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【摘 要】 房地产业在发展过程中，出现的许多问题使得其发展成为舆论的焦点。本文首先简要回顾了美国，日本，爱尔兰的房地产泡沫破裂案例，总结了经验教训，在进一步分析我国房地产市场的现状，最后提出五点建议。
【关键词】 房地产泡沫 房地产投资 投机需求 金融体制
一、引言
随着经济的不断增长、城市化进程的不断加速和城市房地产业投资的增加，房地产业得到了大力的发展，也逐渐成为我国国民经济的重要支柱。与此同时，房地产市场也出现了很多问题：市场投机现象越来越严重，大量资金集中投向房地产业，购房者投机需求旺盛，开发商囤地，一线城市和部分二线城市房价上涨过快等等。这些问题的发生引起了社会高度的重视，在房地产业高速发展的背后，我国房地产市场是否存在泡沫成为了社会舆论的焦点，我国房地产如何发展这一研究具有重要意义。以史为鉴，本文通过回顾国际上关于房贷产泡沫破裂的案例，从中总结经验教训，针对性的、简要的对我国房地产发展提出建议。
二、国际案例回顾
2.1 美国佛罗里达州房地产泡沫
发生于1923-1926年期间的美国佛罗里达州的房地产泡沫，带来的影响是巨大的。需求量的增加和银行宽松的贷款政联合助推了房地产市场的火热，房地产泡沫变得越来越大。一场飓风的来袭最终引发了房地产泡沫的破灭。当然房地产泡沫破灭的根本原因不是在于飓风，而是由于当地的房价已经远远超出其真实的价值。这场泡沫诱发了美国的经济危机，引致股市的崩盘，最终引发全球经济的衰退。
2.2 日本房地产泡沫[1]
发生在20世纪80年代后半期至90年代初的日本房地产泡沫，严重冲击了日本的经济。1985年9月，“广场协议”的签订促成日元升值，同时美元贬值，在金融自由化改革这个背景下吸引了很多国际资本都投向房地产业，使得房价飞速上涨。过高的土地价格带来的社会问题越来越严重，人们不具有支付房款的能力，企業也买不起用于扩展经营的土地，社会的不平等现象也因房地产的持有而越来越明显，日本政府开始实施金融紧缩的政策，降低土地价格。[2]从1989年5月开始，央行不断提高利率，到次年8月，共提升了5次贷款利率。股价市值和土地价格因此大幅度下跌，失去了控制，看到这些现象的发生，日本政府紧急采取降息政策，央行利率经过9 次调低。即便如此也无法控制股票和地价的下跌，房地产市场和股票市场完全失去了控制，最终跌落到泡沫经济以前的水平，巨大的经济泡沫破灭[3]。
2.3 爱尔兰房地产泡沫
20世纪90年代后期，经济的高速增长加上劳动力的扩张等因素刺激了爱尔兰房价的暴涨。房价的居高不下、银行业放贷的快速扩张和政府对房地产业实施优惠的税收政策造成房地产行业的扩张越来越严重。于2006年，泡沫达到顶峰，最终在2008年破灭。导致了爱尔兰经济不断持续3年下滑，工人下岗，银行的资产大规模缩水，甚至造成很多银行几乎快要破产，政府因救助银行而产生巨大负债，最终引发了债务危机。
三、经验教训
以上三个事件的回顾，可以给我们一些经验与启发。
3.1 银行信贷的扩张
