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【摘 要】随着经济的迅猛发展，高层住宅的数量与规模也不断攀升。为了确保高层住宅工程项目质量、进度及造价达到合同要求。本文就结合工程实例，就高层住宅工程项目中施工管理相关问题进行分析。以期能够对广大工程管理人员提供参考。
【关键词】要性分析；材料管理；安全管理；人员管理；成本管理；问题；措施
近几年，我国城市经济建设不断发展，房地产行业发展迅速，特别是高层住宅项目。房地产开发企业在迎来一个发展机遇的同时也面临着新的挑战，住宅工程项目管理的高低将直接决定工程建设质量，关系建设安全和影响工程整体造价的高低。因此加强高层住宅工程项目管理是房地产开发企业生存和发展的决定性因素，是提高企业综合竞争力的关键。
1 工程概况
某高层住宅工程项目，占地面积11324.91m2，共计5栋高层住宅。1号楼3个单元，108户，地下负2层，地面22层。地下负2层和地下负1层为半分小区停车场。地下负1层高3.8m，地下负2层层高3.4m。
2 管理的重要性分析
住宅建筑工程施工管理是关系到整个工程质量和造价的关键。住宅建筑工程的管理可以分为技术管理与施工管理两部分。技术管理是通过优化优选工程技术方案，从而有效降低工程造价。例如：在如何处理基坑地下水问题上，我们采用提高地下车库标高及局部电梯井采用沉箱施工，未采用轻型井点降水施工方案，节省费用30万元，缩短工期约20d。过程的管理是通过对施工过程设备、人员、材料的管理从而保障工程施工的质量。建设单位必须加强这两方面的管理力度与投入，通过加强人才引进与人才培养为工程管理奠定基础。以管理水平的提高带动建设单位的综合市场竞争的提高，并在施工管理中加强成本控制的管理，提高企业经济效益。
3 材料管理
建设单位应成立专门管理建筑材料的材料科进行材料管理。住宅建筑工程施工管理首先要对施工材料进行管理，通过材料供应商资质审核、对进场材料的符合、材料存放管理等保障施工用材料符合设计要求，为保障工程施工质量打下基础。尤其是住宅建筑所用钢筋、水泥必须严格检查，进场钢筋直径是否符合设计要求、钢筋、水泥存放环境是否符合规定。以此保障住宅建筑施工所用钢筋、水泥质量符合要求，保障工程施工质量。
4 安全管理
建设单位应设置专门的安全监管人员会同监理公司共同督促施工单位住宅建筑工程施工设备的管理。住宅建筑工程施工设备管理要从设备的保养与维护抓起，通过设备的保养与维护，保障施工设备能够稳定的运行，以此保障工程施工进度。同时注重施工设备操作人员管理，严格按照设备操作规程进行操作，降低违规操作造成的设备损伤与事故的发生率。避免由于违规操作造成设备损伤而影响工程进度，同时也通过设备管理避免安全事故的发生，降低施工企业施工成本，提高企业经济效益。在进行设备管理时，严格执行“人机固定原则”定机、定人、定岗，以此确保设备管理工作的职责明确，避免非设备操作人员操作设备造成不必要的事故。
5 施工人员管理
人是影响住宅建筑工程施工质量的重要因素，为了严格执行施工管理规定，有效进行施工人员管理，保障工程施工质量，督促施工企业必须建立健全的人员管理体系。以完善的规章制度、健全的工程组织机构、提高专业技术人才比例等方式为工程施工质量奠定基础。在进行人员管理过程中，主要针对工程施工操作、安全规程执行等进行管理。严格要求施工人员执行施工安全措施，按规定佩戴安全帽、高空作业使用防护用品等。严格施工过程的安全检查，避免非设备操作人员操作设备，避免设备操作人员操作规定外设备等，以此保障施工过程的安全，保障施工设备的稳定运行，保障施工过程中人员的职责明确，奠定施工质量的基础。
6 成本管理
住宅建筑工程施工管理中的成本管理是建设单位管理的重点，直接影响企业经济效益。根据现代施工成本管理理念，建设单位实施成本管理必须建立成本管理体系，以明确的责任制度促进成本管理的实施。将施工过程各个部门与人员按照施工组织架构与成本管理的关系明确职责与成本管理责任，使施工过程的全体人员明确自身的成本管理责任，达到怎样的成本控制目标，以此促进施工成本管理的实施。对于施工过程中的各项费用要严格执行审批制度，根据施工情况核实费用审批的科学性。
7 建筑工程管理中存在的问题
出现问题的原因很多，牵涉到设计、施工、监理等多单位部门的方方面面，归纳起来主要有几点：
7.1 随着现代建筑的科技含量越来越高，涉及的专业越来越多，在图纸设计阶段安装的质量技术要求也越来越高。每一个专业既有自己的特定位置空间、技术要求，同时又必须满足其他专业施工的时间顺序和空间位置的合理需求。如果在技术上未能充分全面考虑，特别是一些交叉部位的细节考虑不周，则极易产生问题。由于现代建筑的个性化，每一栋建筑都是一件特有的产品，每一条管线、设备都有特定的要求，少有类同，这也增加了技术工作难度，增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。
