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2005年10月以来的楼市暴涨，令“土地瓶颈”难题再次摆上前台
“年初我还发愁房子卖不动，现在我开心得不得了——这两个月楼盘卖得实在太火。”面对记者，深圳市一位地产开发商不无得意。
今年以来特别是进入10月后，房价飙升，炒家追捧，平静了数年的深圳楼市陡然掀起热浪。据市房地产研究中心调查报告显示，前九个月，深圳房市平均价格猛涨12.18％，一反往年小幅上涨常态；关内（特区内）南山区，关外宝安区、龙岗区的涨幅更高达30％。
《财经》采访本地多家开发商和中介机构获知，今年以来深圳全市楼价实际涨幅当在15％左右，并形成豪宅别墅领涨，关内的南山、福田，关外的宝安、龙岗四区点涨带动的炙手行情。
一时间，抢购、涨价、售罄的信息纷传，让深圳市民委实感到一番“房荒”危机。“过去托关系是为了多打一点折扣，现在则是为了能够买到房子。”深圳某房地产中介的一位负责人感言。
深圳市今天这一幕，与去年此时的上海几多相似。然而2005年以来，为抑制房价过快上涨，中央和地方的调控手段频频出台，深圳市政府也出台了系列政策。然而，一度高涨的上海楼市业已渐次降温，一向以理性、平稳著称的深圳房价却逆市上扬，原因何在？
11月2日，《深圳商报》发表题为“‘房荒’之说不攻自破”的评论员文章，意在稳定人心。11月11日，深圳市国土房管局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》（下称《通告》），急颁“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召开新闻发布会，宣布稳定房价的五大措施。
然而，政策频出并未消除市场担忧，政府与市场的声音反差反而愈显突出。对于此轮房价飙升，政府归咎于市场投机和炒作，市场则一致认为土地供给短缺才是根由，政府若不从根本上修正土地供给政策和城市规划，则平抑楼价的任何技术性手段仅能治标，不可治本。
这轮不期而至的涨价风暴中，如何合理调配使用日益稀缺的城市土地资源，正前所未有地考验着深圳市政府。
泡沫前兆
深圳豪宅自今年国庆后集中面市，抢购者众，价格走高，令舆论惊呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。
在豪宅密集的香蜜湖地区，“中旅国际公馆二期”10月面市，价格从前年推出一期时的每平方米9000元暴涨至目前的1.6万元，而首批400余套住宅一周内即卖掉95％；若在以往，相同销售业绩至少需要半年至一年。价位在3万－6万元/平方米的“香蜜湖一号”别墅区10月底开盘，首推29套别墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的别墅售价高达2700万元。
买家不问价格，开盘一抢而空的实例比比皆是。豪宅火爆拉动整个深圳房市攀升。据深圳世联地产统计，今年10月特区内新开楼盘每平方米均价过万元。关外的宝安、龙岗两区涨幅同样显著。先前乏人问津的龙岗“振业城”联排别墅，11月的第一周竟卖出了30多套。
二手房价随之上涨。据国家统计局数据，10月深圳市二手房价同比上涨12.3％，涨幅居全国第二，几近全国70个城市平均涨幅6.6％的两倍，二手房均价已达7000－8000元/平方米。
习惯了几年贯一的5％以下的房价年均增长率，今年两位数的房价涨幅，无疑对深圳各层面强有震撼。有人惊呼，深圳楼市已泛起泡沫，成为“上海第二”；境内外投机资金正滚滚袭击鹏城，未来楼价还将大涨。
JP摩根一份研究报告则认为，较之八个月乃至一年前的上海，目前深圳并未出现房地产泡沫，本地居民收入支撑着真实需求。
上述“基本面支撑说”广受业界认同。接受《财经》采访的多方人士都指出，前几年国内其他城市房价猛涨，深圳几乎不涨，而港深经济一体化进程加快，连接香港的西部通道年底即将开通，地铁开通、交通改善，深圳的城市价值正在快速提升。另外，投资渠道不畅、股市不振，强化了居民投资楼市的意愿；加之居民收入、土地价格连年增长，成为推动房价提升的因素。
据统计，近年深圳居民家庭收入年增长率一直在10％左右，地价年增长率约在10％－15％，而房价年增长率仅为2％－3％，直到2004年才达到5％的年增长率。
另一方面，“投机说”也颇有市场。深圳市城市规划设计研究院院长王富海向《财经》表示，今年上半年上海乃至长江三角洲的房地产投机热降温，炒家纷纷另寻突破。深圳楼市其实已具备诸多上涨潜质，无形中就会成为炒家的新目标。
