近年来，我国住宅产业的规模增长很快，住宅产业已经成为国民经济的支柱产业之一。在快速发展的同时，伴随着明显的市场失灵现象，包括:局部市场过热、产业发展面临能源和资源瓶颈、产业基础发展滞后、产业内部结构和产业组织不合理等。以住宅房地产泡沫为例，统计数据显示，2004年37个大城市的房价收入比平均为13.38，抑制住房价格过快上涨，已经成为政府当前宏观调控政策的主要目标。目前采取的主要调控手段是利率调整，那么除了利率调整，还可以采取那些政策工具？或者说，由于利率调整幅度受到多方面因素的制约，调控房价的作用有限，需要找到更有效的解决办法。本文将从住宅产业市场失灵的根源出发寻找答案。　　本文从分析住宅产业市场失灵的理论依据入手，探讨我国住宅产业市场失灵的外在表现和成因，并在参考发达国家住宅产业市场规范的基础上，提出应对住宅产业市场失灵的政策建议。本文重点指出:住宅产业具有较强的外部经济性和准公共产品性质，我国住宅产业存在明显的市场失灵。市场失灵的根源在于政府职能越位和缺位同时并存和住宅产业内部结构不合理。应对住宅产业市场失灵，需要转变认识、健全法律法规、建立产业发展基金、改善内部结构、推动技术进步和加强对住宅产业的规制。本文研究方法以规范研究为主，定量研究为辅。　　第一章为导论。主要介绍选题的背景、目的和意义。论文研究的思路、主要创新点和结构安排。本章对1978-2003年住宅建设增量和人均住宅建筑面积的变化进行了统计描述。　　第二章住宅产业市场失灵的理论依据。首先介绍了住宅产业的定义和特征，住宅产品是生活必需品，是一国城市政治、经济、文化事业发展的基础。住宅产品具有价值高、使用寿命长、关联度大、对能源资源的依赖性强等特点。其次，阐述了市场失灵理论的五个方面:价格机制不能保证公正分配、公共产品和准公共产品提供、外部性需要国家干预、不完全竞争损害帕累托效率和信息不对称与不确定性。最后，结合住宅产业的特点，分析了住宅产业市场失灵的理论依据，主要包括:住宅的准公共产品性质、住宅市场的信息不对称、住宅市场的垄断、住房分配公平和住宅产业的外部性。　　第三章我国住宅产业市场失灵的外在表现。列举了我国住宅产业市场失灵的五种表现:住宅产业市场泡沫、产业基础的滞后、产业发展的瓶颈、产业内部结构的不合理与挤出效应、产业组织不合理。　　1、我国37个大城市的平均房价收入比为13.38，远超出世界银行提出的3-6的合理范围，城镇居民可支配收入的增长速度远远低于住宅销售额的增长速度，住宅价格已超出大多数居民的购买能力。城镇住宅市场形成了典型的二元结构，一方面普通市民失去了购买住房的能力，而高收入群体则以购房投资为主。本节描述了37个大城市的房价收入比的频率分布和散点分布。　　2、住宅产业基础的滞后主要表现在财政投入不足，缺少基础研究和统计信息。　　3、住宅产业的发展面临能源和资源的瓶颈危机，与发达国家相比，我国单位能耗要高出2-3倍，用钢高出10-25％，住宅平均寿命仅为发达国家的1/3。到2020年，我国住宅产业能耗将达到目前能耗的3倍以上，成为我国能源、资源无法承受之重。　　4、住宅产业内部结构不合理主要表现在廉租房和经济适用房比例低，以经济适用房为例，重点分析了由于廉租房比例过低，造成经济适用房结构性短缺和挤出效应的恶性循环。　　5、由于住宅产业市场进入壁垒过高，我国住宅产业市场结构呈现寡头垄断形态，区域内寡头企业存在价格合谋，这是局部地区住宅价格居高不下的一个重要原因。　　第四章我国住宅产业市场失灵的原因分析。