每逢房地产泡沫事件发生，必然会牵扯到银行，银行信贷是导致房地产泡沫发生的一个重要因素。银行放贷门槛过低会助长房地产市场的热度，美国佛罗里达州的当地银行可以向人们放贷房款的90%，人们只需支付10%的首付即可，而在爱尔兰房地产泡沫事件中，很多人只要付5%的首付就可以买到房子，银行信贷的发放助推了一次又一次房地产泡沫的形成和扩大。我国房地产开发商建造房屋和个人购房都需要大量的资金，银行可以为其提供充足的资金，房地产开发商通过向银行贷款，用少量的自有资金就可以开发项目，而个人购房也只需要付一个首付就可以拥有住房。在这种情况下，随着人们对住房需求的增加，房地产开发商的投资成本在不断加大，商品层次也不断提高，房价会随之增加，获得的收益和利润也会得到提升，最终会造成房地产价格泡沫的累积。房价虽然上涨了，但是人们可以通过银行提供的资金去购买住房，银行利用发放信贷解决了很多老百姓住房难的问题，同时又会导致泡沫越来越多。因此，我国应当结合房地产市场情况，控制银行信贷的发放，避免资金过多流向房地产业。
3.2 政府对房地产市场的干预
政府的决策会在很大程度上影响到房地产市场的发展。在美国房地产泡沫事件中，佛罗里达州政府和各地方当局都积极改善当地的交通和基础设施，以此来吸引大量的旅游者和投资者。日本政府连续实施了错误的金融政策导致了危机的发生。从20世纪90年代，爱尔兰人对住房的需求越来越大，政府在资金和税收等方面采取了许多措施来刺激供给，扩张了房地产市场发展，为房地产泡沫的形成创造了条件。
3.3 投机性购房需求的大量增加
房地产业是具有高回报特点的一个行业，投资房地产可以获取高额的利润。在这些房地产泡沫事件中，发现随着房地产市场的火热，购房者的投机性需求在不断增加，他们对房地产市场的前景非常看好，把房地产作为投资品，通过买入和卖出从中赚取利差，获得高额回报，从而推动房价不断上涨，助长了泡沫的膨胀房地产市场变得更加火热。投机性需求只是转移了财富，而并不会创造价值，过度投机会引发房地产泡沫的不断生成和膨胀，不仅会危害基础产业的发展和损害房地产产业的自身发展，也会影响居民的主动消费，甚至会冲击整个社会的经济。
四、现状分析
房价是广大群众非常关心的一个问题，如果房价过高，人们无法满足自己的住房需求，而住房又是人们生活的基本条件，所以本节详细分析了房地产市场现状，主要包括商品房的售价情况和房地产的投资状况。
4.1商品房售价
房价的走势是大众关注的热点，全国的房价呈上涨状态，虽然人们收入也在逐步递增，但和房价相比，远远是追不上房价上涨的速度。 根据商品房销售情况，我们可以分析出：2003年，我国部分地区房地产市场过热的现象就已经发生，房地产也成为了大家关注的焦点，2003-2004年房价上涨幅度已经高达17.7%，经济的发展带动了人们对住房的消费，再加之高房价使得大量资金流入房地产市场，进一步推动了房价的上升。2004-2005年的房价上涨幅度相对缩小，但依旧是一个高增长的幅度，2005-2006年房价增幅才明显减小%。2006年是出台调控政策密集的一年，但是依旧没有抑制住房价的上涨。2008 年受全球经济的影响，房价降到 3800 元/平方米。2009 年，经济复苏，房价回暖，有更多的投资者开始参与房地产市场，2010年，房价持续走高，已经达到5032元/平方米。2011年，房地产价格增幅有所降低，各种调控政策使得房价得到了控制。2012年、2013年全国商品房平均售价的增幅分别为8.2%和7.7%，这两年房价保持持续升温，在2013年房地产市场更是注重以市场化的手段来解决房地产问题。2014年，全国房地产市场出现比较明显的调整和回落态势，房价上涨的幅度逐月减小。2015年，各项救市政策纷纷而来，市场回暖，但是除一线城市，其余城市涨势较缓。2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。
事实上，中低收入人群是无法承受商品房出现增长过快的。房价过快的上涨会推动投资的过快上涨，但实质上是会抑制居民的一些其他消费，贷款额和还款额会大大增加，而可支配收入在短期内不会有较大的变化，所以绝大多数购房者都会缩减他们在教育、生活、娱乐等方面的支出，这也会成为扩大居民消费需求的阻碍。
