增长26.3%。从从业人员看，2008年末，全市物业企业从业人员3.0108万人，比2004年末增加1.2558万人，增长71.6%，年均增长14.4%。从在管房屋建筑面积看，2008年末全市物业企业在管房屋建筑面积为12626.4万平方米，比2004年的5306.3万平方米增长1.38倍，年均增长24.2%。其中在管住宅面积9686万平方米，增长1.16倍，年均增长21.2%；在管办公用房面积1135.8万平方米，增长1.46倍，年均增长25.2%。
企业实力不断壮大。物业管理业是全市的新兴行业，大批从事物业管理的企业正在经历着一个逐步壮大的成长期，对比两次经济普查数据可以看出全市物业企业实力明显提升。从企业资产总计看，2008年末，全市物业企业资产总计74亿元，比2004年末增长34％，年均增长7.6％。2004年末资产在1000万以上的物业企业有56个，而2008年为70个；资产在500～1000万的物业企业，2004年末有30个，2008年末有71个，可以看出具有一定规模实力的企业在明显增加，尤其是资产在500～1000万之间的企业增加更快。
行业效益不断攀升。数据显示，几年来，全市物业企业不仅单位数量快速增加，经济效益也明显改善，说明企业的管理水平、服务质量等方面在不断进步。2004年全市物业管理企业全年的主营业务收入只有8.8亿元，全行业营业利润为净亏损2640万元。2004年之后，随着本土企业逐步完成转制及一批批资质更高、实力更强的外来企业的加入，全市物业管理行业正步入良性竞争阶段，企业已整体走出经营困境。2008年全年完成主营业务收入28.9亿元，是2004年的3.3倍，年均增长34.6%，平均每个企业年主营业务收入249万元，比2004年增长29%，全行业实现营业利润2.8亿元。2004年营业利润在1000万以上的企业有1个，500～1000万之间的企业也是1个，200～500万之间的企业6个；2008年营业利润在1000万以上的企业6个，500～1000万之间的企业7个，200～500万之间的企业19家，盈利大户明显增加。
行业资质不断提高。全市的物业管理业虽然经历了十几年的发展历程，但在发展初期，特别是2001年以前整个行业还处在低水平的发展阶段。物业管理企业划分为四个资质等级，即一级、二级、三级和其他企业。2001年全市物业管理企业中没有一级企业，二级和三级企业也分别只有6个和44个；2004年全市有一级企业10个，二级企业16个，三级企业153个；到了2008年全市一级、二级、三级企业分别增加到20、41和407个，与2004年相比，一、二、三级企业年平均增速分别为18.9%、26.5%和27.7%。
私营企业已过半数。随着市场经济的不断深入，民间资本日益活跃，在物业管理领域得到充分体现。按企业登记注册类型分组，从企业单位数看，2008年末内资企业1112个，比2004年末增加677个，其中私营企业604个，占全部单位数的52%，比2004年末增加456户，是增长速度最快的经济类型；港、澳、台商投资企业15个，比2004年末增加4个；外商投资企业34个，比2004年末增加24个。从收入情况看，2008年内资企业实现主营业务收入26.8亿元，占全部物业企业的92.7%，比2004年增长2.24倍，年均增长34.6%。其中私营企业实现主营业务收入11.4亿元，占全部物业企业的39.4%，比2004年增长4.7倍，年均增长54.5%；港、澳、台商投资企业实现主营业务收入0.7亿元，占2.4%，比2004年增长2.5倍，年均增长36.8%；外商投资企业实现主营业务收入1.3亿元，占4.5%，比2004年增长2.25倍，年均增长34.3%。
