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“泛悦城、金地悦江时代、华润葛洲坝琨瑜府、常青花园恒大御景、保利时代……”时隔一年多，雅俊还能把在武汉看过的楼盘名字倒背如流， “因为实在太难买了。那时基本都是秒光，置业顾问根本不会提前告知具体的认筹时间。记得某个楼盘是晚上8点开启网络认筹的，我们为了抢到，还专门买了新的路由器，结果开盘不到10秒就被抢光了，气得要命。
在上海工作的武汉人雅俊，买房是为了将来让小孩回武汉读书。2017年夏天的每一个周末，她几乎都往返于上海到武汉的高铁，折腾了三个月，最终在2017年10月，花了全款近300万元，以18500兀/平方米的价格，购入金地悦江时代的一套三居室。“贷款可能就更买不到了，那时候的热点楼盘都是全款优先。挑区域更是不可能的，哪儿能抢到就买哪儿吧，光谷、武昌滨江、常青都看过了，结果还是只买到硚口。”雅俊告訴支点财经记者。
近期刚在后湖置业的李先生，买房感受则不大一样。
“作为刚需购房者，其实已经观望了不短时间，白沙洲区域的所有新盘我全都看过，可选择的盘还是挺多的，但最后还是买到了目前配套和交通都更成熟的后湖区域。”李先生告诉支点财经记者，进入2018年10月以来，有一个很明显的感受就是，置业顾问变得主动起来，从以前的不太爱搭理，变成了两三天就要来一个电话，以前往往对未开盘的楼盘价格遮遮掩掩含糊其辞，现在也变得直接透明起来。 “大概是房子没以前好卖了。”李先生说。
根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据，2018年前10个月，武汉市新建商品房销售16.3万套、存量房成交7.1万套，同比分别减少19.04%和0.06%。而同时，新建商品房批准预售19.7万套，同比增长13.12%;房地产开发用地供应206宗，总面积1061.01公顷，同比增长27.55%。从供需角度来说，这组数据能在某种程度上印证李先生的直观感受。
那么，武汉楼市真的会变天吗？
想要准确把握武汉楼市的未来，就必须把它放到更大的市场、更长的时间轨迹里去回望。
过去20年，房地产为中国经济作出的贡献毋庸置疑，也曾几次在低迷时期将中国经济拉出泥潭。但历史数据显示，刺激房地产对中国经济的拉动效应在明显减弱。
过去10年，中国有过两次大规模刺激房地产的举动，一次是2008年金融危机爆发后，国内房价普遍大幅下跌，相关部门联合救市，对经济的拉动效应也非常明显，2009-2011年，中国GDP增速分别高达9.4%、10.6%和9.5%。第二次救市发生在2014年，当时国内楼市成交最已经持续低迷了两年，某些城市的房价还出现了小幅下滑，救市的结果就是2015-2016年房价再度大幅上升，房地产行业虽然得到了拯救，中国经济却并未因此得到明显带动，2015年GDP增速跌破7%，2016年更是放缓至6.7%。
国家统计局发布数据，2018年1—11月份，全国房地产开发投资同比增长9.7%。图为一楼盘外景。
2016年底的中央经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。但很多人没想到的是， “房住不炒”提出两年来，政策并没有按照之前“刺激一收紧一再刺激一再收紧”的逻辑进行调整，甚至丝毫未有放松迹象。2018年7月底召开的中共中央政治局会议，首次将当前中国经济描述为“稳中有变”，而不再是过去的“稳中向好”，但即便如此，会议还是决定下决心解决好房地产市场问题， “坚决遏制房价上涨”。
因此可以说，房地产对于中国经济的意义已经今非昔比，决策层也已下定决心用长效机制来重新审视行业发展。这应该是探讨武汉楼市未来走向的大前提。
“过去10年，武汉无疑是中国房地产市场良性发展的样板城市，是‘最乖的孩子’。”湖北房地产经济学会专家委员殷跃建对支点财经记者说。
在殷跃建看来，武汉楼市的“良性”可以从几个方面来印证。首先，10年间，武汉房价涨幅跟武汉GDP增幅、人均可支配收入涨幅大致匹配，并没有偏离得太离谱。
