本文沿着从个别到一般再到个别的研究路线，运用比较分析法、资本边际收益率法以及定量分析和定性分析相结合等方法，研究了房地产泡沫和金融不安全的关系并揭示了它们之间的传递机制，提出了我国防治房地产泡沫和金融不安全的对策建议。全文共分五章，主要内容如下:　　第1章导论主要论述了选题背景、理论和现实意义，论文的研究思路、范围、难点、方法和创新等内容。　　第2章梳理了有关泡沫、房地产泡沫和金融不安全的基本理论，特别是关于泡沫的形成机理、检验和测度理论、房地产价格决定模型和房地产泡沫下的金融不安全模型，从而为后面的研究奠定了理论基础。它包括了以下三方面的内容:　　1、泡沫的基本理论。论文在对国内外文献进行比较和归纳的基础上将泡沫定义为:在投机机制的作用下，投资者为追求资本利得，推动资产价格非平稳偏离其基础价值的一种经济现象，并将本文所研究的房地产泡沫限定为正泡沫（膨胀性泡沫）。　　2、房地产泡沫的基本理论。它包括房地产泡沫内涵和房地产价格决定模型等内容。论文认为房地产泡沫与股票等证券资产泡沫在本质上都是其市场价格相对于基础价值的非平稳偏离，同时指出了两者在泡沫载体和运行上存在的差异。论文综述了Carey模型、Davis-Zhu模型等房地产价格决定模型，分析了它们在研究房地产泡沫中的作用。　　3、金融不安全的基本理论。它包括金融不安全内涵、金融不安全的形成机理和房地产泡沫下金融不安全模型等三方面的内容。论文在梳理国内外有关金融安全内涵文献的基础上，认为金融不安全是个相对于金融安全的概念，涵盖了但不等同于金融危机。论文从宏观和微观两个层面综述了国内外有关金融不安全形成机理的文献，并进行了分析。论文对Herring-Wachter和Allen-Gale这两个关于房地产泡沫与金融不安全相互关系的模型进行了分析。前者揭示了房地产泡沫下银行贷款集中于房地产市场的原因，后者认为投资者对风险资产的偏好及其风险转移行为，导致了资产泡沫膨胀和金融风险积聚。当资产泡沫崩溃时将严重影响金融安全，甚至引发金融危机。　　第3章是论文的实证部分。它包括房地产泡沫和金融不安全的国际考察、中国房地产泡沫的测度、中国房地产泡沫和金融不安全的相互作用三部分内容。其中房地产泡沫和金融不安全的国际考察部分，选择了20世纪80年代末90年代初英国、瑞典的房地产泡沫、日本80、90年代的房地产泡沫以及东南亚金融危机前后泰国和香港地区的房地产泡沫为研究对象，分析了它们与金融不安全的关系。在中国房地产泡沫的测度部分，论文运用资本边际收益率法对我国1998年以来房地产是否存在泡沫进行了测度。由于房地产泡沫具有明显的区域特征，在空间分布上大城市指向鲜明，因此还对同期北京和上海这两个中国最大城市的房地产泡沫进行了测度。第三部分是关于中国房地产泡沫和金融不安全相互作用的分析。在前文定量分析的基础上，这部分进一步研究了信贷扩张对中国房地产泡沫的影响以及房地产泡沫对中国金融不安全的影响，初步揭示了我国近年来房地产泡沫与金融不安全的关系，并为第4章从理论上揭示房地产泡沫和金融不安全的传递机制做了实证准备。　　第4章从理论上对房地产泡沫和金融不安全的传递机制进行了研究。该章首先分析了传递机制发生作用的基础，提出房地产泡沫和金融不安全之间的传递基础在国内和国外有所不同，其中国外的传递基础是新自由主义影响下的金融自由化，而国内则是宏观经济调控的弱化。金融自由化的基础作用在于:(1)金融自由化刺激了金融机构的冒险行为;(2)金融自由化使金融机构面临更多的市场风险;(3)金融自由化导致的货币财政政策频频失误助长了房地产泡沫和金融不安全的传递;(4)金融自由化的不平衡性加重了房地产泡沫和金融不安全相互传递的严重程度。我国宏观经济调控弱化主要表现为:信贷管理过于宽松、土地管理不力和房地产市场管理失调。　　该章进而论证了房地产泡沫和金融不安全的资金传递机制、土地传递机制和税收传递机制，揭示了房地产泡沫和金融不安全之间的内在联系:　　1、资金传递机制主要是通过信贷供给效应和资产负债效应来实现房地产泡沫和金融不安全的传递。从信贷供给效应来看，在短期，房地产信贷供给主要由房地产抵押品市场价格、房地产抵押品的流动性和金融机构贷款态度等三个变量决定，并与这三个变量呈正相关关系。