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【摘要】： 本文通过研究当前我国房地产市场消费需求的现状，深入探究了影响房地产市场消费需求的主要因素：房屋销售价格、居民收入水平、购房心理预期、政府政策、人口结构等。最后结合研究结果，从实际出发提出了加大房地产调控、大力发展老年产业、优化住房结构、提升城镇化水平、建立健全住房保障和供应体系的建议。
【关键词】：房地产;消费需求;现状
一、我国房地产市场消费的需求现状分析
房地产市场消费需求从微观经济的角度看，是指房地产消费者，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的用于实际消费的房地产商品量。从宏观经济的角度看，是指社会对房地产市场消费的总需求。房地产行业市场消费需求不但要求消费者愿意购买，即有购买欲望，而且必须是消费者能够购买，即有支付能力的一种需求。
我国房地产行业已经成为国民经济的重要支撑产业。某种程度上可以通过房地产销售数据代表房地产消费需求。如下表2-1所示，从2007年到2015年前四个月房地产开发投资数据来看，我国房地产2007年开发投资额为25272亿元，而在2015年仅第一季度就达到23664亿元，但是年投资增长速度逐渐放缓。除2008年金融危机导致的房地产销售面积和销售额下降近20%以外，我国房地产出现了连续5年销售增长（即房地产消费需求增长），近日的势态却呈现出负增长趋势。2015年前四个月数据表示，房地产销售额为17730亿元，增长率为-3.1%。总之，我国房地产消费总体上缓慢增长，去年来略有下降。但是在我国新常态下，房地产仍然是支柱产业，房地产市场持续显现出需求回暖迹象。
表2-1 房地产行业市场消费需求数据
年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015（1-4月）
房地产开发投资额（亿元） 25272 30580 37241 48259 61797 71804 86013 95036 23664
开发投资增长率 - 21.0% 21.8% 29.6% 27.9% 16.2% 10.5% 10.6% 6.0%
房地产销售面积（万平方米） 52993 65995 93713 103178 108233 113031 130551 120649 26385
销售增长率 -0.3% -19.7% 42.1% 10.1% 4.9% 4.4% 15.5% -7.6% -4.8%
房地产成交额（亿元） 19377 24071 43995 52500 58596 64456 81428 76292 17730
成交额增长率 - -19.5% 82.8% 19.3% 11.6% 10.0% 26.3% -6.3% -3.1%
数据来源：《2007-2014年统计年鉴》
总体上看，我国房地产消费需求具有以下特点：
1.我国房地产消费需求依然旺盛
虽然从我国房地产成交数据来看，2014年和2015年前四个月房地产销售数量略有下降，但这只是近期出现的一次周期性放缓。中国经济总体上出现缓慢增长，房地产市场作为其主要拉动力量不会出现大幅下降。长期来看我国房地产始终供小于求，因此居民对于房地产存在较大的刚性需求。
2.我国房地产消费需求呈现多区域多层次发展
由于房地产空间的固定性和具有不动产的特性，这就决定了房地产消费需求的区域性特别强。我国房地产市场一直呈现出东部中部西部递减的多层次局面。而目前，北京、上海、广州进入相对平衡期，深圳市场则供不应求。
3.家庭规模缩小，房地产偏向小型住房需求
从家庭结构的分布来看，2012年一人户、二人户、三人户、四人户、五人及以上户的比重分别为达14. 08%、26. 42%、27.58%、16.79%、15.13%。这说明我国小户家庭的比重上升，大户的比重下降。一方面，随着中国家庭规模的缩减、家庭数量的增多，住房消费需求总体上将上升。另一方面，消费者住房需求也将偏向小型化。
房地产消费需求的增长对我国房地产市场的发展具有重要意义。为了促进我国房地产行业不断的稳健发展，本文提出以下对策建议。
二、刺激我国房地产消费需求的对策
1.加大房地产宏观调控力度
从住房需求的预测来看，未来的房地产还有很大市场，居民的住房需求在较长时间来还会只增不减。因此，一方面从消费者来说，应当提升消费者的购买能力。国家政府的宏观调控力度也影响着房地产市场的健康发展。所以，从另一方面来说，房地产商本身可以通过地址选择、降低房地产成本等方式抑制房价上涨;国家及政府可以对房地产行业进行适当的干预，出台相关政策从而达到控制房价的目的。通过这些来减少居民购房成本。