根据武汉市统计局、武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据计算，2008-2017年的10年间，武汉GDP总量增长238.64%，人均可支配收入增加131.22%，新建住宅成交均价增长129.97%。
不少武汉市民感到，去年10月开始，置业顾问变得主动起来了。图为一处售楼部场景。
其次，楼市良性、房价理性的另一个指标，是房地产开发的利润率回归合理水平。支点财经记者整理上市房企数据发现，2018年上半年，湖北本土企业福星股份和卓尔智联的归母净利率分别为10.54%和6.68%，行业巨头万科A、碧桂园和中国恒大的归母净利率则分别为8.61%、8.88%和10.26%。“房地产行业不再是大家想象中的暴利行业。”殷跃建说。
在殷跃建看来，武汉也是对中央楼市调控精神执行得最及时、最彻底的城市之一。
以2016年下半年开始的本轮楼市调控为例。
2016年9月初，住建部提出要完善中国房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策。武汉是最早响应，并明确提出因城施策方案的城市之一。当年9月到12月，武汉密集出台4轮调控政策，力度逐渐加大，限购范同由主城区扩大到了部分远城区，首套房首付比例由20%上涨到30%，而外地户籍需要提供两年社保证明才可以购房，可谓层层推进不断加码。 “我认为这是一种‘摸着石头过河’，一步步探索和微调，每一轮方案的出台都非常谨慎，才最终形成武汉版的调控政策，后来又陆续出台的各项细则都是同绕之前的调控政策展开的。毕竟，调控的目的不是把行业整夕匕，不能伤及无辜。”殷跃建说，这个“无辜方”既包括刚需购房者，也应该包括符合经济发展需求的正当开发行为，所以要一点点来，不能释放错误信号。
此外，另一个良性发展的指标是，武汉楼市依然以需求为主，供需比长期保持在1.1：1以上，需求端掌握主导。根据中国指数研究院公布的数据，2018年前10个月，武汉市土地成交总价927亿元、规划建筑面积3340万平方米，在全国城市中分别排名第四、第二。这意味着，未来一段时间内，武汉楼市供给也会相对充裕。
“有人感叹买房难，是因为大家都想买地段好的、价格合理的、配套成熟的房子，这是稀缺资源，所以需要抢。就好比热干面哪里都有卖，但你一定要吃带有小时候味道的最可口的那碗，肯定是要排长队的。”殷跃建说，这就是市場规律，不能无视这个规律，而一味地抱怨“买房难”。
2016年武汉市商品住宅成交最为28.8万套，2017年的成交量为20.7万套，同比下降28%。“这样的调控效果在全国也是绝无仅有的。”殷跃建认为，下降的这28%的成交量，以投资性需求为主，说明调控是精准的、卓有成效的。
如何证明这个观点？刚需到底有没有“被调控”？
2016年底启动调控以来，武汉市对“刚需”的认定进行了多次调整，除“在武汉市兀白有住房、符合限购政策、白本次购房之日起前3年内兀住房交易记录”等三项基本条件之外，还对刚需房源比例、优先选房流程等进行了明确规定。最新规定是，备案均价低于2万元、面积小于140平方米的房源将优先提供给刚需无房家庭，后湖、白沙洲等热点区域刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。
在购房资格取得方面，近年来武汉市通过百万大学生留汉计划、人才落户新政等，逐步降低了落户门槛，落户变得比较容易。而落户就可以买房，这对在武汉工作生活的外地人来说，也是一种“释放刚需”。
支点财经记者从武汉市大家房地产顾问有限公司拿到的数据显示，2018年11月的前两周，在武汉新开盘的23个楼盘中，只有华侨城原岸和泛悦城的备案均价高于2万元（去化率分别为90%和100%），其余21个楼盘兀论是备案均价还是单套面积，都符合刚需标准。截至11月12日，只有其中9个楼盘的去化率达到了lOO%。作为热点区域的洪山区，有个别楼盘的去化率刚刚达到65%;东西湖区某楼盘去化率仅为5%;青山区也有楼盘的去化率不到50%。
