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【摘 要】根据国务院相关规定，全国机关单位的大院和住宅区正逐步推行现代化物业管理，由原来的福利性质转向有偿服务，受益人支付物业费用，此举体现了顺应时代发展，与时俱进的执政理念，是时代发展的必然趋势。然而，改革发展与阻力困难一直就是“孪生兄弟”彼此存在，在推行物业管理进程中势必会遇到困难，诸如思想观念落后、职工综合素质偏低、管理机制不健全、经费不足等，但改革不能因此而停滞不前而应迎难而上，采取针对性的解决措施。
【关键词】机关单位；物业管理；管理机制
一、机关事业单位推行物业管理的难点
由于机关事业单位的房屋管理属于福利行为，职工几乎不需要支付任何费用属于无偿服务，但实行物业管理之后则转变成有偿服务。不论是机关大院的受益人还是住宅区的居民均需要支付一定的物业费用，因此在转制过程中必然会遇到一定的困难与阻力，具体如下：
（一）物业管理意识薄弱
改革开放虽距今30多年，但我国诸多机关单位依旧存在计划经济时代的影子，在其影响之下对于市场经济不够敏感，对待物业管理不仅观念意识差而且不愿意参与到市场竞争当中。由于其后勤管理人员多数文化层次较低，缺乏物业管理方面的技能，加上习惯于在大集体之中谋生存，对于市场竞争缺乏必要的心理准备甚至存在抵触心理。一方面，其管理水平与市场专业的物业管理公司差距较大，无力抗衡，致使主管部门心存疑虑；另一方面，机关单位员工观念脱离市场经济，习惯于以往的无偿服务，因为改为物业管理其必然要支付相应的物业费用。因此两者观念上如得不到切实有效的转变，将是机关单位推行物业管理的最大阻力之一。
（二）设施老化、不配套、标准低
随着我国经济的高速发展以及住房制度的深化，当今机关单位职工的住房情况得到较大改善，不论是居住面积还是配套设施均得到明显提高。然而，依旧有诸多机关单位公共设施、设备、环境等存在诸多问题，诸如设备老化不仅损耗大而且难以满足生活需求、机关大院环环境卫生差，绿化水平不高，道路年久失修排水系统较弱，甚至有内涝的现象。此外，住宅维修欠帐多。由于缺少维修资金，很多住宅屋面漏水都得不到及时维修，而且供水、供电设施不配套，设备、设施老化，供水、供电保障程度较低，不能满足住户的需求。
（三）管理体制不顺
按照建设部《关于加强公有住房出售后维修养护管理工作的通知》的要求，机关事业单位的公有住房出售给个人后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。然而，在实际管理中部分单位依旧沿袭传统的管理模式，同时重售轻管的现象普通存在，在市场经济发展之中难以满足住户的需求。管理体制的缺乏表现在另一方面也即管理人员综合素质不符合时代要求，难以满足现代化物业管理的需求。就当今机关单位物业管理人员而言，其主要来源于改制前的后勤管理人员，均缺乏专业的物业管理知识而且缺乏专业的物业管理培训，知识与技能的储备极为欠缺。此外，这些员工的年龄普通较大，文化水平相对较低不足于承担现代化物业管理的规范要求。
（四）物业管理经费筹措困难
机关单位能否顺利推行物业管理关键在于日常经费是否能够得到切实的保障，以确保物业管理工作稳定运转。但我国物业管理起步晚，反正较慢，相关的法律法规还处于建设阶段，不够晚上未形成完善的体系，存在管理漏洞多、收费标准不统一、收费服务缺乏法律根据等，住户既得不到约束而利益又得不到保障。此外，房屋维修，设备维修与更换等费用支出缺乏规范且无稳定的经费的来源或筹资渠道，在这些因素的综合作用下势必影响到机关单位物业管理工作的日常运转。
二、推进机关事业单位物业管理的对策
（一）贯彻改革的思想，转变观念与时俱进
大多数改革最大的阻力几乎来自于传统观念的束缚，而我国机关单位受到计划经济以及政治体制的影响，实行物业管理还待于打破旧思想和旧观念。其一，要加强对机关单位实行物业管理的必要性与优越性的宣传教育，使员工深化对物业管理的认识与拥护改革。因为随着我国住房管理制度改革的深化，中央财政难以继续调拨大量资金用以提供无偿服务，而推行物业管理走向市场化不仅能够改善居住环境而且最终受益者还是住户；其二，强化对物业管理人员心态的调整，消除其参与市场竞争的担忧，可通过多样化的培训提升其技能与知识；其三，要积极向广大员工宣传有关的管理措施办法、服务项目、内容和收费标准等，使物业管理的信息公开透明化，尤其是水电费等收费情况，必须向居民公开，使居民交费交的放心明白。