2.大力发展老年地产
在我国老龄化加剧的背景下，国家养老负担日益沉重。老年社会服务的需求迅速膨胀，与之相关的养老地产也将具有广阔的市场空间。养老地产包括政府、房地产企业以及各类机构参与兴办的不同性质的敬老院、老年住宅、养老院、老年社会福利中心等。中国政府和社会保障基金可以主动支持养老地产解决老年人买房难的问题。
3.优化住房结构
依据中国家庭规模缩小、家庭数量增多这一现状，为了满足其小户型购房需求，避免造成不必要的浪费，房地产开发商在开发时要结合当地的家庭规模和家庭结构类型来设计相应的住房。因此，房地产整体社会趋势是减少大户型住房的开发比例，增加中小户型住宅。而在住宅设计上，应当推行“二室一厅”住宅为主。在户型设计上，虽然减少卧室间数，但要适当增加客厅、餐厅等公共空间面积，使户型总面积保持在一个合理的空间范围内，保持空间舒适感。
4.稳步提升城镇化水平
城镇化将对未来中国加速城市建设和活跃城市经济起到至关重要的作用，城镇化的发展也将给房地产市场带来巨大的商机。城镇化将对未来中国的住房需求产生极大的促进作用。城镇化过程带来大量的新增城镇人口将是未来住房需求的新型主体。城镇化的实质是人的城镇化，即要解决的是“人”的问题，因此，在推进城镇化的同时，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
5.建立健全住房保障和供应体系
未来中国居民的住房刚需还很强烈，新开工建筑面积越多，就能越大程度上满足住房需求。因此，未来还需进一步建立健全住房保障和供应体系，增加住房供应，满足广大人民群众的住房需求。要增加普通住房建设，保障大多数人的住房需求，有序推进公租房建设，解决中低收入群众的住房困难问题。
参考文献：
[1]郑邦贵.宏观调控政策对房产需求市场的影响[J].系统科学，2014，（6）：641-652.
[2]中国房地产信息网，http：//www.realestate.cei.gov.cn/
[3]王志偉.刚需细分和政策搭配[J].市场纵横，2013，（2）：13-16.
[4]马晓红.购房动机影响居民购房行为的实证分析[J].管理纵横，2014，（2）：11-12.
[5]樊纲.我国楼市需求多元化[J].北京：观察家，2013，（6）：27-38.
【关键词】：房地产;消费需求;现状
一、我国房地产市场消费的需求现状分析
房地产市场消费需求从微观经济的角度看，是指房地产消费者，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的用于实际消费的房地产商品量。从宏观经济的角度看，是指社会对房地产市场消费的总需求。房地产行业市场消费需求不但要求消费者愿意购买，即有购买欲望，而且必须是消费者能够购买，即有支付能力的一种需求。
我国房地产行业已经成为国民经济的重要支撑产业。某种程度上可以通过房地产销售数据代表房地产消费需求。如下表2-1所示，从2007年到2015年前四个月房地产开发投资数据来看，我国房地产2007年开发投资额为25272亿元，而在2015年仅第一季度就达到23664亿元，但是年投资增长速度逐渐放缓。除2008年金融危机导致的房地产销售面积和销售额下降近20%以外，我国房地产出现了连续5年销售增长（即房地产消费需求增长），近日的势态却呈现出负增长趋势。2015年前四个月数据表示，房地产销售额为17730亿元，增长率为-3.1%。总之，我国房地产消费总体上缓慢增长，去年来略有下降。但是在我国新常态下，房地产仍然是支柱产业，房地产市场持续显现出需求回暖迹象。
表2-1 房地产行业市场消费需求数据
年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015（1-4月）
房地产开发投资额（亿元） 25272 30580 37241 48259 61797 71804 86013 95036 23664
开发投资增长率 - 21.0% 21.8% 29.6% 27.9% 16.2% 10.5% 10.6% 6.0%
房地产销售面积（万平方米） 52993 65995 93713 103178 108233 113031 130551 120649 26385
