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摘要：受汽车4S店运营模式在世界范围内普及的启发，联想到房地产业在国内飞速发展但是目前没有定期的建筑全方位检查、保养、维修的服务，由此构想出建立一项“建筑的4S服务”，为房屋提供生命周期内全方位的检查、保养、维修三项服务。“建筑的4S服务”体系建立在现今物业管理的基础上，是物业管理的转型趋势，有一套更加完善的房屋检查、保养、维修的体系，其更重要的意义是推动物业管理向更高层次迈进，能够为业主提供更上档次、更全方位、更专业的服务。
关键词：物管转型；“建筑的4S服务”；推陈出新；健全体系
一、房产发展呼唤新的物业管理——“建筑的4S服务”
随着住房商品化的逐步实施和住宅私有化程度的提高，人们对物业的维修、养护及安全防范需要更加专业化的管理与服务。然而物业工作的低效率和服务的局限性，如小区垃圾处理不当，电梯损坏不维修，小区安保工作不尽心、只能服务公共部分，私人空间服务空白等问题不能满足业主期望：另外一方面业主对物业的不重视的及不配合也让物业公司工作难度加大。这样一来，使得物业管理在人们心中的形象和地位已经到了不可修复的境地，这样的恶性循环给人们的生活造成了极大的不便。物业管理行业与业主之间矛盾不断，物业管理需要转换经营方式，采取创新的模式改善自己的服务。
相对于高速发展起来的房地产市场来说，房屋维修没有一个健全的体系切实的做好房地产售后服务。第一，房屋问题的维修主体——施工单位只有在出现明显的质量问题之后才会修理。不仅不能在第一时间解决，而且在维修时间上（结构5年，防水2年）和维修范围上（结构和防水）均有极强的限制性。第二，开发商考虑到对房地产投资后若没有好的物业则无法保证房屋的保值。会很快面临房产提前残旧的负面效果，残旧的房屋在市场中竞争力小，开发商失去投资意向，这样会制约房地产的发展。第三，随着时间的推移，房屋问题会更加频繁，居民家中的生活设施设备老化严重，业主只能等这些安装设备出了问题之后再找维修队或者找相应的厂家维修，这种方式程序十分复杂且等待时间长，影响人们日常使用。
所以，传统落后的房地产维修管理模式和传统的物业管理模式已不适应现代化楼宇维修管理的需要，房地产业近年来的迅速发展呼唤着与之相适应的新的售后服务方式。它要求物业管理机构用优质、全面、综合的服务创造一个舒适、和谐、安全、放心的居住环境。
“建筑的4S服务”正是针对这一情况，它提供房屋日常检查、保养、维修服务。日常检查可以排除房屋因年久失修而产生的安全隐患，及时处理某些突发事件。防止一些不必要的危害发生：日常保养在提高房屋使用舒适度的同时保持房屋的“生命力”，减少老化速度，达到使房屋保值增值的目的：维护服务可以“一把手”包办大多数业主的修房问题。将繁琐的修房程序简化，有效解决现今业主修房复杂且难的问题。
二、建筑“4S”服务的解读
（一）建筑“4S”服务的总体论述
此项服务建立在物业管理的基础上，是物业管理服务的延伸和发展趋势。它扩大了物业管理的服务范围，弥补了物业管理的“漏洞”，使其服务模式改进并上升到更高的层面。“建筑的4S服务”通过高端的设备，高科技技术人才，专业的服务理念，从更专业、更高效、更完善的角度出发，对建筑物进行定期的检查、保养、维修，准确地为消费者排除各种安全隐患，保障房屋的“健康状态”，让业主更加省心，更加放心，更加安心。
（二）房屋“4S”服务的竞争力论述