（二）搞好物业经营，补充物业管理经费
随着近年来中央提倡节约型政府机关的执政理念，机关单位在物业管理中既要开源节流又要利用现有资源提升经营收入，以弥补物业管理经费的缺口。例如，对于有闲置房屋的机关单位可以在不影响办公以及周围群众生活的前提下对外出租或者根据居民需求添加特需设备提供有偿服务，既能获得收入又可服务群众。通过自助经营扩大财政收入，在一定程度可以弥补经费的不足，同时还应积极筹备额外的备用资金以备不时之需，用于采购设备、设备的维修与更新换代、房屋的保养与修缮等。
（三）加大培训力度，提高物业管理人员素质
一，强化中高层管理人员的物业管理能力，严格按照建设部的规定进行专业培训并取得资格证书，力争在1-2年内达到80%的持证上岗率；二、针对一般管理服务人员按其进入的岗位进行岗位技能培训，要求必须持证上岗的，3年内持证上岗率不低于60%；三、要采取多种形式培训，既要参加专门的培训班学习，又要通过走出去和请进来，如到管理规范的小区参观。可以通过邀请或聘请专业人士到单位进行授课等培训形式增进员工对于物业管理的认识，并于培训之中建立符合机关单位实际需求的物业管理工作规范，按照相关标准培养专业机关单位物业管理人员，提升整体管理水平。
（四）建立和完善机关物业管理长效机制
面对上述难题，机关单位物业管理必须根据实情建立顺应时代发展的长效管理机制，以保障物业管理的可持续性发展。其一，建立通畅的咨询机制，为管理部门以及住户提供专业权威的指导，共同促进物业管理的健康发展；其二，建立科学的激励机制，借鉴人力资源管理理论与单位内部开展评优评比活动，以提升物业管理部分与人员的积极性；其三是建立诚信评估考核机制，秉持公平、公正、公开的原则对物业管理进行评估评比；其三，建立公正的绩效考核机制，在评优评比的基础之上本着公平、公正、客观的原则建立绩效制度；其四，建立合理车辆管理机制，针对办公区域以及居住区进行科学规划，实施现代化管理；其五，是建立矛盾调解机制，通过听取群众意见，帮助物业部门和住户居民调解纠纷，化解矛盾。此外还应建立领导体制、竞争机制、管理决策机制、内部组织机制、用人、用工和分配机制等有效机制，多管齐下，深入推进小区物业管理长效机制的落实。
参考文献：
[1]王秀云.物业管理[M].中国劳动社会保障出版社，2012-04-01
[2]鲁捷.物业管理案例分析与技巧训练（第2版）[M].电子工业出版社，2012-01-01
【关键词】机关单位；物业管理；管理机制
一、机关事业单位推行物业管理的难点
由于机关事业单位的房屋管理属于福利行为，职工几乎不需要支付任何费用属于无偿服务，但实行物业管理之后则转变成有偿服务。不论是机关大院的受益人还是住宅区的居民均需要支付一定的物业费用，因此在转制过程中必然会遇到一定的困难与阻力，具体如下：
（一）物业管理意识薄弱
改革开放虽距今30多年，但我国诸多机关单位依旧存在计划经济时代的影子，在其影响之下对于市场经济不够敏感，对待物业管理不仅观念意识差而且不愿意参与到市场竞争当中。由于其后勤管理人员多数文化层次较低，缺乏物业管理方面的技能，加上习惯于在大集体之中谋生存，对于市场竞争缺乏必要的心理准备甚至存在抵触心理。一方面，其管理水平与市场专业的物业管理公司差距较大，无力抗衡，致使主管部门心存疑虑；另一方面，机关单位员工观念脱离市场经济，习惯于以往的无偿服务，因为改为物业管理其必然要支付相应的物业费用。因此两者观念上如得不到切实有效的转变，将是机关单位推行物业管理的最大阻力之一。
（二）设施老化、不配套、标准低
随着我国经济的高速发展以及住房制度的深化，当今机关单位职工的住房情况得到较大改善，不论是居住面积还是配套设施均得到明显提高。然而，依旧有诸多机关单位公共设施、设备、环境等存在诸多问题，诸如设备老化不仅损耗大而且难以满足生活需求、机关大院环环境卫生差，绿化水平不高，道路年久失修排水系统较弱，甚至有内涝的现象。此外，住宅维修欠帐多。由于缺少维修资金，很多住宅屋面漏水都得不到及时维修，而且供水、供电设施不配套，设备、设施老化，供水、供电保障程度较低，不能满足住户的需求。
（三）管理体制不顺
