论文部分内容阅读
摘要：文章主要思路是从房企融资“三条红线”政策落地执行展开，从而引发思考，一旦政策执行，大型房企原本就较高的负债率如何平稳软着陆，在政策过渡期如何提高偿债能力来消化负债率，今后如何保证负债率健康平稳，管理效能如何提升，那就必须学会用科学合理的融资策略来平稳过渡，另外，再通过一系列资本运作来稀释过高的负债。从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，这也是房地产行业必须面对的一场供给侧改革。文章着重描述融资“三条红线”政策对大型房企的影响及如何应对的对策展开研究。
关键词：大型房企;三条红线;融资策略;偿债能力
2020年8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”，此次会议强调重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资，这将意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限，这对房企的融资增长与依赖多渠道的融资方式来说必将产生重大影响。首当其冲的问题就是大型房企通常都是高融资杠杆和高投资杠杆，这样的开发模式必将被迫改变。尤其是大型房企应该思考未来的发展战略，粗放式的跑马圈地和无序的前融短融都应该按下暂停键，笔者认为未来大型房企的发展需坚决降负债，优化债务结构，控制和降低融资成本，做好现金流的统筹管理，坚持从扎实的管理中获取效益，这样才有助于化解大型房企财务风险，推动企业健康稳健发展。
一、房企融资“三条红线”政策的含义
“三条红线”顾名思义就是三项不可触碰的指标值：第一，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二，净负债率不得大于100%;第三，现金短债比必须大于1倍。根据房企目前在“三道红线”上触线情况的不同，将房地产行业中的房企分为四个等级，每个等级都设有息负债增长限定值，每降低一级，上限增加5%，如第一级当三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加;第二级若触碰两条，则有息负债规模增速不得超过5%;第三级为触及一条，则增速不得超过10%;第四级为一条未碰，则增速不得超过15%。
二、“三条红线”政策对大型房企融资的影响
（一）融资将面临收缩压力
由于大型房企的拿地积极性高，融资渠道广泛，在整体金融环境和货币政策较为宽松的情况下，就能抓住机会不断增加开发贷余额，还能通过特定渠道拿到土地前融的资金，那么这样一来风险其实也随之上升，一旦项目销售出现问题，将会带来资金链断裂的风险。此次“三条红线”的提出，形成了对房企融资规模的监管和对融资管理规则的完善，从供给端补充完善了房地产长效机制。因此政策的出台必将让过热的土地市场和地产金融环境得以降温，尤其是大型房企应该开始考虑如何收缩融资规模，让当前高速增长的融资规模得以软着陆。
（二）政策迫使房企拿地更为谨慎
对大型房企来说，不断拿地是生存线，四处撒网和跑马圈地，用规模去博最终的盈利已成为业内共识，但此次房企融资“三条红线”的规定则就是从供给侧的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温，如果房企融资无度，产生不切实际拿地的意愿和需求，在土地市场上激烈竞争，进而推高地价，则对人们的预期产生不当的引导，这不符合三稳中“稳预期”的政策要求。因此，今后大型房企疯狂拿地扩张的战略将成为过去时，不再规模为王，房企更注重运营质量和利润，在选择项目时更应该谨慎，要从土地成本、城市潜力、当地经济状况和消费水平来综合考量，这样才能真正拿到品质优的土地項目。
三、大型房企偿债能力存在的问题
（一）负债结构不合理
1. 短期负债率偏高
