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中图分类号：F230 文献标识码：A
摘要：随着我国经济的发展，会计信息质量要求的提高，我国会计准则体系也在逐步完善并与国际准则趋同。新会计准则在原有基础上引入了公允价值计量模式，使会计信息更能准确反映企业现实的财务状况。文章主要结合我国的实际情况，分析采用公允价值计量模式所带来的一系列影响以及实施过程中存在的问题。
关键词：投资性房地产；公允价值；会计准则；计量模式
（一） 公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响
（1）对资产结构的影响。对投资性房地产采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货，固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，这样就会影响企业资产结构，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
（2）对资产账面价值的影响。公允价值上升会使企业投资性房地产的账面价值得到大幅度提升，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债比率及有形净值债务率，使企业呈现较低的财务风险，给企业的融资带来了一定的有利条件，利于公司融资、并购和规模扩张。
（3）对所有者权益的影响。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产按成本计量转为按公允价值计量，其结果是这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会受到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来“隐形”的资产得到了“显形”，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。
（4）对企业利润的影响。根据新准则第十条，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不再需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额应当计入当期损益。并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。这就意味着持有大量投资性房地产的企业如果选择采用公允价值模式计量，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；不计提折旧和摊销的规定将降低企业每期的费用或成本，也会增加企业的利润。
（5）对企业税负的影响。在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计折旧或摊销；而税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所发生的所得，并将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，对投资性房地产仍进行折旧或摊销。其差别主要体现在以下三个方面：1.税法允许计提折旧，而会计准则不允许计提折旧，因此，多计纳税所得需要调整。2.税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失，因此多计或少计纳税所得应予以调整。3.一般情况下投资性房地产账面价值大于其计税基础，两者之间的差额属于应纳税暂时性差异，应当确认递延所得税负债。
（6）对现金流量的影响。对现金流量的影响从投资性房地产的计量过程来看，它并没有对企业现金流量产生影响，但是就像上面所说的，它能够改变企业的资本结构，从而在一定程度上改变了企业的融资行为以及相应的现金流。决定公司价值的应该是企业未来的现金净流入，公允价值计量并没有改变企业的价值，只是将企业的隐性价值显性化，可以看出公允价值计量在投资性房地产中的应用主要会影响到企业对外表现的盈利能力。
（二）对投资性房地产公允价值模式应用的建议
（1）规范资产评估体系。资产评估是公允价值确认最重要的方式，因此，公允价值的完善离不开资产评估的发展。首先，需要加快制定有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，建立一套严格的资产评估制度；其次，为了更好的增加公允价值计量的独立性，减少人为操纵利润的可能，应引入第三方房地产评估机构。
（2）提高会计人员职业判断能力。会计职业判断，是指会计人员在面对不确定经济事项时，根据会计标准，结合企业自身的经营环境和特点，运用会计专业知识和从业经验，合理合法地对会计主体发生的经济事项和交易采用的会计处理原则、方法等方法做出最终判定、估计或选择。新会计准则的颁布实施从很大程度上拓展了会计职业判断的弹性空间，是否可以采用公允价值计量需要会计职业判断，同时，公允价值计量金额的确定也需要会计职业判断。因此，为了更好地实施新准则，应该采取多种途径提高会计职业判断水平，推进公允价值计量在更大范围内的应用。
（3）加强研究探索，建立中国的公允价值计量准则。从公允价值的发展现状看，逐步拓展公允价值计量的应用，制定适合自身经济发展状况的公允价值计量准则及指南是大势所趋。我国适时制定的公允价值计量准则中应对公允价值的定义、确认、计量范围、估价技术及其参数、公允价位等级、公允价值披露等进行系统的规范，并发布相关应用指南，以指导和推动公允价值的规范应用。
（4）强化对公允价值相关信息的披露。由于我国市场经济发展水平不高，很多情况下难以取得公允价值的活跃市场报价，在此背景下，我国更应充分考虑将公允价值表内确认与表外披露有机结合，强化对公允价值相关信息的披露，尽可能提高财务报告中所提供的公允价值计量相关信息的质量，使财务报告使用者对公允价值的相关信息有一个全面准确的理解。
（5）完善监管机制，加强风险监控。首先对国家或行业指定的研发机构要实时监管，定期进行资质认定。同时监管部门也要努力提高自身管理水平，提高风险监控意识，继续加强财政与证券监管、银行监管、保险监管、审计监管、国有资源等监管部门的协调，严格监督检查新准则实施中出现的问题，及时加以解决。
对于因企业执行新会计准则可能产生的财务影响分析，可以看出新准则下公允价值对投资性房地产公司的影响十分显著。因此，拥有或涉足房地产投资、经营的商业地产类上市公司，更应谨慎评估本公司因执行新的会计准则所带来的财务影响，客观的披露对企业收益的影响程度，以正确引导投资者进行投资评估，做出合理的投资决策。
参考文献：
[1]财政部会计司.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[N].中国财经报，2008.
[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产 [M].北京经济科学出版社，2006.
[3]张兴，徐文学. 上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代，2009.
