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摘要：孝感房地产业的迅猛发展，催生了城区住宅小区的物业管理产业，本文就孝感城区住宅小区物业管理的现状进行了详细的调研，分析了目前小区物业管理存在的问题并提出了相对应的建议。
关键词：城区住宅小区；物业管理；问题；建议
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）10-0031-02
物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。近年来，随着孝感住宅建设的迅猛发展、住房制度改革的逐步深化，人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
物业管理既是孝感市民生工程建设的重要任务，也是新时期开展群众工作的重要内容。2011年7月至8月，湖北区域经济研究所对孝感城区住宅小区物业管理情况进行调研。
一、基本情况
目前，孝感城区住宅小区共有131个，房屋1190栋，居户4.3万户。物业总面积约为1408.66万平方米，其中居住型物业1145.11万平方米，占总面积的81%。实行社会化物业管理的覆盖面积为471.14万平方米，占居住型物业面积的41.4%，其中新建小区的物业管理覆盖率为100%。
1.物业管理单位及服务人员情况
孝感城区已取得资质的物业管理企业共有66家，其中一级1家(福星惠誉物业公司），二级3家，三级41家，三级21家。从业人员2200人，其中下岗再就业人员和农民工约1600人，占70%。持证上岗人员1156人，占53%。
2.对部分小区业主问卷调查情况
为了较为深入地了解城区业主对物业管理的总体态度和物业服务的实际水平，我们对全洲国际商城、蔚蓝新都、福星城、北大鸿城等住宅小区的业主共发放了200问卷调查，其中收回有效问卷186份。问卷结果显示，各小区对公用设施和场地的经营不公示的占31.6%，公示的只占49.2%，其中并不了解的占19.2%。对物业收费项目与标准公示的占41.8%，而不公示和不了解的情况分别占20.7%和37.5%。有5.2%的业主认为有乱收费现象，认为没有的占68.6%，不了解的占26.2%。有71.2%的业主认为导致业主欠费的原因是物业管理因素，仅有4.6%的业主认为是业主自身因素，其他情况的为24.2%。有26.8%的业主对物业管理公司的服务满意，68.7%的业主较为满意，仅有4.5%的业主不满意。有7.4%业主反映存在物业纠纷现象，还有一些业主对小区物业提出要规范物业管理、成立社区居委会、增添服务设施等具体要求。
3.住宅专项维修资金的归集与使用情况
为保障住宅小区保修期满后公用部位公用设施的大修、更新、改造有稳定的资金来源，根据建设部财政部〔建住房1998(213号）〕的有关规定，2003年4月孝感城区启动了维修资金的管理工作，为解决居民购买住房的后顾之忧打下了基础。截至今年6月31日，孝感城区已累计归集维修资金7115.78万元，使用支取资金为零。
4.有关规章制度建设情况
按照《物权法》和《物业管理条例》的相关要求，近年来，我市逐步加强了物业管理地方性制度建设工作，相继出台了《孝感物业管理招投标暂行规定》、《关于实施住宅专项维修资金管理办法的意见》、《孝感城区普通住宅小区午夜服务收费标准(试行）》、《孝感市无业服务合同示范文本》等物业管理方面的规范性文件，这些规章制度的出台，进一步增强了我市物业管理工作的规范性和操作性。
二、物业管理工作存在的主要问题
虽然孝感城区物业管理工作取得了一些来之不易的成绩，但仍然存在一些矛盾和问题，主要有以下几个方面：
第一，对物业管理重要性的认识不足，物业管理市场化程度较低。目前，孝感城区只有80个小区建立了业主委员会，占物业管理小区的61%，其中，按规定备案的业主委员会只有32个。调查反映，一些业主对物业管理的认识和理解存在一定差距，对于“花钱买服务”消费理念还未全部接受，导致一些小区收费困难。此外，由于多数物业服务企业与开发商存在着“父子兵”的关系，使物业企业责任意识淡薄，重收费，轻服务，很难提升物业服务的品质。
