尽管有诸多理由解释目前高房价的原因及合理性，但不可否认的是房地产的经济风险已经开始累积，由此带来的社会与政治风险也在逐步加大。为避免重蹈日本的覆辙，政府已经从2009年底开始，出台多项政策措施调控房地产市场，2010年4月国务院出台新国十条以及地方政府陆续出台的实施细则更是反映了政府坚决调控房地产市场的决心。综合比较历年房地产调控的政策举措，本轮调控的如下特点尤其值得关注：一是加大了土地和房屋的供应，在源头方面避免房屋供不应求的局面。二是加强区别化调控，增加交易成本。三是更多运用行政调控手段。
　　
　　商品房调控与保障房政策具对冲效应
　　
　　政府遏制地产价格不可避免地会导致市场化的房地产开发投资放缓，而另一方面，本轮调控的一个重要特点是加大土地供应，推进保障性住房的建设，因而将促进保障性住房投资大幅增长，这两者对房地产投资的正负面影响存在一定的抵消。
　　微观上看，影响商品房投资与保障性住房投资的机理有所不同。商品房投资的变动主要取决于利润空间和银行信贷的支持情况，对于房地产企业来说，只要有合适的利润率，企业就会开工建设，由此带动房地产投资的增长；而银行信贷的变动也会影响行业的投资。保障性住房投资更多是政府主导，因此其开工投资主要取决于实际供地的面积以及财政的支持力度。
　　首先来分析商品房的投资情况，考虑企业开发投资周期，我们采用房地价剪刀差（房价指数减去前一年地价指数）来衡量房地产企业的盈利状况，结果表明2004年土地招拍挂制度改革后，房地价剪刀差能够较好地解释房地产投资的波动。2008年三季度开始，房价大幅下跌使得其与地价剪刀差出现逆转，这直接导致了当期房地产投资的下滑，而进入2009年三季度，房地价剪刀差迅速转正回升，拉动房地产投资快速恢复。银行信贷同样是影响房地产投资的重要因素，2009年商品房开发贷款同比增长38%，信贷扩张成为房地产投资增长的重要因素。弹性分析表明，房地产投资对房地价剪刀差和信贷增速的弹性分别为0.378和1.127。
　　如果房价调整回2009年三季度水平，2010年商品房投资将回落至13.1%。保守估计，2010年全国保障性住房投资将增长130%。从地方政府的执行情况看，2010年一季度，山西省保障性住房共完成投资3.8亿元，而一季度全省房地产开发投资40.6亿元，保障性住房投资占比约为9%。从另一个层面看，保障性住房的结构上，经济适用房占比约20%，而经济适用房投资占总房地产投资比重约为2%。因此综合判断，2010年保障性住房投资占总房地产投资的比重将达到10%。
　　在房价回落至2009年三季度的中性假设下，2010年全年房地产投资增速约为19%，其中保障性住房投资的贡献率达到35%，贡献房地产投资6.5个百分点。
　　
　　经济二次探底可能性不大
　　
　　房地产作为我国的支柱产业，其投资变动一方面直接影响固定资产投资并带来GDP的变动，另一方面还影响上游钢铁、水泥以及下游机械、家具家电等行业，对GDP增长带来间接影响。
　　估算房地产投资对经济和行业影响的关键是分析综合影响系数。这里我们采用最新版的投入产出表（2007版，2009年底公布）进行分析。结果表明，房地产投资增长1个百分点，将拉动采掘业、制造业、公用事业和服务业分别增长0.13、1.11、0.17和0.65个百分点，对GDP的综合影响系数约为2.11。这意味着，房地产投资每增加1元，GDP增加2.11元（或房地产投资每变动1%，GDP将变动0.17%）。综合商品房投资增速下降以及保障性住房投资增加的效果，在中性情形下，2010年房价回落至2009年三季度水平，这将使2010年GDP增速回落至10%左右，经济二次探底的可能性不大。
　　
　　地产调控对上游行业影响最大
　　
　　分行业来看，我们根据房地产对其他行业的拉动系数，将受影响较大的行业分为四类：上游钢铁、水泥化工行业；机械制造业；家具家电制造业与金融服务业，影响系数分别为0.39、0.21、0.28和0.14。
　　通过投入产出法估计各行业自身的投资乘数后，所得结果中，上游水泥、钢铁、化工行业增加值受房地产投资变动影响最大。若中性情况下，房价回落至2009年三季度水平，将影响水泥、钢铁、化工行业增加值6.48个百分点，以2010年第一季度增加值的增速计算，影响比重达到32%。相比而言，在投资小幅变动的情况下，金融与家具家电行业增加值变动相对较小，政策调控对应这些行业增加值增速将分别回落2.97和2.35个百分点。