此外，深圳市场上还风传山西煤矿老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房产商向《财经》透露，国家近期整顿各地煤矿，尤以山西为甚，“一些山西煤老板携资金南下深圳，一出手就买几套十几套，我的楼盘也就大卖热卖了。”
深圳市政府也认为，各类炒作是当前深圳市房价持续上涨的重要原因。为此，国土房管局于11月11日颁布“四大禁令”：第一，认购书必须从国土局网站下载统一文本；第二，商品房项目必须全部即时上网公开销售；第三，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售；第四，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。其矛头所向，直指炒房。
“无风不起浪，炒家之所以能掀起狂澜，根本原因还是土地供应短缺。”深圳同致行（中国）地产顾问有限公司总裁王波如是说。
深圳招商房地产有限公司（下称招商地产）营销中心副总经理严世平也认为，“投机资金并非拉高深圳楼市的主导力量，大量的需求还是来自本地居民的刚性需求，包括一次、二次置业的人群。”
深圳市房地产研究中心对近期销售的几个楼盘的抽查结果显示，持外地手机号码的认购者比例只占10％。这从某种程度上说明，所谓“外来投机”对市场的影响并不严重。
深圳同致行研究中心总监刘海龙向《财经》表示，“目前深圳楼市泡沫虽未形成，但已出现了泡沫征兆。”房价涨势过猛已引起市场预期的转变，有开发商囤积房源坐地生财，一次购楼十几套的炒家纷纷出现，以往卖不动的楼盘也被疯抢，都是泡沫的前兆。
“楼市投机气氛渐浓，如果把控不住，我们很担心重蹈上海的覆辙。”他说。
供需失衡
在“基本面支撑说”和“投机说”之外，更多的市场人士已开始探求深圳楼市此轮飙升的深层次缘由。“只要分析新增商品房供求比例，就足以显示近年深圳商品房供需严重失衡。”严世平说。
深圳市房地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，深圳新增商品房供需比为0.68：1，而去年这一比例为0.98：1，2003年为0.88：1；若回溯2002年之前的六七年间，这一比例均大于1。“这表明，2003年以来商品房的增量缺口日益加大。”严世平说。
他还认为，新增商品房供给不足，与市政府2002年出台的“控制增量、盘活存量，关内土地零供应”的土地政策直接相关。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供给过快的势头，消化前几年过剩的商品住宅，并尽量将开发商手中的存量土地挤压入市。
深圳市国土房管局公开数据显示，自2002年下半年，深圳市开始实行三年房地产用地紧缩政策，暂停特区内新批房地产用地；而深圳全市房地产用地新增供给则被控制在每年1平方公里以内。
2003年，全市房地产用地实际供应量为1.08平方公里；2004年实际供应量0.98平方公里；2005年，计划新增供应量进一步减至0.8平方公里，分布在关外的宝安、龙岗两区，特区内仍无新的商品房用地供给。
在新增土地供给不足的情况下，2002年、2003年，特区内每年消化约2平方公里的存量土地，2004年仅有1.2平方公里存量土地入市。
严世平表示：“目前开发商手中能上市的土地存量已经不多，如果没有资金压力，谁也不愿急于出让土地，更希望囤积升值。”
深圳花样年投资发展公司董事总经理潘军就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供应，按住宅商品房平均容积率为3计算，实际增加住宅量约300万平米；加上发展商手中每年约1平方公里的存量土地入市，总共仅能增加600万平米的住宅供应。”
深圳市房地产研究中心主任王锋在2004年的一份研究报告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求约为900万—1100万平米。显然，旺盛的需求对供给造成了压力。
与此同时，深圳人口近年来持续增长。截至2004年，深圳常住人口近600万，实际居住人口则超过1000万。“每年900万平方米的住宅需求，仅是针对常住人口的保守估计，真正的需求十分庞大。”刘海龙说。
考验政府
针对市场日渐强烈的住宅商品房供给不足之吁，政府则一再表示，深圳没有“房荒”，土地也不短缺。