第二，地方规章制度建设滞后，相应制度缺失。在物业管理准入机制、年检机制、考评机制、纠纷解决办法、诚信档案建立、服务标准、收费标准、人员管理及业主委员会产生及运作等方面，目前，都未制定相应制度加以规范，政府部门在物业管理中相应的权与责任也没有明确的规定。
第三，住宅专项维修资金使用难以落实。由于运作中的一些具体问题，使维修资金管理的责任主体不明，造成归集和使用两张皮。在实际中一直因拨付环节的问题，致使维修资金未能拨付使用一分钱，业主对此意见很大，已经引发了多起信访投诉事件。
第四，水电终端收费难以落实，物业管理企业不堪重负。据一些物业企业反映，其他没有推行终端收费的小区，水电公司对他们都是搞的无承付托收，既不签合同，也不给代收方任何补偿，水损、电损及部分恶意欠费等问题都由物业管理企业承担，企业包袱很大。水电终端收费难以落实已成为遏制我市物业管理发展的“瓶颈”问题。
第五，物业服务单位规模小，管理水平低，生存环境困难。去年，房产部门对城区25家物业服务企业进行了抽查，其中有15家亏损，亏损面达60%。他们还发现，由于物业管理企业亏损导致服务缩水，而服务缩水又加重了收费困难，多数企业陷入了“低收费、低服务”的恶性循环。
第六，物业管理体制不顺，综合协调机制尚未形成。物业管理是一项系统工程，涉及房管、规划、建筑、供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门和单位，在处理一些矛盾就接的问题时，其中任何一个单位都难以单独发挥协调作用。目前，承担物业行政监管职责的虽然是房管部门，但在实际运作时需要有关政府部门的配合，有时还需要有关社区居委会的介入。
三、促进物业管理规范发展的几点建议
1.进一步加大物业管理政策法规的宣传力度。物业管理工作要发展，就必须得到广大群众和社会各方的支持和赞同。要进一步加大对《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的宣传贯彻落实力度，让广大业主了解和物业管理相关的法律制度，以便用法律法规来保护自己的合法权益，并明确物业消费义务。要增强物业管理企业的责任意识，认真执行法律制度，切实履行好服务职能，以诚信、优质服务取信于业主。要增强各级行政主管部门和服务单位的宗旨观念，把提升物业管理水平当作创造宜居孝感的民心工程抓紧、抓好，抓出成效。要加强对物业管理工作的正面宣传和引导，使社会各方形成共识，从而营造一个全社会了解、关心和支持物业管理的良好氛围。
2.建立和完善地方性规章，促进物业管理工作有法可依、有章可循。根据孝感经济和社会发展的实际情况，制定物业管理的中长期规划，进一步加大培育物业管理行业和物业管理市场的力度。要按照建立市场经济体系的要求，以产权关系为纽带，以规范化的物业管理为基础，抓紧出台一系列结合我市实际的地方性法规、政策、规范性文件，为我市物业管理行业的规范化、法制化奠定基础。当前，要在进一步加强调研的基础上，尽快出台《孝感市物业管理实施细则》，为解决物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，拿出一些操作措施和处理办法。
3.积极总结探索维修资金的管理使用的办法和途径，理顺管用关系。为使住宅专项维修资金发挥好作用，应按照建设部156号令的相关规定，改变当前维修资金归集与管理两张皮的问题，建议由房产部门负责维修资金的归集与使用工作，财政部门负责对维修资金账目的监管，形成较为协调顺畅的管理机制，还可以借鉴房产公积金的管理办法，建立健全收、管、用、督的综合运行机制，以便于维修资金的高效快捷安全使用，从源头上遏制业主因维修资金不能及时到位而到政府上访事件的发生。
