论文部分内容阅读
摘要：重庆大力开展公租房建设，积极探索公租房建设的新模式，呈现出许多亮点。通过建立“双轨制”住房体系，推动了城市化进程。大力实施民生工程，将实现保障性住房的全覆盖。注重社会效益，着眼长远发展，将形成一个良好的社会生态。
关键词：公共租赁房 重庆模式 经验
自2007年6月国家批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆致力于重点领域和关键环节改革突破，结合自身的实际情况，大力开展公租房建设。自2010年2月第一个公租房项目奠基以来，重庆公租房在2010、2011两年的时间已开工建设2725万平方米，并计划在2012年年底完成4000万平方米的开工任务。规划的公租房建设任务完成后，重庆可以大体上满足中低收入居民人均20平方米的居住条件，解决200万人的居住问题。
一、重庆公租房建设的亮点
（一）发挥了政府在保障性住房建设中的主导作用
一是坚持政府主导、产权公有的方向。重庆市公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由国有的重庆地产集团或区县政府性投资公司持有，确保了公租房的公共保障属性。二是最大限度降低租金。公租房建设用地以划拨方式提供，国有企业承建，无土地出让金、无城市建设配套费、无相关税费、无开发商利润。因而，租金只考虑成本中的贷款利息、房屋维修管理费用等因素，从而保障了公租房的租金不超过同类地段、同等品质商品房市场租金的60%。
（二）打破城乡差别，不设户籍限制
根据《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房，对户籍没有任何要求。打破城乡差别和不设户籍限制的规定使公租房的入住门槛相对较低，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。
（三）实行无差别的“混建”模式
重庆没有将公租房建设与普通商品房建设隔离开来，而是采用与商品房混建的方式，将公租房规划在交通条件较好的地区，并完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。以重庆主城区为例，公租房分布在一、二环线之间的21个聚居区，交通、环境、配套条件都比较好，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”。①
（四）考虑了入住者的承受能力
由于公租房是面向中低收入住房困难群体的保障住房，公租房租金主要考虑贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分成本价，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%，并实行动态调整，每两年向社会公布一次。重庆在公租房租金高低问题上，只求收支平衡，不追求利润，能维持正常运行，租金保持相对稳定。公租房的租金收入将专项用于偿还公租房贷款利息及日常维护。除了租金标准外，重庆对公租房的配租面积与申请人家庭人数作了相关规定。
（五）设计了严格的退出机制
为了规范公租房的管理，重庆设计了严格的退出机制。《细则》规定，公租房租赁合同签订期限最短为1年，最长为5年。租赁合同期满后，承租人应退出公租房；需要续租的，应提前申请，经审核后重新签订合同。同时还规定，承租人由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的，政府收回保障性租赁房，再租给其他符合条件的对象。在租赁5年期满后，承租人还可按成本价加银行利息申请购买居住的公租房。购买的公共租赁住房可以继承、抵押，不得进行出租、转让、赠予等市场交易。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。《细则》规定，承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质，一旦违规，将取消租赁资格。空置6个月以上不住，或通过其他方式获得住房的，也必须退出。拒不退出的将记入个人信用档案，并依法强制退出。②
（六）建立了资金保障体系
重庆公租房建设不仅规模大，而且建设资金有保障。重庆计划建设4000万平方米的公租房，需要大约1200亿元。借助现代金融的支持和合理的资金筹措方式，保证了公租房建设的资金需求。在1200亿元投资中，1/3是资本金，政府投入400亿元，包括三个方面来源：一是中央政府大力支持保障房，3年内中央政府给重庆的保障房、公租房的投入补助100亿元；二是重庆政府付出200亿元；三是小区内商业配套土地有上百亿的收入。剩下800亿元资金需要筹资。2010年筹集200多亿元，2011年也应该筹集200多亿元，2012年也应该有200多亿元，三年就有差不多800亿元。2010年的200多亿元主要是向银行借，2011年所需的两三百亿元，重庆市政府向国家养老保险基金、商业保险公司等金融机构筹集，并已基本落实。关于800亿元的负债，利息部分可以用公租房的租金来偿还，偿还本金的资金来源渠道是：一方面，租住了3—5年的租房者总有一部分想买下公租房。如果有1/3的人需要购买，就可以收回500亿元的投资。另一方面，随着公众收入水平的提高、物价指数的上升，增长的租金足以平衡几百亿元的支出。③
二、重庆公租房建设的创新
（一）建立“双轨制”住房体系，推动城市化进程