“其实，政府也知道近来的房价飙升是由供求矛盾引起，但这种原因不能明说，否则就会加剧抢购。”严世平说，“政府先从打击炒房入手，下一步必有更多实质性政策出台。”
11月15日，在“四大禁令”出台后仅四天，深圳政府再推五项措施：特区内将适当供应住宅用地，初拟今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促进市场供应；加大对闲置土地的管理，打击囤积土地行为。拟征收土地闲置费，甚至收回闲置土地使用权；加强政府公共租赁住房建设；及时公开商品房供应、销售、价格等市场信息，促使广大置业者理性购房。
显然，“五项措施”是对政府过往房地产供地政策的一种修正。
综观深圳全市，土地面积总计2020平方公里，其中关内328平方公里，土地开发基本殆尽，只余10平方公里的可开发用地。土地资源整体短缺，迫使政府历年来持续压缩房地产供地。对有限的土地资源如何宏观调配，考验着政府对各种利益的取舍和平衡。
严世平说：“早在三年前，深圳市房地产研究中心就提出要增加关内土地供应，但未被批准。而关内土地资源日益紧张，政府首先考虑的是城市经济发展，优先产业用地，其次才是住宅用地。”
潘军也指出，深圳土地整体供应量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市场，但其中90％都用于产业用地。
2003年，深圳新出让房地产开发用地占土地出让总量的9.3％；去年这一比例降至7.6％，今年仅为6％。政府在规划中明确指出，要严格控制新增房地产开发用地供应，优先保证发展高新技术产业、现代物流产业、城市基础设施建设的用地需求。
较之国内其他大城市，深圳土地匮乏尤为突出，政府无法充分借批地增财税、靠房地产拉动GDP。囿于有限资源，政府只能靠压缩、节约居住用地，将更多土地投放产业。
“但是，伴随经济增长，人口数量和收入都会相应增加，必然会增加对住宅的需求。目前深圳的住宅配套与经济增长显然不相匹配。政府的考虑还不够深入。”潘军说。
去年以来，深圳市政府为解决土地供给问题，大力推进两大举措：一是将宝安、龙岗两区的农民整体转为城市居民，从而将两区农村集体所有制土地全部转为国有；二是加快对城中村的改造，集约化使用土地。两项举措至今仍引起广泛争议，被视为剥夺农民利益之举，且进展颇多曲折。
可以见得，在平衡城市整体利益和本地农民利益的问题上，深圳市政府同样不轻松。
“年初我还发愁房子卖不动，现在我开心得不得了——这两个月楼盘卖得实在太火。”面对记者，深圳市一位地产开发商不无得意。
今年以来特别是进入10月后，房价飙升，炒家追捧，平静了数年的深圳楼市陡然掀起热浪。据市房地产研究中心调查报告显示，前九个月，深圳房市平均价格猛涨12.18％，一反往年小幅上涨常态；关内（特区内）南山区，关外宝安区、龙岗区的涨幅更高达30％。
《财经》采访本地多家开发商和中介机构获知，今年以来深圳全市楼价实际涨幅当在15％左右，并形成豪宅别墅领涨，关内的南山、福田，关外的宝安、龙岗四区点涨带动的炙手行情。
一时间，抢购、涨价、售罄的信息纷传，让深圳市民委实感到一番“房荒”危机。“过去托关系是为了多打一点折扣，现在则是为了能够买到房子。”深圳某房地产中介的一位负责人感言。
深圳市今天这一幕，与去年此时的上海几多相似。然而2005年以来，为抑制房价过快上涨，中央和地方的调控手段频频出台，深圳市政府也出台了系列政策。然而，一度高涨的上海楼市业已渐次降温，一向以理性、平稳著称的深圳房价却逆市上扬，原因何在？
11月2日，《深圳商报》发表题为“‘房荒’之说不攻自破”的评论员文章，意在稳定人心。11月11日，深圳市国土房管局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》（下称《通告》），急颁“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召开新闻发布会，宣布稳定房价的五大措施。
然而，政策频出并未消除市场担忧，政府与市场的声音反差反而愈显突出。对于此轮房价飙升，政府归咎于市场投机和炒作，市场则一致认为土地供给短缺才是根由，政府若不从根本上修正土地供给政策和城市规划，则平抑楼价的任何技术性手段仅能治标，不可治本。
这轮不期而至的涨价风暴中，如何合理调配使用日益稀缺的城市土地资源，正前所未有地考验着深圳市政府。
泡沫前兆
深圳豪宅自今年国庆后集中面市，抢购者众，价格走高，令舆论惊呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。