4.2房地产投资
房地产业如今已成为支柱产业和高度关联性产业，不仅对经济的影响十分重大，而且能够直接带动其他产业的发展，包括房地产中介、物业管理、建筑业和建材业等，不仅如此，也会间接推动娱乐、服务、和教育行业等的发展，对于房地产业的投资，在不断增加。
由表1可知，我国房地产投资额逐年在递增，虽然每年增幅不同，但每年都是保持递增的趋势，可见人们对房地产业投资的热度也是在不断升温。观察2003年到2017年的房地产投资额其增长速度基本上也是在不断加快。其中，2014年和2015年的房地产开发投资额基本上保持在相持的水平上，2015年的投资额略高于2014年，这主要是因为房地产业发展的速度很快，投资过度，以致于许多地区库存较多，那么开发商必然不会将过多的资金投入到房地产业，避免遭受损失。房地产开发投资是GDP核算的的一个重要部分，二者之比可体现出房地产业的景气程度，从表1可知，这些年，我国房地产开发投资占 GDP 的比重基本上是不断上升的，只有2017年稍有下降说明房地产业对GDP的贡献基本上不断增大。
五、政策建议
5.1加强土地资源的管理
首先，增强宣传土地资源管理政策的力度。我国居民对有关土地的政策并不了解，甚至很多人对此完全不知道。为此，对于管理土地的相关政策，可以通过电视、广播、网络和社区宣传栏等形式传递给群众，，使得老百姓能够了解、认识、熟知这些政策，认识到管理土地这一资源的重要性。其次，逐步完善土地市场管理体系。政府可制定与土地管控有关的指标，时刻掌握土地的相关状况，以便加强管理，并且应当建设相应的约束机制。最后，加强土地资源的监管力度。在土地交易过程中的各个环节需要加大力度对其监管，对于出现不规范的行为，一定要做到及时、严厉地惩治。
5.2改善金融体制
房地产业的发展不可脱离金融业的支持，房地产开发商和个人都需要银行提供大量的资金来支撑他们参与市场。我国要改善金融体制，央行应采取宽严有度的货币政策，对于流动性的释放，要谨慎对待。另外，我国可在一定程度上降低房地产开发商和个人抵押贷款的比例，对于信贷的发放做到严格控制。還可以拓宽我国的投资渠道，增加和扩大投资范围，避免资金过度集中于房地产业。
5.3积极发展住房租赁市场
在我国的一些大城市中，实现人人都能够买房是不现实的，租赁市场的大规模发展是很有必要的。首先，健全中介服务体系。住房中介服务体系是连接市场供求双方的桥梁，我国需大力发展中介服务机构，培育大型租赁机构，推进具有规模性的住房租赁服务。其次，合理指导住房租金价格。根据住房的不同面积、不同地段、不同结构等，各级政府应定期制定具有指导意见的住房租金价格，并向社会公示，有利于减少市场信息的不对称。
5.4规范和完善政府行为
从国际上发生的房地泡沫事件来看，政府与房地产业之间的利益关系，是造成房地产泡沫的重要因素。应当削弱地方政府与房地产业的利益关系，也应当逐渐摆脱“土地财政”现象，实现地方政府经济行为的科学化、程序化和法制化，真正考虑到广大人民群众的利益。
【参考文献】
[1] 张丽华，孙涛.借鉴日本房地产泡沫经济问题完善我国房地产市场的发展环境[J].天津经济，2007（03）：49-51+59.
[2] 毛金祥. 日本房地产泡沫的形成和破灭及其对中国的启示[D].上海社会科学院，2011.
[3] 敖青.我国房地产金融风险演进与风险抑制研究——基于日本20世纪80年代房地产泡沫的启示[D].广东省社会科学院，2015.