“建筑的4S服务”是建立在物业管理的基础上，有着独特的优势。首先它在物业管理的基础上建立起来，无疑拥有物业管理的客源，有客源的保障是服务产品能够盈利的最基本条件。其次。它的竞争对手主要是一些维修、装饰公司。在房屋“4S”店没有兴起之时，这些维修公司占据着主导作用，一直是人们的首选。但这些公司的维修服务有很强的局限性：只能维修特定的设备或部位：只有坏了才能进行事后的维修：不能对房屋进行定期检查而无法排除一些设备潜在的安全隐患：无法对安装设备进行保养使得房屋老化加快，不利于房屋保值。而维修公司的这几项缺陷，正是建筑“4S”服务的优势所在。所以建筑“4S”服务站在物业管理的“肩膀”上。以其独特新颖、细致贴心、全面周到的服务模式在市场竞争力方面占有极强的优势。
三、建筑“4S”服务的具体描述
建筑“4S”服务含有三项基本内容，检查、保养、维修。三项工作在没有突发情况下的工作流程大致为：检查小组进行检查工作并做记录一对需要保养的部位进行保养一对于需更换和维修的部位应反馈至物管公司公司进行方案讨论一派遣人员进行维修。在有突发情况下的工作流程大致为：业主向物管公司反馈情况一公司派人检查一检查之后讨论维修方案一进行维修。三项基本内容的描述如下。
（一）住宅检查服务
检查内容，如图1所示。
检查时间：房屋检查有定期检查和突发性检查。定期检查要求检测小组在规定时间内联系业主并在约定时间之内对其所负责的住宅全方位检测并做好检测结果记录：突发性检测是即使在未规定的时间内但由于住宅出现突发问题对其进行检查。
检查人员：物管公司应设立“常年维护队”，“常年维护队”需要有扎实的专业知识和工作经验。维护队队长组织好全队展开高质量的检测服务工作。公司管理层随机对维护队的检测质量进行抽查并形成考评报告，队长的工资与考评报告联系起来。以此来激励维护队认真工作，从而提高检测工作的质量。
（二）住宅设备更换、保养服务
更换、保养内容：更换内容是在房屋检查的基础上，对已达使用年限或即使未达使用年限但老化严重，预计会产生安全问题的设备进行更换。主要包括的内容与检测工作内容相同。 更换、保养时间：更换是在检查出问题之后检查员将信息反馈至公司，公司做好更换工作的准备，安排好更换人员、购置好更换设备。准备工作做好之后公司便调配人员对问题部位进行更换。
（三）住宅维修服务
维修内容：房屋维修内容包括了房屋室内的土建方面和各种安装设备的全面维修。土建方面主要是修补裂缝，踢脚砖脱落后的重贴，维修窗户及护窗安装：设备主要包括吊顶的灯管更换，老化电线拆除安装，坏插座重新安装，空调、采暖、通风设备的维修，内墙乳胶漆补涂，室内地板维修保养：用水房间给水管道和排水管道开裂或老化的拆除安装；厨房的水龙头、热水器、锅灶、洗菜盆、灶台面砖、油烟机的维修：卫生间的洗浴用品及给水配件维修。
维修时间：维修分为定期性维修和突发性维修。维修程序是在常年维护队提供了检查报告之后，管理部门讨论维修方案，方案确定之后通知相应的维修人员准备并在约定的时间内进行维修工作。
维修配件：房屋维修时会用到的维修构件和更换设备需要提前预备，在对供应商进行综合信用评价后选择供应商进行合作。
四、“建筑的48服务”的市场意义
从房地产市场方面来说，好的物业直接影响房地产开发经营的前景。第一，良好的物业管理可延长物业的使用寿命。可以充分发挥物业的使用价值，有利于物业保值增值。第二，优质的物业管理是与房地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来。有利于房地产市场的发展完善和房地产的销售推广。第三，完善的物业管理能够充分发挥物业设施与环境结合产生效益的功能，可使得业主和用户住得安心，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。
欣欣向荣的房地产业保证了房地产服务业的发展，在现今物业管理不佳的市场背景之下。物业管理企业要想做大做强，应当抓住机会突破旧的管理服务模式，采取创新的模式提升和改善自己的服务，转换经营方式，寻找新的利润增长点，开拓市场，与时俱进，提升市场价值。
