2017下半年房地产市场展望

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  地产成交持续放缓,开发投资步入下行通道。
  5月,中国房地产成交和房企到位资金增速继续回落,开发投资增速首次“刹车”。预计下半年,房地产调控政策难有明显松动,市场成交同比持续放缓;到位资金增速将继续缩窄,房贷利率可能明显上调;开发投资增速步入下行阶段,但跌幅不会太大。
  市场成交持续放缓,库存结构矛盾待解
  当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵,市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏,更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也多在市场预期之中。目前需求趋于观望,市场成交增速大幅回落。1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%。相比去年4月的高点,两项销售指标增速回落幅度分别达22.2和37.4个百分点。5月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%,较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫,二线城市与上月增速基本持平,三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓,收窄至9.68%。
  预计十九大前行业政策难有松动,对热点城市维持严厉,成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转,房价增速也与成交类似,呈现一二线增速“低头”、三四线相对平稳的分化走势。
  如何评价当前的库存水平,是表征上的缓解,还是结构性的扭转?对此笔者认为前者多于后者。今年前5月商品房待售面积下降了3521万平方米,从去年初的最高点累计至今减少了7913万平方米,确实取得了一些成效。但是结构性矛盾还没有得到根本解决。以数据相对完整的22个重点城市和其他城市的库存变化粗略对比来看,重点城市库存自去年初一路下降,而其他城市则较基期多有增加。销售火爆的三四线城市更多是分布上“散点开花”,体量上“沧海一粟”。除城市圈中心周边的强三線城市以外,其他大多还未走出高库存阴霾,并且对行政政策的依赖性较强,需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。
  按揭规模占比双降,房贷利率明显上调
  从开发企业到位资金来看,1-5月份同比增长9.9%,增速一年内缩窄了6.9个百分点。在各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款,1-5月份增速仅8.6%,较去年同期降幅多达约50个百分点。房企主要融资渠道均有不同程度的限制或收紧,到位资金增速将继续缩窄。
  去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上,新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%,出现过度扩张倾向。今年金融行业“去杠杆”遏制住了房贷失控的苗头,房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧、资金成本上升,倒逼银行通过提高定价的方式重新配置资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。
  地产投资先扬后抑,增速步入下行阶段
  1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,是年初以来的首次增速回落。预计下半年房地产投资增速趋于下行,空间相对有限。
  房地产投资增速下行趋势已经确立。商品房成交同比增速下行已满一年,这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长,自年初起逆势上升,直到5月才有“刹车”迹象。这其中有土地市场补库存的原因,也有来自三四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中,房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资,金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面,在二季度高点后即将见顶回落,结束与销售及到位资金增速的背离走势。
  不过开发投资情况不会太差,增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。在热点城市,土地市场的热度主要取决于政府推地的数量。盯住消化周期调节用地供应的“以需定供”新政出台,为缓解热点城市供地“饥渴症”提供了依据,其中也包括库存下降较快的三线城市。今年以来,土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态,1-5月份同比增长了5.3%,强三线城市土地溢价提升。同时,与以往“齐明齐晦”的态势不同,在抑泡沫和去库存并行的背景下,开发投资更似“东方不亮西方亮”,不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。土地购置和去库存政策的对冲,将减缓开发投资增速下降的速度,下行空间相对有限,预计全年增速在5%左右。
  长效机制再响号角,住房租赁改革起航
  继去年国务院关于建立购租并举住房制度的意见出台后,时隔一年住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,打响了针对住房市场供给侧改革的第一枪。目前中国流动人口达2.45亿,且在总人口中的占比呈上升趋势,必然产生过渡性或长期性的租房需求。按城镇人口7.9亿人、房屋自有率70%、人均居住面积30平方米、平均租金30元/平方米/月保守估计,中国住房租赁市场容量可达上万亿级。
  缘何租房未能成为主流?固然由传统观念、“丈母娘效应”催化的“特刚需求”是一个重要理由,但更关键的原因在于供给没有跟上。一方面供给少,住宅租赁市场规模远不及住宅销售。以上海为例,其租房市场在国内相对发达,但去年底地方统计局发布的数据显示,上海住宅出租面积尚不足商品住宅和二手住宅销售面积的1/36。另一方面专业的供给更少,租赁房源普遍呈现“小而散”的特征,以个人为主体进行供给的能力有限,缺乏大规模供应且专业化运营的机构。新法规即从供给侧源头鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,以提供高品质、规范化的服务。
  租赁关系问题也是困扰租房市场发展的一大痛点,针对承租人常被“东驱西赶”以及“黑中介”“假房东”“霸王条款”等乱象,新规加强了对承租人权益的保护,细化到租期、租金、居住证等,并鼓励签订长期住房租赁合同,有利于提升需求方的住房租赁意愿。此外,对于住建主管部门、房产管理部门及地方政府等各监管主体的职责也做出了明确的划分,为培育住房租赁市场提供规范安排和监管保障。
  当然重点还需看政策的推进和落实,在此过程中还要至少考虑两个问题:一个是提高住房租赁市场的资本吸引力。中国住房购租两个市场长期存在“定价倒挂”的现象,削弱了租赁市场对资本的吸引力。特别是在房价快速上涨下,核心城市二手房租金回报率已跌至2%以下,远低于发达国家5%-10%的水平。另一个是直接有效地约束出租人行为。强化契约精神的软环境往往需要系统配套的硬约束。这就要建立健全社会信用体系,将租房行为纳入个人征信系统考量。
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