通常来说，大型房企对于资金的需求是永远不能满足的，资金永远是多多益善，特别是在楼市低迷，商品房销售不力的情况下，为了弥补流动性不足，会从金融机构获得一些短期借款来偿还即将到期的长期借款，以此来借新还旧，如果后续销售周转不灵，那需要继续获取短期融资去偿还短期借款，这就等于是拆东墙补西墙。长此以往就会造成短期负债率偏高，这样一来融资成本也会水涨船高，财务风险放大。
2. 用途与债期不匹配
大型房企从金融机构获取短期融资的主要目的还是为了投资拿地，进行土地开发。但是，一个地块项目从开发到完工交付周期一般为3至5年，投资回收期长，如果提前使用土地前融，这样的短期融资方式获取借款用于开发项目，那势必造成到期还款时资金链紧张的困境，到后期用长期开发贷资金归还短期借款的情形，这种短借长用的融资方式往往会造成用途与债期脱节，从而形成恶性循环，因此这也是大型房企负债率居高不下的原因之一。
（二）存货周转率的低迷
1. 国家调控原因
自2018年以来，国家对房地产的调控政策变的更加严厉，始终保持着房住不炒、稳房价、稳地价的基调。在需求端，调控已经发展成长效机制，包括“限购、限贷、限价、限售”等行政手段，控制了购买力，导致各大中城市商品房交易量有所下降，交易价格处于平稳状态。而且不少城市土地出让有所减少，这些变化直接影响房地产行业的销售收入增长速度、企业资金的回笼，进而影响企业经营活动产生的现金流量，使得房地产企业在缺少内部资金的情况下，不断对外举债，偿债能力变弱。
2. 房企自身原因
造成大型房企存货去化慢的另一原因就是对品质优良的高端住宅捂盘惜售行为，其实这样的行为在国家调控层面也是严厉打击的，对房企自身的资金周转也是相当不利的。
四、针对“三条红线”改善大型房企偿债能力的措施
（一）加强销售力度回笼资金
1. 加速销售减少分子 房企融资第一条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%;具体计算公式为，剔除预收款后的资产负债率=（总负债-合同负债-预收账款）/（总资产-合同负债-预收账款）。从公式来分析，只要尽量减少分子，做大分母即可，那么一目了然就能知道加大销售力度，扩大合同负债是避免触及第一条红线的唯一方法。
大型房企偿债能力的大小，最主要还是取决于存货周转率的高低，那就要求房企加快营销速度，加速回笼资金，同时杜绝捂盘惜售行为，保证项目楼盘一经开盘，尽快清零。要做到这点那就必须要求房企在缩短从拿地到开工建设再到拿到预售许可证的周期，这也是业内最熟知的“高周转”模式，比如碧桂园、恒大、绿地、万科等大型品牌房企都是“高周转”模式的典范，这样加快销售去化存货就能保证现金流源源不断，减少资金压力，降低融资杠杆。
2. 充分利用“新收入准则”做大分母
另外，根据第一条红线的计算公式，做大分母也是一种方法。笔者认为，近年来，随着新收入准则的逐步推进，许多大型房企，特别是上市房企尝到了新收入准则的甜头。新收入准则规定房企不再是单一的按照商品房竣工交付的时点来确认收入，而是按照项目开工建设进度，在规定的时间节点完成的履约义务来确认收入，也就是按时段确认收入，那么大型房企必须将大部分的合同负债以及预收账款提前确认为主营业务收入。如果利用好新收入准则，做到新准则规定的提前确认收入的几个关键点，这样第一条红线的分母就做大了，大型房企就更加有把握不触及第一条红线。
（二）通过资本运作稀释负债
1. 引进战略投资
房企融资第二条红线：净负债率大于100%，具体表达公式为，净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。显然，可以做的是增大权益分母，大型房企完全可以凭借自己的品牌优势，吸引战略投资者增厚权益、增加现金流，借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着今后大型房企联营、合营的事件可能增多，但同时也要避免资管类产品的投资引起明股实债的风险。
2. 分拆业务上市
大型房企旗下都有自己的物业公司，通常也是盈利能力较强，现金流入最为稳定的业务板块，因此分拆物业板块上市获得权益资金，不但可以减轻自身融资压力，还能获得新利润增长点，并改善流动性，最终起到降低资产负债率的作用。比如恒大集团、碧桂园集团、阳光城、金地集团、中南置地等这些大型品牌房企，都纷纷分拆旗下物业管理服务独立上市，并引入战略投资者，这也成为业内大型房企应对“三条红线”的有力措施。