“建筑的4S服务”作为物业管理的一个新的模式，建立在物业管理的基础上，提供比物业更加全面周到的服务，随时随地保证房屋的“健康”状态，免除业主后顾之忧，提供好的工作、生活环境，解决目前的修房难、养房难等问题，同时扩大了物业管理的经营范围，大大提高了物业管理的盈利能力，是物业管理服务的延伸和发展趋势。“建筑的4S服务”的模型能够促进物业管理弥补“漏洞”而提升到更高的层次，是房地产服务行业创新的物业管理服务体系。
物业管理公司不妨对本文论述的“建筑的4S服务”进行深入的思考。通过查资料、发问卷、搜索信息、走访用户等途径。得到数据及意见加之进行市场分析、风险分析、经济分析等，对其进行商业计划调整、经营策略分析、风险预期，通过充分的探讨和论证为实践创新的商业构想总结一个完善的知识理论指导体系，让创新的构想不是空想。在理论体系的指导下，再通过各方面的努力，创造出合适的商业模型，在各方面准备完善之后，通过实际行动把创新的服务构想设计成为成功的运营过程，为物业管理公司带来更多潜在的商业价值和社会价值，最终实现从物业管理公司到健全的“建筑4S服务”的完美转型，将物业管理推向“建筑4S服务”，逐步占据一个有力的“建筑4S服务”市场是完全可以做到的。
参考文献：
[1]范鹏飞.基于国有企业后勤服务管理向物业管理转变分析[J].东方企业文化，2014（11）.
[2]秦永红.物业维修管理探析[J].中国市场，2008（27）.
[3]鲁吉莉.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报，2011（05）.
[4]刘霖.房地产物业管理中的问题及策略[J].中国高新技术企业，2013（33）.
[5]王传涛.业主“习武维权”凸显物业生态之乱[N].新华每日电讯，2014-10-09.
[6]田永刚.以先进理念铸就物业新标杆[N].中华建筑报，2014-09-23.
[7]李淑萍.我国房地产发展现状分析[J].商业文化（下半月），2012（03）.
（作者单位：西华大学建筑与土木工程学院）
关键词：物管转型；“建筑的4S服务”；推陈出新；健全体系
一、房产发展呼唤新的物业管理——“建筑的4S服务”
随着住房商品化的逐步实施和住宅私有化程度的提高，人们对物业的维修、养护及安全防范需要更加专业化的管理与服务。然而物业工作的低效率和服务的局限性，如小区垃圾处理不当，电梯损坏不维修，小区安保工作不尽心、只能服务公共部分，私人空间服务空白等问题不能满足业主期望：另外一方面业主对物业的不重视的及不配合也让物业公司工作难度加大。这样一来，使得物业管理在人们心中的形象和地位已经到了不可修复的境地，这样的恶性循环给人们的生活造成了极大的不便。物业管理行业与业主之间矛盾不断，物业管理需要转换经营方式，采取创新的模式改善自己的服务。
相对于高速发展起来的房地产市场来说，房屋维修没有一个健全的体系切实的做好房地产售后服务。第一，房屋问题的维修主体——施工单位只有在出现明显的质量问题之后才会修理。不仅不能在第一时间解决，而且在维修时间上（结构5年，防水2年）和维修范围上（结构和防水）均有极强的限制性。第二，开发商考虑到对房地产投资后若没有好的物业则无法保证房屋的保值。会很快面临房产提前残旧的负面效果，残旧的房屋在市场中竞争力小，开发商失去投资意向，这样会制约房地产的发展。第三，随着时间的推移，房屋问题会更加频繁，居民家中的生活设施设备老化严重，业主只能等这些安装设备出了问题之后再找维修队或者找相应的厂家维修，这种方式程序十分复杂且等待时间长，影响人们日常使用。