在豪宅密集的香蜜湖地区，“中旅国际公馆二期”10月面市，价格从前年推出一期时的每平方米9000元暴涨至目前的1.6万元，而首批400余套住宅一周内即卖掉95％；若在以往，相同销售业绩至少需要半年至一年。价位在3万－6万元/平方米的“香蜜湖一号”别墅区10月底开盘，首推29套别墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的别墅售价高达2700万元。
买家不问价格，开盘一抢而空的实例比比皆是。豪宅火爆拉动整个深圳房市攀升。据深圳世联地产统计，今年10月特区内新开楼盘每平方米均价过万元。关外的宝安、龙岗两区涨幅同样显著。先前乏人问津的龙岗“振业城”联排别墅，11月的第一周竟卖出了30多套。
二手房价随之上涨。据国家统计局数据，10月深圳市二手房价同比上涨12.3％，涨幅居全国第二，几近全国70个城市平均涨幅6.6％的两倍，二手房均价已达7000－8000元/平方米。
习惯了几年贯一的5％以下的房价年均增长率，今年两位数的房价涨幅，无疑对深圳各层面强有震撼。有人惊呼，深圳楼市已泛起泡沫，成为“上海第二”；境内外投机资金正滚滚袭击鹏城，未来楼价还将大涨。
JP摩根一份研究报告则认为，较之八个月乃至一年前的上海，目前深圳并未出现房地产泡沫，本地居民收入支撑着真实需求。
上述“基本面支撑说”广受业界认同。接受《财经》采访的多方人士都指出，前几年国内其他城市房价猛涨，深圳几乎不涨，而港深经济一体化进程加快，连接香港的西部通道年底即将开通，地铁开通、交通改善，深圳的城市价值正在快速提升。另外，投资渠道不畅、股市不振，强化了居民投资楼市的意愿；加之居民收入、土地价格连年增长，成为推动房价提升的因素。
据统计，近年深圳居民家庭收入年增长率一直在10％左右，地价年增长率约在10％－15％，而房价年增长率仅为2％－3％，直到2004年才达到5％的年增长率。
另一方面，“投机说”也颇有市场。深圳市城市规划设计研究院院长王富海向《财经》表示，今年上半年上海乃至长江三角洲的房地产投机热降温，炒家纷纷另寻突破。深圳楼市其实已具备诸多上涨潜质，无形中就会成为炒家的新目标。
此外，深圳市场上还风传山西煤矿老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房产商向《财经》透露，国家近期整顿各地煤矿，尤以山西为甚，“一些山西煤老板携资金南下深圳，一出手就买几套十几套，我的楼盘也就大卖热卖了。”
深圳市政府也认为，各类炒作是当前深圳市房价持续上涨的重要原因。为此，国土房管局于11月11日颁布“四大禁令”：第一，认购书必须从国土局网站下载统一文本；第二，商品房项目必须全部即时上网公开销售；第三，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售；第四，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。其矛头所向，直指炒房。
“无风不起浪，炒家之所以能掀起狂澜，根本原因还是土地供应短缺。”深圳同致行（中国）地产顾问有限公司总裁王波如是说。
深圳招商房地产有限公司（下称招商地产）营销中心副总经理严世平也认为，“投机资金并非拉高深圳楼市的主导力量，大量的需求还是来自本地居民的刚性需求，包括一次、二次置业的人群。”
深圳市房地产研究中心对近期销售的几个楼盘的抽查结果显示，持外地手机号码的认购者比例只占10％。这从某种程度上说明，所谓“外来投机”对市场的影响并不严重。
深圳同致行研究中心总监刘海龙向《财经》表示，“目前深圳楼市泡沫虽未形成，但已出现了泡沫征兆。”房价涨势过猛已引起市场预期的转变，有开发商囤积房源坐地生财，一次购楼十几套的炒家纷纷出现，以往卖不动的楼盘也被疯抢，都是泡沫的前兆。
“楼市投机气氛渐浓，如果把控不住，我们很担心重蹈上海的覆辙。”他说。
供需失衡
在“基本面支撑说”和“投机说”之外，更多的市场人士已开始探求深圳楼市此轮飙升的深层次缘由。“只要分析新增商品房供求比例，就足以显示近年深圳商品房供需严重失衡。”严世平说。
深圳市房地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，深圳新增商品房供需比为0.68：1，而去年这一比例为0.98：1，2003年为0.88：1；若回溯2002年之前的六七年间，这一比例均大于1。“这表明，2003年以来商品房的增量缺口日益加大。”严世平说。
