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北京交易量上升340%，上海二手房交易量上升260%，
一个房产中介销售员的月收入超过10万元……市场被这一个个消息震撼着，就如同人们路过街道边灯火通明的中介店，看着那带着渴望、焦急、无奈神情的购房者，扭曲的市场爆发出自己的最大能量。上周五，有位朋友请假一天在看各种各样的二手房，他的女友在单位电脑搜索信息，电话遥控他奔波在上海各个社区。其实，按照现有的政策细则透露，人们的担心有点过度紧张，所有的一切终将归于平静。
人们在害怕什么？
三月初，上海的二手房市场出现了前所未有的盛况：早上六点钟交易中心门口就有人开始排队，业务办理持续到晚间10点钟，拿了号还要等8个小时才能开始办手续，房产中介的业务量成倍的增长。全国范围内也有着“济南某中介门店一星期卖出一整栋楼”、“某中介业务员一个星期赚30万元”、“某房源挂牌两小时就成交”、“买家竞相涨价争买房”、“为买房，夫妻办理离婚数量暴涨”……这样的新闻不断地刺激着每一个人的眼球。二手房市场怎么了？购房者们怎么了？交易征收20%的个税为何会有如此大的影响力？他们到底在害怕什么？笔者对上海多个区的二手房交易中心实地探访，听听他们的声音，解读购房者、卖方、中介们新政策下复杂的心情。
买房者：最害怕税费转嫁到自己头上
在闵行房地产交易中心，人流如织、喧闹非凡。人们大多神情严肃，手里拿着厚厚的文件袋，大声的打着电话，看起来有点不耐烦。交易中心旁边的停车场停满了车辆，收费阿姨一边招呼司机倒车，一边告诉笔者：“我从来没有看到过这里有这么多人，平常下午3点钟就没什么人了，这两天都要搞到夜里很晚。”当我问及是什么原因造成这么多人时，她说“我不买房子也知道，是因为要交那个20%的税！”
这个20%的税确实把想买二手房的朋友们吓得不轻，月初政策的细则还没有出来，大家还不晓得这个20%是不是“—刀切”的，所以那些满了五年且是唯一一套住房的，交易双方也坐不住了。一位购房者告诉笔者：“房东买房子国家一分钱没出，现在要把房东赚的钱拿走20%，凭啥？房东肯定不愿意出这个钱，那只有我出，你说我冤不冤？”其实很多买房者都对新政策表示不解，但税收作为国家宏观调控的重要手段，这一招确实对投资性买房有较大的打压作用，对于被误伤的购房者，笔者也只能表示同情。
在交易中心，笔者认识了一位姓郑的来自韩国的小伙儿。小郑来中国10多年了，买的是古美的房子，房东当时买时才6000块/平方米，现在已经涨到将近3万元，房东一共赚了有200多万元，要交税的话就是40多万，他说这40多万元要是自己出，他肯定就不干了。
笔者询问了多位购房者，发现大多数人若增加20%的个税，总房价就要涨20万-30万元。而现场的中介也告诉笔者，现在的房东都是要“到手价”，中间的税费基本上都是购房者买单。而住在闵行的买家也坦承，自己虽然不愿意出这个20%的税，但现在闵行莘庄基本上没有新盘，只能买二手房，所以就得赶在细则出台前赶紧把买房的事儿了了。
两会期间，住建部副部长齐骥接受访谈时说，交易所得税不得转嫁给购房者，否则严惩不贷。这句话在笔者看来，颇具现实魔幻主义色彩。随后，住建部部长姜伟新也表示：20%税率政策不会暂缓执行。好在“满五年且唯一”的二手房仍执行原政策，给二手房市场还留下了一个喘息的机会。
卖方：怕房子卖不掉，更怕后续政策
不要以为手里有几套房的房东过的就很舒服，20%的税率政策也是让他们坐立不安。都说目前房市有泡沫，泡沫是什么？就是那些空置的、没人住的房子。挤压房产泡沫，就是要把那些有几套房的房东们挤出市场。20%税率这一下，挤的比较狠，让房东们有了疼痛感。
很多房东担心自己把20%的税率转给下家，下家会受不了而转投新房市场，而自己负担税率就会减少收益。像莘庄这样目前没有新房供应的区域，房东们还没有什么压力，但是像松江新城、浦东等还有大量新房供应的区域，房东们压力山大啊，生怕购房者们去买一手房。对于房东，20%的税率政策，也确实误伤了不少有改善需求的人们。
更让以投资为目的的房东担心的是，后续会不会有对房屋持有环节征税的政策。目前20%的税率是在交易的源头设置障碍，待到时机成熟再在房屋中间的保有环节征收房产税，若真是那样，房东们就要哭了！不过中介很乐意看到这样的政策。
中介：害怕以后的工作不好做