所以，传统落后的房地产维修管理模式和传统的物业管理模式已不适应现代化楼宇维修管理的需要，房地产业近年来的迅速发展呼唤着与之相适应的新的售后服务方式。它要求物业管理机构用优质、全面、综合的服务创造一个舒适、和谐、安全、放心的居住环境。
“建筑的4S服务”正是针对这一情况，它提供房屋日常检查、保养、维修服务。日常检查可以排除房屋因年久失修而产生的安全隐患，及时处理某些突发事件。防止一些不必要的危害发生：日常保养在提高房屋使用舒适度的同时保持房屋的“生命力”，减少老化速度，达到使房屋保值增值的目的：维护服务可以“一把手”包办大多数业主的修房问题。将繁琐的修房程序简化，有效解决现今业主修房复杂且难的问题。
二、建筑“4S”服务的解读
（一）建筑“4S”服务的总体论述
此项服务建立在物业管理的基础上，是物业管理服务的延伸和发展趋势。它扩大了物业管理的服务范围，弥补了物业管理的“漏洞”，使其服务模式改进并上升到更高的层面。“建筑的4S服务”通过高端的设备，高科技技术人才，专业的服务理念，从更专业、更高效、更完善的角度出发，对建筑物进行定期的检查、保养、维修，准确地为消费者排除各种安全隐患，保障房屋的“健康状态”，让业主更加省心，更加放心，更加安心。
（二）房屋“4S”服务的竞争力论述
“建筑的4S服务”是建立在物业管理的基础上，有着独特的优势。首先它在物业管理的基础上建立起来，无疑拥有物业管理的客源，有客源的保障是服务产品能够盈利的最基本条件。其次。它的竞争对手主要是一些维修、装饰公司。在房屋“4S”店没有兴起之时，这些维修公司占据着主导作用，一直是人们的首选。但这些公司的维修服务有很强的局限性：只能维修特定的设备或部位：只有坏了才能进行事后的维修：不能对房屋进行定期检查而无法排除一些设备潜在的安全隐患：无法对安装设备进行保养使得房屋老化加快，不利于房屋保值。而维修公司的这几项缺陷，正是建筑“4S”服务的优势所在。所以建筑“4S”服务站在物业管理的“肩膀”上。以其独特新颖、细致贴心、全面周到的服务模式在市场竞争力方面占有极强的优势。
三、建筑“4S”服务的具体描述
建筑“4S”服务含有三项基本内容，检查、保养、维修。三项工作在没有突发情况下的工作流程大致为：检查小组进行检查工作并做记录一对需要保养的部位进行保养一对于需更换和维修的部位应反馈至物管公司公司进行方案讨论一派遣人员进行维修。在有突发情况下的工作流程大致为：业主向物管公司反馈情况一公司派人检查一检查之后讨论维修方案一进行维修。三项基本内容的描述如下。
（一）住宅检查服务
检查内容，如图1所示。
检查时间：房屋检查有定期检查和突发性检查。定期检查要求检测小组在规定时间内联系业主并在约定时间之内对其所负责的住宅全方位检测并做好检测结果记录：突发性检测是即使在未规定的时间内但由于住宅出现突发问题对其进行检查。
检查人员：物管公司应设立“常年维护队”，“常年维护队”需要有扎实的专业知识和工作经验。维护队队长组织好全队展开高质量的检测服务工作。公司管理层随机对维护队的检测质量进行抽查并形成考评报告，队长的工资与考评报告联系起来。以此来激励维护队认真工作，从而提高检测工作的质量。
（二）住宅设备更换、保养服务
更换、保养内容：更换内容是在房屋检查的基础上，对已达使用年限或即使未达使用年限但老化严重，预计会产生安全问题的设备进行更换。主要包括的内容与检测工作内容相同。 更换、保养时间：更换是在检查出问题之后检查员将信息反馈至公司，公司做好更换工作的准备，安排好更换人员、购置好更换设备。准备工作做好之后公司便调配人员对问题部位进行更换。
（三）住宅维修服务
