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摘 要:营改增从2016年5月开始逐步将范围扩展到建筑、房地产行业中,目前我国房地产行业正面临着税负高、库存大的特点,严重影响着房地产行业的发展。本文从房地产企业的纳税筹划定义入手,阐述了营改增后房地产企业的纳税筹划的可行性,从税务种类、税务筹划入手,总结营改增后房地产企业的纳税筹划建议,旨在规范房地产企业的纳税行为。
关键词:营改增;房地产企业;纳税筹划;可行性;建议
引言
房地产企业在其发展中,会受到税务负担的影响,在营改增政策实施之后,能够结合房地产企业的特点,依据营改增政策,在房地产企业的不同阶段,筹划增值税纳税工作,提升房地产企业避税的合理性,以此降低房地产企业的税务负担,推动房地产企业朝着健康的方向发展。
一、房地产企业的纳税筹划定义
依据房地产企业的特点,制定合理的税收征管制度,以此为房地产企业的纳税筹划提供发展机会与发展空间。房地产企业在纳税筹划中是将降低税务负担作为最终工作目标,在相关税务法律的基础上,开展合理规划,最大程度避免不合理纳税现象的出现。实施营改增政策之后,房地产企业需要及时采取过渡性的措施,确保营改增工作的顺利开展,在此基础上实现全面减税,最大程度降低企业税务负担。
房地产企业通过实施营改增前,由于政府缺乏税收引导,完善的法律机制,进而导致税务负担加大,税收职责混淆等现象存在。在实施营改增之后,能够确保房地产企业纳税筹划的规范性,将增值税的可抵扣性特点凸显出来,为房地产企业纳税筹划构建更好的发展氛围。
二、营改增后房地产企业的纳税筹划的意义
(一)能够降低税收负担
依据相关资料显示,在未来实施营改增前收费项目占房价的11.0%,房地产税收占房价的13.0%—15.0%,房地产的税务合计占房价的26.0%。在实施营改增后,一般纳税人的增值税税率为11.0%。
房地产企业在其开发中,具备建设周期长、建设投资大的特点,自开发商获得土地开发权开始,到建设、经营、销售等各个环节均会设计相应的纳税款项缴纳。房地产企业项目主要包括:耕地占用税、地契税、营改增前的营业税、城市建设税等,在实际的房地产企业开发中,其相关税款均是以预缴的方式为主。虽说在营改增后税率有所增加,但均属于价外税,可抵扣性能够消除重复征税的情况出现。
(二)开展增值纳税筹划
房地产企业管理层必须要重视财务风险,积极应对各类风险,开展全面谋划,以此落实内部风险控制工作,逐步规范房地产企业项目实施中各个环节的规范性与合理性,促使房地产企业能够在营改增政策的实施背景下平稳度过此阶段,以此降低房地产企业的税务负担,全面推动房地产企业的发展。
营改增政策实施后,能够带动房地产企业朝着增值税的方向发展,促使房地产企业真正步入增值税时代。在增值税纳税筹划中,不仅仅是简单税种转化,还需要结合企业的经营情况,重新设置纳税政策,以此推动房地产企业在内部管理朝着精细化方向发展。
三、营改增后房地产企业的纳税筹划分析
以某房地产企业为例,营改增前内营业税税率为5%,每年交营业税5万元。在营改增实施后,营业额与营改增前一致,所交营业税为4.75万元,相比营改增前降低了0.26左右。由此可见,在税务不变的情况下,能够降低房地产企业的应缴纳税额,在其税款核算中不需要抵扣进项税,核算方式较为简单。营改增后房地产企业的纳税筹划建议主要如下:
(一)认定纳税人
在其纳税分析中,需要依据企业的资产规模、财务核算水准、货币值等,控制制定年销售签约进度,拆分等方式,降低年销售额。依据我国颁布的相关政策,应税年销售额超过500万元,属于一般纳税人。在500万以下的应税年销售额,属于小规模纳税人。由于房地产企业内中小规模纳税人,因此其税务征收率为5%,不能进行进项税抵扣。针对一些大型的房地产企业,满足一般纳税人的需求。
(二)强化内部培训
房地产企业在其税务税务筹划工作中,财务人员发挥着十分重要的作用,因此,房地产企业要定期开展相应培训,财务人员能够强化发票管理,明确进项税的抵扣范围,税收风险管控范围等,房地产企业需要强化施工人员的组织,定期开展培训,逐步强化财务人员的增值税意识。同时还可以聘请专业机构,定期组织财务人员开展纳税筹划管理,将培训工作的作用凸显出来,以此凸显出培训工作的作用。传统的房地产企业在账务处理上相对简单,但营改增实施之后,对财务人员的专业技能、综合素质提出了更高的要求。因此,开展培训工作十分有必要。
(三)制定多元化发展战略
