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【摘要】在二手房的交易中，我们必须弄清楚房屋的产权归属，土地情况，了解房屋的实际年龄及质量，还有物业管理，以及最后的签订合同等问题，避免因为疏忽而产生的不必要的麻烦。
【关键词】二手房；交易；相关问题
一、 弄清二手房的房屋产权归属问题
我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋所有权证和土地所有权证是合法产权的证明，因此在购买二手房时，必须要看清房屋所有权证。凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子即使再便宜都不要购买，以免成交之后不能及时办理过户手续或者办不了过户手续，引起不必要的麻烦。
只有房屋所有权证上的所有人才是有权出售该房屋的，如果有共有人，须征得所有共有人的同意才可出卖，所以购买共有产权房屋如只有一人到场，需要确定其他共有人也同意出卖房屋以及该到场的共有人受其他人共有人的委托来签订合同，办理手续才可以。否则按照我国的法律规定买卖合同属无效合同。同时还需要注意的是如果是夫妻共有房产，即使在房产证上没有另一方的姓名，也须征得另一方的同意，否则一般都以无效合同来处理，因此在签订协议时，最好让出卖方的夫妻共同签字。
房改房、安居工程等房屋，本身是一种福利性质的政策性住房，所以在转让的时候会有一定的限制的，而且，此类房屋在土地性质、房屋所有权等方面有一定的国家规定，买房人购买是要避免买卖合同与国家法律的冲突。
笔者还认为买房人还应该去房地产管理部门查询产权证的真实性以及拟购房产产权来源和产权记录，如产权人、登记日期、房屋用途、档案编号、成交价格以及是否共有等信息。
在查验产权证的同时，还应该查验土地使用权证，如果土地使用权证的权利人与产权证上的权利人相同，或两证是合一的，就不用再履行其他手续。如果不同，还必须按照产权证的相同标准和办法得到土地使用权人的同意。还有重要的一点就是要查验房屋有无抵押贷款，是否有债务纠纷而被法院查封的情形。
二、 弄清楚房屋的土地情况
买卖二手房应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利，还应该注意土地的使用年限，土地使用年限40年和70年的房屋价格就应该有所不同。
三、 了解二手房的房屋结构和质量
二手房的房屋结构比较复杂，主要还是需要买房人实地查看，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，设施设备是否齐全完好等情况，特别是一些不合理的户型，片面追求客厅大，卧室小的设计，过道、走廊过于狭长，往往使得使用率大为降低。更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭，改建造成主体结构损坏的隐患。
在这里笔者着重强调一下对于房屋实际年龄的考察，因为由于各种原因，房屋所有人拿到产权证书的时间与房屋真正建成是有一定的滞后性，如果间隔时间长，买二手房人无疑会很吃亏。
四、查看二手房周边环境和二手房的物业管理
在购买二手房时，买房者要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边绿化、小区安全及卫生清洁等情况。对房屋配套设施设备的考察主要有：供电容量、燃气供应、暖气供应、水质、水压、及收费标准、电视接收清晰度等。同时购买二手房同时还应该了解小区内的车位情况，避免日后每天为停车的事情操心。
物业管理的水平高低会直接影响日后的居住生活质量。因此1、买房的过程中要重视物业交验的环节，应注意物业是否与合同相符，在签订合同后到应到房屋所在地的物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。2、还要对物业管理水平进行考察。观察小区是否封闭，保安巡查如何，小区环境及绿化情况，物业管理公司提供哪些服务等。另外还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。
要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。如果对二手房了解不全面，会给日后生活带来很多的麻烦。
五、 签订合同应该注意的问题
1、 费用交接，一般来说，售房人迁出房屋，就要结清已发生的全部水、电、气、电话、物业管理费、物业维修基金等，同时卖方还应该提供上述费用交纳的票据，才能交付房屋的钥匙。如未结清，一定要注明各项费用的交接年月日，因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，并在购房合同书上写清楚，即“买房之日前的所有欠费均由原产权人缴纳。”
2、 户籍迁移，很多购房者在购买二手房后，想要迁入户口时才发现自己所购买的房屋中有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，同时由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，而法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件。因此买房人应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直到解除合同。
3、 违约责任，关于可能产生的违约责任的情况有很多，买卖双方在签订补充协议时都要尽可能考虑到。除此之外，还应该约定买卖双方与中介公司的责任明确。因为经常发生中介公司在交易过程中存在着欺瞒行为，极大地损害了买房者的利益，但因协议中没有具体的责任明确，因此买房者也无法维护自身的利益。合同中还应该约定违约责任以及具体处理方式、违约金比例或者金额等，这样能够有效的防止各种情况引起的纠纷。
4、 房款支付，是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？不管使用什么样的房款交割方式，一定要对此事先约定，否则容易产生争议和风险。
房款支付通常有一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容，同时还要规定购房者逾期付款的违约责任，以及违约处理情况。这样才可以避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
【参考文献】
