养老地产是在我国房地产行业高速发展与养老需求日益增加的背景下所诞生的时代产物。养老地产PPP模式,是指政府通过提供政策优惠,采用招标形式引入专业的社会资本投资养老地产领域的建设。这种模式不仅有助于利用社会资本弥补政府养老资金的缺口,还能充分利用民间资本高效的管理能力有效促进政府职能的转变,实现公共部门和私人部门的互利双赢。2015年以来,在政府一系列政策支持下,全国各地纷纷开始试水养老地产PPP项目。但是,由于无论是相关理论研究、还是政策实施都处于探索状态,再加上养老地产行业先天的前期投资金额大、回报周期长、融资渠道窄等问题,养老地产PPP模式的运行并不顺利。本文针对养老地产PPP项目的特征,在借鉴基础设施资产证券化相关经验的基础上,以现阶段颇具代表性的养老地产PPP项目“映山红养老项目”作为案例,设计一款以养老地产PPP项目为基础资产的证券化产品,以求探索我国养老地产有效的融资途径与退出渠道。文章分为三个部分,第一个部分为产品设计的基础,在对养老地产PPP资产证券化进行相关理论分析的基础上,结合我国养老地产PPP项目的发展现状,分析其实行资产证券化的必要性与可行性。第二部分为本文的主体部分,选用国家第四批PPP示范项目之一“映山红养老项目”作为案例,为其设计一款证券化产品。本产品的基础资产为河南省南阳市桐柏县映山红健康养老养生产业示范园区的未来收益权,发行规模为14亿元,其中优先级13.14亿分10档发行,次级0.86亿有原始权益人认购,优先级票面利率为3.19%-3.73%。信用增级采用了内部增级以及外部增级的措施,预计产品发行信用评级为AAA。偿还计划为,在每个兑付日现金流的本息覆盖倍数均为1.17,偿付方式为到期还本,一年一付。第三部分针对所设计的产品,分析其优势及预期发行效果,发现产品的发行能够满足项目公司的再融资需求,具有成本、市场竞争力以及风险管理优势,而且能够为社会资本的退出提供市场化渠道。本文的主要创新点在于,针对养老地产PPP模式的特点,设计了一款以养老地产PPP项目未来收益权为基础资产的证券化产品,探索养老地产PPP模式的创新融资渠道和有效退出机制,以期突破养老地产PPP模式的瓶颈。