贝壳研究院武汉分院院长钟涛表示，截至2018年10月底，武汉新建商品住宅待售库存量为8.7万套，较上年同期增长26%，实际上从2018年4月开始，待售库存就在持续增长。整体来看，新房市场降温特征显著。
“基本可以判断，在武汉买房不难，但炒房很难。”殷跃建说。
过去7年，武汉住宅成交量稳居全国城市前三，其中2014-2016年连续三年销量第一。“很多全国排名靠前的房企是在最近几年才来武汉拿地开发的，这也是中国经济梯度转移的重要表现，未来中国房地产市场不提武汉肯定说不过去。”殷跃建认为，未来中国房地产行业的主战场，就在以武汉为代表的热点二线城市，比如重庆、南京、郑州、杭州等等，这些城市拥有全中国最大的房地产需求和供给。“房子作为不动产，不应该以不同城市之间的房价高低来类比，而是谁拥有最大的销量谁就应该掌握最大的话语权。”
钟涛认为，新建住房市场窖户价格敏感度高、二手房市场处于降温通道、市场预期较为悲观等，是2018年武汉楼市的特点。但这并不意味着“历史低位”“泡沫破裂”，更多的是一种市场高位回落的正常盘整。对刚需客户来说，如果距离“上车门票”还很远，那么也不必焦虑，更不适宜加超过白己能力的杠杆，稳定的市场既是杠杆出清、回归价值的过程，也是“等刚需”的过程;如果距离“上车门票”不远，相信绑定教育、交通等城市基础资源设施的房子，能给你在这个城市最必要的“安全感”，下行周期里选到合适房子的几率其实会大大增加。
当然，不刺激房地产并不意味着经济发展不需要房地产。中国的城镇化还有很大提升空间，完全可以满足房地产行业的持续发展，而房地产只需要保持一个正常的发展速度，就足以对中国经济作出应有的贡献。对房地产市场的调控便需要由“房住不炒”的行政手段，逐步转为长效机制，这个机制会让房地产行业发展与中国经济达到最佳的平衡。
目前看来，长效机制的内容会包括租购并举、征收房地产税、增加供应等。“但所有长效机制的建立，都必须建立在充分尊重市场规律的基础上。”殷跃建说，长效机制建立之后，房价的涨跌将完全由供求关系决定。有数据显示，武汉市人均住宅面积已经达到39.6平方米，超过许多二线城市。
如果说“因城施策”是实现长效机制的途径，那么长效机制对不同的城市而言，也应该具体问题具体分析。最重要的一点，长效机制应该跟城市发展目标相匹配。
有一种观点认为，每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%，房地产投资额/GDP的比值则控制在10%以内比较合理。而2017年，武汉市的这两项比值分别为36.08%和21.18%，参照这个标准，武汉经济对房地产投资的依赖过大。但也有专家认为，中国城镇化还有很大提升空间，房地产投资占GDP的比重在1/6 -1/4之间是合理的，那么武汉房地产投资则处于合理水平。
且不去争论这些参考标准的意义。 “武汉不同的行政区域之间，对房地产投资的依赖程度大相径庭。”殷跃建说，武汉房地产行业的长效机制应该考虑城市的整体规划，地产投资占比要符合城市发展需求，可以对此做一个合理测算。
按照武汉市“十三五”规划纲要，到2020年，要实现GDP总量1.9万亿元，常住人口要达到1200万人。2017年，武汉CJDP为1.34万亿元，常住人口为1089万人。这意味着2018-2020年的3年间，武汉需要年均增加0.19力’亿元经济总量和近40万常住人口，才能实现规划。而这两项数据都跟房地产行业息息相关。
“此外，未来武汉要增人口、增经济，但不增加城市面积，武汉的住房供应结构，也会逐渐变为以存量房为主，这样，旧城改造也应该成为长效机制需要考虑的重要方面。”殷跃建说。