［1］房地产管理基本制度与政策 北京：人民出版社，２００８．
［2］房地产交易与权属登记法律法规汇编 北京：人民出版社
责任编辑：张子佳
【关键词】二手房；交易；相关问题
一、 弄清二手房的房屋产权归属问题
我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋所有权证和土地所有权证是合法产权的证明，因此在购买二手房时，必须要看清房屋所有权证。凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子即使再便宜都不要购买，以免成交之后不能及时办理过户手续或者办不了过户手续，引起不必要的麻烦。
只有房屋所有权证上的所有人才是有权出售该房屋的，如果有共有人，须征得所有共有人的同意才可出卖，所以购买共有产权房屋如只有一人到场，需要确定其他共有人也同意出卖房屋以及该到场的共有人受其他人共有人的委托来签订合同，办理手续才可以。否则按照我国的法律规定买卖合同属无效合同。同时还需要注意的是如果是夫妻共有房产，即使在房产证上没有另一方的姓名，也须征得另一方的同意，否则一般都以无效合同来处理，因此在签订协议时，最好让出卖方的夫妻共同签字。
房改房、安居工程等房屋，本身是一种福利性质的政策性住房，所以在转让的时候会有一定的限制的，而且，此类房屋在土地性质、房屋所有权等方面有一定的国家规定，买房人购买是要避免买卖合同与国家法律的冲突。
笔者还认为买房人还应该去房地产管理部门查询产权证的真实性以及拟购房产产权来源和产权记录，如产权人、登记日期、房屋用途、档案编号、成交价格以及是否共有等信息。
在查验产权证的同时，还应该查验土地使用权证，如果土地使用权证的权利人与产权证上的权利人相同，或两证是合一的，就不用再履行其他手续。如果不同，还必须按照产权证的相同标准和办法得到土地使用权人的同意。还有重要的一点就是要查验房屋有无抵押贷款，是否有债务纠纷而被法院查封的情形。
二、 弄清楚房屋的土地情况
买卖二手房应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利，还应该注意土地的使用年限，土地使用年限40年和70年的房屋价格就应该有所不同。
三、 了解二手房的房屋结构和质量
二手房的房屋结构比较复杂，主要还是需要买房人实地查看，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，设施设备是否齐全完好等情况，特别是一些不合理的户型，片面追求客厅大，卧室小的设计，过道、走廊过于狭长，往往使得使用率大为降低。更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭，改建造成主体结构损坏的隐患。
在这里笔者着重强调一下对于房屋实际年龄的考察，因为由于各种原因，房屋所有人拿到产权证书的时间与房屋真正建成是有一定的滞后性，如果间隔时间长，买二手房人无疑会很吃亏。
四、查看二手房周边环境和二手房的物业管理
在购买二手房时，买房者要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边绿化、小区安全及卫生清洁等情况。对房屋配套设施设备的考察主要有：供电容量、燃气供应、暖气供应、水质、水压、及收费标准、电视接收清晰度等。同时购买二手房同时还应该了解小区内的车位情况，避免日后每天为停车的事情操心。
物业管理的水平高低会直接影响日后的居住生活质量。因此1、买房的过程中要重视物业交验的环节，应注意物业是否与合同相符，在签订合同后到应到房屋所在地的物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。2、还要对物业管理水平进行考察。观察小区是否封闭，保安巡查如何，小区环境及绿化情况，物业管理公司提供哪些服务等。另外还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。
要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。如果对二手房了解不全面，会给日后生活带来很多的麻烦。
五、 签订合同应该注意的问题
1、 费用交接，一般来说，售房人迁出房屋，就要结清已发生的全部水、电、气、电话、物业管理费、物业维修基金等，同时卖方还应该提供上述费用交纳的票据，才能交付房屋的钥匙。如未结清，一定要注明各项费用的交接年月日，因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，并在购房合同书上写清楚，即“买房之日前的所有欠费均由原产权人缴纳。”
2、 户籍迁移，很多购房者在购买二手房后，想要迁入户口时才发现自己所购买的房屋中有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，同时由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，而法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件。因此买房人应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直到解除合同。
3、 违约责任，关于可能产生的违约责任的情况有很多，买卖双方在签订补充协议时都要尽可能考虑到。除此之外，还应该约定买卖双方与中介公司的责任明确。因为经常发生中介公司在交易过程中存在着欺瞒行为，极大地损害了买房者的利益，但因协议中没有具体的责任明确，因此买房者也无法维护自身的利益。合同中还应该约定违约责任以及具体处理方式、违约金比例或者金额等，这样能够有效的防止各种情况引起的纠纷。
4、 房款支付，是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？不管使用什么样的房款交割方式，一定要对此事先约定，否则容易产生争议和风险。
房款支付通常有一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容，同时还要规定购房者逾期付款的违约责任，以及违约处理情况。这样才可以避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
【参考文献】
［1］房地产管理基本制度与政策 北京：人民出版社，２００８．
［2］房地产交易与权属登记法律法规汇编 北京：人民出版社
责任编辑：张子佳