在交易中心，西装笔挺的中介很好辨认。一位来自恒居的中介业务员告诉笔者，他最近的业务量比平时增加了不少，挂牌、看房、成交的数量都集中增加。但问及这段热度一过，会不会担心自己的工作时，这位中介小伙也表示一定程度的担忧。他们害怕等到政策落实后，市场会冷清下来，二手房会更难卖，交易数量变少，自己的佣金收入也就随之缩水。但也有中介说，卖不出去还能出租，或许他们以后会主要做租赁市场。一位刚入行的姑娘说，做中介也很苦，压力也比较大，如果市场冷清下来，她就转行。总的来说，20%的税率政策确实对有些中介的未来打击很大，中介工作未来也会更难做。
记者手记：恐慌过度？
面对新政策，大家出于趋利避害的本能，有以上的行为也实属正常。但中国房地产十年九调，房产从业者早已能从容应对，20%的税率政策有什么可怕的？上有政策，下有对策，中国人很“擅长”这个，什么阴阳合同、假离婚屡试不爽。卖不掉房子就租出去，收益也不错，房东没必要恐慌。至于刚需担心房价上涨，咱都担心这么多年了，还在乎这两天？房产交易对很多人影响深远，慌乱反而容易造成判断错误，最好还是等细则落地，完全解读清楚政策后再做买卖决定。市场疯狂时，切勿慌不择路，多研究你想买的房子是不是有保值、增值的潜力才是明智之举。
20%税收政策的真实影响
在中央政府公布的文件中，提出“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。” 人们最最担心的是征税会给未来的交易增加更多的费用。其实，2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，已经声明二手房交易必须按20%缴纳个税。一般征收二手房交易个税，有两种方式：一是按总价的1%，一是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。
差额计算有公式
由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算复杂。一般房产交易大多是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。
网上所传的计算公式也有误解，若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税，即是房产收入现值中，减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，并不是现值减去原值。
公式为（房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费）*20%（具体计算方法解释权以税务局为准）
因此，征收差额20%个税并非如人们想象那样高。合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。
东莞样本
广东东莞自2007年-11月1日开始执行二手房20%个税政策，它的市场交易表现可以给我们提供一些借鉴。实际上，近6年来东莞二手房市场通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”规避高税费，基本将政策的调控影响减到最低。
比如说做高装修费、中介费、银行利息等合理费用，降低二手房的买卖差价，此后计缴的20%个税，已经很少了。
二手房交易签订“阴阳合同”来调整成交价，降低征税也是常用的手段之一。二手房交易双方签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴房产交易税。
为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。
当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。
不过，东莞市场中房产价格一直比较平稳，投资行为较少。既然房价涨幅不大，20%的征税对于卖方来说影响已然不大。
到底是助涨还是助跌
对于政策对于后期的市场影响，市场分歧很大，看涨和看跌的人都有各自的理由。
看涨的人认为，房价的高低是由供求关系决定。税收上升提高了交易成本，使得二手房交易量的减少，需求转向一手房市场。一手房市场的供求关系转变，自然会使新房价格上涨。
如果将房子看成是一种商品，商品流通顺畅，价格会越来越低。堵塞流通渠道，改变供求关系会导致商品价格上涨。目前征收高额的交易税，导致二手房交易下降，一手房因为没有二手房的竞争反而可以报更高的价格。在市场中，商品供应越少，竞争越弱，价格越高。
要想使房价回归下跌，应该征收空置房税，逼迫囤积的大量房产在市场上交易，增加市场供应量。上海财经大学公共经济与管理学院副院长姚玲珍：这个政策实行以后，对整个市场的影响应该说非常大，甚至在某种层面上说不亚于限购政策，毕竟是增加了买进卖出的成本。