维修内容：房屋维修内容包括了房屋室内的土建方面和各种安装设备的全面维修。土建方面主要是修补裂缝，踢脚砖脱落后的重贴，维修窗户及护窗安装：设备主要包括吊顶的灯管更换，老化电线拆除安装，坏插座重新安装，空调、采暖、通风设备的维修，内墙乳胶漆补涂，室内地板维修保养：用水房间给水管道和排水管道开裂或老化的拆除安装；厨房的水龙头、热水器、锅灶、洗菜盆、灶台面砖、油烟机的维修：卫生间的洗浴用品及给水配件维修。
维修时间：维修分为定期性维修和突发性维修。维修程序是在常年维护队提供了检查报告之后，管理部门讨论维修方案，方案确定之后通知相应的维修人员准备并在约定的时间内进行维修工作。
维修配件：房屋维修时会用到的维修构件和更换设备需要提前预备，在对供应商进行综合信用评价后选择供应商进行合作。
四、“建筑的48服务”的市场意义
从房地产市场方面来说，好的物业直接影响房地产开发经营的前景。第一，良好的物业管理可延长物业的使用寿命。可以充分发挥物业的使用价值，有利于物业保值增值。第二，优质的物业管理是与房地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来。有利于房地产市场的发展完善和房地产的销售推广。第三，完善的物业管理能够充分发挥物业设施与环境结合产生效益的功能，可使得业主和用户住得安心，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。
欣欣向荣的房地产业保证了房地产服务业的发展，在现今物业管理不佳的市场背景之下。物业管理企业要想做大做强，应当抓住机会突破旧的管理服务模式，采取创新的模式提升和改善自己的服务，转换经营方式，寻找新的利润增长点，开拓市场，与时俱进，提升市场价值。
“建筑的4S服务”作为物业管理的一个新的模式，建立在物业管理的基础上，提供比物业更加全面周到的服务，随时随地保证房屋的“健康”状态，免除业主后顾之忧，提供好的工作、生活环境，解决目前的修房难、养房难等问题，同时扩大了物业管理的经营范围，大大提高了物业管理的盈利能力，是物业管理服务的延伸和发展趋势。“建筑的4S服务”的模型能够促进物业管理弥补“漏洞”而提升到更高的层次，是房地产服务行业创新的物业管理服务体系。
物业管理公司不妨对本文论述的“建筑的4S服务”进行深入的思考。通过查资料、发问卷、搜索信息、走访用户等途径。得到数据及意见加之进行市场分析、风险分析、经济分析等，对其进行商业计划调整、经营策略分析、风险预期，通过充分的探讨和论证为实践创新的商业构想总结一个完善的知识理论指导体系，让创新的构想不是空想。在理论体系的指导下，再通过各方面的努力，创造出合适的商业模型，在各方面准备完善之后，通过实际行动把创新的服务构想设计成为成功的运营过程，为物业管理公司带来更多潜在的商业价值和社会价值，最终实现从物业管理公司到健全的“建筑4S服务”的完美转型，将物业管理推向“建筑4S服务”，逐步占据一个有力的“建筑4S服务”市场是完全可以做到的。
参考文献：
[1]范鹏飞.基于国有企业后勤服务管理向物业管理转变分析[J].东方企业文化，2014（11）.
[2]秦永红.物业维修管理探析[J].中国市场，2008（27）.
[3]鲁吉莉.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报，2011（05）.
[4]刘霖.房地产物业管理中的问题及策略[J].中国高新技术企业，2013（33）.
[5]王传涛.业主“习武维权”凸显物业生态之乱[N].新华每日电讯，2014-10-09.
[6]田永刚.以先进理念铸就物业新标杆[N].中华建筑报，2014-09-23.
[7]李淑萍.我国房地产发展现状分析[J].商业文化（下半月），2012（03）.
（作者单位：西华大学建筑与土木工程学院）