4.实行分类指导，加大落实水电终端收费的专项改建力度。新建住宅小区的前期规划和建设阶段，应考虑水、电的终端收费问题，并在规划、报建、施工、验收等各个环节严格把关，确保住宅小区建设按照规范规定的各项功能指标落实到位，真正实现“向最终用户收取有关费用”。对于供水、供电设施设备不按照终端收费的要求进行设计的，建议规划部门不予规划许可；建设行政主管部门不予图纸审查、施工许可和竣工验收；房地产管理部门不予上市交易许可。对建设较早的小区，则按照“先急后缓，居户自愿，合理负担，量力而行”的原则，采取“分区测算、一区一策”的办法，有计划、有步骤地推进老城区住宅区供水供电设施改造工作。水电设施改造的具体实施，建议由小区业主委员会与供水供电单位具体协商，管线材料、水表电表由供水供电单位提供产品目录，施工企业由业主委员会选择，质量监督、监理部门及供水供电单位可派人监督施工质量。
5.加强对物业管理企业的监管，提升物业服务水平。政府相关职能部门要全程介入物业管理工作的监管，维护良好的物业管理市场秩序。要强化物业管理企业准入资质的监管，完善物业管理企业信用档案系统建设，从源头上控制不良企业进入业内。要强化开发商与物业公司物业管理交接的监管。严格按照规范的物业管理服务合同文本办事，防止物业管理企业格式合同“霸王条款”的滥用。要维护业主对公共物业设施的合法权益，防止开发商、物业公司擅自处分应属于业主的共有物业、共用设施的所有权、使用权和收益权而引发矛盾纠纷。要强化日常监管，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消在本市辖区内从事物业管理的资格。
6.推行联席会议制度，建立综合管理协调的长效机制。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立物业管理和相关部门单位联席会议制度，理顺物业管理体制，形成工作合力。在市委、市政府的领导下，充分发挥有关部门、街道办事处、社区居委会的作用，积极探索物业管理和社会管理相结合的新机制，构建“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理模式，共同做好物业管理工作。同时，要理顺居委会、业委会、物业管理企业以及行业主管部门等各方在小区物业管理中的关系，各方都应严格按有关法规、政策履行好各自义务，行使好各自的权利。
参考文献：
[1]郑晓奋.物业管理[M].东北财经大学出版社,2009-11-1.
[2]覃朝晖.物业管理
关键词：城区住宅小区；物业管理；问题；建议
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）10-0031-02
物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。近年来，随着孝感住宅建设的迅猛发展、住房制度改革的逐步深化，人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
物业管理既是孝感市民生工程建设的重要任务，也是新时期开展群众工作的重要内容。2011年7月至8月，湖北区域经济研究所对孝感城区住宅小区物业管理情况进行调研。
一、基本情况
目前，孝感城区住宅小区共有131个，房屋1190栋，居户4.3万户。物业总面积约为1408.66万平方米，其中居住型物业1145.11万平方米，占总面积的81%。实行社会化物业管理的覆盖面积为471.14万平方米，占居住型物业面积的41.4%，其中新建小区的物业管理覆盖率为100%。
1.物业管理单位及服务人员情况
孝感城区已取得资质的物业管理企业共有66家，其中一级1家(福星惠誉物业公司），二级3家，三级41家，三级21家。从业人员2200人，其中下岗再就业人员和农民工约1600人，占70%。持证上岗人员1156人，占53%。
2.对部分小区业主问卷调查情况
为了较为深入地了解城区业主对物业管理的总体态度和物业服务的实际水平，我们对全洲国际商城、蔚蓝新都、福星城、北大鸿城等住宅小区的业主共发放了200问卷调查，其中收回有效问卷186份。问卷结果显示，各小区对公用设施和场地的经营不公示的占31.6%，公示的只占49.2%，其中并不了解的占19.2%。对物业收费项目与标准公示的占41.8%，而不公示和不了解的情况分别占20.7%和37.5%。有5.2%的业主认为有乱收费现象，认为没有的占68.6%，不了解的占26.2%。有71.2%的业主认为导致业主欠费的原因是物业管理因素，仅有4.6%的业主认为是业主自身因素，其他情况的为24.2%。有26.8%的业主对物业管理公司的服务满意，68.7%的业主较为满意，仅有4.5%的业主不满意。有7.4%业主反映存在物业纠纷现象，还有一些业主对小区物业提出要规范物业管理、成立社区居委会、增添服务设施等具体要求。