7.2 管理方面由于现行的管理体制，施工单位的分包现象普遍存在，分包单位在工作范围的界定上很难做到十分明确。此外，施工组织管理不健全，施工人员、管理人员的水平素质参差不齐，会给施工中各专业的协调工作带来困难与不便，也是产生问题的重要原因。
7.3 监理单位现普遍存在人员结构老化、专业水平偏低、个别人员吃拿卡要现象等。
8 管理的控制措施
向管理要效益已成为建设单位的共识。搞好工程项目管理是建设单位追求经济效益最大化的重要途径。
8.1 进度控制。在项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的科学的进度计划。在制定工程进度计划时要有一定的预见性和前瞻性，使进度计划尽量符合变化后的实施条件。在了解和熟悉图纸基础上，根据合同要求施工单位编好工程进度计划。为了搞好施工与安装的配合，在编制进度计划时要请安装人员一起参加。根据进度计划配置人数、机械设备和周转材料，以确保工程进度顺利进行。编制各个阶段的进度计划。为了确保总工期目标，必须实行分段控制，根据总进度计划制订月计划、旬计划（周计划），用旬计划保月计划，用月计划保总计划，制订计划时一定要留下余地。
8.2 成本控制。项目成本控制就是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标的实现。
8.3 质量控制。项目部要根据公司确定的质量目标，制定相应的质量验收标准，严格按照国家验收标准进行验收。严把材料质量关。甲方采购的材料和乙方采购的材料都要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个人的生命安全，因此，必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段，一定要抓好关键部位施工。例如地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道都是关键部位，越是人们不常去的地方，或者容易发生质量问题的部位，就越是施工的难点，又是检查的重点，更应引起项目部的高度重视。积极推广应用新技术新材料。随着科技进步，新材料、新技术不断涌现，建设单位要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。加强培训，提高员工素质。严格执行“四检”制度：班组自检，施工单位自检，监理验收，建设单位抽检。实行“四检”制度，其目的在于把质量问题消灭在施工过程中。
8.4 安全控制，建立安全责任制。虽然施工单位是安全生产第一责任人，对安全工作负有重要责任。但是建设单位也要重视和监理单位一道进行对施工单位安全生产的监督，确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省，一旦发生安全事故，造成的损失要比安全设施投入的费用大得多，而且影响工期进度，造成的影响很大。
9 加强管理的有效措施
9.1 加强管理，建立科学的管理模式。是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程质量的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个管理人员的目标责任。从而达到进一步提高管理水平的目的。
9.2 及时总结经验教训。作为技术管理人员，要善于不断地总结工作中的经验教训。施工中协调各部分的常见问题包括：电气部分与施工的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表、功能与结构的关系；各种预制件、预埋件、装饰与结构的关系、施工的特点、要求；各辅助专业之间的协调等。
9.3 提高专业管理人员业务水平和综合素质。工程质量的好坏与从业人员的水平素质密不可分。在搞好管理的同时，应加强管理人员的技术培训和专业水平的提高，以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风，不留隐患。
10 结语
综上所述，住宅建筑工程的施工管理是一项全过程的、复杂的、动态的系统工程，要做好这项工作，必须对施工的质量、安全、进度、成本等方面努力。通过对工程施工质量的认真管理，以管理出效益，进行规范化施工项目管理运作，才能不断提高住宅工程的施工管理水平，促使精品住宅的实现。