看跌的人则是另外一种思路。他们认为“国五条”及其实施细则对于房地产开发商是利空，而非很多人所声称的利好。著名财经评论家叶檀女士认为，20%的个人所得税，其实质是资本利得税，即对低买高卖资产所获收益进行征税。通常来说，房地产、股票、债券、贵金属、艺术品投资等资本利得，最容易被征收资本利得税。
从美国等市场经验看，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场处于牛市还是熊市，资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期收益，这就是所谓的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市，出售者无法转嫁税费成本，则不得不承担投资收益下降、甚至亏损的结果。
这个观点其实和东莞市场的表现不谋而合。东莞市场近几年一直表现平淡，市场中的投资行为很少，20%征税的行为没有对市场走势做出太大的影响。
在预期人们将把一手房作为主要选择对象，从而推高房价的时候，大家往往忽略了一点。如果投资行为不能顺畅完成，甚至说房产投资不能给你带来收益，甚至亏损的时候，你还会买房投资么？在2010年购买上海郊环房产的投资客中，大多数人的投资行为至今还是亏损的。如今希望进行房产投资的人，不得不考虑增加20%个人所得税可能产生的风险，如果购房者不愿意承担税费，房地产市场的投资收益无法覆盖所有成本，投资者会踌躇再三的。
上海未来的市场表现
上海房价调整的空间多大？回答这个问题，我们先看一组数据：“上海银监局披露的数据显示，截至2012年末，在结构上沪上首套房贷款余额占比87%，比年初上升4.5个百分点。一手房贷款余额占比59%，与2012年年初持平。”
可见，上海房贷80%以上都是首套房贷款，刚性需求支撑了房地产市场。一线城市不断进入的人口，支撑起了一个城市的刚需市场，北京、深圳等地莫不如此。相比较三、四线城市，它们受到政策的影响将更强烈一些。
另外，上海新房贷款占59%，那么二手房就是41%，再加上新房和二手房的全额付款就是房子的总交易量了。
在刚需占市场主导的情况下，市场价格不应发生大的变动。因为刚需购房者对于价格的接受弹性很小，目前市场近于一个平衡位置，整体趋势不会发生大的变化。
一个房产中介销售员的月收入超过10万元……市场被这一个个消息震撼着，就如同人们路过街道边灯火通明的中介店，看着那带着渴望、焦急、无奈神情的购房者，扭曲的市场爆发出自己的最大能量。上周五，有位朋友请假一天在看各种各样的二手房，他的女友在单位电脑搜索信息，电话遥控他奔波在上海各个社区。其实，按照现有的政策细则透露，人们的担心有点过度紧张，所有的一切终将归于平静。
人们在害怕什么？
三月初，上海的二手房市场出现了前所未有的盛况：早上六点钟交易中心门口就有人开始排队，业务办理持续到晚间10点钟，拿了号还要等8个小时才能开始办手续，房产中介的业务量成倍的增长。全国范围内也有着“济南某中介门店一星期卖出一整栋楼”、“某中介业务员一个星期赚30万元”、“某房源挂牌两小时就成交”、“买家竞相涨价争买房”、“为买房，夫妻办理离婚数量暴涨”……这样的新闻不断地刺激着每一个人的眼球。二手房市场怎么了？购房者们怎么了？交易征收20%的个税为何会有如此大的影响力？他们到底在害怕什么？笔者对上海多个区的二手房交易中心实地探访，听听他们的声音，解读购房者、卖方、中介们新政策下复杂的心情。
买房者：最害怕税费转嫁到自己头上
在闵行房地产交易中心，人流如织、喧闹非凡。人们大多神情严肃，手里拿着厚厚的文件袋，大声的打着电话，看起来有点不耐烦。交易中心旁边的停车场停满了车辆，收费阿姨一边招呼司机倒车，一边告诉笔者：“我从来没有看到过这里有这么多人，平常下午3点钟就没什么人了，这两天都要搞到夜里很晚。”当我问及是什么原因造成这么多人时，她说“我不买房子也知道，是因为要交那个20%的税！”
这个20%的税确实把想买二手房的朋友们吓得不轻，月初政策的细则还没有出来，大家还不晓得这个20%是不是“—刀切”的，所以那些满了五年且是唯一一套住房的，交易双方也坐不住了。一位购房者告诉笔者：“房东买房子国家一分钱没出，现在要把房东赚的钱拿走20%，凭啥？房东肯定不愿意出这个钱，那只有我出，你说我冤不冤？”其实很多买房者都对新政策表示不解，但税收作为国家宏观调控的重要手段，这一招确实对投资性买房有较大的打压作用，对于被误伤的购房者，笔者也只能表示同情。
