论文部分内容阅读
中图分类号：F273 文献标识码：A
摘要：房地产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业，当前房地产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁，这些都需要确定房地产的价值。房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。
关键词：房地产；评估；价格
一、绪论
（一）我国房地产业发展现状
我国房地产市场尽管在20世纪90年代就已经开始启动，但真正的发展要到1998年。1998年中国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。
1.我国房地产业近年来取得的成就
（1）城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立
目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。
（2）居民住房消费持续扩大，房地产开发投资快速增长，商品房供求两旺
随着居民收入水平的提高和住房观念的改变，居民住房消费持续扩大。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。
2.目前房地产业存在的问题
（1）住宅产业中长期发展前景广阔，但近期发展面临困难
市场潜在的总需求很大与目前市场有效需求之间存在矛盾。根据民政部《中国城市预测与规划》，2010年，我国城市化水平要达到45%，其中城市化人口比重要达到31.5%，2001-2010，规划城市279个，平均每年28个。城市化进程加快使城市建设保持一定势头，对房地产需求量有较大增加。但是由于住房改革的滞后、金融改革不到位、住房价格偏高脱离居民的实际购买能力等因素，使住宅商品的潜在需求未及时有效的变为现实需求，导致住宅产业发展呈现出总量失衡与结构失衡的格局。
（2）部分地区房地产结构性矛盾突出
一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调，部分房地产开发企业盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，销售不畅，空置较高。一些地区中低价位商品住房供不应求，对经济适用房建立支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。
（二）问题的提出
房地产业的蓬勃发展客观上要求加大对房地产价格和房地产定价方法的研究力度。目前，我国房地产市场日渐成熟、开发商日趋理性、各项规章制度逐步完善。各大房地产企业加紧步伐、引入新的开发理念和先进的管理模式，智能化小区、生态园林小区等全新的住宅开发模式如雨后春笋般出现在各大城市。在市场发展的同时，房地产理论研究也快速发展，但对于房地产价格的研究还没有引起人们足够重视，这部分理论总结工作缺乏。此外，对于房地产定价方法的深入研究不够。在实际定价中，缺乏科学理论作指导，缺少科学的房地产定价策划。
二、房地产估价的三种方法
（一）市场法的涵义及适用条件
市场法又称市场比较法、现行市价法等，这种方法是房地产评估中最常用的方法。它是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法适用于有适合的类似房地产交易实例。因此，在具备比较发达的房地产市场，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中存在许多与被评估房地产相类似的房地产交易实例，被评估房地产与交易实例之间的差异因素可以进行量化的情况下，市场法得到广泛应用。而且房地产交易活动越活跃，市场法的应用越有效。而在下列情况下，市场法难以适用：
1.在没有房地产交易的地方或较长时间内未发生房地产交易或很少发生交易的地区；
2.某些类似很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3.教堂、寺庙等难以成为交易对象的房地产；
4.风景名胜土地和矿产资源用地；
5.图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
市场法对近期交易的房地产进行比较修正的因素，主要包括交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素，等等。通过这些因素的修正，能够将可比交易案例修正为正常交易情况下、评估基准日时、被评估房地产状况下的价格。
（二）成本法的涵义及适用条件
成本法是建立在重置成本理论的基础上，以假设重新复制被评估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即重置一宗与被评估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，在此基础上加上正常的利润和应纳税金来确定被评估房地产价值的方法。
成本法具有特殊的用途，一般适用于房地产市场发育不够成熟，成交实例不多，无法采用其他方法评估的评估对象。具体可分为以下几种情况：
1.由于房地产市场狭小，没有交易实例或交易实例很少，或由于新开发地区形成独立的地域环境而无法运用市场法或收益法进行评估时，可采用成本法进行评估；
2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公共设施的评估，如学校、政府机关、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等；
3.特殊房地产，如寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；
4.抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地产补偿等特殊的房地产评估可采用成本法；
5.新近开发的土地，如填海造地和开发区土地等。
（三）收益法的涵义及适用条件
收益法又称收入资本化法、投资法、收益还原法，是指为取得待估房地产的价格，以资本化率将房地产自评估基准日起未来的净收益贴现到评估时点，并以其贴现值之和作为待估房地产价格的方法。
收益法被广泛应用于具有收益或潜在收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，而对于政府机关、学校、公园等公用或公益性房地产价值评估则不适用。
注解：
①山西大学商务学院毕业论文（设计），浅谈房地产估价方法及估价结果差异原因
②浅谈房地产估价方法及估价结果差异原因，山西大学商务学院毕业论文（设计）
作者简介：王雁（1990-）， 女，山西大同人，大学本科，资产评估专业，研究方向：不动产评估。