从行业角度来说，武汉作为全国楼市成交最最大的市场，理应拥有最大的话语权——产品创新和研发能力、产品对人居环境的提升效果等，这些才是真正的行业引领能力。“但武汉始终都是学习型、跟随型的市场，没有白己的特色。本土房企的市场化程度不够高，总想靠政策吃饭，前瞻性不够。融资能力、市场运作能力、产品开发周期等均比不上外地企业。”殷跃建表示，全国最大的住宅市场，理应培育出最好的房地产开发企业，而武汉市乃至湖北省也鲜有叫得响的全国知名企业，这是不正常的。在这么好的市场罩，本土企业应该想想如何成为别人的追赶对象。
在上海工作的武汉人雅俊，买房是为了将来让小孩回武汉读书。2017年夏天的每一个周末，她几乎都往返于上海到武汉的高铁，折腾了三个月，最终在2017年10月，花了全款近300万元，以18500兀/平方米的价格，购入金地悦江时代的一套三居室。“贷款可能就更买不到了，那时候的热点楼盘都是全款优先。挑区域更是不可能的，哪儿能抢到就买哪儿吧，光谷、武昌滨江、常青都看过了，结果还是只买到硚口。”雅俊告訴支点财经记者。
近期刚在后湖置业的李先生，买房感受则不大一样。
“作为刚需购房者，其实已经观望了不短时间，白沙洲区域的所有新盘我全都看过，可选择的盘还是挺多的，但最后还是买到了目前配套和交通都更成熟的后湖区域。”李先生告诉支点财经记者，进入2018年10月以来，有一个很明显的感受就是，置业顾问变得主动起来，从以前的不太爱搭理，变成了两三天就要来一个电话，以前往往对未开盘的楼盘价格遮遮掩掩含糊其辞，现在也变得直接透明起来。 “大概是房子没以前好卖了。”李先生说。
根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据，2018年前10个月，武汉市新建商品房销售16.3万套、存量房成交7.1万套，同比分别减少19.04%和0.06%。而同时，新建商品房批准预售19.7万套，同比增长13.12%;房地产开发用地供应206宗，总面积1061.01公顷，同比增长27.55%。从供需角度来说，这组数据能在某种程度上印证李先生的直观感受。
那么，武汉楼市真的会变天吗？
分类调控“不要伤及无辜”
想要准确把握武汉楼市的未来，就必须把它放到更大的市场、更长的时间轨迹里去回望。
过去20年，房地产为中国经济作出的贡献毋庸置疑，也曾几次在低迷时期将中国经济拉出泥潭。但历史数据显示，刺激房地产对中国经济的拉动效应在明显减弱。
过去10年，中国有过两次大规模刺激房地产的举动，一次是2008年金融危机爆发后，国内房价普遍大幅下跌，相关部门联合救市，对经济的拉动效应也非常明显，2009-2011年，中国GDP增速分别高达9.4%、10.6%和9.5%。第二次救市发生在2014年，当时国内楼市成交最已经持续低迷了两年，某些城市的房价还出现了小幅下滑，救市的结果就是2015-2016年房价再度大幅上升，房地产行业虽然得到了拯救，中国经济却并未因此得到明显带动，2015年GDP增速跌破7%，2016年更是放缓至6.7%。
2016年底的中央经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。但很多人没想到的是， “房住不炒”提出两年来，政策并没有按照之前“刺激一收紧一再刺激一再收紧”的逻辑进行调整，甚至丝毫未有放松迹象。2018年7月底召开的中共中央政治局会议，首次将当前中国经济描述为“稳中有变”，而不再是过去的“稳中向好”，但即便如此，会议还是决定下决心解决好房地产市场问题， “坚决遏制房价上涨”。
因此可以说，房地产对于中国经济的意义已经今非昔比，决策层也已下定决心用长效机制来重新审视行业发展。这应该是探讨武汉楼市未来走向的大前提。
“过去10年，武汉无疑是中国房地产市场良性发展的样板城市，是‘最乖的孩子’。”湖北房地产经济学会专家委员殷跃建对支点财经记者说。
在殷跃建看来，武汉楼市的“良性”可以从几个方面来印证。首先，10年间，武汉房价涨幅跟武汉GDP增幅、人均可支配收入涨幅大致匹配，并没有偏离得太离谱。
根据武汉市统计局、武汉市住房保障和房屋管理局公布的数据计算，2008-2017年的10年间，武汉GDP总量增长238.64%，人均可支配收入增加131.22%，新建住宅成交均价增长129.97%。