按照建设部《关于加强公有住房出售后维修养护管理工作的通知》的要求，机关事业单位的公有住房出售给个人后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。然而，在实际管理中部分单位依旧沿袭传统的管理模式，同时重售轻管的现象普通存在，在市场经济发展之中难以满足住户的需求。管理体制的缺乏表现在另一方面也即管理人员综合素质不符合时代要求，难以满足现代化物业管理的需求。就当今机关单位物业管理人员而言，其主要来源于改制前的后勤管理人员，均缺乏专业的物业管理知识而且缺乏专业的物业管理培训，知识与技能的储备极为欠缺。此外，这些员工的年龄普通较大，文化水平相对较低不足于承担现代化物业管理的规范要求。
（四）物业管理经费筹措困难
机关单位能否顺利推行物业管理关键在于日常经费是否能够得到切实的保障，以确保物业管理工作稳定运转。但我国物业管理起步晚，反正较慢，相关的法律法规还处于建设阶段，不够晚上未形成完善的体系，存在管理漏洞多、收费标准不统一、收费服务缺乏法律根据等，住户既得不到约束而利益又得不到保障。此外，房屋维修，设备维修与更换等费用支出缺乏规范且无稳定的经费的来源或筹资渠道，在这些因素的综合作用下势必影响到机关单位物业管理工作的日常运转。
二、推进机关事业单位物业管理的对策
（一）贯彻改革的思想，转变观念与时俱进
大多数改革最大的阻力几乎来自于传统观念的束缚，而我国机关单位受到计划经济以及政治体制的影响，实行物业管理还待于打破旧思想和旧观念。其一，要加强对机关单位实行物业管理的必要性与优越性的宣传教育，使员工深化对物业管理的认识与拥护改革。因为随着我国住房管理制度改革的深化，中央财政难以继续调拨大量资金用以提供无偿服务，而推行物业管理走向市场化不仅能够改善居住环境而且最终受益者还是住户；其二，强化对物业管理人员心态的调整，消除其参与市场竞争的担忧，可通过多样化的培训提升其技能与知识；其三，要积极向广大员工宣传有关的管理措施办法、服务项目、内容和收费标准等，使物业管理的信息公开透明化，尤其是水电费等收费情况，必须向居民公开，使居民交费交的放心明白。
（二）搞好物业经营，补充物业管理经费
随着近年来中央提倡节约型政府机关的执政理念，机关单位在物业管理中既要开源节流又要利用现有资源提升经营收入，以弥补物业管理经费的缺口。例如，对于有闲置房屋的机关单位可以在不影响办公以及周围群众生活的前提下对外出租或者根据居民需求添加特需设备提供有偿服务，既能获得收入又可服务群众。通过自助经营扩大财政收入，在一定程度可以弥补经费的不足，同时还应积极筹备额外的备用资金以备不时之需，用于采购设备、设备的维修与更新换代、房屋的保养与修缮等。
（三）加大培训力度，提高物业管理人员素质
一，强化中高层管理人员的物业管理能力，严格按照建设部的规定进行专业培训并取得资格证书，力争在1-2年内达到80%的持证上岗率；二、针对一般管理服务人员按其进入的岗位进行岗位技能培训，要求必须持证上岗的，3年内持证上岗率不低于60%；三、要采取多种形式培训，既要参加专门的培训班学习，又要通过走出去和请进来，如到管理规范的小区参观。可以通过邀请或聘请专业人士到单位进行授课等培训形式增进员工对于物业管理的认识，并于培训之中建立符合机关单位实际需求的物业管理工作规范，按照相关标准培养专业机关单位物业管理人员，提升整体管理水平。
（四）建立和完善机关物业管理长效机制
面对上述难题，机关单位物业管理必须根据实情建立顺应时代发展的长效管理机制，以保障物业管理的可持续性发展。其一，建立通畅的咨询机制，为管理部门以及住户提供专业权威的指导，共同促进物业管理的健康发展；其二，建立科学的激励机制，借鉴人力资源管理理论与单位内部开展评优评比活动，以提升物业管理部分与人员的积极性；其三是建立诚信评估考核机制，秉持公平、公正、公开的原则对物业管理进行评估评比；其三，建立公正的绩效考核机制，在评优评比的基础之上本着公平、公正、客观的原则建立绩效制度；其四，建立合理车辆管理机制，针对办公区域以及居住区进行科学规划，实施现代化管理；其五，是建立矛盾调解机制，通过听取群众意见，帮助物业部门和住户居民调解纠纷，化解矛盾。此外还应建立领导体制、竞争机制、管理决策机制、内部组织机制、用人、用工和分配机制等有效机制，多管齐下，深入推进小区物业管理长效机制的落实。
参考文献：
[1]王秀云.物业管理[M].中国劳动社会保障出版社，2012-04-01
[2]鲁捷.物业管理案例分析与技巧训练（第2版）[M].电子工业出版社，2012-01-01