伴随着地产行业从无到有,从金融化、规模化发展到全面精细化管理,地产投资决策方法也从完全不涉及到依赖胆识,从传统方法以利润测算为主、主观判断为辅到传统方法出现局限性。现存可开发项目大多为复杂地产项目,典型之一的古寨项目在利用传统方法决策时出现利润测算评价维度单一,决策层主观判断意见统一困难的问题。为应对严峻的行业形势,通过复盘古寨项目形成方法论为复杂地产项目投资决策提供借鉴迫在眉睫。本文将古寨项目与投资理论、决策理论相联系,采用德尔菲法和层次分析法定义了各项影响地产投资决策的指标,建立了指标集和评语集,构建出具备全面性、系统性、实操性的指标体系。在此基础上引入了以层次分析法为基础的模糊综合评法搭建了评价计算框架,将决策专家团队主观判断意见进行量化确定了指标集各因素权重,明确了评语集各等级的隶属度计算方法和项目整体评价合成运算方法,形成了复杂地产项目投资决策方法论。然后就古寨项目进行了投前判定是否投资、投后判定是否退出两个实操情景的应用分析,并对比传统方法进行了优势分析,验证了该方法的实用性与科学性。最后对复杂地产项目投资决策进行了经验总结。本文的创新点在于建立了投资决策指标体系,确定了评价计算量化方法,总结了投资决策的执行方针和具体措施。首先是从实操角度定义了四个二级指标、十六个三级指标以及四级评语等级,建立了复杂地产项目投资决策指标体系。按权重由大到小排列,二级指标为投资难度、投资风险、投资收益、投资周期,三级指标为拿地难度、资金缺口风险、土地款筹资难度、财务收益、土地款付款难度、合作主体风险、拿地周期、品牌收益、交易设计风险、销售周期、不可预见风险、隐性收益、合作方收益、报建周期、社会收益、工程周期。地产投资决策结论对应评语为优、良、中、差,难度类指标对应评语为小、较小、较大、大,风险类指标对应评语为低、较低、较高、高,收益类指标对应评语为高、较高、较低、低,周期类指标对应评语为短、较短、较长、长。其次是通过理论方法将决策专家团队主观判断意见进行量化,使评价结果用清晰的数字展现。在指标重要性的量化方面,上述二级指标对应权重为0.564,0.263,0.118,0.055,上述三级指标对应权重为0.359,0.174,0.146,0.067,0.059,0.052,0.030,0.026,0.023,0.016,0.014,0.014,0.008,0.006,0.004,0.004。在评语等级的量化方面,将选择相同评语的专家人数占决策专家团队全部人数的比例归一化处理建立综合评语矩阵。在评价计算的量化方面,将指标体系对应的综合指标集权重与综合评语矩阵合成运算得到项目综合评价结果,该结果按最大隶属度原则对应评语集即可得出决策结论。最后是通过经验总结形成了在项目拓展阶段推行前置决策,在投资决策阶段推行快速决策和精准决策,在项目投后阶段推行项目优化和风险防控三个阶段的执行方针以及投资决策阶段需设置明确的投资或放弃基准等对应的十四条具体措施。