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摘要：我在我国，越来越多的人在城市中购买了商品房，而商品房多向高层发展，多人同时拥有一栋建筑物，由此出现了涉及建筑物区分所有权的纠纷日益剧增。本文着重从地下停车场、小区内绿地和楼顶平台等现实中比较容易产生争议的部分进行探讨，然后给出了一些建议，以便共有权人更好地行使该项权利。
关键词：建筑物区分所有权；共有权；归属问题
一、建筑物区分所有权之共有权的法律概念
我国物权法采取广义的建筑物区分所有权的概念，将建筑物区分所有权分为专有部分所有权、共有部分所有权和成员权组成。建筑物区分所有权之共有权是指建筑物区分所有权人按照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
二、建筑物区分所有权之共有权的性质
关于建筑物区分所有权之共有权的性质，学说上有很大争议。概括起来，主要有"总有说"、 "按份共有说"、"共同共有说"和"区别情况说"。笔者在比较以上各种学说后认为，建筑物区分所有权之共有权的性质为共同共有，具有人合性。理由如下：第一，从成立原因上看，建筑物区分所有权这种共同关系是基于共同居住和共同支配、共同管理的需要，这种共有虽然不同于传统的亲属身份关系，但是各个区分所有人需要长期地使用共用部分，因此，区分所有权人具有共同关系。第二，从分割限制来看，共有部分是为了更好地实现专有部分之权利而存在的一个部分，各区分所有人不得自由分割共有物，不得以专有份额请求分割共用部分。第三，从存续期间看，建筑物的使用期限大多较长，因此这种共有关系存续时间也相对较长。
三、建筑物区分所有权之共用部分范围的界定
依我国《物权法》第73、74条的规定，共用部分应解释为包括：（1）建筑区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外）；（2）建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（4）占有业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。此外，综合考虑日本及我国台湾地区建筑物区分所有权法的规定并根据我国的实际情况，地基、电梯、楼顶平台等一并解释为《物权法》所称的共用部分的范围。
四、建筑物区分所有权之共有权具体问题分析
（一）地下停车场的权利归属问题
我国《物权法》第74条对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的产权归属比较明晰，明确确定为归全体业主共有，属于区分所有建筑物共用部分中的法定共用部分。而规划用于停放汽车的车位、车库的归属，争议较大。有人认为，地下停车场属于"其他场地"，属于业主共有，对此，最高人民法院于《〈中华人民共和国物权法〉条文理解和适用》中论述对于此款的理解时指出："本条仅规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位，业主共有，未包括车库。……车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得……"由此可见，《物权法》中的"车位"是指室外停车场，"车库"系指地下停车场。据此，笔者认为地下停车场的归属，应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
最高人民法院在谈到该问题时认为："建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，如果仅仅依靠《物权法》作出判断，即采取'一刀切'的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，……在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同的方式约定车位、车库的归属"。显然，采用"一刀切"的方式不能解决此类纠纷，但是《物权法》此款规定也是相当不完善的。《物权法》的规定是对当事人双方意思自治的尊重，但是实际上双方当事人地位并不对等，在这种情况下尊重当事人的意思自治而又没有相关配套设施，无异于为强势一方（开发商）侵害弱势一方（小区业主）的利益披上了合法的外衣，必将损害小區业主的利益。因此要解决这方面的纠纷，笔者的建议是直接规定地下停车场为全体业主共有，开发商将建设成本计入物业之中，由小区业主大会制定停车费收费标准，停车费由物业公司代为收取，在扣除一定的管理费用后，将其余款项划归全体业主共有。
（二）小区内绿地权利的归属问题
我国《物权法》第73条明确规定："建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外"。可见，在无相反规定的前提下，小区内绿地应当定义为公共场所，属于全体业主共用。然而在实际生活中，经常出现开发商将窗前绿地与一楼住宅进行捆绑销售的行为。对于小区内绿地权利的归属，仅仅用《物权法》第73条规定是远远不够的，还必须有具体的细则加以补充。笔者认为，要切实保护业主对小区内绿地的共有，就必须对"明示属于个人的除外"这一开发商容易操作的部分做如下解释：开发商开发楼盘直至售楼交付前，应当是建筑区划内所有设施的所有权人。但是售楼开始后，绿地能否作为开发商"明示属于个人所有"的关键在于该绿地所占用的建设用地是否已计入业主的土地公摊面积。计入公摊面积的，为全体业主共有，开发商则无权处分，即不能"明示属于个人所有"。未计入公摊面积的，应当由开发商举证证明属于个人所有，如果开发商能够证明，那么开发商就有权对该部分绿地通过出售或赠送的方式明示属于个人所有。采此标准，就可以充分保护业主对小区内绿地的共有权，从而维护小区业主的合法权益。