在交易中心，笔者认识了一位姓郑的来自韩国的小伙儿。小郑来中国10多年了，买的是古美的房子，房东当时买时才6000块/平方米，现在已经涨到将近3万元，房东一共赚了有200多万元，要交税的话就是40多万，他说这40多万元要是自己出，他肯定就不干了。
笔者询问了多位购房者，发现大多数人若增加20%的个税，总房价就要涨20万-30万元。而现场的中介也告诉笔者，现在的房东都是要“到手价”，中间的税费基本上都是购房者买单。而住在闵行的买家也坦承，自己虽然不愿意出这个20%的税，但现在闵行莘庄基本上没有新盘，只能买二手房，所以就得赶在细则出台前赶紧把买房的事儿了了。
两会期间，住建部副部长齐骥接受访谈时说，交易所得税不得转嫁给购房者，否则严惩不贷。这句话在笔者看来，颇具现实魔幻主义色彩。随后，住建部部长姜伟新也表示：20%税率政策不会暂缓执行。好在“满五年且唯一”的二手房仍执行原政策，给二手房市场还留下了一个喘息的机会。
卖方：怕房子卖不掉，更怕后续政策
不要以为手里有几套房的房东过的就很舒服，20%的税率政策也是让他们坐立不安。都说目前房市有泡沫，泡沫是什么？就是那些空置的、没人住的房子。挤压房产泡沫，就是要把那些有几套房的房东们挤出市场。20%税率这一下，挤的比较狠，让房东们有了疼痛感。
很多房东担心自己把20%的税率转给下家，下家会受不了而转投新房市场，而自己负担税率就会减少收益。像莘庄这样目前没有新房供应的区域，房东们还没有什么压力，但是像松江新城、浦东等还有大量新房供应的区域，房东们压力山大啊，生怕购房者们去买一手房。对于房东，20%的税率政策，也确实误伤了不少有改善需求的人们。
更让以投资为目的的房东担心的是，后续会不会有对房屋持有环节征税的政策。目前20%的税率是在交易的源头设置障碍，待到时机成熟再在房屋中间的保有环节征收房产税，若真是那样，房东们就要哭了！不过中介很乐意看到这样的政策。
中介：害怕以后的工作不好做
在交易中心，西装笔挺的中介很好辨认。一位来自恒居的中介业务员告诉笔者，他最近的业务量比平时增加了不少，挂牌、看房、成交的数量都集中增加。但问及这段热度一过，会不会担心自己的工作时，这位中介小伙也表示一定程度的担忧。他们害怕等到政策落实后，市场会冷清下来，二手房会更难卖，交易数量变少，自己的佣金收入也就随之缩水。但也有中介说，卖不出去还能出租，或许他们以后会主要做租赁市场。一位刚入行的姑娘说，做中介也很苦，压力也比较大，如果市场冷清下来，她就转行。总的来说，20%的税率政策确实对有些中介的未来打击很大，中介工作未来也会更难做。
记者手记：恐慌过度？
面对新政策，大家出于趋利避害的本能，有以上的行为也实属正常。但中国房地产十年九调，房产从业者早已能从容应对，20%的税率政策有什么可怕的？上有政策，下有对策，中国人很“擅长”这个，什么阴阳合同、假离婚屡试不爽。卖不掉房子就租出去，收益也不错，房东没必要恐慌。至于刚需担心房价上涨，咱都担心这么多年了，还在乎这两天？房产交易对很多人影响深远，慌乱反而容易造成判断错误，最好还是等细则落地，完全解读清楚政策后再做买卖决定。市场疯狂时，切勿慌不择路，多研究你想买的房子是不是有保值、增值的潜力才是明智之举。
20%税收政策的真实影响
在中央政府公布的文件中，提出“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。” 人们最最担心的是征税会给未来的交易增加更多的费用。其实，2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，已经声明二手房交易必须按20%缴纳个税。一般征收二手房交易个税，有两种方式：一是按总价的1%，一是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。
差额计算有公式
由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算复杂。一般房产交易大多是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。
网上所传的计算公式也有误解，若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税，即是房产收入现值中，减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，并不是现值减去原值。
公式为（房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费）*20%（具体计算方法解释权以税务局为准）