作者简介：杨婷婷（1992.06-），女，山西长治县人，山西财经大学研究生在读，会计专硕专业，研究方向：会计理论与实务。
杨雪冰（1989.09-），女，山西阳高县人，山西财经大学研究生在读，会计专硕，研究方向：会计理论与实务。
摘要：随着我国经济的发展，会计信息质量要求的提高，我国会计准则体系也在逐步完善并与国际准则趋同。新会计准则在原有基础上引入了公允价值计量模式，使会计信息更能准确反映企业现实的财务状况。文章主要结合我国的实际情况，分析采用公允价值计量模式所带来的一系列影响以及实施过程中存在的问题。
关键词：投资性房地产；公允价值；会计准则；计量模式
（一） 公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响
（1）对资产结构的影响。对投资性房地产采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货，固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，这样就会影响企业资产结构，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
（2）对资产账面价值的影响。公允价值上升会使企业投资性房地产的账面价值得到大幅度提升，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债比率及有形净值债务率，使企业呈现较低的财务风险，给企业的融资带来了一定的有利条件，利于公司融资、并购和规模扩张。
（3）对所有者权益的影响。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产按成本计量转为按公允价值计量，其结果是这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会受到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来“隐形”的资产得到了“显形”，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。
（4）对企业利润的影响。根据新准则第十条，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不再需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额应当计入当期损益。并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。这就意味着持有大量投资性房地产的企业如果选择采用公允价值模式计量，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；不计提折旧和摊销的规定将降低企业每期的费用或成本，也会增加企业的利润。
（5）对企业税负的影响。在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计折旧或摊销；而税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所发生的所得，并将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，对投资性房地产仍进行折旧或摊销。其差别主要体现在以下三个方面：1.税法允许计提折旧，而会计准则不允许计提折旧，因此，多计纳税所得需要调整。2.税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失，因此多计或少计纳税所得应予以调整。3.一般情况下投资性房地产账面价值大于其计税基础，两者之间的差额属于应纳税暂时性差异，应当确认递延所得税负债。
（6）对现金流量的影响。对现金流量的影响从投资性房地产的计量过程来看，它并没有对企业现金流量产生影响，但是就像上面所说的，它能够改变企业的资本结构，从而在一定程度上改变了企业的融资行为以及相应的现金流。决定公司价值的应该是企业未来的现金净流入，公允价值计量并没有改变企业的价值，只是将企业的隐性价值显性化，可以看出公允价值计量在投资性房地产中的应用主要会影响到企业对外表现的盈利能力。
（二）对投资性房地产公允价值模式应用的建议
（1）规范资产评估体系。资产评估是公允价值确认最重要的方式，因此，公允价值的完善离不开资产评估的发展。首先，需要加快制定有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，建立一套严格的资产评估制度；其次，为了更好的增加公允价值计量的独立性，减少人为操纵利润的可能，应引入第三方房地产评估机构。
（2）提高会计人员职业判断能力。会计职业判断，是指会计人员在面对不确定经济事项时，根据会计标准，结合企业自身的经营环境和特点，运用会计专业知识和从业经验，合理合法地对会计主体发生的经济事项和交易采用的会计处理原则、方法等方法做出最终判定、估计或选择。新会计准则的颁布实施从很大程度上拓展了会计职业判断的弹性空间，是否可以采用公允价值计量需要会计职业判断，同时，公允价值计量金额的确定也需要会计职业判断。因此，为了更好地实施新准则，应该采取多种途径提高会计职业判断水平，推进公允价值计量在更大范围内的应用。
（3）加强研究探索，建立中国的公允价值计量准则。从公允价值的发展现状看，逐步拓展公允价值计量的应用，制定适合自身经济发展状况的公允价值计量准则及指南是大势所趋。我国适时制定的公允价值计量准则中应对公允价值的定义、确认、计量范围、估价技术及其参数、公允价位等级、公允价值披露等进行系统的规范，并发布相关应用指南，以指导和推动公允价值的规范应用。
（4）强化对公允价值相关信息的披露。由于我国市场经济发展水平不高，很多情况下难以取得公允价值的活跃市场报价，在此背景下，我国更应充分考虑将公允价值表内确认与表外披露有机结合，强化对公允价值相关信息的披露，尽可能提高财务报告中所提供的公允价值计量相关信息的质量，使财务报告使用者对公允价值的相关信息有一个全面准确的理解。
（5）完善监管机制，加强风险监控。首先对国家或行业指定的研发机构要实时监管，定期进行资质认定。同时监管部门也要努力提高自身管理水平，提高风险监控意识，继续加强财政与证券监管、银行监管、保险监管、审计监管、国有资源等监管部门的协调，严格监督检查新准则实施中出现的问题，及时加以解决。
对于因企业执行新会计准则可能产生的财务影响分析，可以看出新准则下公允价值对投资性房地产公司的影响十分显著。因此，拥有或涉足房地产投资、经营的商业地产类上市公司，更应谨慎评估本公司因执行新的会计准则所带来的财务影响，客观的披露对企业收益的影响程度，以正确引导投资者进行投资评估，做出合理的投资决策。
参考文献：
[1]财政部会计司.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[N].中国财经报，2008.
[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产 [M].北京经济科学出版社，2006.
[3]张兴，徐文学. 上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代，2009.
作者简介：杨婷婷（1992.06-），女，山西长治县人，山西财经大学研究生在读，会计专硕专业，研究方向：会计理论与实务。
杨雪冰（1989.09-），女，山西阳高县人，山西财经大学研究生在读，会计专硕，研究方向：会计理论与实务。