摘要：房地产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业，当前房地产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁，这些都需要确定房地产的价值。房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。
关键词：房地产；评估；价格
一、绪论
（一）我国房地产业发展现状
我国房地产市场尽管在20世纪90年代就已经开始启动，但真正的发展要到1998年。1998年中国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。
1.我国房地产业近年来取得的成就
（1）城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立
目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。
（2）居民住房消费持续扩大，房地产开发投资快速增长，商品房供求两旺
随着居民收入水平的提高和住房观念的改变，居民住房消费持续扩大。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。
2.目前房地产业存在的问题
（1）住宅产业中长期发展前景广阔，但近期发展面临困难
市场潜在的总需求很大与目前市场有效需求之间存在矛盾。根据民政部《中国城市预测与规划》，2010年，我国城市化水平要达到45%，其中城市化人口比重要达到31.5%，2001-2010，规划城市279个，平均每年28个。城市化进程加快使城市建设保持一定势头，对房地产需求量有较大增加。但是由于住房改革的滞后、金融改革不到位、住房价格偏高脱离居民的实际购买能力等因素，使住宅商品的潜在需求未及时有效的变为现实需求，导致住宅产业发展呈现出总量失衡与结构失衡的格局。
（2）部分地区房地产结构性矛盾突出
一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调，部分房地产开发企业盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，销售不畅，空置较高。一些地区中低价位商品住房供不应求，对经济适用房建立支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。
（二）问题的提出
房地产业的蓬勃发展客观上要求加大对房地产价格和房地产定价方法的研究力度。目前，我国房地产市场日渐成熟、开发商日趋理性、各项规章制度逐步完善。各大房地产企业加紧步伐、引入新的开发理念和先进的管理模式，智能化小区、生态园林小区等全新的住宅开发模式如雨后春笋般出现在各大城市。在市场发展的同时，房地产理论研究也快速发展，但对于房地产价格的研究还没有引起人们足够重视，这部分理论总结工作缺乏。此外，对于房地产定价方法的深入研究不够。在实际定价中，缺乏科学理论作指导，缺少科学的房地产定价策划。
二、房地产估价的三种方法
（一）市场法的涵义及适用条件
市场法又称市场比较法、现行市价法等，这种方法是房地产评估中最常用的方法。它是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法适用于有适合的类似房地产交易实例。因此，在具备比较发达的房地产市场，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中存在许多与被评估房地产相类似的房地产交易实例，被评估房地产与交易实例之间的差异因素可以进行量化的情况下，市场法得到广泛应用。而且房地产交易活动越活跃，市场法的应用越有效。而在下列情况下，市场法难以适用：
1.在没有房地产交易的地方或较长时间内未发生房地产交易或很少发生交易的地区；
2.某些类似很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3.教堂、寺庙等难以成为交易对象的房地产；
4.风景名胜土地和矿产资源用地；
5.图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
市场法对近期交易的房地产进行比较修正的因素，主要包括交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素，等等。通过这些因素的修正，能够将可比交易案例修正为正常交易情况下、评估基准日时、被评估房地产状况下的价格。
（二）成本法的涵义及适用条件
成本法是建立在重置成本理论的基础上，以假设重新复制被评估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即重置一宗与被评估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，在此基础上加上正常的利润和应纳税金来确定被评估房地产价值的方法。
成本法具有特殊的用途，一般适用于房地产市场发育不够成熟，成交实例不多，无法采用其他方法评估的评估对象。具体可分为以下几种情况：
1.由于房地产市场狭小，没有交易实例或交易实例很少，或由于新开发地区形成独立的地域环境而无法运用市场法或收益法进行评估时，可采用成本法进行评估；
2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公共设施的评估，如学校、政府机关、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等；
3.特殊房地产，如寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；
4.抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地产补偿等特殊的房地产评估可采用成本法；
5.新近开发的土地，如填海造地和开发区土地等。
（三）收益法的涵义及适用条件
收益法又称收入资本化法、投资法、收益还原法，是指为取得待估房地产的价格，以资本化率将房地产自评估基准日起未来的净收益贴现到评估时点，并以其贴现值之和作为待估房地产价格的方法。
收益法被广泛应用于具有收益或潜在收益的房地产评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，而对于政府机关、学校、公园等公用或公益性房地产价值评估则不适用。
注解：
①山西大学商务学院毕业论文（设计），浅谈房地产估价方法及估价结果差异原因
②浅谈房地产估价方法及估价结果差异原因，山西大学商务学院毕业论文（设计）
作者简介：王雁（1990-）， 女，山西大同人，大学本科，资产评估专业，研究方向：不动产评估。