本章深入分析了对住宅产业的认识误区、住宅产业法律、法规体系不健全、中低收入者住房政策问题、垄断与政府职能越位和缺位四个原因。　　1、对住宅产业的认识误区之一是把住宅产业等同于住宅房地产业，认为住宅产品是纯粹的私人产品，应当完全商品化运作。认识误区之二，认为住宅房地产业属于暴利行业，所以住宅产业现代化应主要通过市场化机制运作，导致政府的干预和支持力度不够。认识误区之三，住宅节能政策的切入点需要放在建材生产环节。　　2、法律法规体系不健全。缺少一部《住宅法》，廉租房和经济适用房的法律地位不明确。　　3、中低收入者住房问题包括两个方面:中低收入者住房缺乏有效供给和准公共产品过度市场化。本节对1997-2003年新建住宅类型进行了描述统计，1978-2003年年新建经济适用房占新建住宅总量的比例，在2000年达到最高值21.8％，到2003年下降至12.2％。　　4、政府职能越位主要表现在土地市场的垄断，地方政府具有推高土地价格的利益驱动，垄断的土地市场造成土地供应量不足或不对路。寡头垄断的市场结构与竞价拍卖制度不相匹配，竞价拍卖制度适用于竞争性的市场，而垄断性市场需要价格管制。政府职能缺位表现在对住宅产业缺乏规制，1992年起，住宅市场化的一个举措就是放松规制。有的甚至简单的认为，只要将住房问题交给市场，一切问题就解决了。　　第五章发达国家住宅产业市场规范。本章对日本、美国和英国住宅产业市场规范的分析。日本的人口密度与我国相近，因而其住宅产业政策对我国具有更大的借鉴意义。本章从公共产品和准公共产品的提供、消除信息不对称和减少外部不经济性等角度分析日本的住宅产业政策。发达国家住房政策经历了旧住房制度到新住房制度的转变，即从自由放任的市场调节向政府积极干预住宅产业的转变。我们可以得到以下启示，政府应当主动干预住宅产业，第一，可以帮助中低收入者解决住房问题;第二，可以减少住宅产业市场运行中的周期性波动:第三，可以推动住宅产业的技术进步。　　第六章我国住宅产业规范的政策建议。本章为全文的重点。针对我国住宅产业出现的市场失灵现象，提出了具体的政策建议。包括:转变对住宅产业的认识、建立住宅产业发展基金、住宅产业内部结构合理化政策、推动住宅产业技术进步的政策措施和对住宅产业的经济性规制。本章具体分析了住宅产业发展基金的性质、住宅产业发展基金的投向和作用。从矫正市场失灵、改善住宅产业内部结构的角度提出加大廉租房和经济适用房建设和推进私人合作住宅建设的政策建议。2005年4月初，上海推出2000万中低价商品房的投资计划，4月19-21日上海房价即出现回落，日成交均价跌至7000元以下。与本文的政策建议不谋而合，实际效果验证了本文所持观点，调整住宅产业内部结构对抑制市场失灵具有重要意义。　　本文推动住宅产业技术进步的政策建议包括政策导向和政策措施。本节提出了最新的政策建议。对于推动住宅产业技术进步，缓解住宅产业发展中的能源、资源瓶颈具有重要意义。　　最后，本节提出对住宅产业进行经济性规制的政策建议。对住宅产业的经济性规制分为放松进入规制、价格规制、分类投资规制和质量性能规制四个方面。与集中度低的产业不同，我国住宅产业市场结构处于寡头垄断状态，需要采取放松进入规制政策。包括:放松土地供给、限制大地块招标和降低合作住宅进入壁垒三方面。价格规制政策建议包括住宅分类价格规制和出租房租金价格规制。本节，采用资产定价理论分析了租金价格对住宅价格预期的影响，探讨通过租金价格规制影响房价走势的政策措施。分类投资规制，是指控制各类住宅的建设规模，提高新开工廉租房和经济适用房的比重。质量性能规制提出改进住宅性能认定制度的政策建议。