预告登记制度是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记制度。作为不动产物权登记的一种特殊类型,不动产预告登记制度是民法中的一项重要的物权制度,是能用物权法的手段解决不动产的一物二卖行为,防止和减少此类纠纷的比较可行的制度。预告登记于我国而言是一种新的不动产登记类型,在比较法上则是一项成熟的物权制度。我国目前还没有对此制度做出明确的立法规定,仅在新近的几个物权法草案及地方立法中规定有不动产预告登记制度。在我国物权法制定之际,对预告登记制度进行研究,具有一定的理论及实践意义。本篇论文主要是以文献阅读、资料整理和案例分析为基础,运用比较分析和经济分析的研究方法,对该制度的理论层面和实践层面的相关问题进行了较为深入地探讨。本文共分为五章。第一章主要介绍了预告登记制度的起源,通过与本登记、异议登记等相关制度的比较,进一步对预告登记的内涵予以界定。第二章通过对预告登记保全的请求权的范围、特点的研究,对该请求权所遭遇风险的类型、原因的分析以探求预告登记的制度价值。第三章主要是对预告登记的性质及其效力相关问题的研究,并对预告登记如何推进至本登记、预告登记义务人的抗辩权及经预告登记的请求权与相关权利产生冲突时如何解决等方面的问题作了详细地分析。第四章论述了预告登记的发生、转让、消灭及涂销。该部分着重论述了预告登记的成立要件、消灭原因及相关的程序问题。第五章分析了我国不动产预告登记的立法现状和实践情况,指出我国目前立法未明确规定预告登记制度,实践中的商品房预售登记制度又不同于预告登记制度,且存在诸多问题。笔者通过对前文论述内容的综合分析,对我国设立不动产预告登记制度,具体提出下列几点立法建议:(1)在立法模式方面,主张我国应该在借鉴其他大陆法系国家与地区立法经验的基础上,根据我国的具体国情,采取一种综合式的立法模式——既在民法典中对预告登记进行原则规定,又在特别法中详细规定。(2)关于预告登记的适用范围,建议应将其具体化,并将以登记为物权公示方法的特殊动产的物权变动请求权也纳入预告登记的保护之列。(3)关于预告登记的成立,建议对预告登记的成立要件、申请程序、预告登记权利人和预告登记义务人都做明确的规定,并应列明申请预告登记时所需的文书。(4)关于预告登记的效力,建议采取概括式和列举式相结合的方法,规定不动产预告登记的保全权利、保全顺位、破产保护效力和警告效力。具体需注意以下几点:首先,应明确预告登记的效力采取相对无效原则;其次,明确本登记的顺位溯及于预告登记作成时的顺位;附条件或附期限的请求权经预告登记后推进为本登记时,本登记的顺位溯及至条件成就时或期限到来时;再次,明确预告登记推进为本登记的程序;最后,明确预告登记对其后的本登记之前的法院判决、诉讼保全措施或强制执行有排除效力,但无排除国家征收的效力。(5)关于预告登记的消灭,建议应将预告登记各种消灭的情形及涂销的程序都加以全面规定。