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未来十年，在外部环境挤压之下，中国将面临一个“扩大内需”的重要战略机遇期。其关键就在于消费需求的释放。
房地产业的发展和城镇化的推进，曾经为中国过去的“黄金十年”贡献巨大，但也沉积下决策层和国人太多的纠结，在下一个十年里，它是否能够成为经济发展的良性助推剂？
毫无疑问，城镇化将成为新十年决策层拉动内需的主轴之一，与此同时，房地产业将迎来更为理性的发展机遇。
但是，如何保证城镇化的有序推进，而不会成为乱哄哄的“城镇化运动”？如何保证房地产业不会成为少数利益集团致富的加速器？
全国工商联房地产商会会长聂梅生接受《财经国家周刊》记者采访时表示，推进新型城镇化必须向“人的城镇化”转型。要换一个思路看待房地产调控，并从推进新型城镇化角度入手，解决房地产业的健康发展问题。
得失“上半场”
毫无疑问，城镇化是保持中国经济可持续增长的持久动力和最大的潜在内需。通过推进城镇化扩大内需、促进经济转型的战略，已经日渐清晰。
在中国近十年年均10%经济增长率中，城镇化率贡献了3个百分点。城市化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。
国务院副总理李克强也曾在多种场合强调，城镇化是最大的内需潜力所在。未来二三十年，我国每年将有1000多万人口转移到城市，必将持续释放巨大内需，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。
然而，如果将过去的城镇化视为“上半场”，那么这半场的城镇化推进中，一些地方还没有太多的经验，在“在摸着石头过河”的实践中暴露出诸多问题。人口和资源过度向中心城市聚集，造成交通瘫痪、就业困难和资源匮乏。尤其是房地产泡沫化的扩大，使得房地产业一定程度上绑架了地方政府。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广就认为，过去十年，中国所谓的“城市化”实际上已在全民炒房的氛围下沦为“房地产化”。在他看来，“建十套房子分给十个人，是城镇化；但只分给一个人，就是房地产化”。
国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军表示，过去十年，中国的城镇化是量的扩张阶段。官方数据显示，2011年我国城镇化率已达51.27%。但细究数据发现，城镇户籍人口占总人数的比例却只有35%。李佐军认为，这说明过去的城镇化存在着“土地城镇化”、“城市现代化”快于“人口城镇化”等诸多问题。
李佐军介绍，过去我国很多地方在推进城镇化的过程中，往往将城镇化简单地理解为城镇建设，不鼓励甚至阻碍农民进城；在推进城镇化中，还出现了不合理的以经营土地为核心内容的“经营城市”倾向；许多城市的建设和发展缺乏特色，千城一面；城镇发展中普遍存在高消耗和高污染问题；行政区划使得城市布局不是按经济规律进行分布，形成不了合理的城镇体系。
接受记者采访的专家普遍认为，当今中国的城镇化正处于一个重要的历史关口，是由“量”的扩张阶段，向“质”的提升阶段深入转型。
转向“人的城镇化”
没有人，没有人的素质的全面提升，谈何城镇化？这一思路，正成为决策层的主流思想。
“现在规模的城镇化发展很快，但人口城镇化远远不够。”迟福林说，实现人口城镇化的关键，就在于制度变革，比如农民工市民化的问题，是当前需要解决的一个核心问题，不深入推进户籍制度改革，城镇化就没有根本性的出路。
地方官员在接受《财经国家周刊》记者采访时谈到他们的纠结，一方面城镇化需要“外来人口”在本地购房置业，以维持地方政府土地财政的可持续运转；另一方面，如果将“外来人口”转化为本地户籍人口，则地方政府在教育和保障方面的成本相应会增长很大的支出。
这一问题显然是一个“双难选择”，其根本的出路在于，要想实施“人的城镇化”，需要地方政府增加在民生方面的投入，向人的素质的全面培养转轨。对于一些富裕地区的城市来说，这还是个好解决的问题，对于贫困地区来说，最后就成为一个巨大的财政难题。
也正因如此，决定了“人的城镇化”是一个逐步推进的过程，不是通过大量房地产开发就能够解决的。
《财经国家周刊》记者了解到，有关新型城镇化的改革方案已经进入决策层视野。由发改委牵头的国家城镇化专题调研组已经完成了对浙江、广东、江西和貴州等8个有代表性省份的调研，并已经形成了调研报告。
这份报告就未来中国城镇化发展模式及方向等问题提出了诸多规划，涉及农民工融入城市的成本、城市综合交通网络建设、支撑中国未来城镇化的土地资源及能源供应量、工业化与城镇化互动，以及户籍制度改革等社会关注的焦点、难点问题。