因此，征收差额20%个税并非如人们想象那样高。合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。
东莞样本
广东东莞自2007年-11月1日开始执行二手房20%个税政策，它的市场交易表现可以给我们提供一些借鉴。实际上，近6年来东莞二手房市场通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”规避高税费，基本将政策的调控影响减到最低。
比如说做高装修费、中介费、银行利息等合理费用，降低二手房的买卖差价，此后计缴的20%个税，已经很少了。
二手房交易签订“阴阳合同”来调整成交价，降低征税也是常用的手段之一。二手房交易双方签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴房产交易税。
为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。
当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。
不过，东莞市场中房产价格一直比较平稳，投资行为较少。既然房价涨幅不大，20%的征税对于卖方来说影响已然不大。
到底是助涨还是助跌
对于政策对于后期的市场影响，市场分歧很大，看涨和看跌的人都有各自的理由。
看涨的人认为，房价的高低是由供求关系决定。税收上升提高了交易成本，使得二手房交易量的减少，需求转向一手房市场。一手房市场的供求关系转变，自然会使新房价格上涨。
如果将房子看成是一种商品，商品流通顺畅，价格会越来越低。堵塞流通渠道，改变供求关系会导致商品价格上涨。目前征收高额的交易税，导致二手房交易下降，一手房因为没有二手房的竞争反而可以报更高的价格。在市场中，商品供应越少，竞争越弱，价格越高。
要想使房价回归下跌，应该征收空置房税，逼迫囤积的大量房产在市场上交易，增加市场供应量。上海财经大学公共经济与管理学院副院长姚玲珍：这个政策实行以后，对整个市场的影响应该说非常大，甚至在某种层面上说不亚于限购政策，毕竟是增加了买进卖出的成本。
看跌的人则是另外一种思路。他们认为“国五条”及其实施细则对于房地产开发商是利空，而非很多人所声称的利好。著名财经评论家叶檀女士认为，20%的个人所得税，其实质是资本利得税，即对低买高卖资产所获收益进行征税。通常来说，房地产、股票、债券、贵金属、艺术品投资等资本利得，最容易被征收资本利得税。
从美国等市场经验看，房地产的资本利得税对于房价的影响，取决于房地产市场处于牛市还是熊市，资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素。如果房地产市场处于牛市，那么出售者将把所有的税费转嫁给买方，获得预期收益，这就是所谓的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市，出售者无法转嫁税费成本，则不得不承担投资收益下降、甚至亏损的结果。
这个观点其实和东莞市场的表现不谋而合。东莞市场近几年一直表现平淡，市场中的投资行为很少，20%征税的行为没有对市场走势做出太大的影响。
在预期人们将把一手房作为主要选择对象，从而推高房价的时候，大家往往忽略了一点。如果投资行为不能顺畅完成，甚至说房产投资不能给你带来收益，甚至亏损的时候，你还会买房投资么？在2010年购买上海郊环房产的投资客中，大多数人的投资行为至今还是亏损的。如今希望进行房产投资的人，不得不考虑增加20%个人所得税可能产生的风险，如果购房者不愿意承担税费，房地产市场的投资收益无法覆盖所有成本，投资者会踌躇再三的。
上海未来的市场表现
上海房价调整的空间多大？回答这个问题，我们先看一组数据：“上海银监局披露的数据显示，截至2012年末，在结构上沪上首套房贷款余额占比87%，比年初上升4.5个百分点。一手房贷款余额占比59%，与2012年年初持平。”
可见，上海房贷80%以上都是首套房贷款，刚性需求支撑了房地产市场。一线城市不断进入的人口，支撑起了一个城市的刚需市场，北京、深圳等地莫不如此。相比较三、四线城市，它们受到政策的影响将更强烈一些。
另外，上海新房贷款占59%，那么二手房就是41%，再加上新房和二手房的全额付款就是房子的总交易量了。
在刚需占市场主导的情况下，市场价格不应发生大的变动。因为刚需购房者对于价格的接受弹性很小，目前市场近于一个平衡位置，整体趋势不会发生大的变化。