他还认为，新增商品房供给不足，与市政府2002年出台的“控制增量、盘活存量，关内土地零供应”的土地政策直接相关。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供给过快的势头，消化前几年过剩的商品住宅，并尽量将开发商手中的存量土地挤压入市。
深圳市国土房管局公开数据显示，自2002年下半年，深圳市开始实行三年房地产用地紧缩政策，暂停特区内新批房地产用地；而深圳全市房地产用地新增供给则被控制在每年1平方公里以内。
2003年，全市房地产用地实际供应量为1.08平方公里；2004年实际供应量0.98平方公里；2005年，计划新增供应量进一步减至0.8平方公里，分布在关外的宝安、龙岗两区，特区内仍无新的商品房用地供给。
在新增土地供给不足的情况下，2002年、2003年，特区内每年消化约2平方公里的存量土地，2004年仅有1.2平方公里存量土地入市。
严世平表示：“目前开发商手中能上市的土地存量已经不多，如果没有资金压力，谁也不愿急于出让土地，更希望囤积升值。”
深圳花样年投资发展公司董事总经理潘军就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供应，按住宅商品房平均容积率为3计算，实际增加住宅量约300万平米；加上发展商手中每年约1平方公里的存量土地入市，总共仅能增加600万平米的住宅供应。”
深圳市房地产研究中心主任王锋在2004年的一份研究报告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求约为900万—1100万平米。显然，旺盛的需求对供给造成了压力。
与此同时，深圳人口近年来持续增长。截至2004年，深圳常住人口近600万，实际居住人口则超过1000万。“每年900万平方米的住宅需求，仅是针对常住人口的保守估计，真正的需求十分庞大。”刘海龙说。
考验政府
针对市场日渐强烈的住宅商品房供给不足之吁，政府则一再表示，深圳没有“房荒”，土地也不短缺。
“其实，政府也知道近来的房价飙升是由供求矛盾引起，但这种原因不能明说，否则就会加剧抢购。”严世平说，“政府先从打击炒房入手，下一步必有更多实质性政策出台。”
11月15日，在“四大禁令”出台后仅四天，深圳政府再推五项措施：特区内将适当供应住宅用地，初拟今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促进市场供应；加大对闲置土地的管理，打击囤积土地行为。拟征收土地闲置费，甚至收回闲置土地使用权；加强政府公共租赁住房建设；及时公开商品房供应、销售、价格等市场信息，促使广大置业者理性购房。
显然，“五项措施”是对政府过往房地产供地政策的一种修正。
综观深圳全市，土地面积总计2020平方公里，其中关内328平方公里，土地开发基本殆尽，只余10平方公里的可开发用地。土地资源整体短缺，迫使政府历年来持续压缩房地产供地。对有限的土地资源如何宏观调配，考验着政府对各种利益的取舍和平衡。
严世平说：“早在三年前，深圳市房地产研究中心就提出要增加关内土地供应，但未被批准。而关内土地资源日益紧张，政府首先考虑的是城市经济发展，优先产业用地，其次才是住宅用地。”
潘军也指出，深圳土地整体供应量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市场，但其中90％都用于产业用地。
2003年，深圳新出让房地产开发用地占土地出让总量的9.3％；去年这一比例降至7.6％，今年仅为6％。政府在规划中明确指出，要严格控制新增房地产开发用地供应，优先保证发展高新技术产业、现代物流产业、城市基础设施建设的用地需求。
较之国内其他大城市，深圳土地匮乏尤为突出，政府无法充分借批地增财税、靠房地产拉动GDP。囿于有限资源，政府只能靠压缩、节约居住用地，将更多土地投放产业。
“但是，伴随经济增长，人口数量和收入都会相应增加，必然会增加对住宅的需求。目前深圳的住宅配套与经济增长显然不相匹配。政府的考虑还不够深入。”潘军说。
去年以来，深圳市政府为解决土地供给问题，大力推进两大举措：一是将宝安、龙岗两区的农民整体转为城市居民，从而将两区农村集体所有制土地全部转为国有；二是加快对城中村的改造，集约化使用土地。两项举措至今仍引起广泛争议，被视为剥夺农民利益之举，且进展颇多曲折。
可以见得，在平衡城市整体利益和本地农民利益的问题上，深圳市政府同样不轻松。