3. 剥离低效资产
及时出售低效股权、剥离不良资产，实现业务转型，尤其是出售经营不善或处于亏损状态的项目，可尽快回笼资金缓解短期偿债压力，这样一来融资第二条红线的分子就变小，政策红线也就不触及了。
（三）坚决降杠杆优化负债结构
最后，来到房企融资第三道红线：现金短债比小于1，具体表达公式为，现金短债比=货币资金/短期有息负债。因此，大型房企除了加快銷售速度以及通过资本运作来获得现金流以外，能做的就是降低短期有息负债了。目前行业典型的短债用途就是拿地前融，若要缩小短债规模首先就得限制前融，然后再杜绝“短借长还”的行为，真正实现降低短债，就能有效规避财务风险，优化负债结构，提升房企偿债能力。
五、结语
综上所述，在“三条红线”的约束下，大型房企首先要做的是收缩拿地节奏，改善过去土地市场经常出现的无序竞争，然后提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充裕，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。在融资策略方面，房企仍然需要通过权益性融资优化资本结构，再加上出售不良资产和低效股权才能保证有充足的流动性应对债务到期压力，这样才能避免触及“三条红线”，强化偿债能力。当前的政策环境强调“以稳为主”，“房住不炒”的基调，主要目的都是在于遏制房地产行业金融化、泡沫化的趋势，强调房地产企业经营和发展的稳定性，全面靠资源和资本红利赚钱，未来只能靠管理红利生存。
参考文献：
[1]霍强.企业偿债能力分析中存在的问题和对策[J].中国集体经济，2018（15）：127-128.
[2]马祥山.房地产开发公司短期偿债能力存在的问题及对策研究[J].长沙大学学报，2015（01）：41-43.
[3]祁亚丽.房地产上市公司资本结构对经营绩效的影响及其优化研究[D].西安：西安建筑科技大学，2018.
[4]朱艳.我国大型房地产上市公司融资结构创新研究[J].合作经济与科技，2018（07）：22-23.
[5]吴海军，陈丽卿.公司偿债能力分析：以恒大地产为例[J].哈尔滨学院学报，2018（10）：62-65.
（作者单位：上海紫都佘山房产有限公司）
关键词：大型房企;三条红线;融资策略;偿债能力
2020年8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”，此次会议强调重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资，这将意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限，这对房企的融资增长与依赖多渠道的融资方式来说必将产生重大影响。首当其冲的问题就是大型房企通常都是高融资杠杆和高投资杠杆，这样的开发模式必将被迫改变。尤其是大型房企应该思考未来的发展战略，粗放式的跑马圈地和无序的前融短融都应该按下暂停键，笔者认为未来大型房企的发展需坚决降负债，优化债务结构，控制和降低融资成本，做好现金流的统筹管理，坚持从扎实的管理中获取效益，这样才有助于化解大型房企财务风险，推动企业健康稳健发展。
一、房企融资“三条红线”政策的含义
“三条红线”顾名思义就是三项不可触碰的指标值：第一，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二，净负债率不得大于100%;第三，现金短债比必须大于1倍。根据房企目前在“三道红线”上触线情况的不同，将房地产行业中的房企分为四个等级，每个等级都设有息负债增长限定值，每降低一级，上限增加5%，如第一级当三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加;第二级若触碰两条，则有息负债规模增速不得超过5%;第三级为触及一条，则增速不得超过10%;第四级为一条未碰，则增速不得超过15%。