而我们的一个期待是，能不能不给“城镇化”下任务、定指标，而是政府做好规划和引导，放手让我们的城镇幸福的生长。
如何动“土地这块最大的蛋糕”
在“土地财政”成为一些地方赖以运转的工具这一现实背景下，城镇化的推进如何来动“土地这块最大的蛋糕”。无疑是最牵动神经的敏感问题。
也就是说，城镇化如何成为造富全体国民的运动，而不是成为地方政府的“提款机”和个别企业的造富运动？
不久前，国土资源部召开了一场有关城镇化和土地管理制度改革的会议。推动新型城镇化与加快推进土地管理制度改革并重同行，已经成为业界共识。
中国人民大学经济学院教授陶然在接受《财经国家周刊》记者采访时曾表示：“推进新型城镇化首要解决的两大核心问题，一是户籍制度改革，二是农村土地管理制度改革。”在他看来，农村集体建设用地使用权改革，是未来扩大城镇化战略破题的一个关键所在。加快推进农村土地制度改革、消除农民进城的产权障碍、促进农民在农村的土地顺利流转、充分保障农民的土地权益，是新型城镇化顺利推进必须直面的问题。
无一例外，接受《财经国家周刊》记者采访的众多业内专家认为，必须要推进土地管理制度改革。
李佐军认为，要深化土地管理制度改革，消除农民进城的产权障碍。如果农民在农村的土地不能顺利流转、土地权益不能得到充分保障的话，新型城镇化很难顺利推进。
中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英也认为，加快城镇化发展必须解决土地问题。城市化过程是国家资源使用效率提高的过程，其中就包括农民收入的增加。
从目前释放出的有关土地管理制度改革的消息也可看出，改革征地制度是农村土地管理制度改革的抓手。10月17日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，再次强调今年四季度要制定农村集体土地征收条例。农村集体土地征收制度的改革即将破冰。
《财经国家周刊》记者了解到，目前国土资源部在“省部合作”协议的框架内，正指导多地开展集体土地流转试点，为实现集体土地与国有土地“平等化待遇”的改革目标积累经验。国土资源部部署多个城市试点征地拆迁制度改革、集体建设用地使用权流转等多项改革内容，将逐渐以总结、深化、新设形式浮出水面。
而一旦更大范围“动了土地”，改革就再也没有回头路，中国历史上这场最大规模的城镇化进程必将带来很多的惊喜，也必然会伴随着许多的阵痛。
房地产业的发展和城镇化的推进，曾经为中国过去的“黄金十年”贡献巨大，但也沉积下决策层和国人太多的纠结，在下一个十年里，它是否能够成为经济发展的良性助推剂？
毫无疑问，城镇化将成为新十年决策层拉动内需的主轴之一，与此同时，房地产业将迎来更为理性的发展机遇。
但是，如何保证城镇化的有序推进，而不会成为乱哄哄的“城镇化运动”？如何保证房地产业不会成为少数利益集团致富的加速器？
全国工商联房地产商会会长聂梅生接受《财经国家周刊》记者采访时表示，推进新型城镇化必须向“人的城镇化”转型。要换一个思路看待房地产调控，并从推进新型城镇化角度入手，解决房地产业的健康发展问题。
得失“上半场”
毫无疑问，城镇化是保持中国经济可持续增长的持久动力和最大的潜在内需。通过推进城镇化扩大内需、促进经济转型的战略，已经日渐清晰。
在中国近十年年均10%经济增长率中，城镇化率贡献了3个百分点。城市化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。
国务院副总理李克强也曾在多种场合强调，城镇化是最大的内需潜力所在。未来二三十年，我国每年将有1000多万人口转移到城市，必将持续释放巨大内需，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。
然而，如果将过去的城镇化视为“上半场”，那么这半场的城镇化推进中，一些地方还没有太多的经验，在“在摸着石头过河”的实践中暴露出诸多问题。人口和资源过度向中心城市聚集，造成交通瘫痪、就业困难和资源匮乏。尤其是房地产泡沫化的扩大，使得房地产业一定程度上绑架了地方政府。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广就认为，过去十年，中国所谓的“城市化”实际上已在全民炒房的氛围下沦为“房地产化”。在他看来，“建十套房子分给十个人，是城镇化；但只分给一个人，就是房地产化”。
国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军表示，过去十年，中国的城镇化是量的扩张阶段。官方数据显示，2011年我国城镇化率已达51.27%。但细究数据发现，城镇户籍人口占总人数的比例却只有35%。李佐军认为，这说明过去的城镇化存在着“土地城镇化”、“城市现代化”快于“人口城镇化”等诸多问题。