其次，楼市良性、房价理性的另一个指标，是房地产开发的利润率回归合理水平。支点财经记者整理上市房企数据发现，2018年上半年，湖北本土企业福星股份和卓尔智联的归母净利率分别为10.54%和6.68%，行业巨头万科A、碧桂园和中国恒大的归母净利率则分别为8.61%、8.88%和10.26%。“房地产行业不再是大家想象中的暴利行业。”殷跃建说。
在殷跃建看来，武汉也是对中央楼市调控精神执行得最及时、最彻底的城市之一。
以2016年下半年开始的本轮楼市调控为例。
2016年9月初，住建部提出要完善中国房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策。武汉是最早响应，并明确提出因城施策方案的城市之一。当年9月到12月，武汉密集出台4轮调控政策，力度逐渐加大，限购范同由主城区扩大到了部分远城区，首套房首付比例由20%上涨到30%，而外地户籍需要提供两年社保证明才可以购房，可谓层层推进不断加码。 “我认为这是一种‘摸着石头过河’，一步步探索和微调，每一轮方案的出台都非常谨慎，才最终形成武汉版的调控政策，后来又陆续出台的各项细则都是同绕之前的调控政策展开的。毕竟，调控的目的不是把行业整夕匕，不能伤及无辜。”殷跃建说，这个“无辜方”既包括刚需购房者，也应该包括符合经济发展需求的正当开发行为，所以要一点点来，不能释放错误信号。
此外，另一个良性发展的指标是，武汉楼市依然以需求为主，供需比长期保持在1.1：1以上，需求端掌握主导。根据中国指数研究院公布的数据，2018年前10个月，武汉市土地成交总价927亿元、规划建筑面积3340万平方米，在全国城市中分别排名第四、第二。这意味着，未来一段时间内，武汉楼市供给也会相对充裕。
“有人感叹买房难，是因为大家都想买地段好的、价格合理的、配套成熟的房子，这是稀缺资源，所以需要抢。就好比热干面哪里都有卖，但你一定要吃带有小时候味道的最可口的那碗，肯定是要排长队的。”殷跃建说，这就是市場规律，不能无视这个规律，而一味地抱怨“买房难”。
刚需有没有“被调控”
2016年武汉市商品住宅成交最为28.8万套，2017年的成交量为20.7万套，同比下降28%。“这样的调控效果在全国也是绝无仅有的。”殷跃建认为，下降的这28%的成交量，以投资性需求为主，说明调控是精准的、卓有成效的。
如何证明这个观点？刚需到底有没有“被调控”？
2016年底启动调控以来，武汉市对“刚需”的认定进行了多次调整，除“在武汉市兀白有住房、符合限购政策、白本次购房之日起前3年内兀住房交易记录”等三项基本条件之外，还对刚需房源比例、优先选房流程等进行了明确规定。最新规定是，备案均价低于2万元、面积小于140平方米的房源将优先提供给刚需无房家庭，后湖、白沙洲等热点区域刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。
在购房资格取得方面，近年来武汉市通过百万大学生留汉计划、人才落户新政等，逐步降低了落户门槛，落户变得比较容易。而落户就可以买房，这对在武汉工作生活的外地人来说，也是一种“释放刚需”。
支点财经记者从武汉市大家房地产顾问有限公司拿到的数据显示，2018年11月的前两周，在武汉新开盘的23个楼盘中，只有华侨城原岸和泛悦城的备案均价高于2万元（去化率分别为90%和100%），其余21个楼盘兀论是备案均价还是单套面积，都符合刚需标准。截至11月12日，只有其中9个楼盘的去化率达到了lOO%。作为热点区域的洪山区，有个别楼盘的去化率刚刚达到65%;东西湖区某楼盘去化率仅为5%;青山区也有楼盘的去化率不到50%。
贝壳研究院武汉分院院长钟涛表示，截至2018年10月底，武汉新建商品住宅待售库存量为8.7万套，较上年同期增长26%，实际上从2018年4月开始，待售库存就在持续增长。整体来看，新房市场降温特征显著。