当房地产市场存在泡沫时，因房地产抵押品价格、房地产流动性的提高和金融机构贷款态度的趋好，金融机构房地产贷款比重不断上升，其流动性风险、市场风险和信用风险不断增大。当房地产泡沫破裂时，随着这三个变量的下降，信贷供求和房地产价格持续下跌，从而导致金融机构房地产信贷质量不断下降、金融风险日益显性化和金融不安全加剧。资产负债效应的传递作用主要表现为:当房地产泡沫膨胀时，企业和家庭对金融机构的房地产负债不断增加，金融机构资产组合中的房地产贷款比重也不断上升;当房地产泡沫破裂时，家庭、企业房地产负债质量下降，违约率上升，进而恶化金融机构的房地产贷款质量，使其出现流动性困难，从而导致金融安全的恶化。　　2、由于各国土地所有形式不同，土地传递机制存在着竞争性市场土地供求机制和政府垄断土地一级市场供给的供求机制这两种不同的表现形式。(1)在竞争性市场的土地供求机制下，当市场存在泡沫时，投机需求推动房地产市场对金融机构的贷款需求迅速增加，金融资源不断集聚于房地产及其相关行业，从而使得金融体系抵抗房地产市场波动的能力逐渐脆弱;当房地产泡沫难以为继时，市场投机者因土地等房地产价格下跌而出现流动性困难，导致违约。(2)在政府垄断土地一级市场供给的供求机制作用下，第一，土地一级市场成为典型的卖方垄断市场，政府追求土地收益最大化的结果是更少的土地供给和更高的土地价格，从而加剧了房地产泡沫膨胀和风险向金融体系转移。第二，当土地管理制度不完善时，政府的卖方垄断会加重土地市场的寻租和投机，进而加剧房地产泡沫膨胀和放大金融风险。第三，在房地产泡沫的刺激下，政府下属的土地储备机构等利用政府信用和土地担保，大量向金融机构借贷资金进行土地开发和储备，这也加大了金融机构面临的违约风险。　　3、税收传递机制主要表现为:(1)不当的税收政策扭曲了经济主体的房地产买卖、保有和信贷行为。例如过低的房地产税负刺激了房地产和房地产信贷需求，加重了市场的投机行为，推动了房地产泡沫和信贷的过度膨胀。(2)房地产税收政策的变化改变了投资者承担风险的态度，使投资者在房地产泡沫期间倾向于过度持有风险较高的房地产资产，对房地产泡沫和金融不安全的传递发挥了助推作用。　　第5章是对策研究。在前文实证和理论分析的基础上，论文进一步总结了国际上防治房地产泡沫和金融不安全的经验教训，提出了我国防治房地产泡沫和金融不安全的对策建议。其中国外防治房地产泡沫和金融不安全的经验教训包括:(1)要努力遏制金融自由化的消极作用;(2)宏观经济政策要关注资产价格的变动且要具有前瞻性;(3)应拓宽房地产融资渠道;(4)要发挥税收政策对房地产市场的调控作用;(5)要发挥土地供应制度对房地产市场的调控作用;(6)要加强对银行等金融机构的审慎监管;(7)防范的基础在于微观主体的稳健经营。有关我国防治房地产泡沫和金融不安全的对策涉及以下四个方面:(1)要加强对房地产和金融市场的宏观调控;(2)要促进房地产金融创新;(3)要完善房地产供应体系;(4)要改革房地产税制。　　论文的理论意义主要体现在:(1)房地产泡沫的检验和测度是对房地产市场进行宏观调控的前提，论文第3章运用资本边际收益率法对房地产泡沫的测度问题进行尝试，有利于推动理论界的相关研究。(2)论文第4章论证了房地产泡沫与金融不安全的传递机制，揭示了它们之间的内在联系，有利于促进理论界加强这一薄弱环节的研究。　　论文的实践意义主要有:(1)有利于政府加强对房地产业和金融业的宏观调控。(2)有利于我国房地产信贷业的健康发展，发挥其对房地产市场进行调控的主渠道作用。(3)有利于促进我国土地市场的调控，遏制土地一级市场的寻租、投机行为，完善我国的土地管理制度。(4)有利于发挥税收在我国房地产宏观调控中的重要作用，促进房地产和金融市场的健康、稳定和持续发展。　　论文的创新主要表现在以下三点:(1)运用资本边际收益率法找出了近年中国房地产价格的无泡沫运行区间，这是相关研究所没有的;(2)一般经济理论认为经济运行表现为投资、消费以及国民收入等流量的循环，在此基础上论文认为经济循环也表现为资产、负债等经济存量的变动和循环;(3)提出了“无泡沫房地产市场转变为有泡沫房地产市场，是一般消费者退出市场或转变成投机者以及大量新的投机者进入市场，进而使得房地产市场需求结构由一般消费者主导转变成由投机者主导的结果”的观点，并认为需求结构的这种变化是房地产泡沫产生、膨胀和破裂的重要原因。