3.住宅专项维修资金的归集与使用情况
为保障住宅小区保修期满后公用部位公用设施的大修、更新、改造有稳定的资金来源，根据建设部财政部〔建住房1998(213号）〕的有关规定，2003年4月孝感城区启动了维修资金的管理工作，为解决居民购买住房的后顾之忧打下了基础。截至今年6月31日，孝感城区已累计归集维修资金7115.78万元，使用支取资金为零。
4.有关规章制度建设情况
按照《物权法》和《物业管理条例》的相关要求，近年来，我市逐步加强了物业管理地方性制度建设工作，相继出台了《孝感物业管理招投标暂行规定》、《关于实施住宅专项维修资金管理办法的意见》、《孝感城区普通住宅小区午夜服务收费标准(试行）》、《孝感市无业服务合同示范文本》等物业管理方面的规范性文件，这些规章制度的出台，进一步增强了我市物业管理工作的规范性和操作性。
二、物业管理工作存在的主要问题
虽然孝感城区物业管理工作取得了一些来之不易的成绩，但仍然存在一些矛盾和问题，主要有以下几个方面：
第一，对物业管理重要性的认识不足，物业管理市场化程度较低。目前，孝感城区只有80个小区建立了业主委员会，占物业管理小区的61%，其中，按规定备案的业主委员会只有32个。调查反映，一些业主对物业管理的认识和理解存在一定差距，对于“花钱买服务”消费理念还未全部接受，导致一些小区收费困难。此外，由于多数物业服务企业与开发商存在着“父子兵”的关系，使物业企业责任意识淡薄，重收费，轻服务，很难提升物业服务的品质。
第二，地方规章制度建设滞后，相应制度缺失。在物业管理准入机制、年检机制、考评机制、纠纷解决办法、诚信档案建立、服务标准、收费标准、人员管理及业主委员会产生及运作等方面，目前，都未制定相应制度加以规范，政府部门在物业管理中相应的权与责任也没有明确的规定。
第三，住宅专项维修资金使用难以落实。由于运作中的一些具体问题，使维修资金管理的责任主体不明，造成归集和使用两张皮。在实际中一直因拨付环节的问题，致使维修资金未能拨付使用一分钱，业主对此意见很大，已经引发了多起信访投诉事件。
第四，水电终端收费难以落实，物业管理企业不堪重负。据一些物业企业反映，其他没有推行终端收费的小区，水电公司对他们都是搞的无承付托收，既不签合同，也不给代收方任何补偿，水损、电损及部分恶意欠费等问题都由物业管理企业承担，企业包袱很大。水电终端收费难以落实已成为遏制我市物业管理发展的“瓶颈”问题。
第五，物业服务单位规模小，管理水平低，生存环境困难。去年，房产部门对城区25家物业服务企业进行了抽查，其中有15家亏损，亏损面达60%。他们还发现，由于物业管理企业亏损导致服务缩水，而服务缩水又加重了收费困难，多数企业陷入了“低收费、低服务”的恶性循环。
第六，物业管理体制不顺，综合协调机制尚未形成。物业管理是一项系统工程，涉及房管、规划、建筑、供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门和单位，在处理一些矛盾就接的问题时，其中任何一个单位都难以单独发挥协调作用。目前，承担物业行政监管职责的虽然是房管部门，但在实际运作时需要有关政府部门的配合，有时还需要有关社区居委会的介入。
三、促进物业管理规范发展的几点建议
1.进一步加大物业管理政策法规的宣传力度。物业管理工作要发展，就必须得到广大群众和社会各方的支持和赞同。要进一步加大对《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的宣传贯彻落实力度，让广大业主了解和物业管理相关的法律制度，以便用法律法规来保护自己的合法权益，并明确物业消费义务。要增强物业管理企业的责任意识，认真执行法律制度，切实履行好服务职能，以诚信、优质服务取信于业主。要增强各级行政主管部门和服务单位的宗旨观念，把提升物业管理水平当作创造宜居孝感的民心工程抓紧、抓好，抓出成效。要加强对物业管理工作的正面宣传和引导，使社会各方形成共识，从而营造一个全社会了解、关心和支持物业管理的良好氛围。
