当基础债务人进入破产程序后,破产管理人在对程序所涉以房抵债协议的性质和效力作出认定后,才能对基础债权人适用何种破产法上的权利作出准确判定,进而顺利推进破产程序进程。然而现行法律和相关司法解释并未对以房抵债协议的性质和效力作出明确说明,导致司法实务中的裁判标准混乱不一,以房抵债协议所涉房产的归属也不甚明确。因此,通过梳理人民法院在2021年裁判的151起以房抵债协议破产案件,归纳实际司法案件中的争议焦点,总结司法实务中出现的问题。以当事人真意表达为区分前提,当事人担保意思下的以房抵债协议,依据案涉房屋的过户时间和基础债务履行期限是否届满认定其性质为让与担保或债权性担保;当事人以清偿意思签订的以房抵债协议,定性为新债清偿;当事人在以房抵债协议中明确约定基础债权消灭的,定性为债的更新。基于对以房抵债协议的类型化界定,在破产程序中依据权利行使主体的不同将所涉的权利分为破产管理人权利和基础债权人权利两大类。管理人权利包括管理人对待履行合同的选择权及破产撤销权。其一,即使具体类型下的以房抵债协议属于待履行合同,为实现各方利益最大化,也不能毫无限制地赋予管理人以任意解除权。其二,以房抵债协议的订立时间、案涉房屋的过户登记时间若恰巧落入破产法规定的撤销权临界期内,管理人经利益衡量后可作出是否诉讼撤销该行为的决定。破产程序中基础债权人权利包括破产别除权和破产抵销权。其一,未经法定登记（包含预告登记）的以房抵债协议不生物权效力;经法定登记的以房抵债协议性质为让与担保,其属破产别除权的权利基础范畴。让与担保双方当事人可事先约定担保权实现时的清算方式,约定不明的,则由法院进行拍卖,权利人可就拍卖价款优先受偿。其二,破产债务人所负的基础金钱债务与债权人特定情况下可能负担的购房款给付义务不能进行破产抵销。在整体的大框架内也涉及琐碎问题的解决。其一,认可经预告登记设立的让与担保的物权效力。其二,以房抵债协议的债权人地位不能等同于消费型购房人,不能以购房人优先权排除法院强制执行,但在满足特定条件的情况下,基础债权人可享有物权期待权。其三,若案涉标的物上同时存在建设工程价款优先受偿权、让与担保物权以及购房人债权,购房人债权处于第一清偿顺位,让与担保物权的实现位于建设工程价款受偿之后。探讨权利具体行使所遇的法律问题,并逐一击破,形成企业破产时以房抵债协议的统一处理规则。