李佐军介绍，过去我国很多地方在推进城镇化的过程中，往往将城镇化简单地理解为城镇建设，不鼓励甚至阻碍农民进城；在推进城镇化中，还出现了不合理的以经营土地为核心内容的“经营城市”倾向；许多城市的建设和发展缺乏特色，千城一面；城镇发展中普遍存在高消耗和高污染问题；行政区划使得城市布局不是按经济规律进行分布，形成不了合理的城镇体系。
接受记者采访的专家普遍认为，当今中国的城镇化正处于一个重要的历史关口，是由“量”的扩张阶段，向“质”的提升阶段深入转型。
转向“人的城镇化”
没有人，没有人的素质的全面提升，谈何城镇化？这一思路，正成为决策层的主流思想。
“现在规模的城镇化发展很快，但人口城镇化远远不够。”迟福林说，实现人口城镇化的关键，就在于制度变革，比如农民工市民化的问题，是当前需要解决的一个核心问题，不深入推进户籍制度改革，城镇化就没有根本性的出路。
地方官员在接受《财经国家周刊》记者采访时谈到他们的纠结，一方面城镇化需要“外来人口”在本地购房置业，以维持地方政府土地财政的可持续运转；另一方面，如果将“外来人口”转化为本地户籍人口，则地方政府在教育和保障方面的成本相应会增长很大的支出。
这一问题显然是一个“双难选择”，其根本的出路在于，要想实施“人的城镇化”，需要地方政府增加在民生方面的投入，向人的素质的全面培养转轨。对于一些富裕地区的城市来说，这还是个好解决的问题，对于贫困地区来说，最后就成为一个巨大的财政难题。
也正因如此，决定了“人的城镇化”是一个逐步推进的过程，不是通过大量房地产开发就能够解决的。
《财经国家周刊》记者了解到，有关新型城镇化的改革方案已经进入决策层视野。由发改委牵头的国家城镇化专题调研组已经完成了对浙江、广东、江西和貴州等8个有代表性省份的调研，并已经形成了调研报告。
这份报告就未来中国城镇化发展模式及方向等问题提出了诸多规划，涉及农民工融入城市的成本、城市综合交通网络建设、支撑中国未来城镇化的土地资源及能源供应量、工业化与城镇化互动，以及户籍制度改革等社会关注的焦点、难点问题。
而我们的一个期待是，能不能不给“城镇化”下任务、定指标，而是政府做好规划和引导，放手让我们的城镇幸福的生长。
如何动“土地这块最大的蛋糕”
在“土地财政”成为一些地方赖以运转的工具这一现实背景下，城镇化的推进如何来动“土地这块最大的蛋糕”。无疑是最牵动神经的敏感问题。
也就是说，城镇化如何成为造富全体国民的运动，而不是成为地方政府的“提款机”和个别企业的造富运动？
不久前，国土资源部召开了一场有关城镇化和土地管理制度改革的会议。推动新型城镇化与加快推进土地管理制度改革并重同行，已经成为业界共识。
中国人民大学经济学院教授陶然在接受《财经国家周刊》记者采访时曾表示：“推进新型城镇化首要解决的两大核心问题，一是户籍制度改革，二是农村土地管理制度改革。”在他看来，农村集体建设用地使用权改革，是未来扩大城镇化战略破题的一个关键所在。加快推进农村土地制度改革、消除农民进城的产权障碍、促进农民在农村的土地顺利流转、充分保障农民的土地权益，是新型城镇化顺利推进必须直面的问题。
无一例外，接受《财经国家周刊》记者采访的众多业内专家认为，必须要推进土地管理制度改革。
李佐军认为，要深化土地管理制度改革，消除农民进城的产权障碍。如果农民在农村的土地不能顺利流转、土地权益不能得到充分保障的话，新型城镇化很难顺利推进。
中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英也认为，加快城镇化发展必须解决土地问题。城市化过程是国家资源使用效率提高的过程，其中就包括农民收入的增加。
从目前释放出的有关土地管理制度改革的消息也可看出，改革征地制度是农村土地管理制度改革的抓手。10月17日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，再次强调今年四季度要制定农村集体土地征收条例。农村集体土地征收制度的改革即将破冰。
《财经国家周刊》记者了解到，目前国土资源部在“省部合作”协议的框架内，正指导多地开展集体土地流转试点，为实现集体土地与国有土地“平等化待遇”的改革目标积累经验。国土资源部部署多个城市试点征地拆迁制度改革、集体建设用地使用权流转等多项改革内容，将逐渐以总结、深化、新设形式浮出水面。
而一旦更大范围“动了土地”，改革就再也没有回头路，中国历史上这场最大规模的城镇化进程必将带来很多的惊喜，也必然会伴随着许多的阵痛。