“基本可以判断，在武汉买房不难，但炒房很难。”殷跃建说。
过去7年，武汉住宅成交量稳居全国城市前三，其中2014-2016年连续三年销量第一。“很多全国排名靠前的房企是在最近几年才来武汉拿地开发的，这也是中国经济梯度转移的重要表现，未来中国房地产市场不提武汉肯定说不过去。”殷跃建认为，未来中国房地产行业的主战场，就在以武汉为代表的热点二线城市，比如重庆、南京、郑州、杭州等等，这些城市拥有全中国最大的房地产需求和供给。“房子作为不动产，不应该以不同城市之间的房价高低来类比，而是谁拥有最大的销量谁就应该掌握最大的话语权。”
钟涛认为，新建住房市场窖户价格敏感度高、二手房市场处于降温通道、市场预期较为悲观等，是2018年武汉楼市的特点。但这并不意味着“历史低位”“泡沫破裂”，更多的是一种市场高位回落的正常盘整。对刚需客户来说，如果距离“上车门票”还很远，那么也不必焦虑，更不适宜加超过白己能力的杠杆，稳定的市场既是杠杆出清、回归价值的过程，也是“等刚需”的过程;如果距离“上车门票”不远，相信绑定教育、交通等城市基础资源设施的房子，能给你在这个城市最必要的“安全感”，下行周期里选到合适房子的几率其实会大大增加。
长效机制也要因城施策
当然，不刺激房地产并不意味着经济发展不需要房地产。中国的城镇化还有很大提升空间，完全可以满足房地产行业的持续发展，而房地产只需要保持一个正常的发展速度，就足以对中国经济作出应有的贡献。对房地产市场的调控便需要由“房住不炒”的行政手段，逐步转为长效机制，这个机制会让房地产行业发展与中国经济达到最佳的平衡。
目前看来，长效机制的内容会包括租购并举、征收房地产税、增加供应等。“但所有长效机制的建立，都必须建立在充分尊重市场规律的基础上。”殷跃建说，长效机制建立之后，房价的涨跌将完全由供求关系决定。有数据显示，武汉市人均住宅面积已经达到39.6平方米，超过许多二线城市。
如果说“因城施策”是实现长效机制的途径，那么长效机制对不同的城市而言，也应该具体问题具体分析。最重要的一点，长效机制应该跟城市发展目标相匹配。
有一种观点认为，每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%，房地产投资额/GDP的比值则控制在10%以内比较合理。而2017年，武汉市的这两项比值分别为36.08%和21.18%，参照这个标准，武汉经济对房地产投资的依赖过大。但也有专家认为，中国城镇化还有很大提升空间，房地产投资占GDP的比重在1/6 -1/4之间是合理的，那么武汉房地产投资则处于合理水平。
且不去争论这些参考标准的意义。 “武汉不同的行政区域之间，对房地产投资的依赖程度大相径庭。”殷跃建说，武汉房地产行业的长效机制应该考虑城市的整体规划，地产投资占比要符合城市发展需求，可以对此做一个合理测算。
按照武汉市“十三五”规划纲要，到2020年，要实现GDP总量1.9万亿元，常住人口要达到1200万人。2017年，武汉CJDP为1.34万亿元，常住人口为1089万人。这意味着2018-2020年的3年间，武汉需要年均增加0.19力’亿元经济总量和近40万常住人口，才能实现规划。而这两项数据都跟房地产行业息息相关。
“此外，未来武汉要增人口、增经济，但不增加城市面积，武汉的住房供应结构，也会逐渐变为以存量房为主，这样，旧城改造也应该成为长效机制需要考虑的重要方面。”殷跃建说。
从行业角度来说，武汉作为全国楼市成交最最大的市场，理应拥有最大的话语权——产品创新和研发能力、产品对人居环境的提升效果等，这些才是真正的行业引领能力。“但武汉始终都是学习型、跟随型的市场，没有白己的特色。本土房企的市场化程度不够高，总想靠政策吃饭，前瞻性不够。融资能力、市场运作能力、产品开发周期等均比不上外地企业。”殷跃建表示，全国最大的住宅市场，理应培育出最好的房地产开发企业，而武汉市乃至湖北省也鲜有叫得响的全国知名企业，这是不正常的。在这么好的市场罩，本土企业应该想想如何成为别人的追赶对象。