销售增长率 -0.3% -19.7% 42.1% 10.1% 4.9% 4.4% 15.5% -7.6% -4.8%
房地产成交额（亿元） 19377 24071 43995 52500 58596 64456 81428 76292 17730
成交额增长率 - -19.5% 82.8% 19.3% 11.6% 10.0% 26.3% -6.3% -3.1%
数据来源：《2007-2014年统计年鉴》
总体上看，我国房地产消费需求具有以下特点：
1.我国房地产消费需求依然旺盛
虽然从我国房地产成交数据来看，2014年和2015年前四个月房地产销售数量略有下降，但这只是近期出现的一次周期性放缓。中国经济总体上出现缓慢增长，房地产市场作为其主要拉动力量不会出现大幅下降。长期来看我国房地产始终供小于求，因此居民对于房地产存在较大的刚性需求。
2.我国房地产消费需求呈现多区域多层次发展
由于房地产空间的固定性和具有不动产的特性，这就决定了房地产消费需求的区域性特别强。我国房地产市场一直呈现出东部中部西部递减的多层次局面。而目前，北京、上海、广州进入相对平衡期，深圳市场则供不应求。
3.家庭规模缩小，房地产偏向小型住房需求
从家庭结构的分布来看，2012年一人户、二人户、三人户、四人户、五人及以上户的比重分别为达14. 08%、26. 42%、27.58%、16.79%、15.13%。这说明我国小户家庭的比重上升，大户的比重下降。一方面，随着中国家庭规模的缩减、家庭数量的增多，住房消费需求总体上将上升。另一方面，消费者住房需求也将偏向小型化。
房地产消费需求的增长对我国房地产市场的发展具有重要意义。为了促进我国房地产行业不断的稳健发展，本文提出以下对策建议。
二、刺激我国房地产消费需求的对策
1.加大房地产宏观调控力度
从住房需求的预测来看，未来的房地产还有很大市场，居民的住房需求在较长时间来还会只增不减。因此，一方面从消费者来说，应当提升消费者的购买能力。国家政府的宏观调控力度也影响着房地产市场的健康发展。所以，从另一方面来说，房地产商本身可以通过地址选择、降低房地产成本等方式抑制房价上涨;国家及政府可以对房地产行业进行适当的干预，出台相关政策从而达到控制房价的目的。通过这些来减少居民购房成本。
2.大力发展老年地产
在我国老龄化加剧的背景下，国家养老负担日益沉重。老年社会服务的需求迅速膨胀，与之相关的养老地产也将具有广阔的市场空间。养老地产包括政府、房地产企业以及各类机构参与兴办的不同性质的敬老院、老年住宅、养老院、老年社会福利中心等。中国政府和社会保障基金可以主动支持养老地产解决老年人买房难的问题。
3.优化住房结构
依据中国家庭规模缩小、家庭数量增多这一现状，为了满足其小户型购房需求，避免造成不必要的浪费，房地产开发商在开发时要结合当地的家庭规模和家庭结构类型来设计相应的住房。因此，房地产整体社会趋势是减少大户型住房的开发比例，增加中小户型住宅。而在住宅设计上，应当推行“二室一厅”住宅为主。在户型设计上，虽然减少卧室间数，但要适当增加客厅、餐厅等公共空间面积，使户型总面积保持在一个合理的空间范围内，保持空间舒适感。
4.稳步提升城镇化水平
城镇化将对未来中国加速城市建设和活跃城市经济起到至关重要的作用，城镇化的发展也将给房地产市场带来巨大的商机。城镇化将对未来中国的住房需求产生极大的促进作用。城镇化过程带来大量的新增城镇人口将是未来住房需求的新型主体。城镇化的实质是人的城镇化，即要解决的是“人”的问题，因此，在推进城镇化的同时，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
5.建立健全住房保障和供应体系
未来中国居民的住房刚需还很强烈，新开工建筑面积越多，就能越大程度上满足住房需求。因此，未来还需进一步建立健全住房保障和供应体系，增加住房供应，满足广大人民群众的住房需求。要增加普通住房建设，保障大多数人的住房需求，有序推进公租房建设，解决中低收入群众的住房困难问题。
参考文献：
[1]郑邦贵.宏观调控政策对房产需求市场的影响[J].系统科学，2014，（6）：641-652.
[2]中国房地产信息网，http：//www.realestate.cei.gov.cn/
[3]王志偉.刚需细分和政策搭配[J].市场纵横，2013，（2）：13-16.
[4]马晓红.购房动机影响居民购房行为的实证分析[J].管理纵横，2014，（2）：11-12.
[5]樊纲.我国楼市需求多元化[J].北京：观察家，2013，（6）：27-38.