二、“三条红线”政策对大型房企融资的影响
（一）融资将面临收缩压力
由于大型房企的拿地积极性高，融资渠道广泛，在整体金融环境和货币政策较为宽松的情况下，就能抓住机会不断增加开发贷余额，还能通过特定渠道拿到土地前融的资金，那么这样一来风险其实也随之上升，一旦项目销售出现问题，将会带来资金链断裂的风险。此次“三条红线”的提出，形成了对房企融资规模的监管和对融资管理规则的完善，从供给端补充完善了房地产长效机制。因此政策的出台必将让过热的土地市场和地产金融环境得以降温，尤其是大型房企应该开始考虑如何收缩融资规模，让当前高速增长的融资规模得以软着陆。
（二）政策迫使房企拿地更为谨慎
对大型房企来说，不断拿地是生存线，四处撒网和跑马圈地，用规模去博最终的盈利已成为业内共识，但此次房企融资“三条红线”的规定则就是从供给侧的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温，如果房企融资无度，产生不切实际拿地的意愿和需求，在土地市场上激烈竞争，进而推高地价，则对人们的预期产生不当的引导，这不符合三稳中“稳预期”的政策要求。因此，今后大型房企疯狂拿地扩张的战略将成为过去时，不再规模为王，房企更注重运营质量和利润，在选择项目时更应该谨慎，要从土地成本、城市潜力、当地经济状况和消费水平来综合考量，这样才能真正拿到品质优的土地項目。
三、大型房企偿债能力存在的问题
（一）负债结构不合理
1. 短期负债率偏高
通常来说，大型房企对于资金的需求是永远不能满足的，资金永远是多多益善，特别是在楼市低迷，商品房销售不力的情况下，为了弥补流动性不足，会从金融机构获得一些短期借款来偿还即将到期的长期借款，以此来借新还旧，如果后续销售周转不灵，那需要继续获取短期融资去偿还短期借款，这就等于是拆东墙补西墙。长此以往就会造成短期负债率偏高，这样一来融资成本也会水涨船高，财务风险放大。
2. 用途与债期不匹配
大型房企从金融机构获取短期融资的主要目的还是为了投资拿地，进行土地开发。但是，一个地块项目从开发到完工交付周期一般为3至5年，投资回收期长，如果提前使用土地前融，这样的短期融资方式获取借款用于开发项目，那势必造成到期还款时资金链紧张的困境，到后期用长期开发贷资金归还短期借款的情形，这种短借长用的融资方式往往会造成用途与债期脱节，从而形成恶性循环，因此这也是大型房企负债率居高不下的原因之一。
（二）存货周转率的低迷
1. 国家调控原因
自2018年以来，国家对房地产的调控政策变的更加严厉，始终保持着房住不炒、稳房价、稳地价的基调。在需求端，调控已经发展成长效机制，包括“限购、限贷、限价、限售”等行政手段，控制了购买力，导致各大中城市商品房交易量有所下降，交易价格处于平稳状态。而且不少城市土地出让有所减少，这些变化直接影响房地产行业的销售收入增长速度、企业资金的回笼，进而影响企业经营活动产生的现金流量，使得房地产企业在缺少内部资金的情况下，不断对外举债，偿债能力变弱。
2. 房企自身原因
造成大型房企存货去化慢的另一原因就是对品质优良的高端住宅捂盘惜售行为，其实这样的行为在国家调控层面也是严厉打击的，对房企自身的资金周转也是相当不利的。
四、针对“三条红线”改善大型房企偿债能力的措施
（一）加强销售力度回笼资金
1. 加速销售减少分子 房企融资第一条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%;具体计算公式为，剔除预收款后的资产负债率=（总负债-合同负债-预收账款）/（总资产-合同负债-预收账款）。从公式来分析，只要尽量减少分子，做大分母即可，那么一目了然就能知道加大销售力度，扩大合同负债是避免触及第一条红线的唯一方法。
大型房企偿债能力的大小，最主要还是取决于存货周转率的高低，那就要求房企加快营销速度，加速回笼资金，同时杜绝捂盘惜售行为，保证项目楼盘一经开盘，尽快清零。要做到这点那就必须要求房企在缩短从拿地到开工建设再到拿到预售许可证的周期，这也是业内最熟知的“高周转”模式，比如碧桂园、恒大、绿地、万科等大型品牌房企都是“高周转”模式的典范，这样加快销售去化存货就能保证现金流源源不断，减少资金压力，降低融资杠杆。
