摘 要：营改增从2016年5月开始逐步将范围扩展到建筑、房地产行业中，目前我国房地产行业正面临着税负高、库存大的特点，严重影响着房地产行业的发展。本文从房地产企业的纳税筹划定义入手，阐述了营改增后房地产企业的纳税筹划的可行性，从税务种类、税务筹划入手，总结营改增后房地产企业的纳税筹划建议，旨在规范房地产企业的纳税行为。
　　关键词：营改增；房地产企业；纳税筹划；可行性；建议
　　引言
　　房地产企业在其发展中，会受到税务负担的影响，在营改增政策实施之后，能够结合房地产企业的特点，依据营改增政策，在房地产企业的不同阶段，筹划增值税纳税工作，提升房地产企业避税的合理性，以此降低房地产企业的税务负担，推动房地产企业朝着健康的方向发展。
　　一、房地产企业的纳税筹划定义
　　依据房地产企业的特点，制定合理的税收征管制度，以此为房地产企业的纳税筹划提供发展机会与发展空间。房地产企业在纳税筹划中是将降低税务负担作为最终工作目标，在相关税务法律的基础上，开展合理规划，最大程度避免不合理纳税现象的出现。实施营改增政策之后，房地产企业需要及时采取过渡性的措施，确保营改增工作的顺利开展，在此基础上实现全面减税，最大程度降低企业税务负担。
　　房地产企业通过实施营改增前，由于政府缺乏税收引导，完善的法律机制，进而导致税务负担加大，税收职责混淆等现象存在。在实施营改增之后，能够确保房地产企业纳税筹划的规范性，将增值税的可抵扣性特点凸显出来，为房地产企业纳税筹划构建更好的发展氛围。
　　二、营改增后房地产企业的纳税筹划的意义
　　（一）能够降低税收负担
　　依据相关资料显示，在未来实施营改增前收费项目占房价的11.0%，房地产税收占房价的13.0%—15.0%，房地产的税务合计占房价的26.0%。在实施营改增后，一般纳税人的增值税税率为11.0%。
　　房地产企业在其开发中，具备建设周期长、建设投资大的特点，自开发商获得土地开发权开始，到建设、经营、销售等各个环节均会设计相应的纳税款项缴纳。房地产企业项目主要包括：耕地占用税、地契税、营改增前的营业税、城市建设税等，在实际的房地产企业开发中，其相关税款均是以预缴的方式为主。虽说在营改增后税率有所增加，但均属于价外税，可抵扣性能够消除重复征税的情况出现。
　　（二）开展增值纳税筹划
　　房地产企业管理层必须要重视财务风险，积极应对各类风险，开展全面谋划，以此落实内部风险控制工作，逐步规范房地产企业项目实施中各个环节的规范性与合理性，促使房地产企业能够在营改增政策的实施背景下平稳度过此阶段，以此降低房地产企业的税务负担，全面推动房地产企业的发展。
　　营改增政策实施后，能够带动房地产企业朝着增值税的方向发展，促使房地产企业真正步入增值税时代。在增值税纳税筹划中，不仅仅是简单税种转化，还需要结合企业的经营情况，重新设置纳税政策，以此推动房地产企业在内部管理朝着精细化方向发展。
　　三、营改增后房地产企业的纳税筹划分析
　　以某房地产企业为例，营改增前内营业税税率为5%，每年交营业税5万元。在营改增实施后，营业额与营改增前一致，所交营业税为4.75万元，相比营改增前降低了0.26左右。由此可见，在税务不变的情况下，能够降低房地产企业的应缴纳税额，在其税款核算中不需要抵扣进项税，核算方式较为简单。营改增后房地产企业的纳税筹划建议主要如下：
　　（一）认定纳税人
　　在其纳税分析中，需要依据企业的资产规模、财务核算水准、货币值等，控制制定年销售签约进度，拆分等方式，降低年销售额。依据我国颁布的相关政策，应税年销售额超过500万元，属于一般纳税人。在500万以下的应税年销售额，属于小规模纳税人。由于房地产企业内中小规模纳税人，因此其税务征收率为5%，不能进行进项税抵扣。针对一些大型的房地产企业，满足一般纳税人的需求。
　　（二）强化内部培训
　　房地产企业在其税务税务筹划工作中，财务人员发挥着十分重要的作用，因此，房地产企业要定期开展相应培训，财务人员能够强化发票管理，明确进项税的抵扣范围，税收风险管控范围等，房地产企业需要强化施工人员的组织，定期开展培训，逐步强化财务人员的增值税意识。同时还可以聘请专业机构，定期组织财务人员开展纳税筹划管理，将培训工作的作用凸显出来，以此凸显出培训工作的作用。传统的房地产企业在账务处理上相对简单，但营改增实施之后，对财务人员的专业技能、综合素质提出了更高的要求。因此，开展培训工作十分有必要。
　　（三）制定多元化发展战略
　　房地产企业结合其发展需求，设置开发间接费，确保其在发挥发票抵扣作用的同时，将其作为新业务的增长点，制定一体化的发展战略，多元化的发展战略，以此提升房地产企业的市场抵御风险。地产企业必须要依据自身的业务，不断进行服务转型，提升服务质量。例如：及时转变传统、单一性的住宅地产建设方式，不断扩展房地产企业的工作范围，可以深入到园林绿化、装修、物业等方面，逐步朝着全方位的方向发展。
　　（四）增加精装比例
　　房地产企业必须要增加精装房的数目，加大房地产建设中精装房的占比，以此降低房地产企业的税务负担。就
　　房地产企业而言，其建设项目内毛坯房没有精装房的优势，主要是因为精装房内的灯具、电气、装饰材料等能够抵扣增值税的进项发票。
　　（五）合理选择供应商
　　房地产企业只有结合实际情况，强化人工成本控制，才能够降低其建设成本，强化对税务的控制，降低税务负担。同时还需要重视施工过渡阶段，是否存在建设成本上涨的趋势，同时财务人员需要注意的是，人工成本费用无法取得进项发票，进而会导致房地产企业的建设成本增加。房地产企业在其工程建设中，主要成本来自于土建、整体建设成本，房地产企业增值税的抵扣，主要取决于企业纳税人的资质。因此，房地产企业在工程招标中，需要严格审核纳税人的资质。
　　（六）制定销售进度
　　房地产企业要结合实际情况，制定出对应的销售进度机制，强化每个月的预算金额控制，加大开票金额管控，房地产企业需要结合当月范围内，已经预缴的增值税款项。最大程度降低由发票开具引起的现金流失问题，全面维护房地产企业经济效益。由于营改增本身具备很强的动态性，能够将房地产企业内的新增不动产纳入抵扣范围内，进而强化对行业税的控制，避免行业税出现迅速增长的现象。
　　四、结束语
　　综上所述，就我国财税体制改革工作而言，营改增属于重点环节，也是财税改革的重要基础。但由于税种较多，导致企业的税务负担较重，房地产企业想要在激烈的市场竞争、复杂的税务环境下取得更好的发展，就必须要落实纳税筹划工作，為后期的可持续化发展奠定基础。
　　参考文献：
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　　[3]刘若楠.“营改增”对房地产企业财务核算的影响及应对策略分析[J].中国管理信息化，2018，17（04）：102-103.
　　作者简介：童晓炯，浙江九天控股集团有限公司。