2.建立和完善地方性规章，促进物业管理工作有法可依、有章可循。根据孝感经济和社会发展的实际情况，制定物业管理的中长期规划，进一步加大培育物业管理行业和物业管理市场的力度。要按照建立市场经济体系的要求，以产权关系为纽带，以规范化的物业管理为基础，抓紧出台一系列结合我市实际的地方性法规、政策、规范性文件，为我市物业管理行业的规范化、法制化奠定基础。当前，要在进一步加强调研的基础上，尽快出台《孝感市物业管理实施细则》，为解决物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，拿出一些操作措施和处理办法。
3.积极总结探索维修资金的管理使用的办法和途径，理顺管用关系。为使住宅专项维修资金发挥好作用，应按照建设部156号令的相关规定，改变当前维修资金归集与管理两张皮的问题，建议由房产部门负责维修资金的归集与使用工作，财政部门负责对维修资金账目的监管，形成较为协调顺畅的管理机制，还可以借鉴房产公积金的管理办法，建立健全收、管、用、督的综合运行机制，以便于维修资金的高效快捷安全使用，从源头上遏制业主因维修资金不能及时到位而到政府上访事件的发生。
4.实行分类指导，加大落实水电终端收费的专项改建力度。新建住宅小区的前期规划和建设阶段，应考虑水、电的终端收费问题，并在规划、报建、施工、验收等各个环节严格把关，确保住宅小区建设按照规范规定的各项功能指标落实到位，真正实现“向最终用户收取有关费用”。对于供水、供电设施设备不按照终端收费的要求进行设计的，建议规划部门不予规划许可；建设行政主管部门不予图纸审查、施工许可和竣工验收；房地产管理部门不予上市交易许可。对建设较早的小区，则按照“先急后缓，居户自愿，合理负担，量力而行”的原则，采取“分区测算、一区一策”的办法，有计划、有步骤地推进老城区住宅区供水供电设施改造工作。水电设施改造的具体实施，建议由小区业主委员会与供水供电单位具体协商，管线材料、水表电表由供水供电单位提供产品目录，施工企业由业主委员会选择，质量监督、监理部门及供水供电单位可派人监督施工质量。
5.加强对物业管理企业的监管，提升物业服务水平。政府相关职能部门要全程介入物业管理工作的监管，维护良好的物业管理市场秩序。要强化物业管理企业准入资质的监管，完善物业管理企业信用档案系统建设，从源头上控制不良企业进入业内。要强化开发商与物业公司物业管理交接的监管。严格按照规范的物业管理服务合同文本办事，防止物业管理企业格式合同“霸王条款”的滥用。要维护业主对公共物业设施的合法权益，防止开发商、物业公司擅自处分应属于业主的共有物业、共用设施的所有权、使用权和收益权而引发矛盾纠纷。要强化日常监管，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，降低甚至取消在本市辖区内从事物业管理的资格。
6.推行联席会议制度，建立综合管理协调的长效机制。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立物业管理和相关部门单位联席会议制度，理顺物业管理体制，形成工作合力。在市委、市政府的领导下，充分发挥有关部门、街道办事处、社区居委会的作用，积极探索物业管理和社会管理相结合的新机制，构建“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理模式，共同做好物业管理工作。同时，要理顺居委会、业委会、物业管理企业以及行业主管部门等各方在小区物业管理中的关系，各方都应严格按有关法规、政策履行好各自义务，行使好各自的权利。
参考文献：
[1]郑晓奋.物业管理[M].东北财经大学出版社,2009-11-1.
[2]覃朝晖.物业管理