2. 充分利用“新收入准则”做大分母
另外，根据第一条红线的计算公式，做大分母也是一种方法。笔者认为，近年来，随着新收入准则的逐步推进，许多大型房企，特别是上市房企尝到了新收入准则的甜头。新收入准则规定房企不再是单一的按照商品房竣工交付的时点来确认收入，而是按照项目开工建设进度，在规定的时间节点完成的履约义务来确认收入，也就是按时段确认收入，那么大型房企必须将大部分的合同负债以及预收账款提前确认为主营业务收入。如果利用好新收入准则，做到新准则规定的提前确认收入的几个关键点，这样第一条红线的分母就做大了，大型房企就更加有把握不触及第一条红线。
（二）通过资本运作稀释负债
1. 引进战略投资
房企融资第二条红线：净负债率大于100%，具体表达公式为，净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。显然，可以做的是增大权益分母，大型房企完全可以凭借自己的品牌优势，吸引战略投资者增厚权益、增加现金流，借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着今后大型房企联营、合营的事件可能增多，但同时也要避免资管类产品的投资引起明股实债的风险。
2. 分拆业务上市
大型房企旗下都有自己的物业公司，通常也是盈利能力较强，现金流入最为稳定的业务板块，因此分拆物业板块上市获得权益资金，不但可以减轻自身融资压力，还能获得新利润增长点，并改善流动性，最终起到降低资产负债率的作用。比如恒大集团、碧桂园集团、阳光城、金地集团、中南置地等这些大型品牌房企，都纷纷分拆旗下物业管理服务独立上市，并引入战略投资者，这也成为业内大型房企应对“三条红线”的有力措施。
3. 剥离低效资产
及时出售低效股权、剥离不良资产，实现业务转型，尤其是出售经营不善或处于亏损状态的项目，可尽快回笼资金缓解短期偿债压力，这样一来融资第二条红线的分子就变小，政策红线也就不触及了。
（三）坚决降杠杆优化负债结构
最后，来到房企融资第三道红线：现金短债比小于1，具体表达公式为，现金短债比=货币资金/短期有息负债。因此，大型房企除了加快銷售速度以及通过资本运作来获得现金流以外，能做的就是降低短期有息负债了。目前行业典型的短债用途就是拿地前融，若要缩小短债规模首先就得限制前融，然后再杜绝“短借长还”的行为，真正实现降低短债，就能有效规避财务风险，优化负债结构，提升房企偿债能力。
五、结语
综上所述，在“三条红线”的约束下，大型房企首先要做的是收缩拿地节奏，改善过去土地市场经常出现的无序竞争，然后提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充裕，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。在融资策略方面，房企仍然需要通过权益性融资优化资本结构，再加上出售不良资产和低效股权才能保证有充足的流动性应对债务到期压力，这样才能避免触及“三条红线”，强化偿债能力。当前的政策环境强调“以稳为主”，“房住不炒”的基调，主要目的都是在于遏制房地产行业金融化、泡沫化的趋势，强调房地产企业经营和发展的稳定性，全面靠资源和资本红利赚钱，未来只能靠管理红利生存。
参考文献：
[1]霍强.企业偿债能力分析中存在的问题和对策[J].中国集体经济，2018（15）：127-128.
[2]马祥山.房地产开发公司短期偿债能力存在的问题及对策研究[J].长沙大学学报，2015（01）：41-43.
[3]祁亚丽.房地产上市公司资本结构对经营绩效的影响及其优化研究[D].西安：西安建筑科技大学，2018.
[4]朱艳.我国大型房地产上市公司融资结构创新研究[J].合作经济与科技，2018（07）：22-23.
[5]吴海军，陈丽卿.公司偿债能力分析：以恒大地产为例[J].哈尔滨学院学报，2018（10）：62-65.
（作者单位：上海紫都佘山房产有限公司）