中国房地产业起步于上世纪九十年代初,至今已有20多年的历史,在近三十年的长期发展之后,中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中,逐步趋于理性和成熟,而商品房预售作为一种商品房销售的方式,在促进房地产行业发展过程中发挥了积极作用,它加速了建设资金的周转,提高了资金使用效率,扩大了企业的开发能力,商品房供给增加,也满足了住房需求。但同时商品房预售也具有风险高、法律关系复杂等特点,其自然运行状态存在局限性和不稳定性,这决定了对商品房预售的监管是一个非常必要的、系统的工程,不仅需要完善法律法规和配套政策,健全预售制度,更需要对预售制度进行监管。以乌鲁木齐为例,2017年,乌鲁木齐全年新建商品房办理预售581栋,面积发售494.2万平方米;2018年,全年新建商品房办理预售827栋,面积发售915.4万平方米;2019年发售商品房预售许可证886栋,较2017年上涨52.5%,面积发售936.7万平方米,较2017年上涨89.5%。从数据上看,乌鲁木齐的房地产市场活跃,规模逐渐扩大,商品房预售制度发挥了积极的作用。但是也涌现出了一系列的突出问题,例如购房者投诉和举报量明显增加,违法违规预售、预售房屋面积公摊超标、开发企业违约无法正常退款、售房承诺不予兑现等现象层出不穷。为保护购房者合法权益,保证房地产市场健康、有序发展,研究乌鲁木齐商品房预售行政监管有着十分重要的意义。本文首先阐述了商品房预售行政监管研究的背景、目的和意义,对国内外学术界的研究现状进行论述和总结,在确立本文的研究内容和思路,对相关概念进行界定和明晰,确立本文的理论基础,并以此展开研究。其次以乌鲁木齐市为例,从乌鲁木齐市商品房预售行政监管实际出发,分析商品房预售行政监管现状、主要的措施及取得的成效。再次,通过过乌鲁木齐市维权个案的分析,来倒推商品房预售行政监管过程中存在的问题。然后,基于全文分析的基础,从地区立法、地区监管模式及地区监管环境方面出发,提出了乌鲁木齐市对于完善商品房预售行政监管的切实有效的对策和建议。最后对全文研究内容进行了总结和展望。