参考文献
[1]景万 倪建西，中关村某住宅工程实施精品项目管理的几点做法[J]工程质量，2010.08
【关键词】要性分析；材料管理；安全管理；人员管理；成本管理；问题；措施
近几年，我国城市经济建设不断发展，房地产行业发展迅速，特别是高层住宅项目。房地产开发企业在迎来一个发展机遇的同时也面临着新的挑战，住宅工程项目管理的高低将直接决定工程建设质量，关系建设安全和影响工程整体造价的高低。因此加强高层住宅工程项目管理是房地产开发企业生存和发展的决定性因素，是提高企业综合竞争力的关键。
1 工程概况
某高层住宅工程项目，占地面积11324.91m2，共计5栋高层住宅。1号楼3个单元，108户，地下负2层，地面22层。地下负2层和地下负1层为半分小区停车场。地下负1层高3.8m，地下负2层层高3.4m。
2 管理的重要性分析
住宅建筑工程施工管理是关系到整个工程质量和造价的关键。住宅建筑工程的管理可以分为技术管理与施工管理两部分。技术管理是通过优化优选工程技术方案，从而有效降低工程造价。例如：在如何处理基坑地下水问题上，我们采用提高地下车库标高及局部电梯井采用沉箱施工，未采用轻型井点降水施工方案，节省费用30万元，缩短工期约20d。过程的管理是通过对施工过程设备、人员、材料的管理从而保障工程施工的质量。建设单位必须加强这两方面的管理力度与投入，通过加强人才引进与人才培养为工程管理奠定基础。以管理水平的提高带动建设单位的综合市场竞争的提高，并在施工管理中加强成本控制的管理，提高企业经济效益。
3 材料管理
建设单位应成立专门管理建筑材料的材料科进行材料管理。住宅建筑工程施工管理首先要对施工材料进行管理，通过材料供应商资质审核、对进场材料的符合、材料存放管理等保障施工用材料符合设计要求，为保障工程施工质量打下基础。尤其是住宅建筑所用钢筋、水泥必须严格检查，进场钢筋直径是否符合设计要求、钢筋、水泥存放环境是否符合规定。以此保障住宅建筑施工所用钢筋、水泥质量符合要求，保障工程施工质量。
4 安全管理
建设单位应设置专门的安全监管人员会同监理公司共同督促施工单位住宅建筑工程施工设备的管理。住宅建筑工程施工设备管理要从设备的保养与维护抓起，通过设备的保养与维护，保障施工设备能够稳定的运行，以此保障工程施工进度。同时注重施工设备操作人员管理，严格按照设备操作规程进行操作，降低违规操作造成的设备损伤与事故的发生率。避免由于违规操作造成设备损伤而影响工程进度，同时也通过设备管理避免安全事故的发生，降低施工企业施工成本，提高企业经济效益。在进行设备管理时，严格执行“人机固定原则”定机、定人、定岗，以此确保设备管理工作的职责明确，避免非设备操作人员操作设备造成不必要的事故。
5 施工人员管理
人是影响住宅建筑工程施工质量的重要因素，为了严格执行施工管理规定，有效进行施工人员管理，保障工程施工质量，督促施工企业必须建立健全的人员管理体系。以完善的规章制度、健全的工程组织机构、提高专业技术人才比例等方式为工程施工质量奠定基础。在进行人员管理过程中，主要针对工程施工操作、安全规程执行等进行管理。严格要求施工人员执行施工安全措施，按规定佩戴安全帽、高空作业使用防护用品等。严格施工过程的安全检查，避免非设备操作人员操作设备，避免设备操作人员操作规定外设备等，以此保障施工过程的安全，保障施工设备的稳定运行，保障施工过程中人员的职责明确，奠定施工质量的基础。
6 成本管理
住宅建筑工程施工管理中的成本管理是建设单位管理的重点，直接影响企业经济效益。根据现代施工成本管理理念，建设单位实施成本管理必须建立成本管理体系，以明确的责任制度促进成本管理的实施。将施工过程各个部门与人员按照施工组织架构与成本管理的关系明确职责与成本管理责任，使施工过程的全体人员明确自身的成本管理责任，达到怎样的成本控制目标，以此促进施工成本管理的实施。对于施工过程中的各项费用要严格执行审批制度，根据施工情况核实费用审批的科学性。
7 建筑工程管理中存在的问题
出现问题的原因很多，牵涉到设计、施工、监理等多单位部门的方方面面，归纳起来主要有几点：
7.1 随着现代建筑的科技含量越来越高，涉及的专业越来越多，在图纸设计阶段安装的质量技术要求也越来越高。每一个专业既有自己的特定位置空间、技术要求，同时又必须满足其他专业施工的时间顺序和空间位置的合理需求。如果在技术上未能充分全面考虑，特别是一些交叉部位的细节考虑不周，则极易产生问题。由于现代建筑的个性化，每一栋建筑都是一件特有的产品，每一条管线、设备都有特定的要求，少有类同，这也增加了技术工作难度，增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。