作者简介：贾晨圆（1994.6），性别：女，民族：汉，籍贯：河北省唐山市，职务/职称：广西大学商学院2017级学术型硕士研究生（在读研究生），研究方向，劳动经济学。
【关键词】 房地产泡沫 房地产投资 投机需求 金融体制
一、引言
随着经济的不断增长、城市化进程的不断加速和城市房地产业投资的增加，房地产业得到了大力的发展，也逐渐成为我国国民经济的重要支柱。与此同时，房地产市场也出现了很多问题：市场投机现象越来越严重，大量资金集中投向房地产业，购房者投机需求旺盛，开发商囤地，一线城市和部分二线城市房价上涨过快等等。这些问题的发生引起了社会高度的重视，在房地产业高速发展的背后，我国房地产市场是否存在泡沫成为了社会舆论的焦点，我国房地产如何发展这一研究具有重要意义。以史为鉴，本文通过回顾国际上关于房贷产泡沫破裂的案例，从中总结经验教训，针对性的、简要的对我国房地产发展提出建议。
二、国际案例回顾
2.1 美国佛罗里达州房地产泡沫
发生于1923-1926年期间的美国佛罗里达州的房地产泡沫，带来的影响是巨大的。需求量的增加和银行宽松的贷款政联合助推了房地产市场的火热，房地产泡沫变得越来越大。一场飓风的来袭最终引发了房地产泡沫的破灭。当然房地产泡沫破灭的根本原因不是在于飓风，而是由于当地的房价已经远远超出其真实的价值。这场泡沫诱发了美国的经济危机，引致股市的崩盘，最终引发全球经济的衰退。
2.2 日本房地产泡沫[1]
发生在20世纪80年代后半期至90年代初的日本房地产泡沫，严重冲击了日本的经济。1985年9月，“广场协议”的签订促成日元升值，同时美元贬值，在金融自由化改革这个背景下吸引了很多国际资本都投向房地产业，使得房价飞速上涨。过高的土地价格带来的社会问题越来越严重，人们不具有支付房款的能力，企業也买不起用于扩展经营的土地，社会的不平等现象也因房地产的持有而越来越明显，日本政府开始实施金融紧缩的政策，降低土地价格。[2]从1989年5月开始，央行不断提高利率，到次年8月，共提升了5次贷款利率。股价市值和土地价格因此大幅度下跌，失去了控制，看到这些现象的发生，日本政府紧急采取降息政策，央行利率经过9 次调低。即便如此也无法控制股票和地价的下跌，房地产市场和股票市场完全失去了控制，最终跌落到泡沫经济以前的水平，巨大的经济泡沫破灭[3]。
2.3 爱尔兰房地产泡沫
20世纪90年代后期，经济的高速增长加上劳动力的扩张等因素刺激了爱尔兰房价的暴涨。房价的居高不下、银行业放贷的快速扩张和政府对房地产业实施优惠的税收政策造成房地产行业的扩张越来越严重。于2006年，泡沫达到顶峰，最终在2008年破灭。导致了爱尔兰经济不断持续3年下滑，工人下岗，银行的资产大规模缩水，甚至造成很多银行几乎快要破产，政府因救助银行而产生巨大负债，最终引发了债务危机。
三、经验教训
以上三个事件的回顾，可以给我们一些经验与启发。
3.1 银行信贷的扩张
每逢房地产泡沫事件发生，必然会牵扯到银行，银行信贷是导致房地产泡沫发生的一个重要因素。银行放贷门槛过低会助长房地产市场的热度，美国佛罗里达州的当地银行可以向人们放贷房款的90%，人们只需支付10%的首付即可，而在爱尔兰房地产泡沫事件中，很多人只要付5%的首付就可以买到房子，银行信贷的发放助推了一次又一次房地产泡沫的形成和扩大。我国房地产开发商建造房屋和个人购房都需要大量的资金，银行可以为其提供充足的资金，房地产开发商通过向银行贷款，用少量的自有资金就可以开发项目，而个人购房也只需要付一个首付就可以拥有住房。在这种情况下，随着人们对住房需求的增加，房地产开发商的投资成本在不断加大，商品层次也不断提高，房价会随之增加，获得的收益和利润也会得到提升，最终会造成房地产价格泡沫的累积。房价虽然上涨了，但是人们可以通过银行提供的资金去购买住房，银行利用发放信贷解决了很多老百姓住房难的问题，同时又会导致泡沫越来越多。因此，我国应当结合房地产市场情况，控制银行信贷的发放，避免资金过多流向房地产业。