企业分布城区化特征明显，中心城区企业密度显著提高。由于物业与城市建设和房地产开发相互联动，因此在物业企业的区域分布上呈现中心城区—郊区—开发区—县（市）的梯次特征。2008年末，和平、沈河、大东、皇姑和铁西这5个中心城区共有物业企业772个，占全市的66.5%；郊区物业企业260个，占22.4%；开发区90个，占7.8％；县（市）39个，占3.4%。与2004年末相比，新增的705个企业中，中心城区462个，占65.5%；郊区163个，占23.1%；开发区49个，占7%；县（市）31个，占4.4%。2004年末，没有一个区县物业企业超过100个，2008末，和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区和于洪区物业企业都超过100个，其中沈河区235个，居首位。新增企业超100个的区有3个，分别是沈河区、和平区和铁西区。
政策扶持力度不断加大，发展环境不断优化。为加快推进社区建设，切实改善人民居住环境，全市对物业管理业的发展极为重视。为提高物业行业的层次和水平，提高服务质量，政府相继出台了一系列政策和文件。2007年5月市政府印发《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》共十二条，2010年5月全市正式颁布《沈阳市物业管理条例（草案）》，标志着全市物业管理行业真正进入有章可循、有法可依的正规化发展轨道。政策的不断完善也优化了企业发展环境，使企业的服务更高效、管理更规范。同时全市成立了物业管理协会，在一定程度上加强了对行业的社会监督。
物业管理业需关注的主要问题
区域分布还需进一步优化。从全市物业企业分布看，中心区最为密集，郊县相对分散，这是物业行业自身特点决定的，越是人口密集的地方，越是房屋密集的地方分布越密。但是普查数据显示，部分郊县新增企业速度与同类地区相比较为缓慢，发展显得不够平衡。从一定程度上说，物业发展水平也是一个地区服务现代化、集约化的一个标志，为此，区域合理分布，行业整体协调发展应是全市物业发展的目标之一。
盈利能力需进一步提升。与2004年相比，2008年全市的物业管理企业数量明显增加，全行业实现扭亏为盈。2004年全市盈利企业142家，占全部企业的31.1%，年盈利额为9112.2万元，盈利企业年平均盈利64.2万元；2008年全市盈利企业为779家，占全部企业的67.1%，盈利额为3.8亿元，企业年平均盈利48.4万元，虽然与2004年相比全市盈利企业的绝对数和比重均明显增加，但企业的年平均盈利额却下降了24.6%，年均下降6.8%。2004年全市虧损企业233家，占全部企业数的51.1%，亏损额为1.2亿元，亏损企业年平均亏损50.4万元；2008年全市亏损企业为222家，占全部企业数的19.1%，亏损额为9251.2万元，企业平均亏损41.7万元，与2004年相比亏损企业的比重明显下降，降幅达32个百分点，但企业的平均亏损额下降并不明显，年均仅下降4.6%。由此可见，物业整体行业的盈利能力需进一步提升。
推动和完善物业管理业的建议
鼓励更多企业入驻郊县。从数据可以看出，郊县物业虽发展较快，但潜力依然很大。建议在鼓励县域经济加速发展的同时，引导房地产企业和物业企业拓宽发展空间，使城区和县域发展协调联动起来。从而推动郊县物业步入高速发展期。
吸引更多优秀人才加入，提高整个行业的经营水平。物业管理的核心是人，如果企业长期微利或亏损经营，从业人员收入偏低，工作稳定性差，就不会吸引、留住优秀人才，带来人才和经营效益间的恶性循环。只有称职人才的加入，企业才能真正做大做强，因此人才作为一种资源对物业管理行业的发展至关重要。
与管理能力较高、经验相对丰富的地区增进学习交流，全力提升行业整体水平。要善于“走出去、招进来”，支持和鼓励全市物业管理水平较高的企业到省内外地区承接委托项目，争取在短时间内树立起全市的品牌物业。同时针对全市一些规模较大、规划比较合理、配套设施比较齐全的项目，可以适当考虑引进国内外知名物业管理企业通过招投标的方式实施管理。通过企业间相互交流，借鉴成功经验，力求提高行业的整体水平，最终推动全市物业管理业实现良性健康发展。（作者为沈阳大学科技工程学院副教授、辽宁大学博士研究生；本文系辽宁省教育厅人文社会科学研究项目——辽宁省服务产业发展研究阶段性研究成果之一，项目编号：2009A529）