7.2 管理方面由于现行的管理体制，施工单位的分包现象普遍存在，分包单位在工作范围的界定上很难做到十分明确。此外，施工组织管理不健全，施工人员、管理人员的水平素质参差不齐，会给施工中各专业的协调工作带来困难与不便，也是产生问题的重要原因。
7.3 监理单位现普遍存在人员结构老化、专业水平偏低、个别人员吃拿卡要现象等。
8 管理的控制措施
向管理要效益已成为建设单位的共识。搞好工程项目管理是建设单位追求经济效益最大化的重要途径。
8.1 进度控制。在项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的科学的进度计划。在制定工程进度计划时要有一定的预见性和前瞻性，使进度计划尽量符合变化后的实施条件。在了解和熟悉图纸基础上，根据合同要求施工单位编好工程进度计划。为了搞好施工与安装的配合，在编制进度计划时要请安装人员一起参加。根据进度计划配置人数、机械设备和周转材料，以确保工程进度顺利进行。编制各个阶段的进度计划。为了确保总工期目标，必须实行分段控制，根据总进度计划制订月计划、旬计划（周计划），用旬计划保月计划，用月计划保总计划，制订计划时一定要留下余地。
8.2 成本控制。项目成本控制就是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标的实现。
8.3 质量控制。项目部要根据公司确定的质量目标，制定相应的质量验收标准，严格按照国家验收标准进行验收。严把材料质量关。甲方采购的材料和乙方采购的材料都要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个人的生命安全，因此，必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段，一定要抓好关键部位施工。例如地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道都是关键部位，越是人们不常去的地方，或者容易发生质量问题的部位，就越是施工的难点，又是检查的重点，更应引起项目部的高度重视。积极推广应用新技术新材料。随着科技进步，新材料、新技术不断涌现，建设单位要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。加强培训，提高员工素质。严格执行“四检”制度：班组自检，施工单位自检，监理验收，建设单位抽检。实行“四检”制度，其目的在于把质量问题消灭在施工过程中。
8.4 安全控制，建立安全责任制。虽然施工单位是安全生产第一责任人，对安全工作负有重要责任。但是建设单位也要重视和监理单位一道进行对施工单位安全生产的监督，确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省，一旦发生安全事故，造成的损失要比安全设施投入的费用大得多，而且影响工期进度，造成的影响很大。
9 加强管理的有效措施
9.1 加强管理，建立科学的管理模式。是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程质量的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个管理人员的目标责任。从而达到进一步提高管理水平的目的。
9.2 及时总结经验教训。作为技术管理人员，要善于不断地总结工作中的经验教训。施工中协调各部分的常见问题包括：电气部分与施工的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表、功能与结构的关系；各种预制件、预埋件、装饰与结构的关系、施工的特点、要求；各辅助专业之间的协调等。
9.3 提高专业管理人员业务水平和综合素质。工程质量的好坏与从业人员的水平素质密不可分。在搞好管理的同时，应加强管理人员的技术培训和专业水平的提高，以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风，不留隐患。
10 结语
综上所述，住宅建筑工程的施工管理是一项全过程的、复杂的、动态的系统工程，要做好这项工作，必须对施工的质量、安全、进度、成本等方面努力。通过对工程施工质量的认真管理，以管理出效益，进行规范化施工项目管理运作，才能不断提高住宅工程的施工管理水平，促使精品住宅的实现。
参考文献
[1]景万 倪建西，中关村某住宅工程实施精品项目管理的几点做法[J]工程质量，2010.08