3.2 政府对房地产市场的干预
政府的决策会在很大程度上影响到房地产市场的发展。在美国房地产泡沫事件中，佛罗里达州政府和各地方当局都积极改善当地的交通和基础设施，以此来吸引大量的旅游者和投资者。日本政府连续实施了错误的金融政策导致了危机的发生。从20世纪90年代，爱尔兰人对住房的需求越来越大，政府在资金和税收等方面采取了许多措施来刺激供给，扩张了房地产市场发展，为房地产泡沫的形成创造了条件。
3.3 投机性购房需求的大量增加
房地产业是具有高回报特点的一个行业，投资房地产可以获取高额的利润。在这些房地产泡沫事件中，发现随着房地产市场的火热，购房者的投机性需求在不断增加，他们对房地产市场的前景非常看好，把房地产作为投资品，通过买入和卖出从中赚取利差，获得高额回报，从而推动房价不断上涨，助长了泡沫的膨胀房地产市场变得更加火热。投机性需求只是转移了财富，而并不会创造价值，过度投机会引发房地产泡沫的不断生成和膨胀，不仅会危害基础产业的发展和损害房地产产业的自身发展，也会影响居民的主动消费，甚至会冲击整个社会的经济。
四、现状分析
房价是广大群众非常关心的一个问题，如果房价过高，人们无法满足自己的住房需求，而住房又是人们生活的基本条件，所以本节详细分析了房地产市场现状，主要包括商品房的售价情况和房地产的投资状况。
4.1商品房售价
房价的走势是大众关注的热点，全国的房价呈上涨状态，虽然人们收入也在逐步递增，但和房价相比，远远是追不上房价上涨的速度。 根据商品房销售情况，我们可以分析出：2003年，我国部分地区房地产市场过热的现象就已经发生，房地产也成为了大家关注的焦点，2003-2004年房价上涨幅度已经高达17.7%，经济的发展带动了人们对住房的消费，再加之高房价使得大量资金流入房地产市场，进一步推动了房价的上升。2004-2005年的房价上涨幅度相对缩小，但依旧是一个高增长的幅度，2005-2006年房价增幅才明显减小%。2006年是出台调控政策密集的一年，但是依旧没有抑制住房价的上涨。2008 年受全球经济的影响，房价降到 3800 元/平方米。2009 年，经济复苏，房价回暖，有更多的投资者开始参与房地产市场，2010年，房价持续走高，已经达到5032元/平方米。2011年，房地产价格增幅有所降低，各种调控政策使得房价得到了控制。2012年、2013年全国商品房平均售价的增幅分别为8.2%和7.7%，这两年房价保持持续升温，在2013年房地产市场更是注重以市场化的手段来解决房地产问题。2014年，全国房地产市场出现比较明显的调整和回落态势，房价上涨的幅度逐月减小。2015年，各项救市政策纷纷而来，市场回暖，但是除一线城市，其余城市涨势较缓。2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。
事实上，中低收入人群是无法承受商品房出现增长过快的。房价过快的上涨会推动投资的过快上涨，但实质上是会抑制居民的一些其他消费，贷款额和还款额会大大增加，而可支配收入在短期内不会有较大的变化，所以绝大多数购房者都会缩减他们在教育、生活、娱乐等方面的支出，这也会成为扩大居民消费需求的阻碍。
4.2房地产投资
