论文部分内容阅读
这些年，房价过高已成为国人共识，住房成为许多市民的不可承受之重，“房奴”、“蜗居”、“蚁族”等新词的背后包含有太多人的辛酸痛楚。衣、食、住是人类生存的基本需要，住房更关乎国计民生，房价问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。随着问题的持续凸显，住房也得到越来越多的重视，在今年的两会上，代表们热议房价，探讨房地产业稳健发展的路径，中央政府确立了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”主基调，房地产业在今后相当长的时间内，对我国经济社会的和谐发展将继续起着重要的作用。
国家对房地产市场持续调控，广大民众期望房价回落，可以判定作为人民基本生活保障的住房问题一定会得到妥善解决。房价的合理回落需要找准问题“对症下药”。
一、我国房价过高、房地产业过热发展的主要原因和问题
现今，我国房地产业发展总体状况是失衡的，主要表现在房价过高，与居民收入不成比例，与国民经济其他部门发展不协调，供需矛盾突出、投机严重以及发展过热等方面。房地产业涉及众多行业，利益链复杂，其中参与博弈方有：中央政府、地方政府、地产商、消费者甚至境外热钱、投资者和投机客等，这使得房产产生了与其他商品不一样的属性关系，其交易的参与者不单单是购买者与出售者，在中国的市场环境下，在房地产的巨大利益面前，各种利益链盘根错节，也注定了它的发展不会一路平稳。概括起来有以下几点：
（一）刚性需求的持高不下
随着我国城市化进程的加快，大量农村人口进入城市工作、居住，加上大学扩招以来，很多毕业生都有“走出来”在城市生活的愿望，大大增加了对城市住房的需求量。而与此同时，住房的供应量却相对不足，因为住房供应受土地的影响大，其稀缺的特性决定了供给往往不能随需求的增加而增加。在此情况下，本应加大保障性住房建设，但我国住房供应被高度市场化，地方建设保障性住房积极性不足，存在着大量的资金缺口，建设进度缓慢，远远不能满足社会爆炸式增长的需求。
（二）住房投机的炒作泛滥
稳定的国内环境、投资渠道的单一加上房价持续走高预期，相比较实体经济的长期性和薄利竞争，社会上的资金更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，投机者大量炒房行径导致了住房市场供不应求的假象，房价越抬越高，泡沫越来越大。
（三）消费者的传统住房观
在我国的传统观念上都认为“家”是安身立命场所，而“家”的直接载体就是住房。对我国居民来说，大多数人更倾向于直接买房而非租房，只有自己房子的住着才心安理得，导致住房租赁市场发展缓慢，交易不活跃，而自己直接买房又有很大困难，面对现实总是充满了矛盾，并且在住房交易中相对于售房者处于信息弱势方。
（四）开发商的唯利是图
在整个社会住房供给总量不足的情况下，大部分住房资源被房地产开发商所垄断，一些开发商一切向“钱”看，完全抛弃社会公德心和责任感，拿地后二次囤积，待价而沽，大赚不义之财。
（五）土地财政的推波助澜
地方政府在土地出让中一方面可以获得大量财政收入，另一方面可以带动地方GDP增加，显示政绩，可谓一举两得。卖地收入增加之快，占财政比例之高，地方政府日益尝到了甜头，往往利用手中的权力，低价征用高价出售，利用“价格剪刀差”坐收渔利。
（六）大城市的过度膨胀
如今资源高度集中于大城市，小城镇、农村地区发展举步维艰。改革开放30多年来中国经济高度发展，带了巨大的物质繁荣，但城乡之间、地区之间的差距也越来越大，大城市的居民不会想去小城市生活，城市居民更不可能到农村定居，精明能干、年富力强的人纷纷涌入大城市。正是基于此造成了这种极端的供需不平衡，大城市过度的膨胀带来了一些系列问题，其中之一就是房价飙升。
二、保障房地产业稳健发展、促进房价合理回落的政策建议
房价直接影响到每个家庭的生活成本，关系到每个国民的生活幸福程度。让众人压力很大，与居民收入不成比例的房价俨然已成为社会主义社会中不和谐的音符，作为关乎民生的住房问题合理解决势在必行，如何抑制过快的上涨的房价，让中国房地产业稳健发展，笔者认为可以从以下几个方面给予适当调整和改善：
（一）坚持房地产业调控不动摇，促进房价合理回归
在强大的国家调控面前，去年特别是下半年以来，上涨的势头被遏制，房价有下降迹象，房价拐点可能即将来临。现在处于关键时刻，调控的力度不能降，否则可能重现金融危机后房价疯狂反弹的调控悲剧，使前期的努力功亏一篑。
各数据显示，当前下降幅度基本都在0.1-0.6%，房价依旧在高位徘徊，目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，大部分城市房价偏高的状况尚未根本改变；城乡居民储蓄存款金额大，在国内投资渠道相对有限的背景下，促使房价反弹的因素依然存在；且房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础犹存，一旦放松房地产调控，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域，造成泡沫进一步聚集，而实体经济则会进一步萎缩。
另有资料显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、宁波、佛山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当的微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等，虽然大多出台不久即被叫停，但地方政府对楼市调控的态度显露无疑，“明紧暗松”的迹象有增无减。从以上因素可以看出，当前调控正处于关键时间，应坚持调控不动摇，积极研究推进房地产调控的长效机制，促进房地产市场健康发展。
（二）增加供给，大力推进保障房工程建设，上下齐抓共建，把工作落实到实处