房地产企业结合其发展需求,设置开发间接费,确保其在发挥发票抵扣作用的同时,将其作为新业务的增长点,制定一体化的发展战略,多元化的发展战略,以此提升房地产企业的市场抵御风险。地产企业必须要依据自身的业务,不断进行服务转型,提升服务质量。例如:及时转变传统、单一性的住宅地产建设方式,不断扩展房地产企业的工作范围,可以深入到园林绿化、装修、物业等方面,逐步朝着全方位的方向发展。
(四)增加精装比例
房地产企业必须要增加精装房的数目,加大房地产建设中精装房的占比,以此降低房地产企业的税务负担。就
房地产企业而言,其建设项目内毛坯房没有精装房的优势,主要是因为精装房内的灯具、电气、装饰材料等能够抵扣增值税的进项发票。
(五)合理选择供应商
房地产企业只有结合实际情况,强化人工成本控制,才能够降低其建设成本,强化对税务的控制,降低税务负担。同时还需要重视施工过渡阶段,是否存在建设成本上涨的趋势,同时财务人员需要注意的是,人工成本费用无法取得进项发票,进而会导致房地产企业的建设成本增加。房地产企业在其工程建设中,主要成本来自于土建、整体建设成本,房地产企业增值税的抵扣,主要取决于企业纳税人的资质。因此,房地产企业在工程招标中,需要严格审核纳税人的资质。
(六)制定销售进度
房地产企业要结合实际情况,制定出对应的销售进度机制,强化每个月的预算金额控制,加大开票金额管控,房地产企业需要结合当月范围内,已经预缴的增值税款项。最大程度降低由发票开具引起的现金流失问题,全面维护房地产企业经济效益。由于营改增本身具备很强的动态性,能够将房地产企业内的新增不动产纳入抵扣范围内,进而强化对行业税的控制,避免行业税出现迅速增长的现象。
四、结束语
综上所述,就我国财税体制改革工作而言,营改增属于重点环节,也是财税改革的重要基础。但由于税种较多,导致企业的税务负担较重,房地产企业想要在激烈的市场竞争、复杂的税务环境下取得更好的发展,就必须要落实纳税筹划工作,為后期的可持续化发展奠定基础。
参考文献:
[1]朱晓静.“营改增”对房地产开发企业的影响及对策[J].内燃机与配件,2018,22(05):188-189.
[2]于珊,马洪达,李冲.“营改增”后房地产企业税负研究[J].中国集体经济,2018,19(06):108-109.
[3]刘若楠.“营改增”对房地产企业财务核算的影响及应对策略分析[J].中国管理信息化,2018,17(04):102-103.
作者简介:童晓炯,浙江九天控股集团有限公司。
关键词:营改增;房地产企业;纳税筹划;可行性;建议
引言
房地产企业在其发展中,会受到税务负担的影响,在营改增政策实施之后,能够结合房地产企业的特点,依据营改增政策,在房地产企业的不同阶段,筹划增值税纳税工作,提升房地产企业避税的合理性,以此降低房地产企业的税务负担,推动房地产企业朝着健康的方向发展。
一、房地产企业的纳税筹划定义
依据房地产企业的特点,制定合理的税收征管制度,以此为房地产企业的纳税筹划提供发展机会与发展空间。房地产企业在纳税筹划中是将降低税务负担作为最终工作目标,在相关税务法律的基础上,开展合理规划,最大程度避免不合理纳税现象的出现。实施营改增政策之后,房地产企业需要及时采取过渡性的措施,确保营改增工作的顺利开展,在此基础上实现全面减税,最大程度降低企业税务负担。
房地产企业通过实施营改增前,由于政府缺乏税收引导,完善的法律机制,进而导致税务负担加大,税收职责混淆等现象存在。在实施营改增之后,能够确保房地产企业纳税筹划的规范性,将增值税的可抵扣性特点凸显出来,为房地产企业纳税筹划构建更好的发展氛围。
二、营改增后房地产企业的纳税筹划的意义
(一)能够降低税收负担
依据相关资料显示,在未来实施营改增前收费项目占房价的11.0%,房地产税收占房价的13.0%—15.0%,房地产的税务合计占房价的26.0%。在实施营改增后,一般纳税人的增值税税率为11.0%。
房地产企业在其开发中,具备建设周期长、建设投资大的特点,自开发商获得土地开发权开始,到建设、经营、销售等各个环节均会设计相应的纳税款项缴纳。房地产企业项目主要包括:耕地占用税、地契税、营改增前的营业税、城市建设税等,在实际的房地产企业开发中,其相关税款均是以预缴的方式为主。虽说在营改增后税率有所增加,但均属于价外税,可抵扣性能够消除重复征税的情况出现。
(二)开展增值纳税筹划