房地产业如今已成为支柱产业和高度关联性产业，不仅对经济的影响十分重大，而且能够直接带动其他产业的发展，包括房地产中介、物业管理、建筑业和建材业等，不仅如此，也会间接推动娱乐、服务、和教育行业等的发展，对于房地产业的投资，在不断增加。
由表1可知，我国房地产投资额逐年在递增，虽然每年增幅不同，但每年都是保持递增的趋势，可见人们对房地产业投资的热度也是在不断升温。观察2003年到2017年的房地产投资额其增长速度基本上也是在不断加快。其中，2014年和2015年的房地产开发投资额基本上保持在相持的水平上，2015年的投资额略高于2014年，这主要是因为房地产业发展的速度很快，投资过度，以致于许多地区库存较多，那么开发商必然不会将过多的资金投入到房地产业，避免遭受损失。房地产开发投资是GDP核算的的一个重要部分，二者之比可体现出房地产业的景气程度，从表1可知，这些年，我国房地产开发投资占 GDP 的比重基本上是不断上升的，只有2017年稍有下降说明房地产业对GDP的贡献基本上不断增大。
五、政策建议
5.1加强土地资源的管理
首先，增强宣传土地资源管理政策的力度。我国居民对有关土地的政策并不了解，甚至很多人对此完全不知道。为此，对于管理土地的相关政策，可以通过电视、广播、网络和社区宣传栏等形式传递给群众，，使得老百姓能够了解、认识、熟知这些政策，认识到管理土地这一资源的重要性。其次，逐步完善土地市场管理体系。政府可制定与土地管控有关的指标，时刻掌握土地的相关状况，以便加强管理，并且应当建设相应的约束机制。最后，加强土地资源的监管力度。在土地交易过程中的各个环节需要加大力度对其监管，对于出现不规范的行为，一定要做到及时、严厉地惩治。
5.2改善金融体制
房地产业的发展不可脱离金融业的支持，房地产开发商和个人都需要银行提供大量的资金来支撑他们参与市场。我国要改善金融体制，央行应采取宽严有度的货币政策，对于流动性的释放，要谨慎对待。另外，我国可在一定程度上降低房地产开发商和个人抵押贷款的比例，对于信贷的发放做到严格控制。還可以拓宽我国的投资渠道，增加和扩大投资范围，避免资金过度集中于房地产业。
5.3积极发展住房租赁市场
在我国的一些大城市中，实现人人都能够买房是不现实的，租赁市场的大规模发展是很有必要的。首先，健全中介服务体系。住房中介服务体系是连接市场供求双方的桥梁，我国需大力发展中介服务机构，培育大型租赁机构，推进具有规模性的住房租赁服务。其次，合理指导住房租金价格。根据住房的不同面积、不同地段、不同结构等，各级政府应定期制定具有指导意见的住房租金价格，并向社会公示，有利于减少市场信息的不对称。
5.4规范和完善政府行为
从国际上发生的房地泡沫事件来看，政府与房地产业之间的利益关系，是造成房地产泡沫的重要因素。应当削弱地方政府与房地产业的利益关系，也应当逐渐摆脱“土地财政”现象，实现地方政府经济行为的科学化、程序化和法制化，真正考虑到广大人民群众的利益。
【参考文献】
[1] 张丽华，孙涛.借鉴日本房地产泡沫经济问题完善我国房地产市场的发展环境[J].天津经济，2007（03）：49-51+59.
[2] 毛金祥. 日本房地产泡沫的形成和破灭及其对中国的启示[D].上海社会科学院，2011.
[3] 敖青.我国房地产金融风险演进与风险抑制研究——基于日本20世纪80年代房地产泡沫的启示[D].广东省社会科学院，2015.
作者简介：贾晨圆（1994.6），性别：女，民族：汉，籍贯：河北省唐山市，职务/职称：广西大学商学院2017级学术型硕士研究生（在读研究生），研究方向，劳动经济学。