供求规律是市场经济的基本规律，在大量需求缺口面前，增加住房供给量才是根本之策。房屋归根到底也是一种商品，拥有商品的一般属性，当市场中住房供给小需求大时，直接的反应必定会引起房价上升，这是最简单的经济常识。所以增加住房供给是调控房价的根本，只有加大供给量，使需求与供给达到基本平衡，房价才能回归合理的水平。
国家对房地产市场持续调控，广大民众期望房价回落，可以判定作为人民基本生活保障的住房问题一定会得到妥善解决。房价的合理回落需要找准问题“对症下药”。
一、我国房价过高、房地产业过热发展的主要原因和问题
现今，我国房地产业发展总体状况是失衡的，主要表现在房价过高，与居民收入不成比例，与国民经济其他部门发展不协调，供需矛盾突出、投机严重以及发展过热等方面。房地产业涉及众多行业，利益链复杂，其中参与博弈方有：中央政府、地方政府、地产商、消费者甚至境外热钱、投资者和投机客等，这使得房产产生了与其他商品不一样的属性关系，其交易的参与者不单单是购买者与出售者，在中国的市场环境下，在房地产的巨大利益面前，各种利益链盘根错节，也注定了它的发展不会一路平稳。概括起来有以下几点：
（一）刚性需求的持高不下
随着我国城市化进程的加快，大量农村人口进入城市工作、居住，加上大学扩招以来，很多毕业生都有“走出来”在城市生活的愿望，大大增加了对城市住房的需求量。而与此同时，住房的供应量却相对不足，因为住房供应受土地的影响大，其稀缺的特性决定了供给往往不能随需求的增加而增加。在此情况下，本应加大保障性住房建设，但我国住房供应被高度市场化，地方建设保障性住房积极性不足，存在着大量的资金缺口，建设进度缓慢，远远不能满足社会爆炸式增长的需求。
（二）住房投机的炒作泛滥
稳定的国内环境、投资渠道的单一加上房价持续走高预期，相比较实体经济的长期性和薄利竞争，社会上的资金更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动，投机者大量炒房行径导致了住房市场供不应求的假象，房价越抬越高，泡沫越来越大。
（三）消费者的传统住房观
在我国的传统观念上都认为“家”是安身立命场所，而“家”的直接载体就是住房。对我国居民来说，大多数人更倾向于直接买房而非租房，只有自己房子的住着才心安理得，导致住房租赁市场发展缓慢，交易不活跃，而自己直接买房又有很大困难，面对现实总是充满了矛盾，并且在住房交易中相对于售房者处于信息弱势方。
（四）开发商的唯利是图
在整个社会住房供给总量不足的情况下，大部分住房资源被房地产开发商所垄断，一些开发商一切向“钱”看，完全抛弃社会公德心和责任感，拿地后二次囤积，待价而沽，大赚不义之财。
（五）土地财政的推波助澜
地方政府在土地出让中一方面可以获得大量财政收入，另一方面可以带动地方GDP增加，显示政绩，可谓一举两得。卖地收入增加之快，占财政比例之高，地方政府日益尝到了甜头，往往利用手中的权力，低价征用高价出售，利用“价格剪刀差”坐收渔利。
（六）大城市的过度膨胀
如今资源高度集中于大城市，小城镇、农村地区发展举步维艰。改革开放30多年来中国经济高度发展，带了巨大的物质繁荣，但城乡之间、地区之间的差距也越来越大，大城市的居民不会想去小城市生活，城市居民更不可能到农村定居，精明能干、年富力强的人纷纷涌入大城市。正是基于此造成了这种极端的供需不平衡，大城市过度的膨胀带来了一些系列问题，其中之一就是房价飙升。
二、保障房地产业稳健发展、促进房价合理回落的政策建议
房价直接影响到每个家庭的生活成本，关系到每个国民的生活幸福程度。让众人压力很大，与居民收入不成比例的房价俨然已成为社会主义社会中不和谐的音符，作为关乎民生的住房问题合理解决势在必行，如何抑制过快的上涨的房价，让中国房地产业稳健发展，笔者认为可以从以下几个方面给予适当调整和改善：
（一）坚持房地产业调控不动摇，促进房价合理回归
在强大的国家调控面前，去年特别是下半年以来，上涨的势头被遏制，房价有下降迹象，房价拐点可能即将来临。现在处于关键时刻，调控的力度不能降，否则可能重现金融危机后房价疯狂反弹的调控悲剧，使前期的努力功亏一篑。
各数据显示，当前下降幅度基本都在0.1-0.6%，房价依旧在高位徘徊，目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，大部分城市房价偏高的状况尚未根本改变；城乡居民储蓄存款金额大，在国内投资渠道相对有限的背景下，促使房价反弹的因素依然存在；且房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础犹存，一旦放松房地产调控，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域，造成泡沫进一步聚集，而实体经济则会进一步萎缩。
另有资料显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、宁波、佛山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当的微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等，虽然大多出台不久即被叫停，但地方政府对楼市调控的态度显露无疑，“明紧暗松”的迹象有增无减。从以上因素可以看出，当前调控正处于关键时间，应坚持调控不动摇，积极研究推进房地产调控的长效机制，促进房地产市场健康发展。
（二）增加供给，大力推进保障房工程建设，上下齐抓共建，把工作落实到实处
供求规律是市场经济的基本规律，在大量需求缺口面前，增加住房供给量才是根本之策。房屋归根到底也是一种商品，拥有商品的一般属性，当市场中住房供给小需求大时，直接的反应必定会引起房价上升，这是最简单的经济常识。所以增加住房供给是调控房价的根本，只有加大供给量，使需求与供给达到基本平衡，房价才能回归合理的水平。