（三）楼顶平台的权利归属问题
楼顶平台是建筑物的基本构造，其功能不仅在于遮风避雨，而且其载重量还直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。因此，按照共用部分和专有部分区分的理论学说和规则，楼顶平台属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，应当归属于全体区分所有权人共有。然而实践中，不少开发商把楼顶平台或赠、或卖顶层业主，或由物业公司出租赚钱，更有甚者，一些开发商在楼顶修建所谓的"空中花园"，以变相形式利用屋顶，显然这些行为都侵犯了其他住户或者所有业主的共有权。但是由于《物权法》没有专门提及楼顶平台的归属问题，有关这部分的规定也散见于《商品房销售面积计算分摊规则（试行）》、《物业管理条例》等一些非规范性法律文件中，而且在实际生活中的处理方式并不统一，甚至因此产生纠纷。
因此，解决楼顶平台的权属争议，笔者赞同杨立新教授的观点。杨教授认为：1，楼顶平台所有权归属于全体区分所有权人共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人专有使用。2，开发商与个别区分所有权人约定楼顶平台的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。3，能够决定楼顶平台如何使用的，只有全体区分所有权人会议。因为首先楼顶平台关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关系到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶平台，可以增加区分所有权人的活动空间，于全体区分所有权人有益。再次，楼顶平台的开发利用，例如利用楼顶平台做广告，其所得利益应当归属于全体区分所有权人。可见这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可予以侵害，对于这些重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。总之，楼顶平台由全体区分所有权人共同共有，在司法实践中，应当对全体区分所有权人提供平等保护。
参考文献：
[1]陈华彬.《建筑物区分所有权研究》[M].北京： 法律出版社，2007（7）.
[2]梁慧星.《中国物权法草案建议稿附理由》[M].北京：社会科学文献出版社， 2007.
[3]冯蓓.业主的建筑物区分所有权之共有权问题浅析[J].中山大学学报论丛， 2007（11），39.
作者简介：钱德敏（1985-），女，河南信阳人，兰州大学法学院2010级法律硕士。
关键词：建筑物区分所有权；共有权；归属问题
一、建筑物区分所有权之共有权的法律概念
我国物权法采取广义的建筑物区分所有权的概念，将建筑物区分所有权分为专有部分所有权、共有部分所有权和成员权组成。建筑物区分所有权之共有权是指建筑物区分所有权人按照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
二、建筑物区分所有权之共有权的性质
关于建筑物区分所有权之共有权的性质，学说上有很大争议。概括起来，主要有"总有说"、 "按份共有说"、"共同共有说"和"区别情况说"。笔者在比较以上各种学说后认为，建筑物区分所有权之共有权的性质为共同共有，具有人合性。理由如下：第一，从成立原因上看，建筑物区分所有权这种共同关系是基于共同居住和共同支配、共同管理的需要，这种共有虽然不同于传统的亲属身份关系，但是各个区分所有人需要长期地使用共用部分，因此，区分所有权人具有共同关系。第二，从分割限制来看，共有部分是为了更好地实现专有部分之权利而存在的一个部分，各区分所有人不得自由分割共有物，不得以专有份额请求分割共用部分。第三，从存续期间看，建筑物的使用期限大多较长，因此这种共有关系存续时间也相对较长。
三、建筑物区分所有权之共用部分范围的界定
依我国《物权法》第73、74条的规定，共用部分应解释为包括：（1）建筑区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外）；（2）建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（4）占有业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。此外，综合考虑日本及我国台湾地区建筑物区分所有权法的规定并根据我国的实际情况，地基、电梯、楼顶平台等一并解释为《物权法》所称的共用部分的范围。
四、建筑物区分所有权之共有权具体问题分析
（一）地下停车场的权利归属问题
我国《物权法》第74条对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的产权归属比较明晰，明确确定为归全体业主共有，属于区分所有建筑物共用部分中的法定共用部分。而规划用于停放汽车的车位、车库的归属，争议较大。有人认为，地下停车场属于"其他场地"，属于业主共有，对此，最高人民法院于《〈中华人民共和国物权法〉条文理解和适用》中论述对于此款的理解时指出："本条仅规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位，业主共有，未包括车库。……车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得……"由此可见，《物权法》中的"车位"是指室外停车场，"车库"系指地下停车场。据此，笔者认为地下停车场的归属，应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
