随着我国住房租赁市场的不断发展,长租公寓行业近年取得爆发式的增长,长租公寓运营成本高,所需资金量也较大,资产证券化作为一种创新型融资方式为长租公寓运营企业提供了新的选择,本文中的招商蛇口长租公寓资产证券化项目是国内首例以租金收入作为基础资产的储架式发行资产证券化产品的案例,具有一定的代表性和参考意义。本文对招商蛇口长租公寓的案例进行了不同方面的分析,融资动因方面,资产证券化能盘活存量资产,降低流动性风险,满足尤其是重资产模式运营的长租公寓企业的融资需求。融资优势方面,与传统的银行融资渠道做对比,采用CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)资产证券化条件限制少;与轻资产模式的ABS资产支持证券)相对比,在项目增信和运营效果上都具有明显的优势。交易结构方面,流动性比较低,安全性上比较有保障,双层SPV可用于有效的构建合格基础资产。现金流方面,通过标准化的流程设计及相应的现金流监管机制,可实现租金收入现金流的特定化,现金流预测情况良好,第一次分配都足额支付了投资人的本息。另外对基础资产、发行证券以及实施招商蛇口长租公寓计划的风险进行分析并提出建议。研究认为,本案例对于其他长租公寓企业实施资产证券化提供了新的借鉴,尤其对于重资产、集中式运营的长租公寓企业来说,CMBS模式的资产证券化融资方面有其独特优势。最后,本文从长租公寓企业资产证券化模式的选择、增信措施、储架式发行、统一评估标准方面为长租公寓行业提出合理化建议。