房地产企业管理层必须要重视财务风险,积极应对各类风险,开展全面谋划,以此落实内部风险控制工作,逐步规范房地产企业项目实施中各个环节的规范性与合理性,促使房地产企业能够在营改增政策的实施背景下平稳度过此阶段,以此降低房地产企业的税务负担,全面推动房地产企业的发展。
营改增政策实施后,能够带动房地产企业朝着增值税的方向发展,促使房地产企业真正步入增值税时代。在增值税纳税筹划中,不仅仅是简单税种转化,还需要结合企业的经营情况,重新设置纳税政策,以此推动房地产企业在内部管理朝着精细化方向发展。
三、营改增后房地产企业的纳税筹划分析
以某房地产企业为例,营改增前内营业税税率为5%,每年交营业税5万元。在营改增实施后,营业额与营改增前一致,所交营业税为4.75万元,相比营改增前降低了0.26左右。由此可见,在税务不变的情况下,能够降低房地产企业的应缴纳税额,在其税款核算中不需要抵扣进项税,核算方式较为简单。营改增后房地产企业的纳税筹划建议主要如下:
(一)认定纳税人
在其纳税分析中,需要依据企业的资产规模、财务核算水准、货币值等,控制制定年销售签约进度,拆分等方式,降低年销售额。依据我国颁布的相关政策,应税年销售额超过500万元,属于一般纳税人。在500万以下的应税年销售额,属于小规模纳税人。由于房地产企业内中小规模纳税人,因此其税务征收率为5%,不能进行进项税抵扣。针对一些大型的房地产企业,满足一般纳税人的需求。
(二)强化内部培训
房地产企业在其税务税务筹划工作中,财务人员发挥着十分重要的作用,因此,房地产企业要定期开展相应培训,财务人员能够强化发票管理,明确进项税的抵扣范围,税收风险管控范围等,房地产企业需要强化施工人员的组织,定期开展培训,逐步强化财务人员的增值税意识。同时还可以聘请专业机构,定期组织财务人员开展纳税筹划管理,将培训工作的作用凸显出来,以此凸显出培训工作的作用。传统的房地产企业在账务处理上相对简单,但营改增实施之后,对财务人员的专业技能、综合素质提出了更高的要求。因此,开展培训工作十分有必要。
(三)制定多元化发展战略
房地产企业结合其发展需求,设置开发间接费,确保其在发挥发票抵扣作用的同时,将其作为新业务的增长点,制定一体化的发展战略,多元化的发展战略,以此提升房地产企业的市场抵御风险。地产企业必须要依据自身的业务,不断进行服务转型,提升服务质量。例如:及时转变传统、单一性的住宅地产建设方式,不断扩展房地产企业的工作范围,可以深入到园林绿化、装修、物业等方面,逐步朝着全方位的方向发展。
(四)增加精装比例
房地产企业必须要增加精装房的数目,加大房地产建设中精装房的占比,以此降低房地产企业的税务负担。就
房地产企业而言,其建设项目内毛坯房没有精装房的优势,主要是因为精装房内的灯具、电气、装饰材料等能够抵扣增值税的进项发票。
(五)合理选择供应商
房地产企业只有结合实际情况,强化人工成本控制,才能够降低其建设成本,强化对税务的控制,降低税务负担。同时还需要重视施工过渡阶段,是否存在建设成本上涨的趋势,同时财务人员需要注意的是,人工成本费用无法取得进项发票,进而会导致房地产企业的建设成本增加。房地产企业在其工程建设中,主要成本来自于土建、整体建设成本,房地产企业增值税的抵扣,主要取决于企业纳税人的资质。因此,房地产企业在工程招标中,需要严格审核纳税人的资质。
(六)制定销售进度
房地产企业要结合实际情况,制定出对应的销售进度机制,强化每个月的预算金额控制,加大开票金额管控,房地产企业需要结合当月范围内,已经预缴的增值税款项。最大程度降低由发票开具引起的现金流失问题,全面维护房地产企业经济效益。由于营改增本身具备很强的动态性,能够将房地产企业内的新增不动产纳入抵扣范围内,进而强化对行业税的控制,避免行业税出现迅速增长的现象。
四、结束语
综上所述,就我国财税体制改革工作而言,营改增属于重点环节,也是财税改革的重要基础。但由于税种较多,导致企业的税务负担较重,房地产企业想要在激烈的市场竞争、复杂的税务环境下取得更好的发展,就必须要落实纳税筹划工作,為后期的可持续化发展奠定基础。
参考文献:
[1]朱晓静.“营改增”对房地产开发企业的影响及对策[J].内燃机与配件,2018,22(05):188-189.
[2]于珊,马洪达,李冲.“营改增”后房地产企业税负研究[J].中国集体经济,2018,19(06):108-109.
[3]刘若楠.“营改增”对房地产企业财务核算的影响及应对策略分析[J].中国管理信息化,2018,17(04):102-103.
作者简介:童晓炯,浙江九天控股集团有限公司。