重庆大规模开展公租房建设，探索城市住房供应“双轨制”， 改变了住房主要由市场提供的单一模式，建立了一个市场供给与政府保障相结合的住房体系。重庆的基本思路是：30—40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房予以保障；60—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。在重庆设计的“双轨制”中，公租房建设是关键的一环。重庆大规模建设公租房，实际上是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的一次积极探索。
（二）保障和改善民生，实现保障性住房的全覆盖
重庆把公租房建设当作一项重大的民生工程。为此，重庆把30—40%既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中低收入群体纳入公租房的保障范围之内，在准入上率先打破城乡和内外差别，不设户籍限制，使家庭人均住房面积在13平方米以下的城市中低收入群体、进城务工及外地来渝工作的无住房人员、大中专学校和职校毕业在渝工作的无住房人员都有资格享受公租房。这一做法将逐步实现保障性住房的全覆盖。
重庆公租房不仅覆盖范围广，而且让入住的中低收入者有尊严感。公租房住户与商品房住户有机融合在一起，能在交通便捷、环境优美、配套齐备的居民社区共享小区环境和专业物业公司的管理与服务。合理的布局、配套的社会服务、齐备的设施使入住公租房的中低收入者，能够享受到中档商品房的居住标准，过上有尊严的生活。这一做法对保障和改善民生，促进经济平稳较快发展和社会稳定起着不可低估的作用。
（三）注重社会效益，营造良好的社会生态
在土地财政和民生幸福两者之间，重庆选择了后者。与许多地方推崇“土地财政”形成鲜明的对照，重庆将大批土地划拨投入搞公租房建设，用国家资源资助公共服务，以土地增值收益反哺社会公共事业是一种超越。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入。不把土地出让给开发商，由政府主导建设公租房，这一举措使土地的增值可以用于民生工程而不是由开发商和政府所得，充分彰显了以人为本的施政理念。
由于重庆公租房建设规模庞大，与住房建设相关的30多个产业链能够被延伸拉动。更重要的是，解决了大批中低收入群体的住房困难，将使中低收入者从沉重的经济负担中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费，拉动其他相关产业的需求。由此我们可以看到重庆市公租房项目建设，不只是能够解决中低收入者的住房问题，而是一种新的发展思路、发展模式，由公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，正推动重庆形成一个良好的社会生态。
参考文献：
①黄奇帆. 推进公共租赁住房建设完善城市住房保障体系[N]．重庆日报，2010－06－12（1）
②刘志强．让“夹心层”圆住房梦[N]. 人民日报，2011－02－12（4）
③任锐，商宇，何清平．港澳媒体高层聚焦重庆改革发展[N]．重庆日报，2011-04-29（3）
（李晓莉，1965年生，四川营山人，重庆电子工程职业学院会计与金融系副教授。研究方向：区域经济）
关键词：公共租赁房 重庆模式 经验
自2007年6月国家批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆致力于重点领域和关键环节改革突破，结合自身的实际情况，大力开展公租房建设。自2010年2月第一个公租房项目奠基以来，重庆公租房在2010、2011两年的时间已开工建设2725万平方米，并计划在2012年年底完成4000万平方米的开工任务。规划的公租房建设任务完成后，重庆可以大体上满足中低收入居民人均20平方米的居住条件，解决200万人的居住问题。
一、重庆公租房建设的亮点
（一）发挥了政府在保障性住房建设中的主导作用
一是坚持政府主导、产权公有的方向。重庆市公租房的建设主体是市政府和各区县政府，公租房产权由国有的重庆地产集团或区县政府性投资公司持有，确保了公租房的公共保障属性。二是最大限度降低租金。公租房建设用地以划拨方式提供，国有企业承建，无土地出让金、无城市建设配套费、无相关税费、无开发商利润。因而，租金只考虑成本中的贷款利息、房屋维修管理费用等因素，从而保障了公租房的租金不超过同类地段、同等品质商品房市场租金的60%。
（二）打破城乡差别，不设户籍限制
根据《重庆市公共租赁住房管理实施细则》规定，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房，对户籍没有任何要求。打破城乡差别和不设户籍限制的规定使公租房的入住门槛相对较低，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。
（三）实行无差别的“混建”模式
重庆没有将公租房建设与普通商品房建设隔离开来，而是采用与商品房混建的方式，将公租房规划在交通条件较好的地区，并完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。以重庆主城区为例，公租房分布在一、二环线之间的21个聚居区，交通、环境、配套条件都比较好，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”。①
（四）考虑了入住者的承受能力
由于公租房是面向中低收入住房困难群体的保障住房，公租房租金主要考虑贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分成本价，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%，并实行动态调整，每两年向社会公布一次。重庆在公租房租金高低问题上，只求收支平衡，不追求利润，能维持正常运行，租金保持相对稳定。公租房的租金收入将专项用于偿还公租房贷款利息及日常维护。除了租金标准外，重庆对公租房的配租面积与申请人家庭人数作了相关规定。