最高人民法院在谈到该问题时认为："建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，如果仅仅依靠《物权法》作出判断，即采取'一刀切'的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，……在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同的方式约定车位、车库的归属"。显然，采用"一刀切"的方式不能解决此类纠纷，但是《物权法》此款规定也是相当不完善的。《物权法》的规定是对当事人双方意思自治的尊重，但是实际上双方当事人地位并不对等，在这种情况下尊重当事人的意思自治而又没有相关配套设施，无异于为强势一方（开发商）侵害弱势一方（小区业主）的利益披上了合法的外衣，必将损害小區业主的利益。因此要解决这方面的纠纷，笔者的建议是直接规定地下停车场为全体业主共有，开发商将建设成本计入物业之中，由小区业主大会制定停车费收费标准，停车费由物业公司代为收取，在扣除一定的管理费用后，将其余款项划归全体业主共有。
（二）小区内绿地权利的归属问题
我国《物权法》第73条明确规定："建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外"。可见，在无相反规定的前提下，小区内绿地应当定义为公共场所，属于全体业主共用。然而在实际生活中，经常出现开发商将窗前绿地与一楼住宅进行捆绑销售的行为。对于小区内绿地权利的归属，仅仅用《物权法》第73条规定是远远不够的，还必须有具体的细则加以补充。笔者认为，要切实保护业主对小区内绿地的共有，就必须对"明示属于个人的除外"这一开发商容易操作的部分做如下解释：开发商开发楼盘直至售楼交付前，应当是建筑区划内所有设施的所有权人。但是售楼开始后，绿地能否作为开发商"明示属于个人所有"的关键在于该绿地所占用的建设用地是否已计入业主的土地公摊面积。计入公摊面积的，为全体业主共有，开发商则无权处分，即不能"明示属于个人所有"。未计入公摊面积的，应当由开发商举证证明属于个人所有，如果开发商能够证明，那么开发商就有权对该部分绿地通过出售或赠送的方式明示属于个人所有。采此标准，就可以充分保护业主对小区内绿地的共有权，从而维护小区业主的合法权益。
（三）楼顶平台的权利归属问题
楼顶平台是建筑物的基本构造，其功能不仅在于遮风避雨，而且其载重量还直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。因此，按照共用部分和专有部分区分的理论学说和规则，楼顶平台属于区分所有建筑物的共用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有使用，应当归属于全体区分所有权人共有。然而实践中，不少开发商把楼顶平台或赠、或卖顶层业主，或由物业公司出租赚钱，更有甚者，一些开发商在楼顶修建所谓的"空中花园"，以变相形式利用屋顶，显然这些行为都侵犯了其他住户或者所有业主的共有权。但是由于《物权法》没有专门提及楼顶平台的归属问题，有关这部分的规定也散见于《商品房销售面积计算分摊规则（试行）》、《物业管理条例》等一些非规范性法律文件中，而且在实际生活中的处理方式并不统一，甚至因此产生纠纷。
因此，解决楼顶平台的权属争议，笔者赞同杨立新教授的观点。杨教授认为：1，楼顶平台所有权归属于全体区分所有权人共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人专有使用。2，开发商与个别区分所有权人约定楼顶平台的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。3，能够决定楼顶平台如何使用的，只有全体区分所有权人会议。因为首先楼顶平台关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关系到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶平台，可以增加区分所有权人的活动空间，于全体区分所有权人有益。再次，楼顶平台的开发利用，例如利用楼顶平台做广告，其所得利益应当归属于全体区分所有权人。可见这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可予以侵害，对于这些重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。总之，楼顶平台由全体区分所有权人共同共有，在司法实践中，应当对全体区分所有权人提供平等保护。
参考文献：
[1]陈华彬.《建筑物区分所有权研究》[M].北京： 法律出版社，2007（7）.
[2]梁慧星.《中国物权法草案建议稿附理由》[M].北京：社会科学文献出版社， 2007.
[3]冯蓓.业主的建筑物区分所有权之共有权问题浅析[J].中山大学学报论丛， 2007（11），39.
作者简介：钱德敏（1985-），女，河南信阳人，兰州大学法学院2010级法律硕士。