改革开放以来,伴随着住房改革制度的进程,城镇居民的住房问题得到了很大的改善,人均住房面积也逐年递增。但是进入21世纪之后,房地产市场出现了越来越多的投机行为,商品房也由原先的居住性质转变为资产性质,这也使得商品房的价格出现了不合理的增长幅度,从而使许多中低收入群体购房无望。而这类群体所包含的人群主要有新进就业人员、外来务工人员、创业人员以及尚未轮候到购买经济适用房的家庭,这类人群,我们称之为“夹心层”群体。公共租赁房制度的建立主要是为了保障“夹心层”群体住有所居,解决这类人群住房困难的问题,以弥补原先住房保障制度的不足。杭州市作为全国经济最发达的城市之一,也聚集着大量的“夹心层”群体,杭州市从2005年开始积极探索相关制度,2010年将原先的大学生人才公寓与外来务工人员公寓统一到公共租赁房制度管理之下,首批公共租赁房已与2011年1月公开摇号入住。同年7月,相关管理办法和实施细则也随之出台。由于杭州市推行公共租赁房制度的时间很短,所以并没有针对杭州市公共租赁房的研究。而以往类似的针对其他地区或者我国公共租赁房制度的研究也主要停留在以宏观角度对公共租赁房政策实施的现状进行定性分析上,对于公共租赁房的政策解读比较多,但是对公共租赁房的长期体系研究、政府与企业动力机制研究、多级多类型保障模式研究、反馈机制、退出政策以及后续的福利政策研究都存在一定的空缺。本文主要研究的是杭州市公共租赁房制度的相关问题,针对实际的情况进行调查和分析,通过搜集网上的相关信息以及实际住户对公共租赁房的反馈意见进行分析与研究,并对杭州市公共租赁房制度提出完善的对策,研究结果对杭州市公共租赁房制度乃至整个浙江省公共租赁房制度的发展具有一定的现实意义。本文首先论述了选题的意义以及有关本领域的国内外现状和相关理论,并介绍了本文的研究方法和框架。其次,对杭州市公共租赁房现状进行了分析,同时对杭州市公共租赁房制度进行了评估,并且根据相关理论与数据对杭州市公共租赁房的作用进行了阐述。再次,根据杭州市公共租赁房运行的情况和实际调查以及查询的数据,对杭州市公共租赁房制度存在的问题进行了阐述并分析了其产生的原因,本文认为杭州市公共租赁房实际存在的问题主要有:政府政策定位不清;政府与房地产企业建设公共租赁房动力不足;覆盖群体范围有待扩大;承租户满意度不高以及退出机制不完善。而引起这些问题的主要原因在于:杭州市政府对于该政策的战略性不高;项目的投资渠道单一且资金来源不足;投资回收期长且风险较大;参建企业的盈利空间较小;目前可供出租的房源较少;缺乏反馈机制和需求调查;多类型、多层次的住房保障模式尚未完善;配套设施和公共租赁房选址还存在问题;缺少相关法律的支持以及后续住房保障制度。最后,本文根据杭州市公共租赁房实际存在的问题,提出了改革的思路并且较为详细地阐述了改革的方案。建立了公共租赁房制度的长期体系与短期体系;通过计算收入准入线,确定公共租赁房长期体系的准入标准,并设计了轮候制度;建立了反馈机制与需求调查相结合的调查循环机制;将现行制度中的廉租房与公共租赁房进行了合并,设计了多类型、多层次的公共租赁房保障模式。并且着重研究了政府与企业的动机机制,初步探索了政府与企业的在建设公共租赁房上的合作模式。与此同时,也将退出机制作为研究和设计的重点,提出了改革的建议,要求政府尽快出台相关的法律,进一步完善相关的惩罚机制,并且根据多类型、多层次的公共租赁房保障模式设计了新的退出机制和后公共租赁房住房保障制度,尽可能的促使不符合准入标准的承租户主动退出公共租赁房。