（五）设计了严格的退出机制
为了规范公租房的管理，重庆设计了严格的退出机制。《细则》规定，公租房租赁合同签订期限最短为1年，最长为5年。租赁合同期满后，承租人应退出公租房；需要续租的，应提前申请，经审核后重新签订合同。同时还规定，承租人由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的，政府收回保障性租赁房，再租给其他符合条件的对象。在租赁5年期满后，承租人还可按成本价加银行利息申请购买居住的公租房。购买的公共租赁住房可以继承、抵押，不得进行出租、转让、赠予等市场交易。购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。《细则》规定，承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质，一旦违规，将取消租赁资格。空置6个月以上不住，或通过其他方式获得住房的，也必须退出。拒不退出的将记入个人信用档案，并依法强制退出。②
（六）建立了资金保障体系
重庆公租房建设不仅规模大，而且建设资金有保障。重庆计划建设4000万平方米的公租房，需要大约1200亿元。借助现代金融的支持和合理的资金筹措方式，保证了公租房建设的资金需求。在1200亿元投资中，1/3是资本金，政府投入400亿元，包括三个方面来源：一是中央政府大力支持保障房，3年内中央政府给重庆的保障房、公租房的投入补助100亿元；二是重庆政府付出200亿元；三是小区内商业配套土地有上百亿的收入。剩下800亿元资金需要筹资。2010年筹集200多亿元，2011年也应该筹集200多亿元，2012年也应该有200多亿元，三年就有差不多800亿元。2010年的200多亿元主要是向银行借，2011年所需的两三百亿元，重庆市政府向国家养老保险基金、商业保险公司等金融机构筹集，并已基本落实。关于800亿元的负债，利息部分可以用公租房的租金来偿还，偿还本金的资金来源渠道是：一方面，租住了3—5年的租房者总有一部分想买下公租房。如果有1/3的人需要购买，就可以收回500亿元的投资。另一方面，随着公众收入水平的提高、物价指数的上升，增长的租金足以平衡几百亿元的支出。③
二、重庆公租房建设的创新
（一）建立“双轨制”住房体系，推动城市化进程
重庆大规模开展公租房建设，探索城市住房供应“双轨制”， 改变了住房主要由市场提供的单一模式，建立了一个市场供给与政府保障相结合的住房体系。重庆的基本思路是：30—40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房予以保障；60—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。在重庆设计的“双轨制”中，公租房建设是关键的一环。重庆大规模建设公租房，实际上是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的一次积极探索。
（二）保障和改善民生，实现保障性住房的全覆盖
重庆把公租房建设当作一项重大的民生工程。为此，重庆把30—40%既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中低收入群体纳入公租房的保障范围之内，在准入上率先打破城乡和内外差别，不设户籍限制，使家庭人均住房面积在13平方米以下的城市中低收入群体、进城务工及外地来渝工作的无住房人员、大中专学校和职校毕业在渝工作的无住房人员都有资格享受公租房。这一做法将逐步实现保障性住房的全覆盖。
重庆公租房不仅覆盖范围广，而且让入住的中低收入者有尊严感。公租房住户与商品房住户有机融合在一起，能在交通便捷、环境优美、配套齐备的居民社区共享小区环境和专业物业公司的管理与服务。合理的布局、配套的社会服务、齐备的设施使入住公租房的中低收入者，能够享受到中档商品房的居住标准，过上有尊严的生活。这一做法对保障和改善民生，促进经济平稳较快发展和社会稳定起着不可低估的作用。
（三）注重社会效益，营造良好的社会生态
在土地财政和民生幸福两者之间，重庆选择了后者。与许多地方推崇“土地财政”形成鲜明的对照，重庆将大批土地划拨投入搞公租房建设，用国家资源资助公共服务，以土地增值收益反哺社会公共事业是一种超越。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入。不把土地出让给开发商，由政府主导建设公租房，这一举措使土地的增值可以用于民生工程而不是由开发商和政府所得，充分彰显了以人为本的施政理念。
由于重庆公租房建设规模庞大，与住房建设相关的30多个产业链能够被延伸拉动。更重要的是，解决了大批中低收入群体的住房困难，将使中低收入者从沉重的经济负担中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费，拉动其他相关产业的需求。由此我们可以看到重庆市公租房项目建设，不只是能够解决中低收入者的住房问题，而是一种新的发展思路、发展模式，由公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，正推动重庆形成一个良好的社会生态。
参考文献：
①黄奇帆. 推进公共租赁住房建设完善城市住房保障体系[N]．重庆日报，2010－06－12（1）
②刘志强．让“夹心层”圆住房梦[N]. 人民日报，2011－02－12（4）
③任锐，商宇，何清平．港澳媒体高层聚焦重庆改革发展[N]．重庆日报，2011-04-29（3）
（李晓莉，1965年生，四川营山人，重庆电子工程职业学院会计与金融系副教授。研究方向：区域经济）