房地产公司的融资方式主要包括银行贷款等间接融资方式。随着中国房地产行业法规的实施以及中国人民银行信贷政策的收紧,越来越难以通过银行贷款来进行间接融资。尽管依托信托公司在证券市场发行一些私募基金,但是,它的资金规模很小,渠道也很有限,无法满足房地产行业市场的需求。通过证券市场的直接融资仅占其总融资的一小部分。Real Estate Investment Trusts,一般简称为“REITs”,翻译过来就是房地产投资信托,主要围绕房地产项目而衍生的金融产品,这一产品表现出了诸多优势,它自20世纪60年代首次在美国出现后,在国际市场上取得了长足的进步。目前,它在投资产品市场里面,排名仅比传统的货币、债券以及股票略低。在过去的几年中,国内REITs市场已经有了一定的发展,尤其是鹏华前海万科REITs,在国内公募型REITs的前进道路上发掘了崭新的道路,这一产品表现出了良好的市场反应,特别是考虑到国内尚未成熟的机制情况,其运营效果比较突出,其在产品构建和对于投资管理上的内容也学习了西方发达国家的经验,所以还是表现出了比较高的代表性,利用相关分析和研究,定位到其产品设计逻辑和投资管理中的独特之处,对鹏华前海万科REITs产品的推广进行研究和分析,进而帮助到国内其他房地产企业推进REITs的标准化建设工作。本文围绕鹏华前海万科REITs开展研究,简要介绍了案例的基本信息和其投资运作模式,从其资产配置、投资收益和市场情况三大维度开展了分析,着重体现在投资管理上,定位到了鹏华前海万科REITs在不同维度上暴露出的问题,同时探索了科学地应对问题的办法。细化来看,第一,实际上鹏华前海万科REITs产品在资产方面配置不合理,投资于固定收益类产品比重偏大,缺少了其房地产投资的属性;其次,分析其上市日至2019年12月31日的净值,不难看出对应的基金表现出了比较稳定的价格水平。此外,结合收益情况和对应的与其他产品竞争表现来看,鹏华前海万科REITs也表现出了比较积极和客观的水平。根据对鹏华前海万科REITs的投资运作案例分析,作者提出完善产品运作模式、优化持有资产结构配置、加强房地产投资人才培养、健全相关法律法规政策以及出台相关税收优惠政策等建议,期望对公募型REITs在我国的发展提供借鉴,促进我国公募型REITs更快的走向成熟。